オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ

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4.50

(2 票)

物件概要

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ　外観完成予想図1

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ　外観完成予想図2

• 所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
• 交通：

1. 南武線 「久地」駅 徒歩7分

• 総戸数：231戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：借地権［2096年3月15日まで（建物解体期間を含む/存続期間：70年）］
  • 地代・解体準備金・解体積立金等/未定
    • ※期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。借地権の譲渡・転貸／可。ただし地主への通知要（承諾料不要）。借地権設定登記／可。
    • ※借地期間の地代については、物価・公租公課の変動等により借地期間の地代が著しく不相当となった場合には、地主より一般定期借地権者に対して、地代の変更に関する協議を申し入れることがあります。

1. 土地：専有面積比率による一般定期借地権（借地権）の準共有
2. 建物専有部分：区分所有／建物共用部分：専有面積比率による所有権の共有

• 完成時期：2026年01月
• 引渡時期：2026年03月
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

掲示板・口コミ

• オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 定借物件ですが、７０年もありますからね。子供が巣立ったらリセールというのもいいと思います。最近は不動産を残されても困るという考え方もあるので、住んでいるときが便利であれば、あまり拘らなくても良いのかもしれません。
• 定借でもこの立地で３千万台ならインパクトあるね。駅までの動線は細道しかないうえ開かずの踏切あるから混乱しそう。いっそ津田山に抜けたほうがいいんじゃないかな。地域密着型の大型スーパーマーケットってどこだろう？この規模はマックスに匹敵するね。
  • 定借ほんとだ見落としてた…どおりで安いけどこれはちょっと…朝は踏切開かないから駅に7分じゃ行けなそうなのも気になる
  • 定借/開かずの踏切/裏が墓地...価格は安いね
• 定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。
  • 固定資産税よりも地代・解体費が低ければいいですが場所によっては固定資産税より支払いが高くなってしまう可能性もあるのでしょうか。場所が良いところは定借物件のところが多いので、それでも購入したい方向きなのかな。メリットとしては、物件の契約期間が終了すれば、基本的に土地を返還するだけなので更新しなければそのままでいいというメリットがあります。ただ、更新する場合は解体費用など費用が必要になってくるのはデメリットかな
    • 地代も固定ではなくあがるとネットにあった。いろいろデメリットはあるが立地も悪くなく結句は売れるだろう。ただ、この規模を受け入れるには周辺環境特に駅とそこ周辺は整っていないように感じる。購入検討者は平日ラッシュ時の駅と踏み切りを経験することを奨める。
• はじめから壊す費用を毎月払うんだから間違いなくそれだけで割高スキーム、だからって修繕しない訳ではないから修繕費は毎月掛かるし。。10年とか本当に短期で売り抜けるくらいしか買ってしまったら逃げられなくなるよ。 都心の駅直結物件ならともかくターミナルでもない郊外駅の実徒歩10分は本当に厳しい査定になると思う。果たしてそこまで理解したうえで購入出来る人は何人いるか、、、
• お墓横、線路横、定借、三重苦を見た目価格で乗り切れるか？！最多価格帯が3000万円台でないと苦しいだろう。
• ここら辺では珍しく大規模だから希少性はあるし隣スーパーは確実に便利。だけどなぜここで定借なのか…こんなところの定借は賃貸と同じだろうに。
  • 3千万前半あたりなら需要多いと思うが、ここに4、5千万近く払うなら近辺の中古を検討するな。
• 建替えの問題もさることながら大規模修繕工事も課題がないかな？築年数が古くなると老朽化が進み大規模修繕工事の費用も高くなるが、残り期限が10数年のタイミングの工事に莫大な費用をかけて工事したいと思うか？こういうところも意見集約が難しい問題にならないかな？70年の定期借地権といっても建物が70年そのまま使えるものではないので保守しながら使うということを忘れてはいけない。
  • 更地＝捨てるものとして、それにお金はかけたくないのは心理だろう。かといって古く住みにくいところに住み続けるのも嫌。特に賃貸や売却を検討する人には大きなマイナス。所有権あれば直しながら長く使うということもできるけど定借だとそれができない使い捨てみたいな印象になるのかな？いいすぎかもですが。。。
• ランニングコストが3割以上は高くなるから、販売価格が相場より3割以上安くないと旨みは皆無ですよ。最多中心価格3500万、パンダ部屋2980万円くらいのインパクト無いと厳しい。
• 4LDKが5400万～って出てんだけど？上限がわからんが仮に6000として定借に6000とか正気の沙汰とは思えん。6000払っても自分のものにならないとかありえへん。それにしても完成予想図のインパクトよ。要塞みたいじゃん。前の戸建てはたまったもんじゃいだろうね。
• この価格どうかしてるぜ！マーケティングの値付けだろうがどんな調査なんだろう？一般的な感覚で久地で駅距離7分で開かずの踏切あって5000万出して毎月高いランニングコスト払ってリセールも難しい定借で
  • 一期の最高値が6600万台らしいですよ。最多価格帯が5500万。普通に所有権並みの価格ですね。プレミスト津田山の中古のほうが全然良い気がするんだけど。
    • 企画した担当もそうだけど、それを承認して事業化GOした経営陣もヤバいな。このご時世にしては目に見える部分だけ安いってとこだけでゴリ推しで契約まで持っていけるかだけの案件w。購入検討者に一瞬でも考えさせたら負け。
• 物件概要見ると最多価格帯5500万らしいですよ。
  • 久地の定借になんの価値があるの…せっかくの大規模マンションだったのに残念でならない
    • 久地なら2000万後半から3000万前半でないと食指は動かない。早晩、値段は変わると想像しているがどうだろうか？
• 5500万で70年とすると7万/月が固定費となるね。管理費と修繕費と解体費と土地代その他が追加されても賃貸料としては相場よりは少し安いくらいかな？ただ、70年住み続ける前提と修繕費等値上がり考慮してないから。
  • 賃貸と異なり70年のサブスク契約だから途中解約がリセールとすると多分大幅な損失額になりそう。なら、少々高くても自由で縛りもなく初期費用不要な賃貸が良い。と結論とならないか？
• ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか…
• 立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな

