グランドメゾン神戸北野坂

この物件の評価はいかがですか？

4.22

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物件概要

グランドメゾン神戸北野坂　周辺写真CG合成

グランドメゾン神戸北野坂　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
• 交通：

1. 東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
2. 東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分

• 総戸数：16戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階建（建築基準法上は地下1階・地上6階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年11月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：株式会社新井組
• 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

掲示板・口コミ

• グランドメゾン神戸北野坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 今日たまたまスーモで見て気になってます。本当に三宮駅まで徒歩9分かは疑問ですが、立地的にも悪くなさそうかつ、1LDKは貴重なんで価格次第で前向きに検討したいと思ってますので、色々教えていただけると嬉しいです。
• これくらいの立地で待ってました。ただ戸数も少ないですし、価格、管理･修繕費共に張ってくるでしょうね…楽しみです。
• 総戸数が数ないのでこじんまりとしたマンションになりそうね。気になるのは管理費ですがまだ公表されていないようですね。
  • 絶対に高くなるでしょうね。管理費だけでなく、修繕積立金などもかなりの高額かと…。でも、そういう金額をあまり気にせずこの立地が良いという方が購入されるのかと思います。

住んでみたいですが、うちは難しそうです。。。

• これは凄い良い場所に建ちますね。お金があればぜひ欲しい。金額いくらだろう
• ワンエルで45平米で3000万なら買う。ほんとに買う
  • 1LDK、54m2で3500から4000万ってところかな。駅までには少し遠いですが、住むには良さそうな場所ですね
    • ここ検討する層ならいい車も持つでしょうし徒歩距離はさほど問題にならないだろう。１LDKでも4000はしそうですね
      • 54m2で3500から4000万なんて、ぜったいぜったいぜった～～～～～～～～～～～～～～～いありえないわ～～～～～～～～それだったら、ワコーレより安くなる。倍ぐらいはするんじゃないの？？？庶民が手が届く物件のはずがないわ
• 7階建、１６戸。専有面積が54.12m2 ～ 146.60m2、駐車場が１３台分。どんな感じでしょうね。公表が楽しみな一人です。
  • 54平米なら6500万円?という感じではないでしょうか。そんな安くないかな。駅近みたいな貧乏くさいことに拘らなければ神戸でこれ以上の立地はないでしょう。
    • 坪500はするでしょうから、54平米なら8200万くらいですかね。妥当な金額はその辺かなと思います。
      • そんなにするんですか…。庶民には手の届かない高級物件ですね。
• 戸数、すごく少ないですよね。メリットは、部外者が入ってくるとすぐに分かるところではあるけれどスケールメリットが得にくいというところはあります。この戸数だと固定費もかかりやすいので賃貸化とか投資用にというのはなさそうではありますが。
• 1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WICで54.12m2 ～ 146.60m2のプランにとても興味があります。早く公開されるといいなと思いますが、第1期は9月中旬販売予定とのことなので、もう少し待つ感じかなと思います。特に1LDKの広さが気にになっています。あとは価格ですね。
• 一部、価格でましたね。やっぱりお高い
  • 坪５００ですか・・・とても買えない
    • プレミアは500、ね。他はもっとリーズナブルですよ。
      • 坪340万円がリーズナブル？東京都内で買えますね。やはり庶民には無理な値段です。
• 高いか安いかは別として北野坂でこの規模の綺麗な形の土地が出ることはなかなかないからね。買いたい人はいるでしょう
• 坪単価340万～540万ですか。さすが、三宮でこの価格は高いですね。維持費も54m2でも最低25000円/月かかりそうですしね。しかも修繕ではなく管理費が高いので更に上がって行きますね。高いけど、高すぎて買えない価格ではないですね。
  • なぜこんなにも高いのでしょうか？新築プレミアムだから？？それにしても高すぎると思います。この物件が建つ山本通２丁目には、戸建てもちらほら建っています。それらはどれも億を超えるような物件ばかりなのでしょうか？
    • 16戸の小規模物件で利便性とか気にしない人向けのレア立地なのだから変な値段ではないと思いますし、割とすぐ売れると思いますよ。設備グレードも高いでしょうしね。三宮の端の倉庫街改造して似たような値段で700戸売ろうとしてる物件と比べたら常識の範囲内ですわ。
      • 土地が高いのもあるかもしれませんが資材不足も影響していますよね。すぐに暴落するという人もいれば１０年以上この傾向が続くと予想されているような人もいてこれ以上上がらないことを願うばかりです

