震災後の湾岸マンション市況

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リーマンショック後はタワマン値上がり、震災後は！？

• リーマンショック後は湾岸タワマンが暴落だ、マンション価格崩壊などと書かれましたが結局値上がりしました。 消費者は騙され、いまだに買えずに賃貸生活の人も多いと思います。 さて、阪神大震災後、3ヶ月で底を打ったマンション価格は、東日本大震災後どうなるんでしょうか？
  • 今回もマスゴミに踊らされ、買えないネガさん大量発生の予感。（笑）
    • それだけ人気エリアになったという事ですよ（笑）
• リーマンショック後どの地域が高騰したんでしょうか？
  • 豊洲ですね。
• 安いと思うけどね 都心の半額で豪華なタワマンが買える
• 需要と供給のバランスがすべてですね。豊洲で言えばＰＣＴ・トヨタワー・ツイン・シンボルに絞られる。 供給が少ないから、震災ショックも一段落つき需要が回復すればまた値が上がる。 その可能性高し。
• 阪神大震災後は、3ヵ月後に底だったそうですよ。 今回はどうかな。
• リーマン前は完売してたが リーマン後は在庫抱えてるだろ とくにスミフ この状況で高騰したマンションって具体的に教えてよ
  • たしか、ツインのあとのシンボルは高くなったよ。 知らないのかな？
    • ツイン、シンボルともリーマン前に売り渋りして リーマン後、当初予定より泣く泣く下げて販売開始 後発のシンボルは多少ほとぼりが冷めたと思ったスミフ しかし案の定シンボルは在庫多数残したまま 今度は3.11ショックが湾岸を襲った。
• 江東区の売れてる新築平均価格がここ2年で最低の月がH23.4月で1000万の差がでてるんだけど。 あと平成21年度から毎年売れる新築マンションの 坪単価が10万ずつ下がってってるよ。

1. H23.2　5,459万
2. H23.3　5,439万
3. H23.4　4,610万

• 震災の際に、高層マンションでエレベーターが長時間停止したり、免震構造のため、まるでゴンドラのように横揺れしたことが懸念され、３０階以上の住人が１０階以下へ引っ越すなど、低層階の物件へと需要がシフトしています。
  • マンション構造によっては高層より低層の方が揺れたそうですよ。
• すでに湾岸タワマンの資産価値は上昇中ですね
  • 建て物だけが高騰してるだけでしょ。 材料費が高騰しているから。　　 土地の価格はまだ下がっています。
• リーマン直後はたしかに一瞬だけすごく下がったね すぐ反転したけど あのタイミングで買えたやつは勝ち組
• 路線価が３年連続ダウンで湾岸地区のマンション買い手つかず？ http://hudosanblog.livedoor.biz/archives/52182134.html
• 豊洲はずっと価値が上がり続けてるよｗｗ 「首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ 」　2000年から10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングの トータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オ フィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。 　価格は、まず00～04年の相場を底値として「旧価格」とする。都心では05年、郊外でも06年から上昇に転じ、07～08年のピークを「新価 格」、リーマン・ショックが起きた08年から10年までを「現価格」として分析。現価格はおおむね新価格から約20％下落している。 [2011/6/8付　日経産業新聞]
• ＜マンション＞首都圏３カ月ぶり増加　立地選別の動き 毎日新聞 6月16日(木)19時47分配信 　不動産経済研究所が１６日発表した５月の首都圏（東京と千葉、神奈川、埼玉の１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比３．６％増の ３９１４戸と３カ月ぶりに増加した。しかし、同研究所の予想５５００戸を大幅に下回る水準で、失速感が鮮明となった。東日本大震災の影響で、消費者が耐震 性や立地など慎重に物件選別する動きを強めているとみられる。 （中略） 東京都区部以外の都内が９６．１％増と大幅に伸びた。液状化の懸念が少なく、勤務地から近い都下西部の物件が人気を集めたようだ。 　震災前は人気だった超高層マンションも、高層階の揺れなどへの懸念が強く、２０階建て以上の超高層物件の発売戸数は４月の前年同月比８２．８％減に続き、５月も３９．５％減となった。
  • ・・・確かに、これから買う人はわざわざ20階以上は選ばないだろうな・・・。
• 　江東区に よると、液状化で路面のひびや陥没などが生じたのは１６カ所、建物の半壊は１５棟。多くは既に補修され、マンションエリアの周辺を歩いても、運河沿いの遊 歩道に走った亀裂や、入り口と路面に生じた段差を補修した店舗などが目に付く程度だ。住民が気にするのは、実害よりも街のイメージダウン。同区豊洲のマン ションに住む女性（３８）は「価値が暴落するとまでは思わないけど、今売るのはやはり最悪でしょうね」と嘆いた。 　みずほ証券の石沢卓志・チーフ不動産アナリストは「豊洲辺りは２割ほど値が下がるかもしれないがこれまでが過熱気味だった。需要はなくなっていないので、心配するほど落ち込まないのでは」。一方で「９０年代からイメージ改善が進んだウオーターフロントだが『問題のある場所』との見方に転じるだろ う」と買い手の目は厳しくなると予想する。

