ジオ四天王寺一丁目

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3.25

(24 票)

物件概要

ジオ四天王寺一丁目　周辺写真CG合成

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目44番1他（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩4分
2. OsakaMetro谷町線 「天王寺」駅 徒歩7分

• 総戸数：69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：土地：専有面積割合による一般定期借地権の準共有、建物：所有権の共有
  • 借地権：一般定期借地権、引渡日より2094年11月30日まで（建物解体期間含む）
  • ※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。
• 完成時期：2023年11月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ四天王寺一丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• この小規模物件で定借物件、購入する気になれません
• シティハウスは住友らしいお値段で出してきてますので定借な分どれだけ安さを追求できるかですね
• 定借物件の魅力、どなたか教えてください。いまいちよく理解していません。定借で価格だけ高かったら、賃貸とどちらがいいのか。私立に通うにも通学しやすい立地です。てんしばも、あべのハルカスも近いです。いい場所なだけに、なぜ定借なんだろうと思ったりします。
  • 良い場所だから地主が手放さないんですよ
  • 正直大阪で借地なんて価値ないと思います。今後永遠に出てこないだろう圧倒的な立地なら借りてでも事業をしたい、と言うのが価値ですが、大阪にはそこまでのところはない。東梅田のあそこは借地でも良いと言っていいですが、人が住むところではないですからね。四天王寺なんか借りてまで住むところではないと思います。(悪いところではないですが極普通、いくらでもある立地)余談ですがシエリア「日本橋」タワーみたいなところが絶望的な借地ですね。
  • 定借になる理由は、主に地主が先祖代々の土地を売りたくない場合が多いです。空地に比べて、上物建てると固定資産税は激減しますし、地代も70年間取りっぱぐれが無い。まぁ、定借は買い手を見据えてというより、売る側の都合ですね。
    • 売る側の都合であろうとは思っていましたが、買い手にとっては何のプラスもないですね。
      • 大きい駅の直結なら所有権は難しいので、定借はアリと思います。ただ、中古の定借ローンを扱っていない金融機関も多いし、そもそも70年定借として残存10年までしかローンを組めません。ということは、築25年を過ぎると35年ローンを組めなくなり、年々買い手が絞られるのが厄介です。
• 今回ジオでもうけて、７０年後に住人が更地にしてくれた土地でまたもうけて、ということですか。そういう土地は固定資産税をバカ高くしてほしいです。
• だからこそ安さで勝負ですね。戸数も少ないのでディスポーザーや共用施設も削ってフツーのマンションにするしかないでしょう。あと、勝山1丁目も作ってますがなにも発表されてないのが気になります
  • 子供が光星と四天王寺に入学する家庭の一時住居処として適していると思います。
    • 正式名称は 八戸学院光星高校です。https://kh.hachinohe-u.ac.jp/ 大阪は大阪星光学院です。http://www.osakaseiko.ac.jp/
    • いや、それはないですよ。光星なら青森県に家を買った方がいいです。
      • 大丈夫ですよ！おそらく、星光のことだと思います。四天王寺にありますよ！
• 67平米が4500万からってまじですか？
  • それは安い。公式では価格未定ですが、どこ情報ですか。
    • 定借なので 安いですよ。
    • 公式からのメールです。
• 同じ定借のシエリアタワーなんばも価格出た当時、「安い」との声が多数でした。で、結果あれです。所有権と比較して、安くなければ逆におかしい。
  • 定借であっても結局は場所や周囲の物件との比較がありますしね。
    • 定借で問題なのは借入条件が厳しくなることでは？
      • 新築では提携ローンがある為、所得に問題無ければ大丈夫です。新築であれば・・
  • シエリアなんばも 本日前を通りましたが、電気ほとんどついていなくて暗いです。値段安くても退去する場合、これではリセールも難しいですね。
• ７５平米の値段も早く知りたいです。
• ７５平米が７０００万円台という記載が公式になるので坪単価300～350くらいになりえるということでしょうか。
  • 7099万円までってことじゃないですかね？
    • その計算だと坪単価マックス３１２万ですか。定借と考えるとなかなかしますね。
      • やはりですか最早、定借の最大のメリットである価格面の優位さが全くない。残るのは、デメリットだけこの価格で完売するなら、今後もデベは面倒な用地取得なんてせず、定借を乱発することでしょう
• 少し前まで、定借は所有権の7掛けが相場だと言われてました。それ以下なら「買い」それ以上なら「見」だと。それはランニングコストや資産性のリスクがあるからです。　最近の定借物件を眺めていると、8掛けどころか9掛けですね。ここは9.5掛けに感じます。
