ブランズ牛込柳町

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4.56

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物件概要

ブランズ牛込柳町　周辺写真CG合成

• 所在地：東京都新宿区弁天町72番2、74番2（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分

• 総戸数：93戸(事業協力者住戸11戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年01月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• ブランズ牛込柳町（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 6階建てという中層で96戸はスケール感がありますが、新宿区のこのあたりでは比較的多いですね。ザ・パークハウス市谷加賀町もたしか7階建てでしたし。
• 思っていたより、ゆったり高級路線なんですね。間取りも良いけど、これだと全戸億越えそう。
  • ご指摘通りゆったりの高級路線ですがオール億ション（全て坪550以上）まではいかないかと…一部北西の精神病棟ビューですし…坪500前後の部屋もあるのではないかと。早めに動いて目の前の病院、病棟が完成する前に売り切りの形ですね。
• 明日からオンラインセミナーですね。
  • 参加しました。予定価格などもある程度出ていましたが、詳しい設備仕様など更なる情報を求めてオンライン相談を予約しました。
• オンライン説明会に参加しました。とても雰囲気が良い感じの物件で好感を持ちました。物件価格もご紹介されてたので共有します。
  • 61.50平米　18.60坪　　8800万円～　坪単価　473万円　
  • 72.31平米 　21.87坪　　10,300万円～ 坪単価　470万円
  • 79.03平米 23.90坪　　11,400万円～　坪単価　476万円
    • 平均坪単価　473万円
      • サンプルとしてご提示いただいた3部屋が、坪単価3万円の誤差。恐らく、全部屋平均で473万円とのメッセージ出したいのではと推測してます。1番大きなお部屋は、95.6平米。単純計算で、95.6×0.3025×473=13,678万円。1番大きな部屋はプレミア感が出て、少し上振れしますかね。庶民としては、もう少し安くなってくれると嬉しいです。都心のバブル感からすると安く感じてしまいます。ご参考ですが、4年前の同じような物件で、坪平均420～430程度だったと推測してます。あくまで、推測。
        • この値段が中層階なら検討できそうなのでオンライン説明会申し込んでみます。でも、8800万円～　ということは、これが最下層階住戸で日照がよいところは、もっと高い、でないことを願います。
          • 最高値は16,000万円台だったので、95平米で上層階がそれということになりましょうか。
• プラウド新宿牛込柳町の普通の部屋の中古価格が坪500以上。プラウドよりもこちらの方が静かだし神楽坂駅も徒歩圏内ということもあり、本来であれば１割高くてもよいはず。最低価格が坪470～、であるならば割安だと思う。住宅ローン金利UPの流れを受けて、東急不動産はちょっと弱気になったということかな？
  • 実際坪470万は今の相場を考えると安く思えるので狙いたいです。
    • 確かにお得な物件だと思います。高台なので地盤に関して問題はありません。早稲田小も新宿区の中では評判良い方に入ります。東西線神楽坂駅までは少し歩きますが、通勤・通学が可能な距離です。バスで新宿、新橋まで行くのに便利です。
      • 今の相場を考えると、ここはバカ安。抽選で高倍率になることは必至でしょう。
• グランドメゾンと価格帯一緒、もしくはそこと比較して割安と言っている方がいますが、あちらは関口二丁目で地位も違いますからね。。。こちらを貶めたいという意図はなく、事実として。現地に行ってきましたが、思っていたよりもメインエントランス側はかなり道幅狭く、セットバックしてもかなり囲まれ感がありそうです。三階建ての戸建やアパートがあり、視界抜けには4階以上じゃないと厳しそうでした。あとは、失礼な言い方にはなりますが、周辺住戸が結構鄙びている（メインエントランス側の道路も古びている）ので、その辺りをどう思うかでしょうか。地縁のある方はその辺りは気にされないと思うのですが、広域検討者は現地に行って周辺を確認された方がいいと思います。牛込柳町徒歩4分は大通り沿いのサブエントランスから駅のようでした。そのため、せっかくメインエントランス側のラウンジスペースがかっこよさげではありつつも、普段使いはサブエントランスになりそうな予感が。。。
  • そうなんですよね。こちらは囲まれ感がどうしても気になるのと、都営大江戸線からはエレベーター&サブエントランスなんですよね。90戸超で外とはいえ合計エレベーター3台、ディスポーザー、機械式駐車場ですから管理費や修繕費の維持費も気になるところです。
    • 東西線神楽坂駅も利用可能な距離にある点で、利便性は高いと思う。囲まれ感は、住宅街にできるマンションなので、やむを得ない事かと。それが嫌なら大通り沿いのマンションでどうぞ、ということでしょう。
      • サブエントランス側の入り口の道をやけにウェビナーで推してるなーと思ったのですが、サブエントランス側が普段使いになるということだったんですかね。あとは建て替え後の病院がどう敷地の形状に影響してくるかですね。現地ではその辺りがすこし分かりかねたので。
• 実際、モデルルーム行った方、どんな感じでした？？？設備仕様はこのご時世の中で、いいもの使ってるなーという印象はありましたが。
  • モデルルーム行きました。吹き抜けに窓ある明るい内廊下＋エアコン、廊下側居室はルーバーではなくプライバシーガラス、トイレタンクレス、ミストサウナ、キッチン天板天然石、ディスポーザーなどの基本の高級仕様は揃っていました。主婦的にはカンタ君はポイント高いらしい。西の歩道の真中付近にはセキュリティー付きエレベータが付きます。坪単価500くらい。
    • あとは3重セキュリティ、リビングエアコン天カセ、東がセットバックし電柱も後退させるので東接道は少し広くなる、西向きは坪470くらい、東が坪500ですかね