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構造・建物

• 敷地面積：8,407.58m2
• 建築面積：3,648.97m2
• 延床面積：18,267.33m2

共用施設

• 駐車場：90台（平置8台〈内 軽自動車専用2台、カーシェア用1台含む〉・身障者用平置1台、機械式81台）
• 自転車置場：464台（外部/２段ラック〈下部スライド〉307台〈上段/122台、下段/185台〉、内部/3人乗り対応スライド式51台、内部/傾斜ラック94台、平置き/12台）、他に来客用5台
• バイク置場：7台

間取り

• 間取り：１LDK＋S（納戸）～4LDK
• 専有面積：64.60m2～75.60m2
• バルコニー面積：8.99m2～16.68m2

買い物・食事

• 大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• 隣接するあの巨大な緑ヶ丘霊園をどう思うか。桜が植えられてるので春はキレイですけどね。ちょっと大きな買い物をするには車が必要なエリアだと思いますが、あの踏切がネックですね。お彼岸の時はなかなか車は出せないでしょうね。　
  • お彼岸時期じゃなくても朝の様子思うと車出せそうには見えないね、学生も遅刻しそう。道路状況が悪過ぎるこの立地で何故定借…
• 踏切待ち入れると徒歩何分か？営業は橋上化されるから大丈夫等なだめすかすのかな？今時点で時期未定じゃない？
  • 橋上化は実質進捗無しだから期待しない方がいい
    • 1時間のうち45分は遮断器降りているらしい。
• 正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。ただでさえ、朝夕は開かずの踏切…出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？
  • 近くに住んでますが、そこまででないですよ。隣に大型スーパーあるのは、踏切渡らず完結するので、かなり魅力。
    • まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。
      • どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。
• 久地は良い街だと思います。南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。
  • 久地がいい街とは時代も変わったなー。周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。

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