ピアース用賀

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4.30

(10 票)

物件概要

ピアース用賀　外観完成予想図

• 所在地：東京都世田谷区玉川台一丁目233-1他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩2分

• 総戸数：35戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：〔敷地〕：専有面積割合による所有権の共有、〔建物〕：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2023年07月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース用賀（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 完売するでしょう、このモリモト物件も。
• 近年の城南モリモトで早期完売しなかった物件ほぼ無いですよね。ディアナガーデン鷹番の数億する部屋がしばらく残ってましたが庶民向け物件では無いですし。
• モリモトは用賀推しですよね。駅近5分以内に何軒モリモトマンションあるんだと言うレベル いくらぐらいなんでしょうか。。駅近だけど首都高と消防署も真横、そこを価格に反映して欲しいところですね。
  • 駅徒歩２分が上げ要素 消防署隣の首都高近しが下げ要素 どちらの要素が大きいですかねぇ…
• 首都高、消防署の横ですか…とは言え価格が気になります。
• 世間ではハルミフラッグが人気らしいですが、自分はちょっと。やはりある程度ステータスあって便利な田園都市線、駅近の方が魅力有りです。でも高いんでしょうね。坪450からと予想します。
• 駅が近いですね！中々、最近は少なくなっているので希少ですね。値段、高そう…
• このへんなら、瀬田１丁目の高台あたりが住環境的に申し分ないでしょうが…。プラウドの最上階角部屋の中古が３億。いまどきの「パワーカップル」なら買えるかもしれませんが、背伸びせず用賀のほうが一般向けかな
• 直近、桜新町、用賀駅近は高いと言われながらすぐに完売してます。中古も良条件の物件は瞬間蒸発なので、今回も狙うなら即決じゃないと無理なのかなと思います。
• このところ、用賀、桜新町でグレードが劣る中古物件までもがかなり高値で売り出されている。これだけ、マンション・バブルが長く続くと、玉石混交状態で冷静な判断が鈍ってくるのはやむなしか。
• 駅近で落ち着いているのは、用賀だけ。中古高いから引渡しまで、待てる人はここだね。
• 価格知りたいです
• 田園都市線の用賀駅から徒歩2分で売れそうですね。間違いなく億ションになりそうです。
• 億ションになるのかなあ。。消防署と高速に挟まれた立地を価格にどう落とし込むのか気になる所。安かったら即売れそうですが億となると捌け悪そうな気がしますがどうなんでしょ。ブランズ桜新町と似た感じですね囲まれ感と駅距離感と
• まあ最低坪450からでしょうね。高い高いと騒がれた挙句、結局竣工前完売になるでしょう。二子玉川の洪水以来、少し高台の用賀、桜新町の価値が上がってる気がする。
• お高いのでしょうね。
  • 建設予定地ご覧なさい高級感もなく庶民的な雰囲気です あの雰囲気の街で、坪単価500とか出せますか？
• 結局、ここも完売するでしょうね。
  • しないと思いますね 見てガッカリ物件になるかと あの採光の間取りの部屋以外は外れ物件ですよ 城南地区を20年見続けてきた私からすると、この物件の適正は坪250から330が妥当でしょうね
    • 何年前の話ですか？ここ数年の相場でいうと近隣は坪450くらいから、全て竣工前完売してますよ。ディアナ用賀、ピアース用賀レジデンス、ブランズ桜新町、ザ・パークハウス 駒沢レジデンス全て同水準です。指くわえて見てたらいい部屋から完売して行きますよ。２０年間ずっと買い渋ってきた結果値上がって買えなくしまったんでしょうね、わかります。
      • ご指摘のように、高くても竣工前完売はしていますが、ヨウガもサクラシンマチも、分譲マンションが明らかに過剰気味。輪をかけて、ひと昔前の中古まで、新築並みの相場で売りにどんどん出てくる昨今。ただ良識ある不動産のプロいわく、地域の相場の推移を熟知している人は、いまは手を出せないし、手も出さないでしょうと。購入しているのは、エリア外の客が少なくないと聞きました。一理ありそうな。
        • 供給過剰って5年以上前から言われてるけど、逆に大幅に上がってるよね？それでも直近全て竣工前完売なんだからそれが今の適正価格なんだよ。プロが皆、オリンピック後は必ず下がるなんて言ってたのに逆に上がってるじゃん。5年くらい前、坪300くらいの時、自分の目で判断して買える時に買えなくて残念でしたね。。取り敢えずここは坪500くらいでも売れると思います。
      • 不動産市況は中長期的な相場で判断しないと、ここ二、三年の市況しか知らないのに適正価格なんて分からないんです 用賀駅徒歩2分は確かに便利、お店も一通り揃っているし、世田谷区ですし、そこは何も否定しません その通りだと思います しかし、坪500や600の価値があるかといえば、それはないという事です 坪600近辺としては、あまりにも街の雰囲気が庶民的すぎますし、駅徒歩2分は高評価ですが急行は停まらない、かと言って、等々力あたりのようなゆったりさも二子玉川のような自然もない、これと言って特徴のない街です なので、同じ坪単価帯で出ている中古マンションが三茶や中目黒界隈に出ているのなら、そちらを選んだ方が資産価値は遥かに高いのは誰しも分かることかと思います 同じ坪単価帯でより都心により近くて築10年以内の物件であれば、そちらを選んだ方が資産価値は評価されやすいと言っています
• 相場で言うと少なくとも坪500からだと思います。
• トップライトの部屋は坪600超えらしいよ。まだまだ相場は上がるねー

