プラウドタワー神戸垂水

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4.67

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物件概要

プラウドタワー神戸垂水　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市垂水区神田町159番（地番）
• 交通：

1. 山陽本線（JR西日本） 「垂水」駅 徒歩2分
2. 山陽電鉄本線 「山陽垂水」駅 徒歩3分

• 総戸数：315戸（非分譲39戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）、地上32階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年03月
• 引渡時期：2026年09月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

掲示板・口コミ

• プラウドタワー神戸垂水（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 価格は　いくらぐらいなんだろうね
  • 基本８０００万かな。いい部屋は　億超えで最上階は　３億かな
    • １００ぐらいで３億ぐらいじゃない。高いといえば　高いけど、インフレだからね
      • １００で１億５千万なら　即完だよ。バーゲンセールかも
• 最上階とはいえ垂水で坪1000万円は絶対にない。
  • 垂水で坪1000万円は割高な気がします。
• 部屋の間取り設定は　住吉リバーサイドにちかいんで悪くない。非分譲がいがいと多い。高くなるのと　抽選がきつそうだね。
• 色々動き出したか。当初予定より大きく遅れその間に値段が上がってしまったから市が期待する子育て世代ではなく老人マンションになるだろう。
• 神戸中央のタワーマンションよりこちらの方がだいぶお手頃価格で購入できるならこちらを真剣に購入したいと考えております。60平米から70平米ぐらいまでで十分なんだけど、いくらぐらいするんでつかね？
  • 2億
• 坪300万超えは確実で坪330万前後という噂を聞きましたが皆さんどう思われますか？垂水ってそんな高いの売れるわけない？？
  • 同じく330という噂を聞きました
• 地権者住戸も多いし管理費含めランニングコスト控えめ設計なんかも。
• パンダで4000万台後半、坪280くらいと予想
  • 一番小さい部屋だと、3000万台もありえるかもですか。それだと買いなので期待して待ってます。
    • パンダ部屋で＠２８０は高いかなと思う。最近販売した大阪堀江のシエリアタワーでもパンダ＠２６０だった。垂水の田舎性を考慮すれば＠２４０位でないとパンダにはならないよ。
• 案内の時期は秋になっていましたので、来月になれば連絡があるかと待っています。
• 最上階2億ぐらいでしょうかね。４０坪ほどだし。
  • 1番高い部屋は3億みたいですよ
• もうモデルルームの案内来ているんですね。エントリーしてるけど、まだ案内が来ていないということは、売ってくれない感じかなぁ...。
  • 私も7月始めにエントリーしましたが、まだ連絡がありません。ただひたすら待つのみです。
    • エントリーすべてに連絡するだけでも相当時間がかかりそう。
• １番高いところは既に契約決まってしまってるんよな、、、26階～31階南向き東側の角部屋は全て取られてる。残ってるとこで2億台のところ狙いたいですね
• パチンコあったり治安悪いとこなのに子育て世帯が結構エントリーしてるらしいな。買うかしらんけど。
• 14日から予定価格発表だけど、モデルルーム予約からすでに争奪戦だし買える気しないな
  • 値段次第でしょ、坪350万-450万なら抽選祭確定だけど。それ以上ならゆっくり売れていく感じでは?