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内陸部の値上がり、湾岸エリア値下がりで「二極化」

• 液状化や高層建築に不安　地盤固い内陸部にシフト 東日本大震災の影響による首都圏マンション市場の失速が鮮明になった。不動産経済研究所が１４日発表した今年上期（１～６月）の発売戸数は、前年 同期比９・８％減の１万８１９８戸となり、２年ぶりに前年を割り込んだ。震災後の営業自粛に加え、液状化や高層階の長く大きい揺れへの心配から、湾岸エリ アのタワーマンションの“バブル人気”が崩壊したことが響いた。 上期の発売が２万戸を下回るのは２年ぶり。ここ１０年では、金融危機の影響で急減した平成２１年上期の１万５８８８戸に次ぐ低い水準となった。地域別では浦安市などが液状化の被害を受けた千葉県が２７・１％減と大きく落ち込んだ。全体の５割を占める東京２３区も９・５％減だった。震災前の首都圏マンション市場は、低金利を背景に各地域で軒並み２桁の伸びを示すなど好調だったが、急ブレーキがかかった。 震災によるマンション選びの変化も鮮明だ。立地や周辺の環境よりも、地盤の強固さや耐震設計を重視する購入希望者が増えている。ケン不動産投資顧問が震災後に都内在住の男女５００人を対象に行った調査では約８割が「震災後、地盤に対する意識が変わった」と回答した。 その結果、震災前は即時完売が相次いでいた湾岸エリアのタワーマンションは人気が凋落（ちょうらく）。不動産調査会社の東京カンテイの中山登志朗研究員によると、「震災後、湾岸エリアは完全に売買の動きが止まった」という。 その一方で、「（地盤の固い）内陸部を探す客が増えている」（三井不動産の菰田正信社長）。地盤が強固な、東京都区部の西側から八王子などを含む「武蔵野台地」と呼ばれるエリアでは、都心から離れているにもかかわらず、即日完売の物件が目立っている。 マンション業者も、内陸部に注力しており、今後、湾岸エリアの物件が値下がりする一方で、内陸部で値上がりする「二極化」が広がる可能性もありそうだ。
• やはり、揺れやすい地盤で揺れ時間も長く液状化した江東区の湾岸埋立地は売れてないようですね。

