ザ・パークハウス 武蔵新城フロント

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4.33

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物件概要

ザ・パークハウス 武蔵新城フロント　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市中原区上新城2丁目206番1、206番19（地番）
• 交通：南武線 「武蔵新城」駅 徒歩2分 （※北口）
• 総戸数：48戸（募集対象外住戸14戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年2月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 武蔵新城フロント（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 公式に出ている情報では駅も近くて設備仕様もしっかりしているので、駅前のプラウドと同じくらいの価格帯になってくるんですかね？
• 3割が非分譲で南向きの上層階が全て持っていかれるなんで、テンション下がりますね。
  • これはほんと萎える
• ここ買うならプラウドがいいですよねーもう売ってませんが…
• 価格はどのくらいになるのでしょうか。
• ここの魅力は駅徒歩２分の新築分譲マンションという点に尽きるかと。
• 設備に特筆すべき点もなく値段も決して安くない。本人が駅への近さをどれくらい重視するかでここの価値は大きく変わりそう
• 地権者が持っている部屋が、すでに賃貸で入居者募集をしていて驚きました。入居は4月中旬で、高いお金を払って買う人より賃貸の人が先に住むってなんか嫌だな、、、地権者が全ての権利やルールを握ってるって感じで、ここは他の新築マンションとは違う印象を受けました。
  • 駐車場跡地のマンションなので地権者は１人もしくは親しい人なのでしょう。他の駐車場跡地のマンションもこんな感じですね。
  • しかも賃貸の方が条件良い部屋って悲しい…
  • 植栽もあまりチカラ入れてない感じで殺風景。南側の部屋の前に背の高い木を植えたらまた見た目も違うのに。高級感がなくてとにかく殺風景。価格が高い割にそういう所にお金かけていから賃貸マンションみたいに見えてしまうんだと思います。
  • 過去に入居説明会の時に旧地権者が壇上に立って後から来た皆さんとぶち上げた事例がある。少なくとも旧地権者は自分たちの持ち分だけの管理組合総会の議決権を持ってるので影響力は残る。
• とはいえ、武蔵新城エリアに新築マンションの予定って今後あるんでしたっけ？
  • アールブラン武蔵新城、プラウド武蔵新城ステーションマークス、そしてここと３物件が続いたし、駅近は当面なさそう。JFEが社宅（JFEパシオーネ新城）を手放したりすればまとまった規模の土地が生まれるんですけどねー
    • となると、やはり、購入検討せざるを得ないのかな。あとは武蔵中原の新築ですかね。富士通跡地が再開発らしいのでそこまで待てるかって感じですかね。個人的には武蔵中原の方が落ち着いた雰囲気で好み。
      • 富士通は42棟もの解体は決まっていますがそれだけで数年かかり、跡地利用については何も情報が出てないので先が長そうですね。さらに工業地域にあたるので用途制限もあるのでどうなるんでしょうねー
        • おっしゃる通り、先は長そうですよね。工業地域だとタワマンや商業施設も建てられるんじゃないのでしょうか？
          • 私の認識が間違ってなければですが、川崎市の工業地域は第４種高度地区なので建物は20mの高さ制限があるので現状のままですとタワマンは難しそうです。武蔵新城、武蔵中原近辺で他に新築となると「（仮称）中原区今井西町計画新築工事」というのがすでに動いているようですね。駅から少し離れてしまいますが。
            • 武蔵小杉はタワマンたっているのは、工業地域ではないのでしょうか？今井西町は、武蔵小杉に近づくので新城中原検討者の予算を超えてしまいそうですね。駅距離があるから、そこは抑えてくれるといいですが。
              • 武蔵小杉は用途変更をして高さ条件を緩和して建てています。武蔵中原もあれだけの規模なので緩和される可能性が高いと考えられます。商業施設も併設されるならほぼ確実に緩和されるでしょうね
• 賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスク。地権者住戸のある物件は要注意。
• 住民の質も異なるだろうし、そもそも賃貸出している地権者は維持管理への出費に関し消極的になりそう。自分で購入し、自らが住むからこそ資産価値を維持しようという気持ちが生まれると思う。
• 予想通りの価格ですかね 立地重視ならあんまり迷わず買える価格なのかな 新城の割に高いといえば高いですが…
• 竣工済みで先着順が6戸あって、第1期2次が2戸。あとどれくらい残っているんでしょう。
• 募集対象外住戸の14戸分の管理費や修繕費は誰が負担するのですか。残りの購入者である34戸分が負担するのであれば、マンションのランニングコストとしては破綻します。ここは川の近くなので、災害対策費も必要ですから。
  • もちろん対象住戸の区分所有者が負担するはずです。ただ賃貸等に出してしまい実際に所有者が住まないのであれば後々の修繕費値上げなどのランニングコストの上昇については反対してくる一大勢力になる可能性がありますね。
• 募集対象外住戸は区分所有者が負担するとして、その負担金額を賃貸価格に載せると家賃も高くせざるを得ないので、マンションの管理や修繕計画に懸念がありますね。
• ここ完売しますかね？諸事情で年明けに残ってたら買いたいんですが、、
• 浸水リスクだけでなく、賃貸住戸が14戸あるのでリスクだらけかもしれん。私なら賃貸家賃があるので分譲購入者のマンションの維持、管理の値上げに同調できないです。修繕費と管理費を上がって、その分家賃を値上げしたら誰も借りなくなります。