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構造・建物

• 敷地面積：建築確認対象面積／3,095.62m2(分譲面積／3,118.86m2)
• 建築延床面積：8,290.79m2(容積対象面積／6,921.91m2)
• こちらですが、外廊下にも見えるんですが、どうなんですかね？？？

• 

  現地状況（2022年7月3日撮影）

共用施設

ブランズ牛込柳町　プライベートラウンジ完成予想図

• 駐車場：26台
• 自転車置場：141台
• ミニバイク置場：9台

設備・仕様

• LDだけでなく主寝室にも床暖房ありとのことで、この点でも価格は高くなりそうですね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK(予定)
• 専有面積：60.04m2～95.60m2(予定)
• バルコニー面積：2.25m2～9.71m2
• 間取りはいいといえるのだろうか。割と苦しめに見えるが。
  • EAタイプは79平米ありますが、スパンは狭めな気がしますね。あとは、例えば72平米のWFタイプはじめ、行灯部屋があるタイプが少なくないように思いますし、バルコニーも狭めなのかなと。95平米のEKタイプはさすが広いだけあって、ダブルボウルや大きいWIC、浴室窓付きと余裕がありますね。
• リビングインが多めな印象
• 間取りが嫁に変だと言われました。自分は思わなかったのですが、買った後配置に苦労すると言われました。感じ方はそれぞれだと思うのですが、皆さんはどのように感じてるのか参考程度に教えてください。
  • 具体的にどのタイプでしょうか？
    • EHタイプとか言ってましたね。リビング使える?と聞かれました。自分は何とも思わなかったですが欲しいのでそう思うだけかと思いました。またエレベーターが部屋の隣にあるのも、どうなの？と言われました。文句の多い妻ですが、納得して買いたいので。
      • EHタイプだと、LD上側は廊下からの動線、中央はキッチンの正面、下側は主寝室とバルコニーに続いているので、確かにテレビ、ソファ、ダイニングテーブルを全て置こうとすると、配置に難儀するかもしれません。ソファやテーブルを小さめのものにすれば何とか…という感じでしょうか。あと、エレベーターが隣にあるのは公式サイトに載っている中だとWFやWEですね。エレベーターとの境は収納などがあるのでさほど影響はないと思いますが、WFもWEもEHと同じくテレビ・ソファ・テーブルの配置に難儀しそうです。この物件は間口が狭めの間取りが多いので、家具の置き方には工夫がいる気がします。

