パークホームズ四条河原町

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4.00

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物件概要

パークホームズ四条河原町　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町585-1、585-2（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「京都河原町」駅 徒歩3分
2. 京阪本線 「祇園四条」駅 徒歩9分
3. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩10分

• 総戸数：81戸（一般販売対象戸数70戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
• 完成時期：2025年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ四条河原町（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 定借かー、、、
  • 定借、多くなってきました。マイホームとはまたイメージが違います。定借のメリットってありますか？出ていくからこそのよさ・・・価格は他と比べると安いんでしょうか。
    • 70年で更地・・・。でまた、定借で建ててお金儲け？
• 四条寺町ですか！これは希少性が高いですね。定借とはいえさすがに安くはないでしょうから私には手が出ない。。。坪400万over？
• 定借も悪くないかなと思います。老朽化しても積立金不足で建て直しなどできず、管理費ばかりがやたりと上がってしまい、手放したいのに買い手がつかない。仕方なくバカ高い管理費を払いづづける「負動産」を持て余すより、７０年でリセットできるほうがすっきりするかも。
  • よく考えてみてください。京都のど真ん中、川渡れば祇園、観光の中心地　が「負動産」になると思いますか？
    • いくら立地がよくても築７０年じゃねえ。負動産になるかも。管理費、修繕費で月８万にはなるでしょう。
• 立地は良いでしょうけど定借なので購入しないことにしました。
  • 定借問題は、今後ありそうな気がしますね・・・。賃貸とマイホーム問題と同じように、定借かどうかは考え方の違いなので、折り合いはつかない気が・・・
• 70年の借地権なんですね。更新とか数年プラスされるとかもなく70年で打ち切りなんでしょうか。建物の寿命としてもそのくらいなんでしょうけど、20代で買うとしたら多少は躊躇するかもですね。まあここの値段次第ではありますが。しかし81戸という割と大規模なマンションを寺院一体開発というのもスケールの大きい話です…。
  • 70年の定期借地権なので普通に資産運用出来るよ。定期借地権物件は財産価値無しとか、どんなトンチキだよ。。。むしろ地主にとって高値でも手放したくない価値のある土地だって証明でもあるぞ。
    • たしかに。すくなくとも築40年あたりまでなら普通に取引できますね。築５、６０年までくると、いくらビンテージマンションの地位を得たとしても、あと10～20年のために数千万出す人は限られてくると思うけれど。
• 6月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。定借物件は、相場よりは安く価格設定されるでしょうか。この立地なので夫婦のみ世帯か一人暮らしの人向けかなと思うので逆にそれなり高めの設定になるかもしれませんね。
• 坪４５０万とか行きますかね？
  • 定借でその価格はありえない。
    • 坪単価450万円？それは行かないでしょ。80m2の3LDKの場合で、階数無視して単純に計算して1億1千万円。いくら京都都心の四条河原町とはいえ東京都心部のマンションの資産価値とは比べ物にならず、家賃はせいぜい月30～35万円ぐらいが相場だろうか。2LDKならさらに安く、月20万～25万円。表面利回りで3％程度では不動産投資としての需要はなく、富裕層のセカンドハウス需要としても高すぎる。定期借地権では地代もかかるし、そのうえ京都では2026年から別荘・空き家税も導入される。居住用としても定期借地権では次世代に資産を残せず、恐らくこの物件がターゲットに考えているであろう高額のローンを組めるパワーカップルの絶対数は、京都では東京に比べて圧倒的に少ない。
• 価格次第では購入を検討しています。やはり比較対象は、ほぼ同じ立地・規模感のザ・京都レジデンス四条河原町になるんでしょうね。この所有権のマンションの成約価格が坪いくらなのか？あと京都では眺望を重視する購入者が多いと思いますので、坪単価は階数や向きによっても相当変わってくるでしょう。
  • 東側の眺望がないのが残念。京都は東山、鴨川眺望が重要。お隣の、京都レジデンス上層階はかなり高額。それ以外の部屋はまあまあ。
    • 1LDKで5000万から２LDKで6000万からだと聞きましたよ。
• 坪単価おいくらぐらいか？ご存知の方教えて下さい。
  • 坪単価430から450万円
• 立地としては良い物件だと思いますが借地権物件ということで、検討することをためらう人はいるでしょうね。財産を残すとかではなくてもリセールしにくいと聞きます。1期分は完売したのでしょうか？
• 管理費や地代が物件HPに掲示されてますが、一番小さい部屋でもなんやかんやで合計3万円後半です。固定資産税が定借ではないといっても固定費としてこれだけ出費があるとすると厳しいですね。知らんけど。
• 3LDKのGtypeは坪単価400から557万円でした。
• 一般販売対象戸数75戸で、現時点での情報では先着順が7戸となっています。今後の販売予定もあるのでしょうか？無いとすればあと7戸で完売になるわけで、売れ行きは好調とも言えるのでは。
• 立地的に考えると、ここまでの価格はするだろうなと思いますが定借物件なのであれば、なかなかの強気な価格設定のように感じます。財産を残す残さないの問題ではなく、同じくらいの価格を出せば普通の物件が十分買えますよね。
• 定借といっても70年間は所有できるし、他の新築マンションも70年経てば取り壊し、建て替えでしょう。いくら自分のマンションといっても、建て替えになると区分所有者１人あたり2000万以上は出さないと建て替えられません。もっとも70年後まで生きている所有者はほぼ皆無でしょうが。70年後すべてチャラになる定借はむしろ後腐れがなくていいかも。
• あまり話題にならないマンション。竣工まであと1年だが75戸売りさばけるのか。このごろ田の字に競合物件が増えているので逃げ切らないと定借は厳しい気がする。
  • 意外と苦戦していますか？便利だけど、ちょっと賑やかすぎるエリアなので地元民は遠慮するかな。田の字の他のマンションと比較されてしまうと、すぐに売り切るのはむずかしいかもね
• 定借の期間が長期になっているので、まず将来の心配はいらないということでしょうか。自分の子供が将来マンションを相続するという場合には定借になってしまうと不利になってしまうかもしれないですね。定借は手続き等が複雑なようですから。お子さんがいない方にとっては定借というのはメリットとしてはあるのかな。
  • 定借のいいところは、おしまいが最初から決まっているところだと思う。所有権だと、建て替えるか超大規模修繕するか、選択肢が出てくる上に、管理の具合もその時にどうなっているのか謎ですし…。その点でどう思うのか。所有権でも定借でも数十年先についてはよくわからないですよね
• 今３期６次の販売予定のようです。１期で３次くらいまでは見たことがありますが、６次ってなかなか多いなと思います。でも、抽選登録という記載がありました。売れ行きが順調なのか、ちょっとわかりづらいですね。
  • ターゲット層としては、他府県から京都へ引っ越しを考えている方向きのマンションかな。市内在住で家族で住むことを考えて…という感じではないのかな。便利な立地なんですけどね。だから、即売れることはあまり見越して販売れている感じがします。
• 現在は第3期7次が1戸販売中でその他に先着順の住戸が7戸販売されているようですね。こちらは一般販売対象の戸数が75戸となっていますが在庫はどれくらい残っているのでしょう？