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構造・建物

ザ・パークハウス 武蔵新城フロント　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1524.39m2(売買対象面積)※1,392.84m2(建築確認対象面積)の他に私道負担131.55m2
• 建ぺい率：80%・80%
• 容積率：200%・300%
• 分譲しない分は地権者さん用の部屋となるんでしょうか。東向きなら最上階あるんですね。中部屋なので好みは分かれそうですが。
• 良い部屋を地権者が持ってているってことは、恐らく自分たちで住むので、賃貸では出ないのでそういう意味では地権者住戸が多くて大量に賃貸に出されるよりはマシかな、とも思う。地権者住戸が多い時点で自分的には無いけど。
  • 地権者さんって、おうおうにして高齢者ですね。それで俺たち私たち前からオーナーだ、みたいな感じで振る舞われると辛いかと思います。
• マンションだったら上の方の階の方がよさそうに思うけれど、子供がいる人は1階が良かったりする場合もあるんですねぇ子供の年齢によってもどの階がいいのかっていうのはかわってくるものなのだな。大人だけの世帯だとやっぱり景色がいい高層階がいいなと思います。
  • 子供の足音ですが防音対策をしていれば、上よりも横の方が響く気がします。横と上に小さなお子さんのいる家庭が住んでいるのですが、上は全く聞こえないのに対し、横は聞こえてきます。ちなみに二重床二十天井床スラブ厚280mmのところです。
• ここは防音は普通みたいですね。スラブ厚200ｍｍ、直床（二重天井）と聞きました。間取り的には比較的ファミリー向けな気がするので、「お互い様」ですかね。それとも天下の三菱地所なので他とは違う防音策でも施されているのでしょうか
• 数値が既に出ている（知らされている）なら公開している情報としては助かる方なんでしょうか。素人なのでその数値が良いのか悪いのか分かりませんが…。鉄筋でも横の部屋からの音って意外と届きますよね…。リビングにいたらバルコニー越しから声が聞こえてきたりとか。ある程度の生活音なら納得の上で過ごしていきたいものですが。
  • 地所の郊外物件って実質旧藤和。ブランド妄信すると失敗するよ。
• スラブ厚２００㎜って最低限レベル。あと、直床って軽量衝撃音に対して弱いので、遮音性能の高いクッション材の入ったフローリングを使ってカバーしてるんだけど、独特のふわふわ感があって、入居後何って書き込みが結構ある。モデルルームも同じフローリング材を使っているのでスリッパを脱いで体感。スリッパはいてるとわかりにくい。
• 直床にしてる時点でコストダウン物件。
  • 20メートル制限で７階だから、超コストダウン物件。今はどこもこんなもんですが
• 20m制限地域で7階建てというのは上下に窮屈なイメージ。直床なのに天井高さは2.4ｍ程度しかなく当然上下の騒音も響きやすくなるかと。
• 駅前が良いという方には魅力的な物件ですが、casbbを確認すると他の方もコメントしていますが、建物構造に難点が複数あります。気になる項目(住居) 最高評価はレベル5 界床遮音性能(重量衝撃源)　レベル2 足音のような音の遮音が低い。自然換気性能　レベル1 開く窓のスペースが標準以下。広さ感.景観　レベル1 天井高2.3m未満。生活に関わる項目なので、実際に良く部屋を確認すべきですね。https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000130/130342/21004_gaiyou.pdf
  • 天井高2.3mなの？ びっくり
  • すごいですね。このような情報はどのように調べているのでしょうか？
    • 川崎市　横浜市　神奈川県のHPで建設されるマンションの情報は公表されています。casbee〇〇市　〇〇県で検索し、検討してるマンションの公表データを確認してみてください。建設中のマンションは、公表されているデータで階高、天井、遮音、リフォームのし易さ、断熱性、外壁補修頻度等　色々と事前に確認できるので参考になると思いますよ。評価の内容が分からない場合は、マニュアルを見るか、該当する市や県の窓口に問い合わせると教えてくれます。私は、横浜市の担当者に色々と教えて頂きました。川崎市のリンクをつけておきます。川崎市のマニュアルは参考なりました。https://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/76-6-2-0-0-0-0-0-0-0.html
  • 見てみるとほんと平均的？で「並のマンション」という感じですね。これで4F以上だと7000万円超えてくると考えると価格高騰を感じます。ただきっとこんなでも蓋を開ければすぐに完売するんでしょうね
• 竣工写真がアップされていて、南側の外観が写っていました。これ、無加工ならかっこいいです。テクスチャーもいい感じ。
• この物件の高さ関係に疑問が生じます。ここの1階平面図、周辺道路（GL）よりフロアレベルFLが最大で300mm低い。割と1FL=設計GL+200程度で設計して簡便に床下断熱・結露対策、浸水対策するはず？設計GLを前面道路のどこに合わせてるかわかりませんが。。直床で上記のようなレベル関係だと建物最高高さを合わせに行っているようにも見えます。公開されている立面には階高も記載なし。さらに不思議なのが防潮板設置アピール。珍しいものではないですが、仮にゲリラ豪雨程度(80mm/h)の際に頻繁に使う設備と考えたらダメだと思います。これも相まって建物高さと排水設計思想に疑問が生じます。営業さんに聞いても色々理由つけて詳しいことは今のところ教えてくれません。高層に住めばと言われるかもしれませんが、共用部は下層に重要機能が基本詰まっています。
  • 容積率の緩和を狙って、1階が半地下のマンションって多くないですか？もちろん、洪水などで水没してしまえばだめですが、台風やゲリラ豪雨などであれば、地下ピットと排水ポンプで、余程のことがない限り大丈夫かと思っています。
  • 半地下のマンション、普通にありますよね。韓国では貧しい人たちが済むと話題になりましたが、日本では高額なマンションでも半地下だったりしますね。