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交通

• 駅近い事は何ものにも変えられませんね。人気路線駅2分はいいですね。
• 渋谷までも10分、その他主要地域（新宿、品川、池袋、大手町）へも約30分、交通の便もいいですね。
• 田園都市線で2分はかなり魅力的ですね。
• 車持ちだと246の渋滞は避けて通れません
• 用賀は急行も止まらないし田園都市線は異常に混むし、そこまで言うほどの利便性はありませんよ
• 東横線も田都も混み具合はそんな変わらない
• 中目黒は日比谷線なので始発駅だし混まないですね。代官山恵比寿は徒歩圏内、六本木銀座横浜にも一本で行けますし、日比谷乗り換えで大手町へもいけるので、アクセスの利便性は圧倒的です。三軒茶屋は急行停まるので朝の通勤時は便利です。

構造・建物

ピアース用賀　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％（法53条3項1号により70％）
• 容積率：205.11％
• 敷地面積：929.61m2（実測面積）、929.61m2（建築確認面積）
• 建築面積：649.28m2
• 建築延ベ床面積：2,469.44m2（容積対象外面積583.31m2含む）
• エントランスはそれなりの重厚感を感じますが外観は白タイルの軽い感じですね。気になるのが一部、上部はタイル張にもなっていない部分があるので、その辺の質感が気になります。白い吹き付け壁だと雨垂れで速攻、黒くなりますし。外観コストは抑え気味かもしれませんね。
• 駅が近くて、お洒落な外観ですね！
• 外観かっこいい！
• 屋上が素敵です。屋根部分？斜めに採光の窓が作られていてかっこいいです。

共用施設

ピアース用賀　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：3台（平置2台、身障者用平置1台）
• バイク置場：1台
• 自転車置場：34台（2段式下部スライド式上段8台下段21台、平置き5台）

設備・仕様

• 内装の設備仕様も標準スペックが高いです。
• タイル床を多用するMOのマンションですが、家族はフローリングのほうがいいと ヴィンテージ・マンションのようなカーペット敷きよりはいいですが

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間取り

• 間取り：1LDK～2LDK+S
• 住戸専有面積：36.64m2～72.49m2
• バルコニー面積：4.96m2～7.60m2
• 南向きではないけど、採光に配慮したデザインですかね。個人的にはLrの間取りが好み。無駄な廊下がなく、DINKSとしては居住スペースの広さも許容範囲で、価格的に手が届くかも。
• トイレ除く水回りだけ下階になっている間取りがありますが、雨の日浴室乾燥とかするのに、階段を使って洗濯物上げ下げするの、地味に不便そう。
  • 雨の日は洗濯出来ないっすね。あとこの住戸で７８平米ですがやはりメゾネットなのとランドリールーム別で効率悪いのでリビングダイニングや各部屋の広さが住戸の平米数ほど感じられないのが残念ですかね。2LDK+S があるみたいなのでそれが平屋ならその間取りが見たいですね。
• L rの間取りいいですね。
• 間取りは、良く考えられてますね。
• 主寝室が４畳、洋室3.5畳。。。老眼かな？ウオークインクローゼットやパントリーの間違いかと思いました