1. 地盤の揺れやすさ： http://farm4.static.flickr.com/3233/5803088977_d1d55bf709_o.jpg

• 江東区、世田谷区、杉並区の平均坪単価の推移を見ても江東区湾岸埋立地の下落が確認できます。売買自体がほとんど成立していないようなので当然と言えば当然ですが。 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=13&pg1=13108&pg2=13112&pg3=13115&data=4
• 変わるマンション選び　利便性よりも地盤…武蔵野台地に脚光 http://www.sankeibiz.jp/business/news/110612/bsd1106120701000-n1.htm
• 頑なにマンションはエリア関係なく全て暴落するって騒いでる人いたな。 まあ内陸の上昇と湾岸の下落は予想通りの結果だね
• 野村不動産アーバンネットの中古マンション価格査定調査でも豊洲の落ち込みは著しいね。
• 逆だよ！！ 「内陸部の値下がり、湾岸エリア値上がりで「二極化」」が正解。 内陸部は地すべり・大火災が懸念されてる。 湾岸エリアは内陸部とは違い、今回の震災で一人も犠牲者が出ず、 安全安心を証明した。だから湾岸エリアは注目され、人気が出ているんだよ。
  • 上がってるのは有明豊洲のタワマンだけだよ。 湾岸エリアの団地型は値下がりしてる。安く欲しいなら枝川、潮見、辰巳がやすい。枝川なら豊洲駅だし、自慢できるかもね。
  • NHKは公共報道に耐えうるぎりぎりの線で、 「湾岸埋立地からにげよ」と注意喚起していた。 もっとはっきり指摘すべきでしたが、 実際今もたくさん人がすんでいる。 パニックをひきおこすわけにもいかない。 だから、事実に語らせる方法をとっていました。
  • 値上りしてるのは、有明・豊洲のタワマンだけでしょ。 ほかの湾岸エリアの団地は値下がりしてる。
    • 豊洲は値下がりしてるソースしか出てこないね。
    • よく分かりませんが、タワマンだけに限れば値上りしてますよ。 あくまでレインズの中古価格だけですが。
• 需要が無いのだから下がるのは当たり前、湾岸涙目ですな
• 埋立が売れてないってソースはでてるわけだし、下がってると考えるのが妥当
• 値下がりしたのは枝川・辰巳・東雲エリアでしょ。潮見、塩浜も値下がりしてるようです。 豊洲・有明はタワマンに限れば値上りしてますが、その他団地型は値下がり傾向。
• 値下がりしたのは、結局枝川や塩浜といった湾岸エリアだけ。 豊洲2丁目3丁目のタワマンは値上り基調ですね。
• そもそも湾岸や埋立地って、人の住む場所じゃないんだよ。 港湾と工業地帯整備して、道路整備して、物流を整えることで経済を支える、そのための場所なんだよ。 遊園地、ホテル、大学、空港、商業ビルくらいならいいと思うけど、個人の財を築く場所ではありません。 自治体やデベロッパーがそういうことを無視してマンションなんか建てるからこういう事態になるのです。 地盤改良やりたけりゃ自分らで金出してやってほしい。税金で賄うなんておかしな話だ。
• 内陸部の値上がりに該当する地区、物件はどこらへんでしょうか。 地盤が固い＆高台＆業火ベルトをさける、となると具体的にどのあたりに？ さらに木造密集地をさけると、ほんとにミクロにみていかないと・・・ 語れないところはありますよね。
  • 湾岸賃貸富裕層が 「都心人気エリアの、地盤強固な財閥系の低層築浅 マンション」に住替えているからですよ。 売却も賃貸も好調という地区は、余計下がらない んですよ。 今の相場は投資家たちの動きで反映されてる感がある。
    • そりゃもちろん杭無し物件が建ってる場所だよ 壁式構造だったら尚良し
    • 都内なら、関東ローム層と呼ばれる地層の上に建っている物件でしょうね。
    • 山の手線内でも探せばあるな、奇跡の杭なしMS。
• レインズのデータをもとに算出した湾岸タワマンの月別平均価格によると、４月～６月にかけて毎月値下がりしてますよ。

1. 2011年４月　81.3万/㎡
2. 2011年５月　74.6万/㎡
3. 2011年６月　73.8万/㎡

• 内陸部の中古マンションって値崩れしないのね。ちょっとびっくりした。
  • 豊洲もタワマンに限ると値崩れしてない。 安くなると思ったのになぁ
  • 分譲だったら買わないけど、賃貸だったら住んでみたい。 こんな人は結構いそう。
    • 私は湾岸所有投資物件は空家で自分が気まぐれに使用するときだけ 行く気軽な使い方しているからいいけど、手放すのは逆に 賃貸に出している投資家が私の周りには多い。 今までかなりな額の賃料で借りてくれてた借主たちなので、 所得も相当にあるからか、少しリスク感じるとあっさり住替えてしまう 借主も少なくない模様。 投資物を売出してる私の近所のひと達は、借主が退去したタイミング で売却するのを決断している。
• 京浜東北線より東は買っちゃダメって都民なら知ってると思うけど なんで高いお金を出しちゃったんだろうね？ 同じお金を出すなら京浜東北線より西にしておけばよかったのに
  • 所詮、埋立地は資産として価値がない。 資産として価値がないマンションをあたかも資産があるかのように売り抜けたデベが勝ち組。
• 坪単価も比べてみた

