リバーガーデン城東古市

この物件の評価はいかがですか？

3.84

(57 票)

物件概要

リバーガーデン城東古市　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市城東区古市3丁目13番22他（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro今里筋線 「新森古市」駅 徒歩5分
2. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「今福鶴見」駅 徒歩15分
3. 京阪本線 「関目」駅 徒歩16分
4. OsakaMetro谷町線 「関目高殿」駅 徒歩17分

• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年04月
• 売主：リバー産業株式会社
• 施工：リバー建設株式会社
• 管理会社：未定

掲示板・口コミ

• リバーガーデン城東古市（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• リバーガーデンタワーも売れ行きすさまじいみたいだし、その勢いのままここのマンションもいってほしい
• 価格帯が気になるところですが、最近のマンション価格高騰の流れを受けるとなると、ここも強気になりそう。ある程度高くてもの売れるからね。
• パンダ部屋でしょうけど、2900万円台があるのいうのは魅力ですね！抽選必至でしょうね。
• リバー産業ってどうなんでしょう
• この辺の地域物件って北区中央区西区などと比べれば価格は結構落ちるので、上限予算がある中でできるだけ(求める広さ・間取り等)納得できる物件探したいなら選択肢の一つとして十分有りだと思う。
• リバーは緑豊かなマンション作りします。当然デメリットで植栽の維持管理がとても大変（生き物ですから）あと周りの歩道などもリバーの敷地と同化するような作りをします。ここは大阪市が管理する歩道さえリバー側で管理するからとということで無理やりリバー仕様にします。初めは一体感ありとても良いですが、当然傷んできます。その時敷地外の歩道部まで管理せざるを得ない（当然）。これを市で管理してもらうには、また市の仕様に戻してからでないと無理です。そのあたり確認理解する事オススメします。
  • これは住民個々レベルではどうにもならないので、住民全体の意識(管理組合)に委ねられるが、リバー産業の物件ってどれも共通してるのは、良くも悪くも「緑の総量」や「疑似滝（水）」やらを重視した造りにしてるので、中長期的な観点からも、管理会社の植栽維持管理能力がとにかく重要（新築からしばらくは管理委託会社の管轄だろうから）。最悪、管理会社にその能力が無い、あるいは著しく低い場合はその部門を管理会社と切り離してでも植栽のプロに依頼した方が良い。費用は当然ある程度は必要だろうが、物件の景観、ひいてはトータルの価値を後々まで残したいならやはりそこは妥協すべきではない。リバーの物件ではないけど、自分の住んでるマンションも緑が多く、当時管理会社の植栽管理能力があまりに酷く、組合として何度改善を申し入れても緑が荒廃し枯れて砂地も硬くなる一方でどんどん悪化していったので、植栽等緑にかかわる部分は完全に管理会社から切り離し、庭園の手入れもするプロの業者に組合として依頼した。結果驚くほど目に見えて緑も改善した経験がありました。
• 検討したいと思ってるんですが、1期はなぜ9戸だけの販売なのでしょうか？かなり少ないと思うのですが
  • 買いたいなら、買いたいことを伝えたら予約販売してもらえることもありますよ。不動産会社によっては先行的に案内してもらえたりすると聞きました。
• 60.79㎡が2900万円で81.92㎡が5400万円ってかなり安いね 70㎡は3500万円ってとこかな？これは60㎡、70㎡は一瞬で売れるのでは？先着順なのかな 4000万円超えるなら検討やめようと思ってたけどこれはかなりの朗報 こんな価格だといいな 本気で検討してるので 60㎡低層-2900万円　中層-3200万円　高層-3600万円 70㎡低層-3400万円　中層-3700万円　高層-4000万円 80㎡低層-5400万円　中層5800万円　高層6000万円
• 2900万円代は低層60㎡しかも1戸？のみ、残り65㎡と70㎡がメインで最低4000万からだとか…どこもマンションは高い
  • 65㎡が最低4000万からなら80㎡5400万はおかしくない？