    • 明石のプラウドが中古で坪330万前後なのに新築で高騰してるのに坪350万で済むわけがない、貧乏人が押し寄せているけど買えるのは一部だけでしょう。坪400万からと見てます。
• スカイフロア南西角、2億手前くらいかなぁ
• モデルルームの駐車場でなくレバンテの駐車場利用の案内で駐車券をもらいました。シアターと立体模型があり2タイプのモデルルーム、思ったより広いバルコニー、値段は予想よりちょっと高かったかなぁ。競争相手、敵でないので情報提供します。
  • 梅田のせいで感覚バグってるのもあるけど、かなり安く感じたけどな。阪神間の西宮ではこれでは済まないでしょう
    • 大阪とかの都心部と比べるとだいぶ安いですけどね。田舎にしては高いってな感覚です。
• 南西角3億円ですか、、、。いっても2億円前半かと思いましたが、、、。まぁ当たったら買うと言い聞かせ申し込んでおこう。こりゃブランズタワー西宮？もどえらいことになってきそうだなぁ。
• やっと、本日モデルルームに行くことができました。まず第1期の販売対象戸数が少ない。西側バルコニー、1LDK、2LDKは次期以降分譲予定になって今回は販売対象外。第１期は販売戸数を制限して早めの締め切り予定。担当者が１日３組の対応では数がさばけない。人気はザスカイ、３１階、３２階の８戸　2億円前半、３億円前半　ビックリ仰天買う人がいるんだ。予定販売価格表の表示は５００万前後の幅を持っての提示。価格は想定内かな。
• 南西角部屋狙いでモデルルーム見に行きましたが、やはり3億円超で、最上階に関してはまだ未定とのことでした。21階以上の南西角も全て1億円中盤～なんで、1.5億円以上は確定のようです。25階以上は反応をみたいとのことで、まだ未定とのことでした。北東角の27階？以上は全て地権者が抑えてましたね。うーん、高いなぁ。垂水で戸建1.5億円出せば豪邸建つよなぁ。
  • せっかく買うのであれば、オーシャンビュールーム、ここのメリットはこれしかない。しかし、やっぱり高そうだな。
    • 夜の明石大橋も最高。ライトアップが綺麗。
• モデルルームに行きました。来場客数は思ったより少なくこのペースでエントリー客数をさばくには相当時間がかかるだろう。その為の期分け販売ですが。自己資金で購入する富裕層、高齢者が多いとの事。　価格は予想通りであった。
• 価格表に出てるのは3LDK3階南7000前半～25階南9000後半～、角4LDK21階1億中盤～、スカイ1億後半～3億前半～、西向今回販売なし。自分は角狙いで意外と倍率はそこまで高くないと思っている。それよか反社みたいなのが結構見に来てた方が気になったな、見た目で判断したらあかんけどwww
  • 僕も角部屋狙いです。お互い買えるといいですね。倍率は5倍程度かなと予想しています。
• 低層安い部屋は坪280くらいで出るみたいね。3Lの80m2の部屋が7399以下で買えるならそこそこ手が出る人も居そう。1Lの40m2は次期以降か少しくらい出して欲しかったな。
  • モデルにいったですか？坪280ってどこの部屋ですか？
• モデルルームみてきました。南西の一番人気しそうなタイプは一期分譲ではなさそうです。東の60平米前後の部屋はまだ手が出やすい価格ですが橋は見えません。垂水にお住まいの方には良い物件だと思います。投資として考えると何ともと言う感じですかね
  • 今日2回目のモデルルームに行ってきました。前回は年配の方が多かったが今日は若いカップル、乳母車のカップルが多かったのでビックリしました。価格も前回と違って少し詳しくなって駐車場代、ランニングコストの説明がありました。今日、明日が優先受付のビークです。
    • 私も思ったよりも子育て世代が多いなと思いました。年配のご夫婦もいましたけどね。
• 南側高層階角部屋は16600万台で人気が集中している南西角部屋は中層階で11200～12000万台。西側はここから1000万くらい上乗せかな。抽選には申し込むそれにしても高いな。
• 通常フロア南向きで、坪単価どのくらいなんですか？