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構造・建物

• 建ペイ・容積率：60％（角地緩和のため70％）・300％
• 敷地面積：767.19m2
• 建築面積：451.50m2
• 建築延床面積：1,702.41m2
• 神戸市のCASBEEページに、この物件の評価結果がUPされていました。そこに外観パース図が添付されていました。北野坂に面してのブラックフレームのガラスウォールが特徴的で目を引くのではないでしょうか。植栽も豊富で、その間に戸建ての門扉のような物が見えるのは何でしょうか？外壁の低層部の濃い色の部分はタイル貼りのようですが、薄い色の部分もタイル張りでしょうか？北野坂に相応しい、落ち着いた感じの建物ではないでしょうか。
  • 落ちついた外観ですね。立地的に1階を店舗にしてもいいのに。播磨館の新鮮野菜争奪に新たに加わることになりますね。
    • 外観、かっこいいですね。ガラスウォールのところは、実際の間取りにどう影響を与えるのかというのも見ていけたらいいなと思います。戸数は多くないし三宮徒歩圏だから、値段はかなり良いお値段になりそう。

共用施設

• 駐車場：13台（平面式4台・機械式9台）
• バイク置場：1台
• 自転車置場：16台

設備・仕様

• 神戸市のCASBEEページ見ました。環境性能の項目の中に太陽光発電による太陽光の利用があることが有になってました。太陽光発電設備の設置がされているマンションなんですね。これも管理費や修繕積立金に影響してきそうな気がします。
  • 本当ですね！共有部分である屋上で発電するので、管理費の削減になりますね。自家消費しきれなかった電気は売って現金収入にもなりますしね。太陽光発電はメンテナンスコストが殆どかからないし、設備が故障してもそれをカバーできる買取価格に設定されているので、つけて損はない設備。小規模なのでメリットが享受でき、積水は良く考えているなーと感心します。
    • 太陽光発電はメンテナンスコストがかからないということでメリットが高いのがいいですね。小戸数となると共用部分の電気代も気になりますが、自分の所の太陽光発電で賄うことができれば、管理費を抑えられるという利点がありますから、戸数が少ないというメリットが最大限になります。立地の条件がいいということなので、人気が出そうですね
      • 太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある。建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン　神戸異人館通店　　徒歩1分／約70m
2. セブンイレブン　神戸ハンター坂店　　徒歩4分／約300m
3. サンシティ　　徒歩10分／約740m
4. 三ノ宮オーパ2　　徒歩10分／約740m
5. ダイエー神戸三宮店　　徒歩10分／約740m
6. キャン・ドゥ　ダイエー神戸三宮店　　徒歩10分／約740m
7. コープこうべ　コープ山手　　徒歩11分／約830m
8. ミント神戸　　徒歩11分／約840m
9. コーヨ―　三宮店　　徒歩11分／約840m
10. 阪急オアシス 神戸旭通店　　徒歩12分／約900m
11. 神戸阪急　　徒歩12分／約900m

• スーパーはこの間オープンした駅の阪急オアシスが最寄りですが、それまでは阪急地下かミント地下コーヨーかイオンか中山手のコープでした。ちょい買いでしたら少し坂を上がった山本通りにある播磨館、またそばのローソンも意外に野菜は調達できます。出前系では、UBER、DiDi、フードパンダ、出前館対象地域で店の選択も豊富。

育児・教育

• 教育施設

1. 光の丘幼稚園　　徒歩2分／約100m
2. 北野坂保育園　　徒歩2分／約120m
3. 神女中山手保育園　　徒歩6分／約440m
4. 市立こうべ小学校　　徒歩15分／約1200m
5. 市立神戸生田中学校　　徒歩18分／約1440m