1. 内陸 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&data=4&pc=13&pg1=13104&pg2=13112&pg3=13115
2. 湾岸 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&data=4&pc=13&pg1=13108&pg2=13103&pg3=13109

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富裕層は内陸へ。湾岸・タワーマンションは中古価格が三割ダウン！？

• 週間ダイヤモンド　6/11号　「マンション　住宅の新常識」

1. 揺れの恐怖と液状化、停電で高まる「安全・安心」志向 「もうこんな思いはこりごりだ。」東日本大震災直後の停電と断水を経験した、あるタワー マンションの住民は、いまいましげにその時の様子を語る。・・・
2. 都心の中低層階を買う湾岸・高層のリッチ層 4月以降、都心部で1～2億円の高級マンションの売れ行きが好調だ。 住宅評論家の櫻井幸雄氏は 「超高層マンションの上層階で大きな揺れを感じたリッチ層が、都心部の低層・中層マンションに移ろうとしている可能性がある」とその要因を分析する。「湾岸の高層マンションから移り住みたいと物件を探している人が来場するようになった」（ある分譲マンションの営業マン）との証言もある。
3. 湾岸・高層マンションは中古価格が３割ダウン!? 不動産関係者のあいだでは 「湾岸の高層マンションは需要が落ち込んでいるため、半年くらいで25～30％程度まで下がる可能性が高い」との見方が多数を占めている。今の価格からもう一段下げそうだ。
4. 丈夫なマンションに需要シフト 　ある都内不動産業者によれば「液状化や計画停電の影響を懸念してか、湾岸地域の高層マンションで申し込み中の物件の キャンセルが相次いだ」という。
5. 売れ筋マンションは大手・内陸・格安・割安（人気マンションランキング）上位は総じて大手不動産会社が販売する物件が多く、大地震の不安を感じた購入者がマンションディベロッパーの信頼度を重視して物件を探している様子が見て取れる。 また、内陸エリアの物件が多くランクインしているのも特徴。地盤の固い武蔵野台地に位置するマンションが注目されている結果といえるだろう。

• ダイヤモンドの「震災後の人気マンションランキング」1～40位には 豊洲・有明・東雲三羽ガラスのマンションはひとつも入ってなかったね。 せいぜい千葉のプラウド稲毛海岸くらい。
• 三割下がっても買い値より上。 まぁ売る気はサラサラないけどね。
  • やっぱり富裕層は内陸に行っちゃうよね、カネあるんだから。
• 相変わらず人気ですよ。

1. 契約率ベスト20 江東区１位　契約率2011年3月68％　震災後4月は100% http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&data=2&pg1=13108&pg2=13120&pg3=13118
2. 江東区 平均坪単価2011年3月より震災後4月に上昇 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&data=4&pc=13&pg1=13108&pg2=13120&pg3=13118

• • でも２月より10万も低い。こういうデータは「誤差範囲」と考えるのが普通なんだが。 本当に上昇してるのは品川区だね。
  • 東京湾岸が震災に強いところが評価されているのでは？
• 江東区も湾岸から内陸部に人が流れてるのか。 どうせなら、違う区に移ればいいのにね。 江東区にしがみつく意味が解らない。 江東区には低所得待遇とかあるのかな？
  • 江東区湾岸地域は、似非富裕層の隔離地区ですから。
• 江東区大島といえばゼロメートル地帯だから、 液状化や津波・高潮の危険性は湾岸埋立地より高いし、 ごみごみしてるから火災の危険は高いし、 町工場の多かった地域だからそれこそ地面に何が埋まってるかわからんし、 荒川氾濫の危険まである。 湾岸埋立地には何の抵抗もない俺様でもさすがに二の足を踏むわ。
• 江東区は内陸部が貢献してますね。
• いわゆる湾岸区 東から 江戸川区、江東区、中央区、港区、品川区、大田区 以上６区。
• 今回の震災で大量の帰宅難民が発生したことが、エリア選びにも少なからず影響している。計画停電が一部に限られた 23区内に家を買うことで、いざというときに職場のある都心から歩いて帰れるようにしたいとの考え方だ。特に安全性にこだわるシングル女性に、23区志向 が強まっているようです。
• 「都心から歩いて帰る」 これが基準になって家賃レベルが決まって行きそうですね。 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