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共用施設

• 駐車場：17台(機械式16台、身障者用平置1台)
• バイク置場：1台
• 自転車置場：48台[2段ラック式(下部スライド式34台、スライド式14台)]
• ここってもしかして、自転車置き場ない？公式HPのデザインのページに敷地配当図があるけど、バイク置場としか書いてない。　自転車置き場だとしても狭いよね。
  • 一応、ゴミ置き場前に自転車置き場はありそうです。ただ、置ける台数は少なそうかなと思います。何台とは記載がないので、２段式のものかもしれませんが・・・。子供の自転車は自宅に置くことになるかもしれませんね。
• 自転車置場:48台[2段ラック式(下部スライド式34台、スライド式14台)どうやら２段ラック式のようです。２段ラック式だと子供載せ自転車を乗せるのが大変かもしれませんし、電動自転車ならなおさらです。この台数だと、１世帯１台分しか確保できなさそうですから、子供用の自転車は自宅内に置くことになるでしょうね。
• 他のマンションの書き込みを読んだ時、アシスト自転車とか子供を乗せるシートの付いた自転車は下の段に置けるように配慮してくれるというか、下にしか置けないというふうな内容でした。その点は合理的に配慮してくれるのではと期待したいです。敷地が広くて空きスペースが目立つようなら自転車を置けるように交渉する手もありそうだけど、ここの場合はしっかり囲まれている空間のようなので、それは難しそうですね。屋内になるのかな？その点はとても安心だけど。
• ファミリー層がそこそこ多くなりそうなのに駐輪場の台数が少ないのも気になります。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.65m2～73.60m2
• バルコニー面積：8.96m2～17.14m2
• F2タイプの間取りを見るとワイドスパンだし二部屋が南向きとなるしかなり良い部屋だと思います。ここを三部屋非分譲となるのはちょっと残念ですね。南向きだと五階の眺望ってどうなるんでしょうね？
• テラス付きの物件があり、注目しています。このプランであれば、暖かな休日には自宅のテラスでのんびり過ごすことができそうですよね。子供と楽しい時間も過ごせそうでいいなぁ～。
• テラス付きというと広いプランの場合が多い気がしていましたが、ここの場合は50㎡台のプランにも付いているので、少人数のファミリーでもテラスのある生活が楽しめて良いなと思いました。今の季節はさすがに寒いだろうなと思うのは大人だけでしょうか。子供たちはテンション高めなので寒くても楽しんでくれるかもしれませんね。テントなどでキャンプごっこをしても良いかもしれません。
• 立地は良いけど狭いなぁ。
• テラス付きは子どもがいる人だといいと思います。小学生だと縄跳びの宿題とかが出たりするのですが、公園まで行かずに自宅の庭でできたりするのは言いように感じます。あと、公園に行くほどじゃないけど子どもが遊びたがってるときとかは、庭に砂場セットを置いたりしておくとよさそう。蓋付きの容器のお庭用のお砂場セット、お友達の家にあったんですがかなり良かったです。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート武蔵新城店　　徒歩2分／約110m
2. ビーンズ武蔵新城　　徒歩2分／約150m
3. 西友武蔵新城店　　徒歩3分／約190m
4. マルエツ 武蔵新城店　　徒歩3分／約230m
5. スーパークリシマ新城駅前店　　徒歩4分／約250m
6. まいばすけっと武蔵新城駅北店　　徒歩4分／約260m
7. トモズ武蔵新城店　　徒歩4分／約260m
8. まいばすけっと上小田中3丁目店　　徒歩4分／約290m
9. 調剤薬局ツルハドラッグ武蔵新城駅前店　　徒歩4分／約290m
10. まいばすけっと武蔵新城駅前店　　徒歩4分／約320m
11. パシオス新城店　　徒歩4分／約320m
12. スーパークリシマサンモール店　　徒歩6分／約440m
13. まいばすけっと新城1丁目店　　徒歩7分／約520m
14. 業務スーパー武蔵新城店　　徒歩7分／約550m