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構造・建物

パークホームズ四条河原町　エントランスホール完成予想図

共用施設

パークホームズ四条河原町　オーナーズラウンジ完成予想図

パークホームズ四条河原町　コリドー完成予想図1

パークホームズ四条河原町　コリドー完成予想図2

パークホームズ四条河原町　エアーテラス完成予想図

間取り

• ホームページに間取り出てましたが、、、乾式耐火間仕切なのかな？非常に残念です。

周辺環境・治安

• やはりこの三井の方が三菱より京都田の字周辺の分譲マンションはどこも立地が良いですね。
• お寺と墓はどこに行ったの？墓があった上に住むのは…
  • お寺は建物の一階で、お墓はそのまま残してるっぽいですよ。
    • 窓からお墓が見えるんでしょうか。
• ガーデンホテルのとなり？
  • ガーデンホテルと建設予定地の間に京都大神宮が立地していますね。
• このあたりの分譲マンションは経験上、住民層がとにかくひどい。警察に何度も相談した。夜の仕事が多い。水商売か風俗関係の女が酔っ払って深夜帰宅。暴れながら廊下で叫んだりするので眠れない。便利な場所はそういう住民が多いと不動産の方には説明は受けたが納得いかない。その程度の人間が買えないような価格で売ってください。
  • 当然ゴミ出しルールを守らない。平気で敷地内にポイ捨て。騒音は当たり前の世界。セカンドくらいなら大丈夫だと思うが、普通にはとても住める環境ではなかったので参考までに。
    • 京都在住の方がここを選ぶことはあまりないかも。他府県から引っ越しとか、セカンド的に利用する人とかが検討される物件なのではないでしょうか。定借物件なので、財産とか考えなくても良い人がいいのかな。
• 400年の歴史あるお寺がマンションになるなんて、今どきの話題だなと思いました。なんか残念というか、お寺もそうしないとやっていけないのかなというか。今後そういう感じが増えていくのかなと思ったりします。お墓？納骨堂？は同建物内には入らないだろうとは思うけれど、お寺に抵抗のない人向きではあるかなと思いました。京都暮らしには寺社は身近なものだとは思うけれど。ある意味ありがたさも感じたりして。
• セカンド検討としては、もう少し景色が欲しかった。東山や鴨川の景色が無い。残念
• 場所はすごくいいと思うのですが、人の多さなど、どう感じるのかなと。考え中です。
• 買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。
  • 確かにそれはあるかもしれませんね。ただ、京都市内はお寺もですが、小さな墓地もちょこちょこあります。ここは借地権物件でもあるので、購入希望者は他府県の方とかセカンド利用目的の方が多いかも。ただ、一等地ではありますがリセールはしにくいかもしれませんね。
    • 借地物件だと、そもそもリセールしにくいですよね…実需で、と言うようにセカンドハウス目的の方が多くなってくるのだろうと考えられます。契約のおしまいが見えてくるような時期になると、ますますリセールはますます難しくなりそう。でも建物が古くなった時の行く末が、最初から決められているのでそのあたりは揉めないっていうのはいいよなぁ。
• 京都はもうそろそろ紅葉の季節ですか？借地物件はリセールしにくく、別荘として使う人が多いですが、逆に遺産で揉めないからいいんじゃないかと思います。考えようですよね・・・
  • 紅葉はまだあともう少しということです。京都は、意外と紅葉が遅いんですよ。
• 寺院一体開発って何だろうなと思ったのですが、京都らしいと言えばそうなのかなとも思います。京都には寺社が多く、京都を訪れる人、京都好きな人は寺社好きでもあると思うので、他国の方ほど気にされないのではと思います。
• 市内の中心地ですが、道を一歩入ると、昔ながらの京都の街並みが残り風情がありますね。定借物件でも、ここならリセールも十分可能かと思います。京都在住者ではなく、他府県の方が特に注目されるかもしれませんね。

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