クラッシィタワー新宿御苑

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4.53

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物件概要

クラッシィタワー新宿御苑　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区四谷四丁目29番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分
3. 東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩11分
4. 都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩11分
5. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分 （出入口の時間制限あり（始発～22:00）・徒歩14分）
6. 総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩15分
7. 中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩17分
8. 山手線 「新宿」駅 徒歩17分

• 総戸数：280戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上35階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年11月
• 引渡時期：2025年04月
• 売主：住友商事株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社
• 管理会社：住商建物株式会社

掲示板・口コミ

• クラッシィタワー新宿御苑（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• こんな土地で坪1000万円なんてありえます？
  • たぶん、450くらいじゃないですかね。
    • 東池袋でさえ坪520です。この場所やなら、600ぐらいかな。
      • 東池袋、少し前はとても安かったのですが、今はそんなになっているんですね。600だと完全に高値圏ですが、相場はそれくらいになりそうですね。
        • 景観もいいし、個数も少なめでプレミアム感有りなので高そうだね！@600くらいかな
  • まぁ600は超えてくるでしょうね。コロナ後なので、700でもおかしくないかと。
• ここと千駄ヶ谷4丁目だと千駄ヶ谷の方が高いでしょうか？部屋によると思いますが、平均で
• 御苑を望む南・西の高層階と眺望なしで真っ暗な東・北の低層階じゃ価値が3倍くらい違いそうだけど、値段はそこまで差を付けないよね？
• 地元民からするとここはそんな立派な場所ではないのだけど、坪600万なんて出す人どんな人なのかな。新宿通りと御苑の間なら十分その価値あると思うけども。。数年前に新宿二丁目にできたパークハウスはいくらくらいでしたっけ？流石にそこよりは安いと思うなあ。
  • 御苑ビュー側は当時でも600越えですよ。場所は明らかに落ちますが、当時よりも相場は上がっていますし、高層階は600は超えてくると思います。
• 最上階の吹き抜け住戸は坪700を超える予想が出ているようで、とても手が出ない価格に震えています。でも、こちらの部屋を展望ラウンジとして共用施設にしてもらえたら友人（？）に招いてもらってみる事ができたのに…と考えてしまいます。
• 平均坪単価800万は超えてきそうだね。新宿御苑ビューは1000万超え必至でしょ。
• 販売開始はいつからかしら。
• 予算額のレンジが8,000万からだったので、1LDKでも1億ぐらいの価格になるんですかね…？
• 御苑ビューの最低面積が79m2で2.3億からしかないってのは商品企画としてミスだと思う。御苑ビューなら56m2を1.8億で買っても良いと思っていた層が離れてしまうのは確か。彼らは御苑ビュー以外はいくら安くても買わない。
• 結局、平均で坪800ですか
  • 800台後半なので、ほぼ900で計算した方がいいかと。
• ここ相当苦戦しそうだな。際立ったものがないもんな。
  • MR見に行きましたが、自分もこのマンションは値段の割にはなんか惹かれるものがないなぁ、、、と思ってしまった人の一人です。なんだかんだで、希少性の高い立地のタワーなので、売れるとは思いますが、自分は背伸びすれば買えるが、背伸びするほどでもない、と思い、諦め気味です。
• 第一期では中高層階からの販売、低層階は第二期以降での販売ということです、このタワー物件は共有施設がかなり限られている中で、低層の狭い部屋を購入する人はどういう人になるんだろう。投資用に法人さんなどが買うんだろうか。。。
• この立地だと車よりは自転車利用の場面のほうが多いように思うのですが駐輪場は各戸約１台分の設置のようですね。３ＬＤＫのプランもあり、ファミリー層も検討者は多いと思うのですが１ＬＤＫや２ＬＤＫプランが主なのでしょうか？
• プレミアムの南は完売してますよ。スーペリアは南の中住戸のギリ御苑ビューが残ってるみたい。
  • 西向きプレミアムはこれから供給されるはずでは　新宿高層ビル群と左下に御苑の緑を見下ろせるので素晴らしい眺望ですよね　ただFIX窓なので西日がきついと思い、撤退しました
