ローレルスクエアOSAKA LINK

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物件概要

ローレルスクエアOSAKA LINK　現地周辺空撮

• 所在地：大阪府大阪市東淀川区下新庄三丁目162番、163番1（地番）
• 交通：

1. 阪急千里線 「下新庄」駅 徒歩4分
2. 阪急千里線 「淡路」駅 徒歩10分
3. 阪急京都本線 「淡路」駅 徒歩10分
4. おおさか東線 「JR淡路」駅 徒歩6分

• 総戸数：393戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年05月
• 売主：近鉄不動産株式会社・株式会社NIPPO・オーエス株式会社・アートプランニング株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社、株式会社長谷工コミュニティ

掲示板・口コミ

• ローレルスクエアOSAKA LINK（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 場所が良いので抑え目の価格で販売されたら人気は出るんじゃないでしょうか。売主に0123が入っているので引っ越しに関することとか提携してくれたら嬉しいですね
• 駅までそこそこの場所で、かなりの規模ですね。流石にこの規模だと、デベも一社じゃなくて、4社合同になるのですか・・一番頭に書いてある近鉄不動産が全体的なコンセプト付をしている状態かもしれないですね。
• 『OSAKAリンク大規模マンションプロジェクト』っていうから大阪駅に近いのかと勘違いした。住友不動産 大阪北小学校跡地計画 が『曽根崎リンクシティプロジェクト』っていう名称だったから。別にこの立地を否定する訳じゃないけど『東淀川区』『下新庄駅』ってこは庶民的なマンションになるんでしょうけど。
• 4LDKで4000万円台後半5000万円近いと検討中の方に聞きました。この場所でこの広さでは高いような気がします。
• この場所でこの広さでこの価格は高いですね。今はこんなものなのでしょうか？淡路駅前もしくは淡路駅と直結にマンションができたらこの価格でも納得で購入を検討します。
• 10年以上前ですけど隣のマンションが色々あったので微妙です。
  • 一家心中？ですかね… 生活苦なのか…この辺りの年収層はあんまり高くないのかな？
    • 下新庄の賃貸に住んでましたけど、Gやハングル文字がいっぱいありました。近所のコンビニも数回強盗入られてますし、治安はお察し。
• SUUMOに価格出てましたけど1LDK3300万～76㎡5400万ってめちゃくちゃ高くないですか？ファインエクストラシティでも同じ76㎡5000万いってなかったのに、ファインエクストラシティよりここの方が高いって、下新庄ってそんなに人気あるのですか？しかもどの会社も表示する価格って階数の低い安い価格を表示するから、上の階はもっと高いってことですよね？
  • 高いです。あのファインエクストラですら売り切れたから、強気なのかもしれないですね。あの場所であの価格で買う人なんているのか疑問でしたが、思ったより全体の相場がオリンピック開始後に上がってしまったんですね。オリンピック決定前は淀川区80m2で3000万円台もざらだったので、待つのも選択肢かもしれません。ただ、下がる保証も無いですが…。
• 最多価格帯4500万円台とありますね。上階、角部屋という条件の良い部屋だと五千万超えてしまうでしょうが、専有面積がそれほど大きい訳じゃないので折り合いが難しいと思います。ただ超大規模マンションなので管理費や修繕費が安くなるというメリットがあればバランスは取れるんじゃないかと。分譲開始予定まであと一か月少々あるので、それまでにそういうのが分かればいいんですけどね。
• ファインエクストラはキャンセルが数戸出ていまだに一戸売れ残ってますから売り切れてませんよ。ブランズシティ上新庄や相川駅前のマンションも売れ残ってますし、よっぽどじゃないと完売しませんね。十三駅近くにもタワーマンションがこれからできるようですし5000万近く出すなら駅前、駅直結買い物にも便利なところを探します。
• お値段3,300万円台～5,400万円台新幹線の駅が近くてこのお値段は妥当なところと思えばいいのかな。
• 4社共同の事業主であることを売りにもしてたけど、それゆえに値段設定が高いのかなと推測。イオンとか大きなスーパーも無いし、ごちゃごちゃしてる街だから、その辺の魅力も欠けるね。
• 確かに下新庄駅が近い以外は不便です。安ければ検討しましたが同じ5000万円出すなら十三駅近のタワマンの方が気になりますね。
  • 十三のタワマンは定借なので、その分は安いかも。2025年引き渡しで、３年違いますが。
• 戸数は倍違うが、シティテラス神崎川駅前と同じく長期間完売しない運命が見える…。いや、十年かかってでも売り切れればマシか、、、ここを買うくらいなら、駅もスーパーも近いシティテラスの中古を買った方がいいな。
  • シティテラス？神崎川からの臭いが気になり辞めたけど。ここも中途半端な場所やね。相当苦戦する予感。
    • 補足ありがとうございます。神崎川が臭いんですね。東三国北の十八条が臭いのは下水処理場のせいと思っていたのですが、こちらも神崎川のかもしれませんね。あそこのマンションも苦戦してましたね。やはり今は買い時で無いとしか…。
• 要望書出しました。が、やはりもう少し安ければとは思います。第1期では売り出さない真ん中の棟は、お値段少し安いのかな？と予想。
• 価格が更新されました。一番高いお部屋で5900万台・・・。高くなりましたね
• 価格がえらい高いな。平米数の割に高いしあまり選択肢もない部屋ばかりなのでうーん
• 周辺の環境、利便性、部屋広さ、どれをとっても5000万払う価値はなさそう。
• マンションは第一期、二期など、どのタイミングで購入するのがベストなんですかね？西向きのノーステラスを要望出してますが、南向きのブライトテラスは高くて諦めました。今回売り出さないセンターテラスは南向きで安かったらするのか？
• タイミング悩みます。センターテラスは眺望はイマイチかと思いますが南向き。価格が読めない…。ブライト>ノース>センターか？全ての棟から選べればいいのに。
  • 確かに迷いますね。自分的には、価格優先で間取りという考え方です。自宅から眺望が望めたら最高ですが、南向きだと陽当たりは良いと思いますし。価格を優先に考えるのか・・など、一生もののの大きな買い物だけに慎重に考えたいですよね。
• マンションを買うタイミングについて書かれている方がいらっしゃいましたが、こればかりはデベによるし、その時の状況にもよるのかなぁと思いました。最後まで一番お得感がある部屋を取っておくところもあればそういうこともなく計画に則って粛々と売る所、要望書が入った所から出す所とあるようなので…ここは戸数も多いので、どういう考えでやっているのかが見えにくいですね