    • 過去にリバーの違う物件見に行きました。それぞれのタイプ1階だけ安くて、同タイプの2階は1千万以上高いって部屋が何個かありました。今回も同じように80㎡の1階が安い部屋にしてるかは分からないけど、2階で6千万越えあり得なくないと思います。
      • その通り　私も阪神間のリバーを見に行ったことがありますが注目を集めるために1部屋だけを相場よりも遥かに安いように錯覚させて、その一つ上の部屋は同じ間取りと同じ広さで1千万円以上高くてガッカリしながらも一番安い部屋は相場より安いのでその部屋を買いたいと伝えると抽選の部屋と言われ、抽選日はいつなのか聞くと、決まっていない、最後に売るかもしれない、抽選は絶対に当たらないからと一つ上の階を強引に進められて、いったんは考えると言うと、なくなるから今のうちにそればっかりおとり広告に抵触しないのかなと思うぐらい
• 同時検討中の他社の営業マンに調べてもらいましたが、坪単価220～230万程度とのことでした。
• 関目駅徒歩圏の4,500万円とこちらの2,900万円を悩み中ですリバーガーデンが3,900万円なら関目のほうが魅力的だけど2,900万円は捨てきれずパンダ部屋以外の部屋が3,500万円未満ならリバーかなでも駅が古市と関目と差があるし蒲生四丁目の物件にも気持ちゆらぎます
  • さすがに今時そんな金額で購入できないでしょうね。
• 営業マンさんに電話で伺った情報として、参考までに記載させていただきます。最多販売価格に該当する60平米強、3LDK(うち4畳間が2部屋)の間取りで約4000万だそうです 先の投稿にもありましたが、最低価格(1軒)で釣るような打ち出し方が顕著なようです
• リバーの他のスレみても一部屋だけ激安部屋用意してそれで客を釣る方法多用するようですね
• 一つ上の階との価格差200万なら良いが500万差がつくと少し考えますね 1000万差ならみなさん検討しますか？私は検討しないですね 2900万の部屋は抽選みたいですが公平に見てる前で抽選するのかあと倍率とか抽選日とか情報しっている方がいらしたら教えてほしいです 5倍までなら本気で抽選考えてますが10倍以上だと当たる気がしないです
• 資料請求して手元に届いた方いらっしゃいますか？
  • 昨日届いていましたよ
• 管理会社がとても評判悪いらしいのですが、あの量の植栽や滝を管理してくれるのでしょうか？10年後とか酷くなってそう
• １期分の価格をみると意外と安い価格帯だとおもいました。階によって価格帯は違うのかなと思いますがまずはどんな間取りがあって・・などもう少し詳しい情報が知りたいですね。
  • モデルルーム行かれたのですか？私も行ったのですが、価格表など見せてもらえず、このタイプのこの階ならいくらです、としか教えてもらえませんでした。なので全体が安いなんてことは全く分からなかったですし、実際教えてもらった部屋も普通に高かったです。人によって教えてもらえる情報に差があるんでしょうか？
• まだ間取りが出てはいないのですが物件概要をみると、価格も買いやすいのでどんな間取りかかなり気になります。モデルルーム見学者詳しい価格帯を見せないってどうしてなんでしょうか。ここまで公表されていてびっくりですね。他の物件では、客足状況を見て、価格を検討するとかもあるらしいですが・・。
• 間取りを送ってほしいと伝えたのに同じ資料が届く 電話もかかってこないし価格も教えてくれない 売れているからなのか接客としてどうかと思う
• 来場して間取りもらいましたが、全タイプ3LDKで似たような間取りばかりでした。リビングの形が全部縦に長いやつばかりで希望のものがなくて残念でした。4LDKもあるとネットで見て後から知りましたが説明すらされず間取りももらえませんでした。正直不信感を持ちました。
  • せっかく参加されても４ＬＤＫの間取りは見せてもらえないなんてあるんですか。足を運んでいる人ははもう少しオープンにしていただかないと検討はしづらいのかなと思います。販売期をわけるからとか意味はあったのでしょうけれど購入検討者に寄り添った営業トークをお願いしたいものです。
• 私も先日伺いましたが、営業さん人選んでそうでした。詳細に覚えていませんが4000万を基準に価格設定がされているようでした。また、比較的安いように思いましたがかなりオプションだよりな設定になってるかなと感じました。聞けば聞いただけそれはオプションそれはオプションという感じでオプションだらけです。すごく人気があると煽られましたが私は検討から外そうと思います。