• 通勤など周辺環境を考え、ここがいいという場合は定借物件を選ぶことも致し方ないのかなと思いますがそうでないのであれば、同等額の他物件を選ぶかなと思いますね。リセールもできるとは言われますが、なかなか簡単には売れないみたいです。
• 定借を考えている人は、基本的には永住目的じゃないでしょうか。年数が経つにつれリセールできなくなってしまうし。今の戸建ての空き家問題を思うと、所有権のマンションの行く末も難しくなっていくようにも思う。最後がきちんと決まっているのはわかりやすいからいいんじゃないか、とも感じました。
  • マンションは 永住ではなくて設備も古くなるため、理想は10年～15年周期で変わりたいです。
  • そうですね。永住目的であれば定借物件は選ばないと思います。賃貸に住んでいるよりは・・・という感覚でしょうか。ただ、どちらにしてもリセールはしにくいイメージですね。
• 割とみなさん、リセールを考えた上でマンション購入されるようですが、リセールするなら、なおさら定借物件は避けたいと思うものだと思っていました。アクセスが余程良い立地の物件ならわかりますが・・・。
• 定借だと所有権物件よりはまだ価格を抑えて購入することができるのはメリット。ただ地代が絡んでくるので余計に難しくなってしまう部分もあるのでしょう。
  • 自分も同じ感覚でいました。しかし、最近物件をいろいろ見ているのですが必ずしも定借物件が安いとはない感じになってきました。少しでも不安だなと思う人は、定借物件を選ばないことでしょうね。
  • 売却時期にもよりますけど、借地料＋解体費用を月3万円、固定資産税＋都市計画税が年間3～4万円減だと、年間30万円以上の負担。ローン期間35年と考えると約1100万円の負担。解体まで70年住むとすると約2200万円。4500万円の物件、土地付でも6000万ぐらいじゃないの？
    • この方の計算でいくと、分譲と比べ2200万円かかって、しかもリセールしにくいんでしょ？定借を買うメリットってあるの？値札は安いけど、結局毎月の負担額が3万近く増えたら分譲との差額ないやん
• 借地料+解体費用で毎月3~4万負担でしょう。全然安くないような。ローン終えても管理費、修繕積立金合わせたら、月6~7万は掛かる。
  • 毎月、いくらくらいの負担があるか計算していなかったので、教えていただきわかりやすかったです。自分たちが住んでいるマンションを壊すために、毎月、自分たちがお金を払うって、なんだか切ないですね。
• 週に2回くらいチラシが入るのですが…売れ行き厳しいんでしょうか…
  • 定借物件はあまり高いと売れないと思います。
• 価格表見ましたが定借の割にはあまりお買い得感がないですね
• ジオの借地料と解体費用は毎月そんなしませんよ。借地料が一万円弱、解体費用で3000-4000円ほどです。ですので、近くの所有権と比較すると費用メリットは感じられるんですよね。あとは、今の生活費や将来設計に照らし合わせてメリットを感じる人なら買っても損まではしないような気がします。得がしたい人は今、天王寺区では買わないでしょうね。
• 今物件概要を見ると地代と解体準備金の記載がありますね。先々月から色々と更新があったんでしょうか。定借のマンションの実情がよく分からないのですが、この位はどこも取られるんですかね。地代・解体準備金に月々の管理費や修繕金を合わせると毎月35000円前後が必要なお金となってくる感じですね。それに車があるなら駐車場代と。色々と飛んでいきますね…。
• 定借マンションは価格的な魅力がないと。そういう意味では割高な印象でした。あとマンションの特徴もピンとこない、普通の印象です。
• メトロが使いやすい立地なので、アクセスは抜群ですが定借物件ということで、購入検討に躊躇う人は割と多いかも。リセールもできなくはないけど、かなりきびしいと聞きます。定借物件としてはあまり安くない価格帯なら、特に検討しづらいかもなぁと思いました。
• この価格帯であれば、普通の分譲物件の価格帯と変わらないですよね。駅前という立地でもないし、共有施設があるとかでもないしもう少し何か購入の決め手になるものがあれば・・・ジオマンションって、高めの価格設定なので仕方ないのかな。
• 定借やと生涯引っ越す予定なくここに住み続けれて、老人ホーム等に引っ越す時に阪急阪神不動産に買い取ってもらうつもりくらいでなきゃだめだねー。阪急阪神不動産なら、自社物件だから必ず買い取るしジオ住んでる人はオーナーズクラブの優待があるから。70年後も今と同じかは知らんけど
• 70年後にどうなっているのかというのが見通せないのがなんとも言えないのはあるのかも。ある程度自分たちが暮らしたら、賃貸に出してもいいと思うし、リセールで買い取ってもらえれば御の字だとは思いますが…。定借だと、子孫に受け継がせるって感じじゃなくてわかりやすくてある意味いい部分もあると感じています。
• 定借は貸せるのかと疑問です。厳しいですが、子供たちが成長したら、別のマンション買うくらいの余裕がないといけない気がしています。
• どのタイプの部屋がまだ残ってるんでしょうか。
• アクセスの良い立地で、この間取りだとやっぱりもっと高い価格帯になるでしょうね。定借物件だからこその価格になっているなと感じました。子供に財産を・・とか考えず、今暮らしやすいことを優先に考えたら最高の物件なのかな～と思いますね。
• これを買うなら賃貸でいいかも知れません。それかキングレジデンスの中古。5000万以下で買えますし、CT夕陽丘の中古角部屋も5280万でしたし。
• 3月27日付更新で12戸残っているみたいですが、間取りはA～Fまで全て残っているんでしょうか？あとこちらには非分譲住戸が1戸あるようですが、定借マンションで非分譲住戸とはどのような扱いの部屋になりますか？
  • この土地を持ってはる方の部屋じゃないかな？