  • 300-350くらい。実際はもっとスパンあるけど。
    • だとすると、西向き東向きは280～330くらいになりそうですかね。
      • 坪286万で買えるんですか？？？思っていたよりもかなり安いですね。
        • どーせ一期安くし過ぎて抽選で二期から値上げでしょ。もうどこもかしこもその商法で飽き飽きしてきた。
• 西向き希望ですが、第1期の締め切り予定はいつごろでしょうか？
• 正式価格見ましたが、高層階角部屋は安くても坪530万程度でしたよ
• 9月末頭予定価格
  • 13F 東　58平米　4799　@271
  • 12F 南　79平米　7799　@326
  • 11F南西　85平米　8399　@321
  • 3F南西　85平米　6999　@271
  • 3F 南　79平米　6599　@271
    • さらにお求めやすくなっている様です（予定価格ですが
      • 安過ぎて舞子の価格下がるんじゃないのかこれ！自分は坪280万出すなら断然垂水買います。この価格だと抽選になりますよね、案内を絞って先に案内した人だけへのサービス価格なのですか。モデルルーム行った知り合いは高層と低層も買うといってました。低層しか買えない人もいるからやめてくれーと言っておきましたが。。二期で値上げするのは確実ですよね、他のプラウドの例から言っても。
• 眺望気にしないならいいと思うけど東側はレバンテも結構被ってくるし、低層はカーテン閉め族の方じゃないなら周囲確認したほうがいいと思う。あとランニングコストもそこそこ行くから長期修繕計画の16年目くらいまでは自分の部屋に割り戻して計算するべきだと思う。分譲の価格だけ見て判断して怪我しないように・・・
• 話題作りのために一期だけは安くするでしょそりゃ一期はお得意さん向け絶対価格だしね
• モデルルーム見学案内きていますが、なかなか予約取れません。1期販売開始時期はいつになります？
  • 11月末予定（9月情報）
    • 同じくです。買いたくてもよやくが取れないと始まらないですもんね。でも、これだけ予約が取れないと言うことはかなりの購入希望者がおられるということですよね。第一期は確か11月中旬と書いてありました。それまでにモデルルームに行けるかどうか…
• 安いというか原価から律儀に適切な利幅載せて値段決めたんでしょ。地価から考えても別に安くはないのだけど、今の供給不足と三宮タワー規制で需要が有り余ってるのでぼったくりに価格にしないと抽選になるっていう。舞子や名谷は供給寮に合わせた値付けにしたけど垂水だけ原価積み上げにしちゃったんだろう。二期から値上げはほぼ確実だと思う、欲しい人は一期で決めた方が絶対にいい。多分二期は1-2割上げて供給量に見合う設定にしてくる。
• 坪270万とか普通のサラリーマンでも買えるやん、なんでそないな安値になったんや
  • 垂水にそこまでの価値はないと思うので、高くタワーだからと高くなり過ぎるのもおかしい話で、安い安いって言ってる人いるけど、場所的なことを考えるとまだ少し割高か妥当ぐらいな訳で、、、笑
• 最新の価格表では3階3LDK（85.26）が6900万円台になっておりますよ。お隣の部屋の3LDK（79.08）は6500万円台です。当初より値下げされたのでしょう。
• モデルルームいきましたけどやっぱりランニングコストが高いですね、、
• デモルーム見行きましたけどよかったです。価格も高すぎだろ！ってお部屋からまぁいけるかなぁ（高いけど）という感じでした。31階の3億の部屋はどんな人が買うんだろうか。北西の部屋は2期にすべて回すようで価格わからないです。3階に住んだとしても、非常階段は基本的に使用禁止でエレベーター（全部で4基）使ってください。と言われました。
• 管理費はたしかに高いなと思いました。各階ゴミ捨てもあるので仕方ないですかね。
• 実際にこの辺に住んでるから言えるけど垂水は投資で買うような場所じゃない。住むのはすごくいい。