買い物・食事

• 地図で見ると最寄りスーパーはOKストアしかなしそうですが、どうでしょう。
  • 用賀はスーパー多いですよ！フジもあるしOKストアはどっちも徒歩5分以内、駅にTokyu Storeもあるので選択肢豊富です。駅の周りにギュッと生活に必要なお店が集まってるの便利ですよね、用賀は
    • 地図と動画では見ましたが、駅周辺便利なんですね。OKも少し遠いのかと思いましたが、徒歩5分ですか。消防署含め、散策してみます！
• コジマ、ニトリもあるし。診療所、美容院が多いのも特徴。用賀は本当に便利です。願わくば、大手書店があれば理想ですが、二子玉川が近いので、紀伊國屋、文教堂も生活圏内。
• 近くにオーケーがあるので案外と食費はかからないのかも。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域、第2種低層住居専用地域、準防火地域、第1種高度地域、第3種高度地域
• MAPに記載ありませんが、たしか消防署に隣接してますよね？防音対策が気にあるところ。それとも、夜間は大通りに出るまでサイレンを鳴らさないとか、ボリューム下げているとか、周辺住民への配慮があるものでしょうか？
• モリモトさんは用賀おしですね。こことは別で建設計画あり。
  • 建設データバンクの1/31更新の情報ですよね？たぶんそれ、この物件ですよ。届出の数値や戸数に誤差はあるものの、所在地が同じなので。
• 消防署の目の前ですが…防音がしっかりしていないと、厳しい物件ですね。周りの囲まれ感から、眺望もほぼゼロではないかと。
• みなさん仰るように用賀は便利ですよ。買い物はもちろん、日本を代表するインターナショナルスクールあり、都内最大級の公園、砧公園有り、学区良し、有名塾なども選り取り見取りです。
• ２４６、環八、首都高。。用賀エリアは暮らしやすい一方、幹線道路がからむ物件が多い。駅周辺も含め徒歩７，８分以内でも、高層ビル、スーパー、商業・遊興施設が集積していて、閑静な住宅環境は求めづらい。用賀より相場が高い桜新町も人気エリアながら、地形のアップダウンが多く、主要マンションは駅遠。とりあえず、ディアナコート用賀翠景の中古が売りに出ているので、今後の用賀のマーケットプライスを占う判断材料。
• 消防車好きなら買い。それ以外は、やめておいた方が良いよ。
  • 消防署が近接のマンションで思い浮かぶのは、グランドヒルズ成城 ちょくちょく売りがあるが、リアル億ション！！　成城好きなら買い
  • 救急車も出動しますね。
• アカンやろ、北向は寒いで。消防署、何かとうるさそうやな。
• 今日現地見に行きましたが、正直所帯染みた場所で所謂用賀というイメージからはかけ離れた立地でした。いくら魅力的な採光の間取りとはいえ、台無しですね。ここも碑文谷5丁目も論外でした。やはり今は中々立地で満足できる新築には期待できないですね。中古で探す踏ん切りがつきました。
  • 中古で検討であれば、パークシティ武蔵小山はどうでしょうか。住みたい街ランキング常連で、城南の駅前タワマンという絶対的な資産性の高さから購入して間違いない物件だと思います。
    • 流石にタワマンが資産価値あるとは到底思えませんね20年30年後に管理費修繕費はとんでもないことになってますよ。今調べてましたが、ディアナコート用賀翠景、ピアース目黒青葉台、ローレルアイ中目黒ピアース、ピアース恵比寿が中古で出てますね。ディアナの用賀やピアース恵比寿は間取りや立地が魅力的で、この辺りの方がよっぽど資産性は高いと思います。
      • ディアナコート用賀翠景は、周辺の住宅と密接していて、そのへんのことが分譲当時も指摘されていました。前面道路も狭く…。同じディアナコートでも「櫻町雅壇」とはグレード感は違うので。もちろん、駅近はリセールを考えれば、無難かもしれませんが。一方、フタコも含めてタワマンは、世田谷で低層ハイグレードを求める層には相いれないと思います。
      • ピアース恵比寿。恵比寿、代官山に徒歩数分でディスポーザー付きピアースが坪340万円台で売ってた時代ですね。マンションって不況期の方がデベも良いものを作りますよね。
      • ローレルアイ中目黒は当時モリモトの再生第一号物件だったので格安だった記憶があります 目黒川沿いなので洪水が気になりますが、目黒川の桜とか飲食店も豊富で、今はニトリもあるしおすすめですよね ピアース恵比寿もそれに続いて兎に角立地とスペックが良かったのですが、抽選で外れました 確かにもう一度あそこの地域の中古を探すのは手ですね 生活には全く不便なさそうだし、子どもを私立の学校に通わせるには交通の便が良すぎ、資産価値も充分すぎです
• フタコ、ヨウガ、サクラシシンマチを見渡し、これはという中古があまり見当たらない暮らしやすさと住みやすさが両方している物件は理想ですが
• モリモトは駅近で便利で、新築がない場所には作るんだけど、マンション周辺が駅のイメージとは少し異なることが多い気がします。自由が丘、尾山台もそうでした。とは言え、この２つもあっという間でしたが。
• 用賀はいいですよね。都心にも近いしここは世田谷だけど割と庶民的な暮らしもしやすい。
  • 用賀は馬事公苑側とか、246の南側は雰囲気良いですが、この地域はイマイチだと思いますよ。用賀というネームに騙されてはいけません。
    • 深沢とか上用賀と比較しようとしてる人なんていないでしょ。ちゃんとコンセプト理解しようよ。どう考えても駅近で利便性求める層狙いだから、閑静な住宅街としての用賀とは違って
      • そんな事はないと思います 用賀というネームバリューに期待して現地見に行ってガッカリしてるわけですから 利便性求めるなら三軒茶屋、学芸大、中目黒、恵比寿辺りの中古マンションがおすすめです
        • そうかなあ。中目黒や三茶は便利ですけど駅近はうるさいし。用賀はやっぱり絶妙だと思いますけどね。都心も近いし適度に落ち着いてるし。ここも一本入ればすごい静かなんだけど消防署横だからそこはネックですね。
          • 駅徒歩5分なら充分閑静な住宅街ですよ。

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