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買い物・食事

• ショッピング

1. 業務スーパー新宿榎店　　約420ｍ／徒歩6分
2. よしや柳町店　　約430ｍ／徒歩6分
3. まいばすけっと牛込柳町駅東店　　約470ｍ／徒歩6分
4. くすりの福太郎市谷柳町店　　約470ｍ／徒歩6分
5. ザ・ダイソーくすりの福太郎市谷柳町店　　約470ｍ／徒歩6分
6. ウエルシア新宿牛込店　　約620ｍ／徒歩8分
7. キッチンコート神楽坂店　　約820ｍ／徒歩11分
8. 三徳早稲田店　　約950ｍ／徒歩12分
9. セブンイレブン市谷柳町店　　約320ｍ／徒歩4分
10. ファミリーマート新宿弁天町店　　約410ｍ／徒歩6分

• 立ち食いそばの名店、「白河そば」が近くにあるのが羨ましい。
  • 白河そばでは「ひもかわうどん」がお勧めです。
    • 「白河そば」はお値段の高い高級な立ち食いそばなので、こちらの購入者も行くでしょう。カレーもおいしいです。
      • 白河さんおいしいですよね。昨日マンション近くを歩いていたけれど大雨だったのに中華そばとしおかは行列すごかった。あと、五芳斉も昔ながらの味で人気ですね。居酒屋だとつず久も美味しい。10分ちょっと歩いて若松河田や神楽坂に美味しいご飯屋さんはたくさんありますね。
        • 近所に美味しい飲食店があるのは良いですね。やや単価があるので頻繁に行くことはないかもしれませんが、たまの楽しみに手軽に行けるのはありがたい立地ですね。
• 8年住んでましたが、牛込柳町に普段使いできる飲食店はほぼ皆無でしたよ。ファミリーで行けるようならとこはサイゼくらい。
  • 神楽坂まで行けばいいだけの話。まあファミリー向けの店は少ないけども
    • たしかにファミレスはサイゼリアくらいだけれども、わさび飯の「つづ久」とか、「カルネヤ」とか、つけ麺「としおか」とか、結構、楽しめると思いますよ。
      • カルネヤ良いですよね。物件から近いガファスもオススメですし、若松河田方面も何軒か好きな店があります。
• 大久保通り拡幅工事が始まると柳町交差点のスーパーよしやはたぶん立ち退きになります。そうなると買い物難民になるのではないですか？
  • 外苑東通りの拡幅が終わるまで半世紀かかったよ。大久保通りの拡幅は外苑東よりも難易度が高いので、よしやが立ち退くのは２２世紀じゃないかな。
    • よしやは拡張工事した後でも無くならないって聞いたけどね！

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育児・教育

• 教育施設

1. 区立弁天町保育園　　約330ｍ／徒歩5分
2. ほっぺるランド神楽坂　　約340ｍ／徒歩5分
3. メリーポピンズ神楽坂ルーム　　約350ｍ／徒歩5分
4. 原町みゆき保育園　　約600ｍ／徒歩8分
5. 区立あいじつ子ども園　　約820ｍ／徒歩11分
6. 区立市谷幼稚園　　約360ｍ／徒歩5分
7. 区立早稲田幼稚園　　約610ｍ／徒歩8分
8. 区立早稲田小学校　　約610ｍ／徒歩8分
9. 区立牛込第二中学校　　約650ｍ／徒歩9分
10. 成城中学校・成城高等学校　　約670ｍ／徒歩9分
11. 早稲田中学校・高等学校　　約1090ｍ／徒歩14分
12. 早稲田大学 戸山キャンパス　　約1180ｍ／徒歩15分
13. 東京女子医科大学 河田町キャンパス　　約1200ｍ／徒歩15分