  • 僕もそう思います。つまり、リセールバリューは期待してはダメということですね。それとここの価格は決して安くはないですよ。むしろ割高の印象が強いです。
    • 部屋によるのではないでしょうか。東向きなどは良い価格に思えますし、条件良いところは買える人が買う、割高とか、そういう価値観ではないのでは？逆に今の建築費を考慮すると、直近10年以内に、新築で、この金額で買えるタワーマンションは、兵庫県内では出てこないことが、ほぼ確実になりつつあります。現在計画もありません。未来からの逆算では、サラリーマンなどが新築で買える、近年最後のタワーになるかも？とすら思う
• 垂水ですよ。土地をかなり安く仕入れてるでしょうからもう少し安くてもいいんじゃないかと思う。
• 人気、売れ筋は7,000万円前後か?
  • さすがに7000マン前後ではタワーの魅力は買えない
• 今日マンションギャラリー行ってきました。12階以下500万円ほど値下げするそうです。低層階、人気でそうですね
  • 連絡きました、500万ずつ値下げです。83平米6500万坪255万のパンダが追加されました！！！もう投げ売りですね。舞子や名谷より安い。スカイラウンジもつきます。500万値引きしたので維持費が高いのも相殺できましたね。抽選倍率高くなりそうです。。
    • 私も新価格みました。大幅値引きです、高層人気が高過ぎるので低層に流すため予定価格より500万値下げみたいです。ちょっと値引きが大き過ぎるので今度は低層が抽選になりそうだなと思いました。。低層でもスカイラウンジは使えますし。。
      • 500下げた低層北東が不人気だったのかな。小学校の音のこともあるし北東のサッシはT4なのかな？（3階は2重サッシらしいけど）個人的には南西との比較で言えば北東はもう200下げてバランス取れる感じがする
• 南西と北東はどちらが人気があるのでしょうか？　北東かな？
• 一期より二期の方が値上がりする可能性って高いと思いますか？
  • 低いと思いますね。値上げするぐらいだったら、今回値下げした理由が分からないです。
    • 一期は不人気な間取りや方角ばっかだから二期の人気な間取りや方角は単価上がるだろうな。低層の狭い部屋はとくに人気でそうだから高くなるでしょ
• MRに行って現在の申し込み状況を聞きました。ザ・スカイ、高層階の２億～３億の高額物件が早い段階でうまりそれもキャッシュでの購入予定との事。優先案内客は金融機関等の紹介客中心で富裕層が多いため高額物件はキャッシュでの購入が多いらしい。このスレで以前キャッシュで買う奴はアホというコメントもあったが、キャッシュでの購入者が多いと販売担当者はローンの申込み手続きをしなくてよいので助かるとの話でした。低層階になるほどローン利用者が多くなるらしい。
  • 私も予約状況を教えてもらいましたが、上層階はほぼ一杯で今回値下げした低層階に空きが目立つようでした。
• ２回目のモデルルームでの打ち合わせをした。上層階は重複申し込みが多く下に行くほど空いていた。上層階はこのスレであったようにローンを組まずに現金購入者がほとんどだそうだ。高い物件に人気があるのは不思議でした。
• 売り貸しする際、垂水の評価ってどうなんでしょうか？やはり三宮などのエリアのほうが当然良いと思ってるんですが、いくらくらいなのでしょうか。
  • 低層階の部屋の貸し出しは、賃料厳しいと思うよ。通勤時間かかるし、眺望もないし。そこそこのタワマン賃料を考えていると借り手探すの大変そう。
• ２期販売は来年初めあたりのようですが、販売価格はどうなるんでしょうか？西側の部屋は２期になるみたいですね。
• 平均で2倍以上、第1期は即日完売に近いかな？
  • 南西角は10倍もついたとか
• ２期販売は、1月下旬ころかな…価格がどうなるかやね。
  • 2期に5階の南東角申し込みされる方いますか？倍率高そうなので他のマンションの決めれるところにしようか悩んでます
    • ２期は何戸売り出されるんやろ？3000万前半くらいあるかな