• 南東角、南西角、東向きは1期1次で蒸発していたかと。もし東向きプレミアムが残っているとしたら、モデルルーム部屋だから後で欲しいとなったら問題になるからと、住商は確かわざと3戸ほど供給しなかったはず。2期で全部出してきたのでは？だから東向きプレミアムが気に入ったら、かなりの争奪戦ですよ。
  • 西向きプレミアムもすでに完売とは！1期1次ではまだ空きがたくさんあったのに。東はデベの意向で1期では全部は出さないって言ってたから今回出してきたわけね。1期で出してきた部屋はすべて倍率ついてたから。ちなみに知人は抽選で落ちてました。2期で全部出してくるなら厳しい争奪戦になるね
• 2期は6戸しか売り出さないようで。1期で売れ過ぎた分の売り絞りですかね？
  • 営業の方いわく、今期の販売目標は達成しているので全く売り急いでおらず、来期に残すために価格を調整しつつ絞っているようです。それでも出せば売れてしまうと。都心好立地の物件はどこもそんな感じなので市況のおかげもあり、今後も価格が上がっていくとなると1期で買えた人は本当に羨ましいです。
    • ここ5月くらいに売り始めたと思うんだけどもう4期なんだ。エリア的に新築タワマン無いから1強なんだろうけど、出せば売れるって凄いね
• ここプレミアとそれ以外の格差が大きすぎて、買うならプレミアがお得だよね。エレベーターまで違うとかさ。
  • 欲しかった部屋が売れてしまっていたので諦めましたが、プレミアムは6月末時点でペントハウス以外10戸残ってたけど半分売れたんですかね。スーペリアも1/3くらいしか残っていませんでした
• 管理費（月額）21,780円～128,780円・修繕積立金（月額）6,010円～34,630円
  • プレミアムだと合わせて毎月16万くらいかかる感じですか？管理費がちょっと高いかな。。。
    • プレミアムは管理費修繕費合わせて平米単価800円弱位です
• 4期2次の概要を見ました。90平米249百万の部屋、スーペリアは完売のはずなので恐らくモデレートの18階以下のようですが、初期の予定価格表から相当な値上げしています。しかも抽選日程見ると要望入れた人しか買えないタイミングに設定されているので、実質欲しい人にだけ売りますね、みたいな強気の販売状況だと思われます。
• 当初想定以上の売れ行きの様ですが、要因は立地（御苑周りの条例や、今後も近隣にはタワマンが建設されない、）でしょうか？高層階に関して、南以外の眺望はどうなんでしょう。
  • エントリーすると眺望シミュレーションを見ることできますが、高層階はどの向きも抜けてて素晴らしいですよ
    • 一世帯一住戸までの購入制限。そんな制限がつくのってすごいなと思いました。複数住戸を購入できる人が居るってことですか、想像を超えてます（笑）どの方向も素晴らしい眺望なんですね、南と共に東と西の眺望写真も掲載がありました。たしかに素晴らしい眺望だなと思いました。200平米超で3LDKって、どんだけ贅沢なんですか。寝室が17帖って・・・都会のワンルーム並みの広さです（笑）
• こちらの物件って売れている感じですか？？
  • 一度に出し切らず小出しにして第4期5次まできましたが、上層中層は概ね出せば売れる入れ食い状態のようです。第１期はプレミアムもお手頃価格で出されてましたが、購入時期が後になるほど値上がり傾向が見られます。
    • 第一期で購入でした方が一番ラッキーでしたね。プレミアムとスーペリアの差をつけるために、スーペリアは確か一回千万単位で下げたと思いますから。それが今となっては期を重ねるごとに上昇し続けている様です。
      • 一期一次の前の予定価格出した時に高いと言われて下げてたけど、結局今は当時の予定価格より高くなってますね。まぁ湾岸が坪700オーバーの相場からしたら適正なのかもしれませんが
• もう御苑ビューはペントハウスしかないのでしょうか。御苑沿いのマンション持っていますが、街路樹で御苑の全貌がみえないので、上層階に住み替えを考えていましたが、金額がどんどん上がって、そもそも売りに出ない。。。
  • 御苑ビューは25階くらいから抜けてきますが、残念ながら早々に完売してますね
• 史上最も御苑に近づいたタワーマンションは特別。先日話を聞きに行きましたが次期は更に値上げするような感じでした。
  • 入居時は、坪1200はいくでしょうね。円安、初任給アップでみんな年収アップしてるとは、思いますけど。
• 転売目的なら1期か2期あたりで買っておくべきでしたね。
  • まあ確かに、まだ伸びしろは多少残っていると思うけど、第一期のようなお得感はなくなってきたかなぁ。値上がり期待もなにも、ここしばらくずっと値上がり続けてようやく相場相当っぽいかなというこのタイミングでこの物件は値上がりするって言い出しても、全然相場を先回りできていないというか、今さら感がハンパない。
    • 目減りはしなさそうだから実需目的なら問題ないけど、転売目的だと、売りに出すタイミングによってはプレミアムを800ちょっとで買った第一期勢が競合相手になると考えるとまったく勝てる気がしない。。。
      • 1期はプレミアムが坪800台って中々のバグでしたね
        • そろそろ第5期？残っているプレミアムが供給されるはず。坪1500ほどかも。
          • プレミアムで1500はないと思います。2000いってもおかしくはないと思いますよ。第1期のことはもう忘れるしかないですよね。。そのときに決断できなかったわけですから。
• ペントハウスが211平米で10憶(坪1500)だからプレミアムも1500くらいまでで収まるかと。
  • ペントハウス10億はではなく、20億(坪3000超)と伺っておりますので、プレミアムであれば2000ほどかと。