• 4LDKは2部屋で80 ㎡　5400万代 低層階で展望はなし 3LDK70 ㎡ 5200-5500万代 65 ㎡ 4600-4800万代 ザクっとこんな感じ 割と良さそうだなと思ったけどどうなんかな？
• 価格は思っていたよの安くはないけどその他のことでいいと思うこともあるし立地は割と気に入りましたただ残念なのは担当の人　冷めた対応はよくないですよ　本当にがっかりというかそんなのでは売れませんよ　
  • 私を担当された方は別の方ですがすごく偉そうで冷めた感じでした。横柄であれはよくないです
  • 私を担当してくれた人はそんな冷たい対応ではなかったですよ！ただ、営業してます！感が強く必死すぎて売れてないんだろうなってのが透けて見えてしまいました。
• 人間なので相手により態度が変わるのは一定仕方ないと思いますが、受ける印象は大事だと思います。また第1期で３割程度は申込み入りそうだと聞きました。ただ社員も購入するそうで、社員が買うぐらい良い物件なのか、思ったより人気がないので社員が買うのか、どちらに捉えたらいいか分からず、悩んでおります…
  • 人気があってすぐ完売すると思ってる物件を社員に売るということがあるとおもえないですけど。
    • 私もそう思いますし、そもそも人だから対応に差が出るのは仕方ないということですが、少なくとも営業マンが差が出てしまうような人ではだめでしょう。
• モデルーム見学しました。2,900万円台～はおとり広告で2階の1室のみで抽選購入となるが当たるはずがない。又、こどもみらい住宅支援物件とあったが、そもそも基礎工事も未完で申請締め切りに間に合うはずもない。これも誇大広告である。モデルルーム公開時に各戸の価格が提示されずアバウトな価格しか提示しないのは他の事業者と比較すると考えられない。様子見の見学者反応で最終価格を決定する手口。
  • 見積りの時にはこども未来住宅支援事業の100万円ありきで話を聞いていましたが、すでに28日の夕方で交付申請受付終了していますね…１室だけ安くして、呼び込む物件は他にも聞いたことはありますが、もらえもしない補助金ありきで説明するのは大問題ですね。会社の信用を疑います。
• 60平米台になるかと思いますがここのマンションを2900万台で買えたらかなりお買い得になりますね。この価格帯の部屋は一期分で1戸ということではなく全戸数の中で一戸ということなんでしょうか。当然抽選になるかとは思いますが、抽選日を見ると来年三月下旬なのでそこまで待っていられるかどうかはあるかな。
• マンションセンターに行きましたがすぐには決断できずにいます 第二期になるとすごく価格は上げると聞きました。なので第一期は得と言ってましたどの位お値段は高くなるのでしょうか？少しならもう少しゆっくり検討したいなとでもすごく上げると言っていたのですごいってどの位なのでしょう
  • そんなんすごく上がると言うデベに聞いてみなきゃわからんやん…でも上がるのは確実。今みんなどこでもそうだから。決断できない要素はなんですか?金銭的になのか立地なのか間取りや設備的なものなのか
  • 人気物件なら上がります。人気がないなら竣工後1年くらいで値下げになります。あと、欲しい間取りがあったら早めに言っておいた方がいいです。予約販売？として名前を書いておいてくれたりするようです。
• 1期見に行きました。安いけど決めきれず、ここで価格が上がる噂を知り2期見に行った友人に値段を聞いたら、全然上がってなかったんですけどどういうことですかね？
• 最近の市況見ると値段上げれなかった。あと、思ったより一期が売れてないのかも
• ここ今まだ1期じゃないの？
  • ２期でしょ　１期が予想に反して全く伸びなかったので価格上げられなかったのだと思います２期の売れ行きが更に厳しくなれば完成前にダンピングするかもねどちらにしても２期の売れ行き次第でしょうね
    • 公式HPや、他のサイト見ても3月まで1期の申込期限としか書いてませんがどこで2期のお知らせされてますか？
• まあ一期の販売開始してすぐ完売してないところを見ると二期になっても値上げなんかできないでしょうね。新森古市が最寄ってのがまた微妙だし。
• 2ヶ月ぐらい前に行って、人気があるから年明けから値上げするって煽られました。がここの様子見ると嘘なんでしょうね。本当に人気あるならなぜさっさと2期に入らない？半分ぐらい売れてるって言ってたけど、2期入ってないのが売れてない何よりの証拠では？社員も買ってますとか言ってたけど絶対嘘。本当にそんなに人気ならパンダ部屋さっさと販売したらいいのに。あの手この手で方便垂れて買わそうとしてるの感じで不快でした。
  • まあ、リバーだもの。

