リビオ北品川リバーサイドテラス

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3.94

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物件概要

リビオ北品川リバーサイドテラス　外観完成予想図

リビオ北品川リバーサイドテラス　外観完成予想図2

• 所在地：東京都品川区北品川二丁目51番12、52番2、12、13（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「新馬場」駅 徒歩6分
2. 常磐線 「品川」駅 徒歩19分
3. 横須賀線 「品川」駅 徒歩19分
4. 東海道本線 「品川」駅 徒歩19分
5. 山手線 「品川」駅 徒歩19分
6. 東海道新幹線 「品川」駅 徒歩19分
7. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩19分

• 総戸数：42戸（（内、事業協力者住戸6戸含む）、他に店舖1戸あり）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年06月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：山田建設株式会社
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

掲示板・口コミ

• リビオ北品川リバーサイドテラス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• HP公開されたんですね。価格帯気になります。
• デザインはちょっとシンプル過ぎて安っぽい
• デザインは地味ですね。共用部は何もなしですよね？3LDK 65平米で7,000-8,000くらいでしょうか？
  • 平均坪単価430くらいで68平米で7990万～9000万と予想
    • その価格だと竣工前に売り切るのは難しそう。個人的にはその価格ならジオかな～。こことジオは近いけど案外好みがはっきり別れて並行検討する人は少なそうな気がしてきた。
      • リビオはもう少し安く出すと思いますよ。これまでの傾向からすると。300代の後半からあるんじゃないでしょうか。ちなみに、私は別にここを買おうとしているわけではありません。
        • そんなに安いですかね。でも、ここ資産性低そうですほね？各駅停車、周辺商業施設なし、飲食店ほぼなし、共用部なし。DINKSようですかね？
• このマンション、特に仕様の特長もないし、各駅停車駅で駅近ではなく、小規模、低ブランド、リセール困難、しかも2023年は市場がクラッシュする可能性が高い年ということで販売には苦戦すると思う。3LDK 64平米で7,000万円前半でもきついのでは
• 柱の食い込み分も面積に入りますからね。それによって生まれるデッドスペースを考えると、相当割引いて考える必要あるかも。64平米で7000万くらいなら妙味ないですね。管理費とか次第ですが
• ここの魅力をまとめると何ですか？
  • 小ぢんまりしてるのが好きな人もいるんじゃないの。値段次第だけど。
• 3LDK8000万以上で出て解散の流れになりそう
  • 流石にそこまで高い理由ここにはなくない？売れないよ。その価格で売れる要素は何？
    • 価格は未定ですが駅チカなのでジオより、単価は上がるかもって営業が言っていたよ。それなら8000万以上スタートやないかな。
      • ジオの65-66の3LDKが8000万切る部屋があったから、ここの64も8000万ギリ切る価格から出す気がするけど。買い物とかの生活利便性はこっちが良いと思うけど、交通的にはジオのほうが利便性高くね？駅に近いと言っても使いづらい京急各停駅だし。ジオはりんかい線、モノレールも徒歩圏だしバス便が豊富。高いとは思うけど、神奈川の微妙なとこでもさほど変わんない値段なのを見るとこの辺の方がマシにも見えてくる。
        • ここで8,000万円台なら中古の品川シーサイドのプライムパークスとかとあまり変わらないですね。資産性は中古でもプライムパークスの方が上じゃない？駅アクセスも買い物環境もシーサイドのほうが良い
          • ジオより高ったらジオの方が良くない？要するに安けりゃ魅力のあるマンション。高けりゃ周囲の大規模マン中古との比較かな。どうしても新築という人でなければ。
• 仕様、ブランド、立地、間取り、特に強みもないけど、品川駅には近いから資産としては大きな上昇は見込めないけど堅い感じですか？
  • 品川駅の海側は嫌悪施設が多いし関係無さそう。リビオの強みは北品川アドレスで、埋立地ではなく昔からの陸地であること。
• 皆さんが妥当だと考える坪単価はいくらですか？
• オンライン説明会が延期になりましたね。利上げが決まったことを踏まえてさすがにこの価格じゃ厳しいなと値下げフラグ？
  • 3LDKいくらなんだろうな～
    • 価格は出てないと思う。エントリーした人にも販売開始が遅れることの連絡しか来てないし。スレの前の方で出てた、ジオより高いとか言う話のことかも。店舗は前と同じくミニスーパー系かなと思ってるんだけど。竣工近いし、オンライン説明会で聞けば情報出てきそう。
• ここの近隣だとブランズ東品川、もう少し離れると品川シーサイドの杜やプライムパークスがあるけど、それらに対して優っている要素があるでしょうか？今のところ築浅の中古にも資産性負けそうだなと。食洗機・ディスポーザー付きは当たり前として、共用部はないのでしょうか？廊下は内廊下でしょうか？
  • この戸数じゃディスポーザーないのでは？あったら管理費嵩みそう。物件価格にも乗ってくるし
    • まぁ、普通に考えてこの立地、規模じゃディスポーザーは無いでしょうね。資産性云々言うなら小規模を避けるのがセオリーだと思います。
• ここって資産性はイマイチな気がするのですが、どうですか？
  • 普通に考えたらいまいちでしょうが。微妙なマンションでも、その微妙さ以上に価格が安ければ、資産性が高いと言えなくはないですからね。とりあえず価格みてみたいですね
    • いくらくらいなら安い、妥当な価格だと思う？
• 3LDKの狭い方で9000後半とのこと(価格は不確定でまだ全然決まってないそうですが)共用部はなにもなし、良くみるまぁ綺麗なエントランスという程度、自転車は雨に濡れそうな賃貸級の屋根。。。説明聞いてて悲しい気持ちになりました、、
  • 64平米で9000後半ですか…新馬場も、高くなったんですね。アトラスと比べてる感じですね
    • 予想を遥かに超える高さですね。検討すらできないです
• 広域で色んな物件みてるけどここまで私見の評価額と売主の出値が乖離した物件はないです。逆に行く末が気になって注目したい物件になりました
  • 噂によるとだいぶ強気な価格らしいので、逆に気になりますwどういう戦略なのでしょう。
    • 案内会後に価格についてのアンケートがあったので、今後反応をみて調整するのかもしれません。とはいえ、いきなり凄い強気の値段がきたので一気にこちらの熱が冷めてしまい…(笑)価格設定の理由やその価値に見合う魅力を聞くのを忘れました。立地の良さ(南向きリバーサイド&桜)と資産価値(品川駅の未来性)を推してた記憶ですが、前者は旧知の情報ですし後者に於いてはじゃあ10年後この部屋が1億越えするのか？というと疑問しかなく納得出来るものではありませんでした。旧東海道の雰囲気が好きなので少し高い位でも頑張ろうかと結構前向きだったのですが、この設定ですと我が家も検討すらなしです。戸数も少ないのでこれでも買いたいという深い地縁のある人で埋まる戦略なのでしょうかね。残念です。
      • 2階の65平米で9,000万～はさすがに衝撃だわ。日鉄興和って何でこんな強気なの？ディスポーザーも共用施設もない最低限の仕様で各駅停車駅で品川再開発するからってあり得ないでしょう。未だかつてないほどとんでもない値付けのマンションだわ。地元民が買うとは思えないのだが？オンライン説明会も説明する仕様や周辺の魅力がないから速攻で価格の話だったよ
• ここまで１階店舗の具体的な話は出て来ませんが、物販店?飲食店?どちらですかねぇ。私の中では加点減点要素です
  • スーパーで確定しているとのことです。まいばすけっとではないです
• ここの取り柄って何？
  • 品川区アドレス
• 今回の価格設定は本当にドン引きでした。65m2にこの価格出すなら、他で80～90m2の築浅中古買った方が良いと思いました。
  • リビオは安価が取り柄なのに、どうしたんでしょうか。リビオタワー品川のパフォーマンス的な要素あるのかな？
    • 資材の値上がりがすさまじいってことでしょ。リビオに限らず。