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構造・建物

クラッシィタワー新宿御苑　エントエランスアプローチ完成予想図

クラッシィタワー新宿御苑　ラウンジ完成予想図

クラッシィタワー新宿御苑　プレミアムエレベーターホール完成予想図

• 敷地面積：2,249.70m2
• 建築面積：1,301.71m2
• 延床面積：32,320.71m2
• 再開発タワマンなのにとんでもないカツカツ敷地ですね。と思ったら、意外と建蔽率は60%弱なんですね。パークタワー文京小石川は65%以上でしたから、まだマシですねここは。
  • 容積率緩和あったのかな？
• 現地みたよ。36階建てる面積なんですね。すごい？
• かっこいいデザインの高層マンションですね。カナダのトロントに建っていても通用しそう。
• 四谷四丁目計画、白金theSKYみたいな感じでスタイリッシュな外観なところが好き
• ここのデザイン見てごらんよ。最上階は2層吹き抜けのガラスウォール。異次元の空間構成。足元に御苑で目線の先に明治神宮、その先に富士山。南東を見れば赤坂御所越しの都心と東京タワー。700だったら倍率数十倍になるぞ。
• 立ち上がってきたが、新宿通りに面する南側以外は道路が狭いので圧迫感がある。外苑西通りと靖国通りの交差点にある富久クロスの方が規模が大きく空地も多そうで開放感がある。

• 

  向かい側から撮影（2023年12月2日撮影）

共用施設

クラッシィタワー新宿御苑　ロイヤルサロン完成予想図

クラッシィタワー新宿御苑　ギャラリー完成予想図

• 駐車場：87台（機械式駐車場86台、平置駐車場(身障者用)1台）
  • 月額使用料：38,000円～47,000円
• 駐輪場270台（2段式：上段ラック89台・下段スライドラック114台、スライドラック式33台、平置10台、子供用平置14台、レンタサイクル平置10台）
  • 月額使用料：200円～600円
• 26Fくらいまでタワーパーキングがありますが最近のタワマンは皆このような作りなのでしょうか。出てくるの遅そう。。。
  • 最近は高速型のリフトなので従来と変わりませんよ。

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設備・仕様

• 仕様めちゃくちゃ低いですね。第3種換気、プレミアム以外は天カセなし、その他諸々。
  • そうですね。びっくりしました。仕様高そうな雰囲気醸し出してたのに裏切られた感じ。あの単価でこれはないわぁ
    • 高くても売れる立地なんだろうけど、この価格であの仕様はありえない。。高価格帯の物件慣れてない感がすごかった。3種換気、天カセなしってだけで2億円～3億円検討ラインの人は引くでしょ。港区でもっと良い仕様の中古買えるよ。。相当新宿御苑が好きな方が買う物件ですね。
• ここインターネット10Gbps導入するんですね。未だに1Gbpsなマンションが多い中で、集合住宅では個人レベルでの替えが難しいネット速度にもこだわりあるのは、かなり希少ですね。ほとんどの方には1Gでも問題ないのでしょうが。
• MRでの記憶の限りですが、洗面所の蛇口はシャワーホースタイプではなく、固定のものだったと思うのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？オプションにも無かったので、結構不便に感じるところ出てきそうです。
• プレミアム住戸でもトイレ標準仕様はマニュアル開閉式、って話のようです。厳しい。。。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：42.88m2〜208.17m2
• バルコニー面積：6.46m2〜22.18m2
• トランクルーム面積：0.41m2～3.23m2

買い物・食事

• 現地近くはコンビニや飲食店はたくさんあるがスーパーやドラッグストアなど日常の買い物する場所が乏しい。一人暮らしには良さそうだがファミリーにとってはかなり住みづらい。
  • スーパーがないのがなー。富久に行くも癪だから成城石井できてほしい。
    • 富久クロスのヨークフーズまで7分程度たがら難民とは言えないのでは？
      • 大型スーパーは、2025年秋には、四谷三丁目駅歩1分で建替工事中の丸正総本店が、リニューアルオープンするので、それまでの我慢かな？
        • ここだと新しく建替えてる丸正より、富久のイトーヨーカドーの方が距離として近い。でも今のひとはほぼネットスーパー使ってるよ。