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
• 後ろの神経研究所附属晴和病院が気になりますね。建て替え中のようではありますが…
  • 近隣にはなんの影響もありませんが、存在自体が気になる方もいるでしょうね。
    • 確かにそうですね。本件は一部病院跡地になるのでしょうか。駐車場よりは跡地の方に掲示が掲げられていたので。謄本取ってみなさいという話ではあるのですが。
      • 東側の半分･･･までいきませんが3割くらい含んでますね。病院側は再開発をして外苑東通り側から、「テナント＋病院」、「病院＋ソーシャルハウス」という構成になると運営母体の事業計画書に記載されています。
• この辺に祖父が住んでるから60年前から知ってるけど精神病院は気にならないかな。精神病の人が歩いてるの気がついたこともないってくらい静かです。むしろ若松河田の女子医大や救急車の出入りの方がうるさいですよね。草間彌生先生も柳町のすぐそこの病院にずっと入院されてましたし、精神病院は全然気にならないわ。精神病院ってことだと不利になるの？？
  • 重度の重い精神疾患や神経のなど弁天町近隣の病院だと見切れないからそのような病気の人は女子医大などの大学病院に紹介状もらって受診してるよ
    • 牛込柳町付近のマンションのスレになると幾度ど精神病院のこと指摘する人いるね。そんなデメリットになることなのかな
      • 精神病院が気になる人は住まなければ良いと思うよ。実際に何回か足を運んで現地散歩してみるといいと思う。すごく静かで騒ぐと目立つ環境でゴミ出しのマナーも良い。
• 現地案内図を見ると細い延長部分が外苑東通りまで抜けているようです。大通り側に接道しているのはマンションの価値的にプラスですし、早稲田駅や柳町駅に行く時に便利だと思います。
  • メインエントランスになるのかサブなのか。
    • 物件概要にサブエントランスから牛込柳町駅東口まで徒歩5分とあり、現地案内図の青い点線が同駅東口まで引かれているので、外苑東通り側はサブエントランス側なのではないでしょうか。
      • メインエントランスがそちら側だとしたら、あの道は結構狭いので、歩くときは気をつけないとですね。
        • この界隈の道は昔のままなので本当に狭いです。車の場合、一方通行だらけなので入ってくるのも出ていくのもひと苦労。針の穴に糸を通すくらいの運転技量が必要です。戸数やグレードの割に駐車台数が少ないのもそのせいでしょうね。
          • メインエントランスの通り、地味に車の通りが多いですよね。近道になるからでしょうか…狭いのでかなり気をつけるようにしてます。
• このマンションが建つところもそうだけど、奥にでかい駐車場があるんだよね。しかもそこにカーシェアのカレコがあって、運転に慣れてない人のハリアーが通るという。まあカレコが近いのは利点でもあるけどね。
• 小さな子供と一緒に歩くときは狭くて車の多い通りは注意して歩かないと危ないですね。メインエントランスの通りだとしたら、通学路としては心配です。朝の通学時や帰宅時の交通規制などは行ってくれているのでしょうか？
  • 区立に通うとしたら早稲田小なのでその道は通りません。ルートになる漱石山房通りも狭い部分がありますけど。
• 牛込柳町エリアは地味ながらも、美味しい飲食店もそこそこあり神楽坂にも近く、穴場感ありますよね。大江戸線はややマイナー路線ですが使う人は使いますし、このあたりはバスも多いので利便性もけっこう高いイメージがあります。病院も多いのは住む意味にはもちろん、お医者さん向け賃貸の需要がある程度ある意味でもプラスかなと
• 伊勢丹までタクシーで千円少し、六本木と東京駅までは車で20分程。渋谷青山までは自転車で20分。良い立地だね。
• 牛込神楽坂駅周辺に住んでいる者ですが、柳町の方もけっこうお店は多いですよ。スーパーは駅の真上のよしやがありますし、お店もイタリアンからラーメン屋までいろいろあります。個人的には大久保通りを神楽坂の方に進んだところにあるカルネヤというイタリアンが好きですね。この物件の方面とは違いますが。現地に行ってみると面白いと思います。
• 外苑東通りからも一歩内側に入っていて閑静でした。道路は狭く、一通なので車のすれ違いはないですが、車が通る時は歩行者・自転車は端にかなり寄らないといけないくらいです。
• 家族が昔から住んでるんだけど、昔弁天町付近の地元の不動産屋からはここはかなり地盤が良いと言われたよ。近くに神社防衛省があるし、昔は陸軍の上の階級の人が住んでた地域。少し高台で地盤が良い。大きな災害が来ても強いのは弁天町。311のときも周りの戸建も平気でした。牛込柳町駅近の土地はもうあまりないですよね。江戸川橋駅が最寄りよりも、大江戸線東西線都バス、luupも使えるこちらの方が交通便利ですよ。文京区はluupないね。それに、外苑東通りが電柱無くなって整備されたらもっと便利に青山六本木方面も自転車車でも行けるね。