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構造・建物

リビオ北品川リバーサイドテラス　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：717.02m2（確認申請対象面積/713.92m2）
• 建築面積：395.21m2
• 延床面積：2,823.11m2
• 建ぺい率：82.29％
• 容積率：361.49％

共用施設

• 駐車場：3台（機械式2台・身障者用平置1台)、他に店舗用平置1台
• バイク置場：6台
• 駐輪場：61台（上段ラック式21台・下段スライド式35台・ラック式5台)、他に店舗用5台

間取り

• 間取り：1LDK〜3LDK
• 間取りと言うか、柱が全くアウトフレームされてないのが気になる。かなりこなれた単価じゃないと検討できないですね。天井高とかどうなんでしょう。
• 全戸南向きで１フロア３～４戸。割と良い条件が揃っているかなと思ったのですがいずれのプランもとても縦長な設計ですね。キューブ型が無理だとしても、もう少し良い部屋の配置なかったのかなと感じました。
  • 全戸南向きは評価できますね。細かく刻んだのはやはり3LDKはグロスが大きくなるからでしょうね。

買い物・食事

• ショッピング

1. 北品川商店街　　徒歩1分／約40m
2. 北馬場参道通り商店街　　徒歩3分／約180m
3. 北品川本通り商店会　　徒歩5分／約370m
4. まいばすけっと南品川1丁目店　　徒歩2分／約140m
5. キャンドゥ新馬場店　　徒歩3分／約210m
6. イオンスタイル品川シーサイド　　徒歩14分／約1,070m
7. 寺子屋みろく　　徒歩5分／約350m
8. La capi　　徒歩7分／約530m
9. KAIDO books & coffee　　徒歩5分／約340m
10. 南品川 茶箱　　徒歩5分／約370m