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育児・教育

• 小学校の学区が変更になり四谷小学校から花園小学校になりました
  • 当分の間は希望により四谷小学校を指定校として選択することができるみたいですけど、どちらがおすすめでしょうか。規模は四ツ谷小学校の方が大きいみたいですが、通学では花園小学校の近さは魅力ですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• IDCフロンティアのビルがある場所ですね。昨年紀尾井町へ移転しましたが建物はまだ新しく見えます。あれを取り壊してタワマンですか…。御苑ビューの部屋は坪1000万近くいきそう。いろいろあった一角ではありますが。
• 四谷三丁目に土地なんてあるか？
  • 三丁目でなく四丁目です。新宿御苑の大木戸門から新宿通りに出た、すぐ前。外苑西通りよりも新宿駅側。取り壊すビルは大きいものの、とてもタワマンが建つとは思えない規模の土地ですよ。
• 目の前は区民センターだけどそれを超える階からは御苑～外苑、都心方面が一望。中層階以上は空前絶後の値段になるね。
  • 向かいの出張所を超えた高さで南西向きの新宿御苑ビューではないでしょうか？
• 地元民です。幼い頃から住んでいますが、この10年15年で中小ビルやお屋敷が次々にマンションに建て変わりました。さらに、千駄ヶ谷駅側のBrillia 1stの向かえにもう一棟Brillia 1st が建設中、内藤町の三菱地所、このタワーやそれ以外にも計画がちらほら。人口が増加すると、保育園や幼稚園、小中学校のキャパが足りなくなりそう。お店が増えることは期待かな。
• 道をはさんで南側の区民センターがかなり邪魔ですよね。敷地もあまり広くないし建物自体は良さそうなのにもったいない感じ。
• 御苑ビューは最高ですね。あと長所は新宿駅まで歩ける距離であること、伊勢丹が近いのもいいですね。反対に気になる点は、現状の街並みは垢抜けないこと、四谷四丁目の交差点近くであることです…私の主観ですが。
• 四谷三丁目駅…遠くないですか？
  • 遠いですね。丸正の手前にまいばすけっともありますが、そこですらかなりの距離です

日常の買い物環境は覚悟しておいた方が良さそうです

• Googleマップを見ると敷地内に「理性寺跡」という史跡のマークがありますが、どのようなものでしょうか。歴史的な土地ということかしら。
• 治安は悪くないですか。
  • 悪くはないけど目の前の新宿通りを夜中もひっきりなしに緊急車両がサイレン鳴らして通りまくってます
    • 治安はいいと思います。新宿御苑前駅から東側は新宿駅から新宿三丁目駅のエリアとは違った雰囲気と治安かと思います。新宿通りの交通量は多いですね。緊急車両がひっきりなしは盛りすぎかとは思いますが通らなくはないです、程度かと。都心アクセスで御苑もあるのでできれば買いたいです。価格発表が楽しみ。
      • 治安はいいよ。この一帯は年中、四谷警察署のパトカーやら自転車のお巡りさんが巡回してます。緊急車両より頻繁に見かける。
• 夜の呑みには困らない。国立競技場、神宮球場に歩いていける。終始賑やかである。こんな感じの雰囲気が好きな人にはピッタリだと思う。西新宿のタワーマンションに10年住んでいたけど、僕個人は不満は全く無かった。いつも気分は明るくなり、元気一杯だった。そんな気持ちにさせてくれるのが新宿都心だと思う。僕はここは買いたいと思って、妻に場所を見せたが、妻は×だった（泣）。。ちょっと汚らしい場所ねと。。。　西新宿は立地性は大分劣るけど、街並みは整備されていてすごく綺麗だったけど、ここはちょっと汚らしい。しかし、立地はこちらの方が全然良いと思う。僕はまだこの物件は好きだ。酒、野球やラグビー観戦が好きなんで、僕には最高の立地。
• 新宿は何でもそろっているので住んだら便利なんだろうなとは思います。御苑あたりだと比較的静かに暮らせるんじゃないでしょうかただ、昔よりは人が多くなりましたから、騒音面は多少はしそうですね。眺望を大事にしたいなら上層階がよさそうでしょうか？中層階はどうでしょう
• 新宿方面に用事あり現地へ。31階位まで建ってきました、小ぶりと思いきや直近で見ると大きく感じました。16時くらいでしたが、南西方面は新宿ルートの飛行機も上空を行き交ってました。御苑や新宿ビル群や夕焼けなどなんとも言えない景色になりそうです。南、西の20階以上購入できた方は羨ましい！

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その他

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