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構造・建物

• 敷地面積：6,022.47 m2

共用施設

• 駐車場：176台
• 駐輪場：317台
• バイク置場：7台
• ミニバイク置場：25台
• タワマンなのに共用設備がしょぼい印象。簡易ジムぐらいあっても良いのに。
  • 共用のジムぐらいあっても良さそうですが、高齢者向けなんですかね？
• ここはエレベータの台数は４基か、プラウドタワー明石は通勤時間帯がかなり混雑して各階止まって毎朝ストレスなんだがここもそうなるのかな、、、駐車場はハイルーフは120台弱、マンションの周りに賃貸ガレージなんて全然ないから抽選当たりますように、、、
  • 駐車場はハイルーフ車が多くてセダン車が少なくなっている。時代の流れだ。ただ、銀座通りは搬入者や通行人が多いためスムーズに通行できるかが問題だ。
    • 銀座通りの北向き一方通行を南向き一方通行にする計画は地元の反対により頓挫。小学校南側道路の規制も計画されているが竣工までにどうなるか未定。部屋から駐車場まで時間がかかって、又駐車場から一般道まで時間がかかるので高い駐車場代を払ってまで見合うのか難しいところか。
• 駐車場代 周辺相場からいえば 30,000円位?
• カタログ見たら、エレベーターの速度は150m/分でした。
• 購入にあたり駐車場が数台必要なのですが近辺には月極駐車場がないんですね。マンション駐車場は出すのに時間かかるのでレバンテに月極で止められたら便利なのに。この辺りに住んでいる方はどこに止めているんだろう。購入できても2年後のことですけどちょっと心配。
  • 駅近くに住んでる人は2号線沿いのかなり駅から離れた駐車場にとめてて不便そう。ここは一方通行とか車は通行許可証いるとかで車持ちにはなかなかハードル高いな。
• ここの駐車場は、電気自動車の充電には対応しているのでしょうか？

設備・仕様

• 無償カラー選択は白系ブラウン系のどちらを選択しましたか

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間取り

• 間取り：1LDK ～ 4LDK
• 専有面積：44.02 m2 ～ 111.97 m2
• バルコニー：8.07 m2 ～ 42.68 m2
• 物件エントリーすると住戸表とか未公開間取りなども見れるらしい。部屋がどの位置にあって、どんな間取りなのかがわかれば、検討しやすいと思います。間取りは極端な例と平均的な例が取り上げられているのかな？134SM-WTYPEなんて特別感ありすぎです。こんなに広いリビングダイニングどうするんでしょうか。パーティとか開くんでしょうか。キッチンの横から入る部屋はどうなんでしょう？主婦の控室的な感じでしょうか。

買い物・食事

• ショッピング

1. 業務スーパー 垂水駅前店　　徒歩1分／約60m
2. イオン垂水店　　徒歩3分／約200m
3. コープ垂水　　徒歩1分／約80m
4. 北野エース 垂水店　　徒歩2分／約130m
5. ローソン 垂水駅前東　　徒歩1分／約70m
6. セブン-イレブンハートインＪＲ垂水駅東口　　徒歩2分／約130m
7. ファミリーマート垂水区役所前店　　徒歩4分／約320m
8. ダイコクドラッグ垂水駅前店　　徒歩3分／約220m
9. ココカラファイン薬局 ＪＲ垂水駅店　　徒歩2分／約130m
10. 薬 マツモトキヨシ プリコ垂水店　　徒歩2分／約130m
11. ビストロ マーシュ　　徒歩6分／約450m
12. パン工房小麦庵 垂水駅前店　　徒歩1分／約50m

育児・教育

• 教育施設

1. 神戸市立垂水小学校　　徒歩3分／約180m
2. 神戸市立垂水中学校　　徒歩17分／約1,350m
3. 兵庫県立星陵高等学校　　徒歩28分／約2,220m
4. たるみ保育園　　徒歩4分／約280m
5. 川原保育所　　徒歩6分／約430m
6. たけのこども園そら分園　　徒歩8分／約640m
7. 愛垂幼稚園　　徒歩7分／約540m
8. 小規模保育園CHES垂水駅前　　徒歩4分／約270m