• 物件概要の駐車場欄に店舗用平置き１台があるから、表示通り１Fに店舗が入るわけね。マルエツ帰ってくるのかな。
• 商店街ルートがあるのが便利でいいですね。ただ気になるのは食品とか、一般のスーパーに比較していかがなのでしょう？ものはいいけど高いといった事もあるのでしょうか。
  • ものは普通で、品揃えが少ないよ

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育児・教育

• 教育施設

1. 北品川保育園　　徒歩3分／約240m
2. アイ保育園　　徒歩5分／約340m
3. 城南幼稚園　　徒歩7分／約560m
4. 台場幼稚園　　徒歩8分／約620m
5. 台場小学校［通学区指定校］　　徒歩8分／約620m
6. 品川学園［通学区指定校］　　徒歩9分／約700m

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域
• ジオと比べると、飛行機の航路から少し離れてる立地なのは良さそうですね。
• 新馬場って降りたことないですが住みやすいですか？
• 駅までの道のりはルートが複数あるのがいいですね。目黒川を通っても良し、商店街を通っても良しで自分が好きな道を選んで行けるので行きやすい道を選んだらいいとおもいます。桜の季節は観光客が多いので、目黒川沿いを通るのは少し混雑しているかもしれませんね。人通りが多い場所なので避けていけたらいいですが、商店街ルートならそれほど混んではいないのかな
• 住宅街にありますね。周辺見ても資産性はイマイチ？
  • 立地のポテンシャルは、非常に高いと思います。旧東海道の商店街×目黒川の希少立地。このあたりも、新しい店がチラホラできていて、街が新陳代謝しています。まだまだ人通りは少ないですが、商業施設の場所としては魅力的。将来、観光の拠点となり得る場所なのに、平凡な分譲マンションになってしまってもったいない。商業施設＋賃貸マンションやホテルで運用するならば資産性もあるでしょうが、分譲マンションならば旧東海道に面していない静かな場所の方が良いでしょう。（個人の感想です）
• 旧東海道は隠れ家的なお店もちらほらあり、坪単価も高くないのでお買い得感あります。品川図書館が近いのも子供がいると魅力ですね。
• ここ地元で場所もいいと思うんだけど、鳥とフンすごくないですか？あれどうにかならないのかな
  • そんなに鳥いるっけ？と思ったけど確かに新馬場→目黒川沿いルートだと鳥多いかも。旧東海道沿いを歩いてる分には気になったことないけど。
• 春は自宅から満開の桜が見れていいな～と思うのですが１年のうちその時期はほんのわずかのこと。乗り換えて新宿まで出ればどこへでも行けるし品川まで行けば新幹線も乗れるのでアクセスとしては良いほうなのかも。電車通勤を重視して購入検討する人が多いかもね。
• 旧東海道前だからたまにお祭りとかイベントしてるからそーゆーのが好きな人は向いてるかもしれませんね。逆にうるさいのが嫌だとやめたほうがいいかもしれないと思いました
• この辺りの運河沿いは物流エリアで大型車も多いのであまり住む環境には適さない。旧海岸通りから外側はトラックが優先される街で重大交通事故も多いですよ。リビオのある北品川アドレスなら古くからの住宅地で住み心地も良いです。

• 

  工事状況と周辺環境（2023年1月2日撮影）

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周辺施設

• 病院

1. シモジ歯科医院　　徒歩3分／約190m
2. 新馬場眼科　　徒歩4分／約290m
3. 品川診療所　　徒歩4分／約310m
4. みやざきRCクリニック　　徒歩4分／約290m
5. 第三北品川病院　　徒歩10分／約790m
6. 東京高輪病院　　車4分／約2.3km

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行新馬場北出張所　　徒歩5分／約400m
2. みずほ銀行品川支店　　徒歩10分／約800m
3. 横浜銀行品川支店　　徒歩12分／約910m
4. りそな銀行品川支店　　徒歩13分／約980m
5. 三井住友銀行ゲートシティ大崎出張所　　徒歩20分／約1,550m
6. 東日本銀行大崎支店　　車5分／約2.7km

• 公共・レジャー施設

1. 北浜公園　　徒歩1分／約30m
2. 聖蹟公園　　徒歩3分／約230m
3. 洲崎公園　　徒歩4分／約300m
4. 東品川海上公園　　徒歩6分／約410m
5. 東品川公園　　徒歩6分／約470m
6. 子どもの森公園　　徒歩9分／約710m
7. 南品川一郵便局　　徒歩4分／約260m
8. 東品川一郵便局　　徒歩6分／約460m
9. 品川第一地域センター　　徒歩7分／約550m
10. 品川図書館　　徒歩5分／約350m
11. 品川神社　　徒歩6分／約480m
12. 品川区役所　　車4分／約2.3km
13. カーブス南品川　　徒歩4分／約250m
14. 品川健康センター　　徒歩6分／約480m
15. エニタイムフィットネス南品川店　　徒歩10分／約780m
16. ホットヨガスタジオLAVA青物横丁店　　徒歩12分／約930m
17. 鮫洲運動公園　　徒歩16分／約1,230m
18. 品川プリンスホテル　　徒歩19分／約1,490m

掲示板

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