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交通

• 電車通勤はもちろん、この便利さであればマイカーも必要ないと思います。
• 個人的には通勤通学では淡路駅の方が便利なので淡路駅まで行くとすると徒歩は遠いですね。それに途中踏切がありますので時間通りに淡路駅まで行けるとは限りません。踏切がすぐにあくとはかぎりませんので。

構造・建物

• 建ペイ率：70%(角地緩和)
• 容積率：200％
• 敷地面積：13,788.13m2※建築確認申請上は13,696.80m2となります。
• 建築面積：3,716.12m2
• 建築延床面積：29,697.73m2
• 参天の跡地なんですね。393戸だと建物としては4～5棟となるでしょうか。かなりの大規模となりますけど元々が大きい土地なので敷地には余裕ある感じになりそうでしょうか。
  • 大阪本社の製薬企業は多いが移転やら工場閉鎖で跡地開発が進んでる。駅から遠い淀川区のアステラス製薬、田辺三菱製薬も閉鎖したしこれが将来的に大阪経済に良いのか悪いのかは微妙だけどね。参天製薬側からみればコロナウイルス不況が始まる前の頂点価格で近鉄不動産に売りつけることが出来たから結果的に良かったでしょうね。ここ数年の大阪市内の製薬企業関連跡地のマンション開発だけでこれだけある。大正製薬大阪支店　→　プラウド関目（2016年竣工・総戸数108戸）武田薬品工業神崎川倉庫　→　シティテラス神崎川駅前（2016年2017年竣工・総戸数745戸）塩野義製薬中央研究所福島分室　→　リバーガーデン福島木漏れ日の丘（2019年竣工・総戸数850戸）大日本住友製薬大阪総合センター　→　ジオ福島野田 The Marks（2019年竣工・総戸数566戸）参天製薬本社　→　仮称OSAKAリンク大規模マンションプロジェクト（2022年竣工・総戸数393戸）
    • 製薬会社の再編凄まじいですね 比較的高所得の製薬会社のサラリーマンがそれだけ大阪から離れていったということでしょうか。大阪の経済大丈夫？
    • 本社が移転すると税収が減るので、大丈夫なのか不安になりますね…企業ビルのあった土地は日当たりがよかったり、交通の便がよかったりするので狙い目ではあるのかも。他の方が書いたように「コロナウイルス不況が始まる前の頂点価格で近鉄不動産に売りつけることが出来た」が事実なら、価格は高いんでしょうし購入は高め…？大阪の経済、万博があればいいんですがなくなったら打撃を受けそう。怖いですね。
• 参天製薬の跡地なんですね。昔は一等地を社宅や企業ビルにしていたと聞くので、きっといい場所なんだと思います。
  • 下新庄駅なんて1日5,000人の利用者しかいない過疎駅だし立地が良いなんてことはない。ただ駅から近いってのは通勤通学重視にとってはいいかも知れん。とは言っても梅田駅まで朝の通勤時間帯で15分から17分かかるから特別近い訳でも無い。土地柄やら学区は凄く悪くもないが良くもない。