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交通

• 駅地で、天王寺までもすぐなのがよいですね！谷町線でしたら、東梅田いけるので、梅田も乗り換えなしですね。

構造・建物

• 敷地面積：842.45m2
• 建築面積：660.39m2
• 建築延床面積：6,893.30m2
• 建ぺい率：78.39％(法定建ぺい率80％)
• 容積率：593.45％(法定容積率600％)

共用施設

• 駐車場：21台(機械式)
• 自転車置場：115台(平面2台・スライドラック式69台・2段式40台・シェアサイクル4台)
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：4台

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：67.66m2～75.67m2
• バルコニー面積：12.15㎡～25.13㎡
• 間取りだけ見てみたのですが、建物の構造上仕方がないのかもしれませんが柱が若干目立つかなぁモデルルームでどれ位影響があるのかは見てみないとなんとも言えないんですけど。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• まあまあ交通費多そうなところにあるけど静かなのかな
  • 大通りに面しているので、夜間も交通量が多そうなのが私も気になりました。地下鉄も大通りに沿って通っていますが、地下鉄通過時の地中での振動の伝播などはほとんど無いと考えていいんでしょうか。
    • 谷町線は御堂筋線より深いから振動の伝播なんて気にならないと思われます。

その他

• 約100m以北にブリリアができるかもしれません。広域で見ると谷9から四天王寺の谷町筋沿いに結構立ちますね。

1. グランドメゾン: 利便性○、住環境×
2. レ・ジェイド: 利便性○、住環境×
3. ブリリア(?): 利便性△、住環境○
4. ジオ(定借): 利便性△、住環境○
5. シティ: 利便性△、住環境○
6. シーンズ(?): 利便性△、住環境△

個人的はグランドメゾンかブリリアが優位になるかと思っています。どうですかね。

• 住環境ってどういう判断ですか？
  • 単に好み的な評価ですが、特に騒音面で書きました。
• 勝山にできるところも定借なのか！？
  • 勝山のジオは定借じゃないことを祈りますね
• 「いずれ賃貸に」という安易な考えは失敗します。タワマンならワンチャン投資向きの物件もありますが、定借板マンでは確実にキャピタル・ロス、キャッシュフローマイナスでしょう 「最悪貸せば良い」なんて不動産屋の常套句ですよ。
• ドラマの『正直不動産』見ました。不動産業界って、オブラートに包んで売って、アフターフォローなしなのもあるんだろうと思います。これから少子化もあり、厳しくなっていきそうです。

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