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交通

• 安いですが場所が、、、今里筋線を普段使ってる人ならいいですけど今里筋線は都市部まったく通らないですし使い勝手よくないですよね。使い勝手いい鶴見緑地線の今福鶴見も谷町線の関目高殿も遠すぎます。
• 市営地下鉄もバスもすぐ近くを普通に走ってるので市内中心部ほどの利便性はなくとも、だからといって大きな問題にするほどではないかなーと思います
• 車使うなら(大阪)梅田まで30分あれば十分。地下鉄でも徒歩除いて30分あれば行ける距離だったように思うので、その中心部からの距離感をどう判断するか次第。

構造・建物

リバーガーデン城東古市　エントエランスアプローチ完成予想図

• 開発敷地面積：2,025.51㎡
• 有効敷地面積：1,920.89㎡（建築確認対象面積）
• 緑が多そうなマンションですね
• チラシぱっと見はリバー上町一丁目とほぼ同じでびっくりしました。竣工後のイメージは上町の物件を見に行けばイメージつきそうですね。
• ここって向きは南向きなんですかね？
  • 東向きです。
• 流行りのZEHだし水害時避難ビルってことはまわりにあまり高い建物ないのかな？
• 残念ながら東向きのようです…南向きならよかったです。
  • 南向きより東向きくらいの方が今はいいですよ。日が当たりすぎるのです。ここ数年の真夏の灼熱地獄を考えると南向きは室内熱中症の危険性も電気代も上がります。因みに南向きのうちは朝8時で軽く30度超えます。
    • 最近のマンションの場合、バルコニーが2メートル近くあるので夏の高い日差しはバルコニーが庇になり室内まで届かないので灼熱になりません。（冬の低い日差しはちゃんと室内に届きます）むしろ東向きは朝日がガンガン室内に入ってくるので朝8時は南向きよりかなり暑くなります。
      • そうなんですよね!古い設計だとベランダ奥行きの関係で夏は暑くなりすぎますが、今のマンションは南向きでも9月中頃以降少し部屋に直接日が入ってくる感じ。なので基本南向きが良いと言われる。因みに最上階が暑いのも、昔ほどではなくなってます。
      • この立地なら東向きは山が見えてとても良いと思います!寝屋川や四條畷などでも東向きで山ビュー、とても近くに見えてきれいです。神戸方面だど北向きは六甲ビューとして人気あります。
      • いやうちバルコニー2mだよ。それでも照り返しで灼熱ですよ。
• 上から5段のベランダがクリアガラス（？）なのでHPのような眺望が期待出来ますね。予算的に15階位買えそうなら頑張って16階買いたいですね!
• 関目のプレイズと中央のファインレジデンスと検討されている方いますか？最近の東向き・西向き事情ってどうなんでしょう
• 水害時避難ビルって、大阪市のハザードマップ見てもこの辺りは3階くらいあれば大丈夫。まあその頃は梅田はバス沈むほどの浸水で、地下鉄も水没してるけどね。

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共用施設

リバーガーデン城東古市　ガーデン完成予想図1

リバーガーデン城東古市　ガーデン完成予想図2

• 駐車場：36台（内カーシェアリング用1台含む）
• 自転車置場：206台
• バイク置場：大型バイク：2台
• ミニバイク：17台
• こちらのマンションはエレベーターは何基あるかご存知の方いらっしゃいますか？
  • エレベーターは二基と思います。

間取り

• 間取り：3LDK+WIC+SR～4LDK+WIC+SR
• 住居専有面積：60.79㎡～81.91㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
• 防災備蓄倉庫面積：1.03㎡～1.45㎡
• バルコニー面積：8.91㎡～10.64㎡
• 今時アウトフレームじゃないってどうしてなんでしょうかね。

買い物・食事

• ショッピング

1. マルヤス城東店　（徒歩2分／約160m）
2. サンディ 鶴見緑店　（約230m／徒歩3分）
3. ローソン 内環緑一丁目店　（約420m）
4. TSUTAYA 鶴見緑店　（約420m）
5. スギ薬局 城東古市店　（約430m／徒歩6分）
6. セブン-イレブン 大阪古市3丁目店　（約370m／徒歩5分）
7. ジョーシン 鶴見店　（約480m／徒歩6分）
8. イオンモール鶴見緑地　（自転車6分／約1,470m）