• 垂水の学区は微妙。舞子の学区は小学校も中学もかなりレベルが高い。

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 垂水駅近に住んでるものだけど徒歩圏内にスーパーコンビニ薬局飲食店等密集してて便利。快速が止まり三宮大阪へのアクセスも◯。ただ治安が非常に悪いとは言わないまでも、悪そうな若者や生活保護者が東口パチ屋前広場に溜まってるのは気になるしポイ捨てもあって汚い。タワマンの利便性は高いけど…子持ち家庭にとって教育に良い住処ではない。神戸圏が生活基盤であれば名谷や西神中央の方がそういった層にはお勧めできる。(お金に余裕ある方は東灘-芦屋に住むでしょう)図書館や小学校を綺麗に建て替えても駅前の層を変えないとクリーンな街づくりは難しい。そうなるとDinksや老人がターゲットになるのだろうが市の狙いとはややずれが生じる。せっかく小学校近いのに勿体無い。
  • 東京の出身ですが、こちらに長く住む予定で、海が綺麗に見える三宮より西の海岸線に住みたいのですが、垂水ってそんなに住環境が悪いのですね。同じように快速が停車してそれなりの街ですと、須磨界隈の方が良い感じでしょうか？
    • 須磨は須磨で駅周りに何もないので生活の利便性は垂水ですね。須磨駅周りは街というより道路に囲まれているイメージです。ちょっと上の方に住むのであれば車必須ですが坂をデメリットとしないなら良いかもしれませんが海の恩恵はなくなりますよね。明石駅周りの方が駅前環境もよく新快速も止まり、生活利便性は高いと思います。「神戸」に住む　というこだわりがなければ明石の方が個人的にはおすすめです。舞子は…それこそ本当に何もないですね。
      • 須磨区は比較的治安が良いです。ただ海沿い、駅周りとなると降りた経験が少ないのでイメージも入ってくるのですが悪くないと思います。というのも須磨駅付近はそもそも溜まり場となるような場所がないのです。須磨駅付近に住むのであれば基本的に国道2号線が近くにあり、暴走族が定期的に大阪～姫路あたりを走っています。これは須磨駅に限った話ではないですがFYIです。
• このあたりは阪神淡路でもまあ、それほど長田兵庫と比べて大きな被害があったわけではないので商店街や古い家などがあったんですよね………なので少しはしっかりしてるのかな、地盤は。津波もここに来るまでにはだいぶ落ちてますし、十分対応できそうです
• 線路挟んだら海も見えますが塩害ってどうなの？
• 治安の懸念あるのかどうかということですが・・・駅北は治安の不安はほぼ感じないでしょう。一方、駅南の垂水漁港付近はやや問題かも・・・真昼から酒のんだおっさん・じいさんが垂水漁港の周辺で寝転がっているのを結構見かけますよ。なかには絡んでくる者も・・・
• ここは徒歩数分で新しい図書館行けるの良いですね!アウトレットも近くから送迎バスありますね!

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周辺施設

• 病院

1. あきメンタルクリニック　　徒歩3分／約190m
2. 佐々木眼科　　徒歩3分／約190m
3. 山本整形外科　　徒歩3分／約180m
4. 池垣クリニック　　徒歩6分／約420m
5. 高橋医院　　徒歩3分／約200m
6. 鳥山耳鼻咽喉科医院　　徒歩5分／約340m

• 金融機関

1. みずほ銀行 垂水支店　　徒歩1分／約60m
2. 三井住友銀行 垂水支店　　徒歩3分／約190m
3. りそな銀行 垂水支店　　徒歩4分／約290m
4. みなと銀行 垂水支店　　徒歩2分／約100m
5. 日新信用金庫 垂水支店　　徒歩1分／約40m
6. 神戸信用金庫 垂水支店　　徒歩4分／約260m
7. 但馬銀行 垂水支店　　徒歩21分／約1,620m

• 公共・レジャー施設

1. 垂水区役所　　徒歩4分／約260m
2. 垂水駅前交番　　徒歩5分／約380m
3. 垂水区文化センター　　徒歩4分／約260m
4. 垂水図書館　　徒歩4分／約260m
5. 垂水区保健福祉課・保健センター　　徒歩4分／約260m
6. 神戸天ノ下郵便局　　徒歩3分／約200m
7. くがの公園　　徒歩3分／約240m
8. 平磯西市民公園　　徒歩5分／約400m
9. 清水公園　　徒歩9分／約710m
10. 瑞穂公園　　徒歩11分／約840m
11. 東霞ヶ丘公園　　徒歩8分／約620m
12. 五色山東公園　　徒歩10分／約780m

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