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 周辺の街並みが味がある街並みで素敵だなという印象。そしていろいろなお店がそろっているので住みやすそうですし、コンビニが近くてスーパーもある、医療施設もたくさんあり、住みやすそうな印象です。
  • 街並みは確かに文句のつけようがないと思いますが坂道あがって15分ぐらいはかかりそう
• ここ、観光客も多くないですか？
  • コロナ前は休みになると観光客はある程度いましたよ。日本人と外国人が半々ぐらいでした。ローソンより山側がメインになるので、この物件の前は通行人がいる程度で、たむろしたり、騒がしかったりはしないですよ。ただ、GWに開催されるインフィオラータで北野坂が３日間通行止めになるので、車の出し入れは出来なくなりますね。南側のメディセオさんが自治会などに協力的なので、交渉次第ではその期間だけ駐車場を貸してもらえたりするんではないでしょうか？
• 本当にいい場所！神戸って坂道が多いんですが、ここはそこまで急斜面じゃなくて、年をとっても散歩しやすい場所。ちょっと行っただけでも急な坂道ありますから、立地は大事と思います。もともと、ここって何がありましたっけ？三宮までまっすぐですし、すごくいいところに建つんですね。あとは「予算さえ」です。
  • Googleの地図だとメディセオという会社がまだ残ってますね。そこの建て替えとなるのでしょうか。坂の途中ではありますが開放感があって良い感じの場所ですね。7階建てとのことですが低い階でも日当たりは確保できるんじゃないかと思いました。隣の道（北野坂）の交通量ってどうなんでしょうか？朝や夕方は混む道なんでしょうか？
• この立地だと駅へは北野坂下るだけですね。自転車でしたら運良く信号につかまらなければ一度も漕がずしてエキゾまで2～3分で行けるでしょう。駅寄り北野坂にある駐輪場は60分は無料ですからちょい買い物にも便利。ただし帰りの登りは山幹より上は電動アシスト必須です。
• お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。
• 駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。
  • 信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。

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周辺施設

• 病院

1. 林眼科医院　　徒歩2分／約140m
2. 若栄内科循環器科医院　　徒歩4分／約270m
3. 山口レディスクリニック　　徒歩5分／約360m
4. 永松皮膚科医院　　徒歩6分／約440m
5. 山田医院　　徒歩6分／約450m
6. 岡田クリニック眼科　　徒歩7分／約500m
7. こじま校門外科　三宮フラワーロード診療所　　徒歩7分／約500m
8. Augustaレディースクリニック　　徒歩7分／約500m
9. 野中歯科医院　　徒歩7分／約500m
10. フラワーロード服部内科　　徒歩7分／約500m
11. 岡本医院　　徒歩7分／約560m
12. 腎友会クリニック　　徒歩8分／約590m
13. 三聖病院　　徒歩8分／約640m

• 金融機関

1. みなと銀行　北野坂支店　　徒歩3分／約240m
2. 中兵庫信用金庫　三宮支店　　徒歩4分／約290m
3. 淡陽信用組合　神戸支店　　徒歩7分／約540m
4. 但馬銀行　神戸支店　　徒歩7分／約560m
5. 兵庫県信用組合　三宮支店　　徒歩8分／約570m

• 公共・レジャー施設

1. 神戸中山手郵便局　　徒歩3分／約200m
2. 北野交番　　徒歩4分／約270m
3. 一宮交番　　徒歩5分／約340m
4. 神戸税務署　　徒歩7分／約560m
5. 兵庫県生田警察署　　徒歩8分／約590m
6. 神戸中央郵便局三宮分室　　徒歩11分／約840m
7. 市立三宮図書館　　徒歩12分／約930m
8. 中央区役所　　徒歩13分／約970m
9. 山本通東公園　　徒歩3分／約170m
10. 石畳の小径北の町東公園　　徒歩5分／約380m
11. トーア市民公園　　徒歩9分／約660m
12. 山本通公園　　徒歩10分／約800m
13. 二宮公園　　徒歩11分／約840m
14. 生田町公園　　徒歩12分／約900m
15. 生田神社　　徒歩7分／約510m

掲示板

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