• 飲食店

1. マクドナルド 内環緑店　（約280m／徒歩4分）
2. 吉野家 緑一丁目店　（約390m／徒歩5分）
3. ケンタッキーフライドチキン緑一丁目店　（約400m／徒歩5分）
4. モスバーガー 緑一丁目店　（約400m／徒歩5分）
5. カレーハウスCoCo壱番屋 鶴見緑店　（約400m／徒歩5分）

• ここの沿線利用者ならすごく便利なとこですね。スーパー、ドラッグストア、飲食店、電気屋まである。イオンも緑地も近い。
• 主婦層の方なら買い物という点においては、あの辺の地域は割と便利だと思いますよ ライフ、サンディ、アプロ、関西スーパー、万代なんかはあの辺一帯で同じ店舗同志で複数あるって話ですし、他にも目の前にマルヤスにしまむらにJoshin、少し行動範囲拡げればイオンモール鶴見緑地、ロピア、イズミヤ、スギ薬局、サーバ、業務スーパー、マツキヨ、島忠ホームズ、コーナン、ヤマダ電機なんかもあります。千林商店街も人によっては行動圏内に入ってくるでしょうね。

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育児・教育

• 教育施設

1. ソフィアみどり保育園　（約310m／徒歩4分）
2. 大阪信愛学院幼稚園　（約370m／徒歩5分）
3. 念法幼稚園　（約530m／徒歩7分）
4. すみれ保育園　（約670m／徒歩9分）
5. 市立すみれ小学校　（徒歩3分／約230m）

周辺環境・治安

リバーガーデン城東古市　周辺環境CG合成

• 用途地域：第二種中高層住居専用地域

• 地縁があれば買ってもよいと思われるマンション
• この辺の地域は元市営住宅やUR系賃貸住宅をはじめ、昭和後期～平成初期頃までに建てられた比較的低階層(高くても10階未満くらいまで)の築25～40年クラスのマンションが大半なので、中層階から上であれば、周りの建物等によって景色やら景観が遮られるという事はほぼ考えなくて良いかと。確か少し離れた川沿いにある15階くらいのマンションがあの近隣では未だに一番高さのある物件だったはずなので、そのくらい良くも悪くも市内中心部と比べて物件的な目新しさが無い地域。南向きではないっぽいという事情はあるが…。すぐ目の前に一応公園と私立の女学校があるのと、あそこは立地的にみても、上町やら再開発していってる福島地区とは色々異なる場所なので、中長期的には少しずつ再開発もされていくのだろうが、短期的な話なら余所ブランドのとんでも高層物件が目の前にそびえ立つような場所ではないと思う…。
• 周辺建物がある程度築年数の経ってるマンションやら一戸建てが結構多い割に新築マンションが乱立するような土地でもないから、住んだとしたら、しばらくの間はここが一番高層マンションで且つ、近隣では間違いなく一番目立つマンションになるだろう。
• 国道479号線に直接沿ってる訳じゃないけど、50メートル程度しか離れてないし、遮蔽物もないから騒音が気になりますね。交通量次第だけど、４車線だからそれなりに多そう・・？

周辺施設

• 公園
• 古市西北公園　（徒歩1分／約50m）
  • 【鶴見緑地公園】　（徒歩5分／約380m）
    • 約122.5haの広大な園内に様々な施設が集積（大芝生、大池、子どもの森、スポーツセンター、キャンプ場・バーベキュー場、鶴見緑地プール、鶴見緑地：湯元水春）

• 医療施設

1. まつい眼科　（約110m／徒歩2分）
2. 川村耳鼻咽喉科クリニック　（約130m／徒歩2分）
3. こいずみクリニック　（約160m／徒歩2分）
4. れいファミリー歯科・矯正歯科　（約160m／徒歩2分）
5. 城東鶴見どうぶつ病院　（約350m／徒歩5分）
6. 大阪旭こども病院　（徒歩7分／約560m）
7. 済生会野江病院　（徒歩13分／約1,040m）

• 病院も目の前とは言いませんが、済生会みたいな規模の病院もあるにはあります。

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掲示板

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