• 駅の周辺、商店街が多くて買い物に便利そうなところはいいなと思います。このマンションも商店街の中にあるので、普通に買い物とか外食で困ることはなさそう。もしかしたら静かっていう環境ではないかもだけど、利便性を重視している方にはよさそう
  • 大した商店街ではないので、気になるのでしたら実際に歩かれたほうがいいですよ
• スーパーがかなり多いのは便利。食料品だけなら小杉よりもマシだと思う。
• スーパーが複数あるのっていいなと思います。一件だけだとマンネリになったり飽きてしまったりするので。複数だと値引きやお買い得品で競い合うこともあるでしょうし。あと商店街も3つ？あるようで、それもまたいいなと思いました。ただ歩くだけでも楽しそう。それらも徒歩2～3分のところ。駅も近いし。郊外も憧れますが、こういう便利な場所も生活しやすそうだなと思います。

育児・教育

• 教育施設

1. りんご保育園（私立）　　徒歩3分／約240m
2. 保育所ちびっこランド新城園（私立）　　徒歩4分／約280m
3. ひよこルーム武蔵新城保育園（私立）　　徒歩4分／約290m
4. なないろKids武蔵新城（私立）　　徒歩4分／約310m
5. エクセレント武蔵新城保育園（私立）　　徒歩5分／約360m
6. にじいろ保育園上新城（私立）　　徒歩5分／約380m
7. サンライズ武蔵新城保育室（私立）　　徒歩5分／約380m
8. アスク上小田中保育園（私立）　　徒歩6分／約430m
9. ローラスインターナショナルスクールオブサイエンス武蔵新城校（私）　　徒歩7分／約490m
10. 市立新城小学校【通学校】　　徒歩9分／約700m
11. 市立西中原中学校【通学校】　　徒歩19分／約1,520m