• 

  メインエントランス側道路（2022年7月3日撮影）

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周辺施設

• 病院

1. 神楽坂D.S.マイクリニック　　約290ｍ／徒歩4分
2. いずみ眼科　　約410ｍ／徒歩6分
3. 牛込パーククリニック　　約430ｍ／徒歩6分
4. 柳町病院　　約460ｍ／徒歩6分
5. くまもとこどもクリニック　　約580ｍ／徒歩8分
6. ゆかウィメンズクリニック神楽坂　　約580ｍ／徒歩8分
7. 東京女子医科大学病院　　約1260ｍ／徒歩16分
8. 国立国際医療研究センター病院　　約1300ｍ／徒歩17分
9. ミラ動物病院　　約370ｍ／徒歩5分
10. やよい歯科医院　　約390ｍ／徒歩5分

• 金融機関

1. みずほ銀行牛込柳町出張所（ATM）　　約410ｍ／徒歩6分
2. 東京シティ信用金庫牛込柳町支店　　約430ｍ／徒歩6分
3. ゆうちょ銀行牛込店　　約550ｍ／徒歩7分
4. 三菱UFJ銀行ATMコーナー神楽坂駅前　　約740ｍ／徒歩10分
5. 東京信用金庫江戸川橋支店　　約840ｍ／徒歩11分
6. さわやか信用金庫牛込支店　　約960ｍ／徒歩12分

• 公共・レジャー施設

1. 南榎公園　　約260ｍ／徒歩4分
2. 牛込弁天公園　　約300ｍ／徒歩4分
3. 漱石公園　　約420ｍ／徒歩6分
4. 矢来公園　　約430ｍ／徒歩6分
5. 榎町公園　　約500ｍ／徒歩7分
6. 早稲田南町児童遊園　　約550ｍ／徒歩7分
7. 鶴巻南公園　　約710ｍ／徒歩9分
8. 江戸川公園　　約1090ｍ／徒歩14分
9. 大隈庭園　　約1320ｍ／徒歩17分
10. 戸山公園（箱根山地区）　　約1410ｍ／徒歩18分
11. エニタイムフィットネス 神楽坂店　　約340ｍ／徒歩5分
12. 草間彌生美術館　　約360ｍ／徒歩5分
13. GAIN 神楽坂館　　約400ｍ／徒歩5分
14. 漱石山房記念館　　約470ｍ／徒歩6分
15. 加賀町ホール　　約540ｍ／徒歩7分
16. 矢来能楽堂　　約580ｍ／徒歩8分
17. DIS市谷スポーツクラブ　　約860ｍ／徒歩11分
18. 市谷の杜 本と活字館　　約950ｍ／徒歩12分
19. 赤城神社　　約1010ｍ／徒歩13分
20. 新宿歴史博物館　　約1580ｍ／徒歩20分
21. 牛込保健センター（仮庁舎）　　約290ｍ／徒歩4分
22. ゆったりーの　　約300ｍ／徒歩4分
23. 柳町交番　　約360ｍ／徒歩5分
24. 牛込郵便局　　約550ｍ／徒歩7分
25. 牛込警察署　　約620ｍ／徒歩8分

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