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共用施設

• 駐車場：225台（来客用2台(うち1台福祉対応)、保育事業者用2台、カーシェア1台、サービス用駐車場2台を含む）※100％平面式
• 駐輪場：786台
• バイク置場：60台

間取り

• 間取り：1LDK+S～4LDK
• 住居専有面積：58.80m2～76.38m2
• バルコニー面積：10.26m2～17.29m2
• 大規模プロジェクトとしては期待が出来そうなイメージですが間取りのタイプを拝見すると 2LDK～4LDK、58.80㎡～76.38㎡ とどちらかというと広めの間取りバリエーションになりそう一番広いタイプで76㎡というのは少しもったいない気がする。広々とした100㎡越えのタイプもあったほうが良かった。部屋としては家族向けかDINKS向きかになってしまうのでバリエーションが乏しいのはもったいない。
  • バリエーションは少ない方が良いと思う、同じマンション内での変なマウントとかないし。管理組合の運営もやりやすい、シングル向けから100㎡超えまで一緒だと、管理組合の運営が難しくなる。良い意味で似たりよったりの人が集まった方が良い
• 私も100㎡以上のプレミアムプランがあったらよかったのにと思いました。土地の広さもかなり広めで、贅沢な間取りがあったらよかったなと感じます。金額的な問題なんでしょうか。2LDKがあることから夫婦2人用間取りもありそうで、ファミリーならファミリーマンションにするとより人気が出そうなのにと思っちゃっています。でも、間取りがまだ公開されていないので期待しています。
• 住居専有面積 58.80㎡～76.38㎡
• 今オープンになっている間取りは少し狭い感じはしますがプランがどれくらい種類があるかですね。

買い物・食事

• ショッピング

1. セブン‐イレブン 大阪下新庄２丁目店　　徒歩1分 / 約70m
2. 万代 下新庄店　　徒歩4分 / 約310m
3. アカシヤ淡路店　　徒歩8分 / 約600m
4. イズミヤ 上新庄店　　徒歩9分 / 約650m
5. ダイコクドラッグ 淡路駅前店　　徒歩9分 / 約720m
6. 調剤薬局マツモトキヨシ 淡路駅前店　　徒歩10分 / 約770m
7. ライフ 東淡路店　　徒歩11分 / 約860m
8. キリンド淡路店　　徒歩11分 / 約860m
9. エディオン東淡路店　　徒歩11分 / 約880m　　　　
10. 阪急オアシス 淡路店　　徒歩11分 / 約820m
11. ジョーシン吹田上新庄店　　徒歩12分 / 約900m
12. ウエルシア 東淀川東淡路店　　徒歩13分 / 約1020m

• 下新庄の駅には近いですけど下新庄駅からマンションまでの間にはコンビニしかありません。ス－パーに行くにはマンション前を通り過ぎてマンダイかイズミヤまで行くしかありません。

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育児・教育

• 教育施設

1. 大阪市立下新庄保育所　　徒歩1分 / 約30m
2. 大阪市立菅原小学校　　徒歩6分 / 約480m
3. 菅原保育園　　徒歩7分 / 約560m
4. 関西大学北陽高等学校　　徒歩9分 / 約700m
5. 関西大学北陽中学校　　徒歩10分 / 約790m
6. 淡路幼稚園　　徒歩11分 / 約870m
7. 上新庄保育園　　徒歩11分 / 約870m
8. 徳蔵寺保育園 分園こばと　　徒歩11分 / 約860m
9. 上新庄保育園 分園　　徒歩13分 / 約1020m
10. 認定こども園菅原天満幼稚園　　徒歩15分 / 約1130m
11. 豊新聖愛園　　徒歩15分 / 約1130m
12. おうち保育だぐまんま　　徒歩15分 / 約1150m