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・近隣商業地域
• 部屋から電車の音を聞こえますかね？
• 当物件を検討してますか、ベランダを南向きに配置したときに、比較的近い南武線の高架の方向になる様に思います。それが気になりますが、実際のところはどうなんでしょうね。
• タバコ吸ってる人が結構いたり、アウトローな感じの人が結構多い印象で、独身向けの街な印象したが、治安的の評判はどのような感じなのでしょうか？
  • 飲み屋は多いけど若い人は溝の口とか渋谷行くから少ないかな。深夜は怪しい客引きとか酔っ払いが居るけど少しだし高齢の方が多いからあまり気にならないな。昼間は人通り多いし。
• 駅に近く、周辺には商店街もあって買い物が便利なのはほんと便利でいいですね～。中学校は少し遠いですが、小学校も徒歩圏内。家族で住むのにぴったりな環境なのかなと思いました。
• 川崎市中原区エリアのマンションの購入は気をつけてください。2019.10に台風が来て、川崎市高津区、川崎市中原区は多摩川が氾濫し、かなり広い範囲で被害がありました。武蔵小杉駅構内の浸水、ニュースであまり取り上げていないが、住友不動産のタワーマンションや野村不動産のタワーマンション内に浸水しました。その事で修繕積立金も予定外に使い、修繕計画が狂ったはずです。
  • 台風19号の際でも武蔵新城駅周辺の浸水はありませんでした。多摩川が決壊したらどうなっていたかわかりませんが、武蔵小杉地区よりかはマシな気がします。ただ１階部分は怪しいかもしれませんね
• マピオン地図で確認すると多摩川の堤防まで900mしかありません。堤防の高さが海抜11mとマンション現地の11mと同じです。大きな川の近くの土地は地下水が多く、地盤が弱いので、大きな地震で被害も出ますよ。
• このマンションは多摩川まで平坦で1kmしかないので2階でもリスクがありますよ。今年は5月でも大雨警報が多いいし。

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周辺施設

• 病院

1. やまざき歯科クリニック　　徒歩2分／約130m
2. おばな内科クリニック　　徒歩2分／約160m
3. ふじむら耳鼻咽喉科　　徒歩3分／約170m
4. 武蔵新城駅前皮膚科　　徒歩3分／約170m
5. 新城女性のクリニック　　徒歩3分／約170m
6. 新城アイモール歯科　　徒歩3分／約170m
7. 京浜総合病院　　徒歩4分／約270m
8. だんのうえ眼科クリニック　　徒歩4分／約290m
9. 池田整形外科　　徒歩4分／約290m
10. うちだこどもクリニック　　徒歩4分／約320m

• 金融機関

1. 川崎信用金庫新城支店　　徒歩2分／約120m
2. みずほ銀行西友武蔵新城店出張所　　徒歩3分／約190m
3. 横浜銀行新城支店　　徒歩3分／約200m
4. 川崎信用金庫新城出張所　　徒歩3分／約240m
5. 三菱UFJ銀行武蔵新城駅前支店・武蔵新城支店　　徒歩4分／約250m
6. 川崎新城郵便局　　徒歩4分／約250m
7. 川崎上新城郵便局　　徒歩5分／約330m
8. JAセレサ川崎新城支店　　徒歩5分／約360m
9. 芝信用金庫新城支店　　徒歩7分／約500m

• 公共・レジャー施設

1. 上小田中高架下公園　　徒歩4分／約250m
2. 上小田中西公園　　徒歩4分／約300m
3. 新城公園　　徒歩6分／約430m
4. 末永東公園　　徒歩6分／約460m
5. 江川せせらぎ遊歩道　　徒歩7分／約550m
6. 新作第3公園　　徒歩7分／約560m
7. 新作高ノ免公園　　徒歩8分／約570m
8. 新作公園　　徒歩9分／約720m
9. 上小田中北公園　　徒歩10分／約750m
10. アミーダ武蔵新城店　　徒歩2分／約160m
11. FASTGYM24武蔵新城店　　徒歩3分／約180m
12. エニタイムフィットネス武蔵新城店　　徒歩3分／約210m
13. ファンスポクラブ新城　　徒歩3分／約240m
14. カーブス武蔵新城　　徒歩4分／約250m
15. セントラルスポーツジムスタ24武蔵新城　　徒歩4分／約290m
16. 千年温泉　　徒歩9分／約720m
17. Mizutori Sports Club武蔵新城1号館＆2号館　　徒歩14分／約1,0
18. 武蔵新城駅前交番　　徒歩2分／約150m
19. 新城神社　　徒歩6分／約450m
20. 中原消防署小田中出張所　　徒歩8分／約620m
21. 大戸こども文化センター　　徒歩9分／約660m
22. 新城こども文化センター　　徒歩12分／約930m
23. エポックなかはら（川崎市総合福祉センター）　　徒歩15分／約1,190m
24. 県立川崎図書館　　徒歩17分／約1,350m
25. かながわサイエンスパーク　　徒歩17分／約1,350m
26. 高津区橘出張所　　徒歩19分／約1,520m

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