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域・準防火地域
• 線路沿い、電車の音はうるさい
  • ここで線路の影響がある部屋っていうのは、結構限られてきてしまうんじゃないでしょうか。他の部分だったらそこまでは影響はないと思うのだけど…でも音の感じ方、人それぞれだから想定される音量みたいなのがわかるといいですね。。
• 東淀川区のハザードリスクってどうでしか？
• 駅に近く、複線利用できるのと、当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地だと思います。
• 所得の高い層がすむところではないよね。大阪にありがちなゴミゴミした住宅街。歩道もない。道も狭い。線路が入り乱れている。車を出すだけでストレスになること間違いない土地。
• 新幹線沿い、近くに阪急電車が走っているので騒音はある程度覚悟しますけど、新幹線や電車の音よりうるさいのが定期的にある新幹線高架橋の点検工事、昼間はもちろん夜中もある窓を閉めていてもカンカンと響くしかなりうるさい。窓を開ける季節は最悪、話し声や機械音も、昼間は一日中ドリル音が窓から聞こえて平日の休みが台無し。

周辺施設

• 病院

1. 赤井クリニック　　徒歩3分 / 約190m
2. タツミ医院　　徒歩3分 / 約200m
3. 松本歯科医院　　徒歩3分 / 約180m
4. 吉田クリニック　　徒歩4分 / 約270m
5. 笹川医院　　徒歩4分 / 約280m
6. 馬場耳鼻咽喉科　　徒歩4分 / 約300m
7. 橋本眼科医院　　徒歩4分 / 約290m
8. 松岡医院　　徒歩7分 / 約520m
9. 医誠会病院　　徒歩8分 / 約610m
10. ごとう内科・消化器内科　　徒歩10分 / 約770m
11. 淡路診療所　　徒歩11分 / 約840m
12. 岡部内科クリニック　　徒歩11分 / 約880m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 淡路支店/上新庄支店　　徒歩10分 / 約730m
2. 池田泉州銀行 淡路支店　　徒歩10分 / 約730m
3. 池田泉州銀行 上新庄支店　　徒歩16分 / 約1260m
4. 関西みらい銀行 上新庄支店　　徒歩17分 / 約1290m
5. りそな銀行上新庄支店　　徒歩17分 / 約1300m

• 公共・レジャー施設

1. 下新庄小公園　　徒歩1分 / 約60m
2. 下新庄公園　　徒歩4分 / 約310m
3. 下新庄南公園　　徒歩4分 / 約250m
4. 菅原北公園　　徒歩4分 / 約270m
5. 鳩ヶ瀬公園　　徒歩5分 / 約340m
6. 下新庄北公園　　徒歩6分 / 約420m
7. 淡路公園　　徒歩8分 / 約620m
8. 東淡路町公園　　徒歩8分 / 約610m
9. 菅原公園　　徒歩10分 / 約740m
10. 菅原東公園　　徒歩10分 / 約800m
11. 多幸公園　　徒歩11分 / 約850m
12. 淡路4公園　　徒歩11分 / 約830m
13. 東淀川菅原七郵便局　　徒歩3分 / 約180m
14. 阪急下新庄駅　　徒歩4分 / 約320m
15. JR淡路駅　　徒歩6分 / 約420m
16. 東淀川下新庄四郵便局　　徒歩6分 / 約460m
17. 東淀川郵便局　　徒歩7分 / 約540m
18. 阪急淡路駅　　徒歩10分 / 約740m
19. 大阪市東淀川区役所　　徒歩11分 / 約830m
20. 東淀川淡路郵便局　　徒歩11分 / 約830m
21. 東淀川菅原四郵便局　　徒歩12分 / 約920m
22. 大阪市消防局 東淀川消防署　　徒歩12分 / 約960m
23. 阪急上新庄駅　　徒歩16分 / 約1260m
24. 東淀川警察署　　徒歩18分 / 約1380m

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