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都心のタワマン買える最後のチャンス到来！！

• 値上がりを続けると思っていましたが、震災で値下がり。 今後まだまだ上がり続けるものと思います。 今がチャンス。 今が底値！！！！
  • おっしゃる通り。 今回の値下がりは、再浮上に向けたワンクッションのようなもの。
  • インフレ前に買いましょう。
  • 消費税アップ前に買おう！
    • 消費税アップ後に 買い急いだ反動で買い手が減り 値下がりするんだけどね。
• 豊洲・有明のタワマンが値上がりしてきましたね。 東雲は向きによるけど多少値下がり。 塩浜や枝川はかなり値下がりしてるようです。
  • 有明・豊洲のタワマンに限れば、最近は値上がり傾向。 結局値下がりしなかったね。 有楽町線延伸効果なのかなぁ。
  • 値上がりしてるのは有明のタワマンのみ。 豊洲駅でも値下がりしたのは枝川エリアだけ

東京の被害状況

• 江東区内の被害状況

1. 東陽１－３　　　　　 液状化
2. 東陽２－４　　　　 　液状化
3. 豊洲３－５　　　　 　液状化
4. 新砂１－１３　　　　 交差点内隆起・歩道の液状化
5. 新砂２－５　　　　　 液状化
6. 漣（さざなみ）橋　 　 歩道10～20㎝隆起、液状化、街路灯傾き

• • 辰巳側

1. 豊洲５－６　　　　　 液状化・陥没
2. 辰巳橋取付道路　　　 液状化

• • 東雲側

1. 辰巳１－１０　　　　 液状化・陥没
2. 辰巳２－１　　　　 　歩道液状化・公園入口陥没、隆起
3. 辰巳２－９　　　　 　歩道陥没
4. 新木場全域　　　　 　 液状化

• • （特に顕著な個所）

1. 新木場２千石橋南側　 液状化
2. 新木場３－８－９　　 路面波打ち・陥没
3. 若洲公園北西部　　　 液状化
4. 東雲２－１４　　　　 液状化
5. 東雲２－９　　　　　 液状化

• 豊洲や有明などの江東区湾岸埋立地はは実際に液状化被害で報告されているので、売れないのは仕方ありませんね。

1. 液状化-豊洲 http://www.youtube.com/watch?v=FqmkYqMsecM
2. 液状化-有明 http://www.youtube.com/watch?v=u_-gQQJly3s

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震災で分かった地盤のよい地域、悪い地域

• これまで、湾岸立地の耐震性や液状化を心配する人が多くいましたが 今回の東日本大地震で、実際にどこが脆弱でどこが耐えたか結果が出て いますよね。しかし、別のタイプの地震（周波数が異なるとか）がきたら、結果は 違うのでしょうか？場所としては、ディズニーランド周辺の地盤は頼りなくて、また、 意外と横浜の南側も被害が大きかったようですが、今回、被害の小さかった ところは、湾岸でも地震に強い地点と考えて（購入して）良いでしょうか？ 　私は、証明できたんじゃないかと思っているのですが、皆様のお考えを お聞かせください。
• 立川断層が危ないらしいね。
  • 立川や福島原発近くの断層、地震の確率高まる 政府の地震調査委員会は９日、東日本大震災に伴う地殻変動によって、国内の主要活断層である立川断層帯（東京都、埼玉県）、双葉断層（宮城県、福島県）、糸魚川―静岡構造線活断層系の中部付近（長野県、山梨県）での地震発生確率が高まった可能性があると公表した。 　マグニチュード（Ｍ）９・０の東日本大震災では、日本列島を東西に引っ張る強い力が働き、その影響で陸域にある活断層への力のかかり方も変化した。同委 員会が国内の１０６の主要活断層について、力のかかり方を解析した結果、３活断層に地震を起こしやすくする力が働いていることがわかったという。 　同委員会によるこれまでの長期評価（３０年以内の地震発生確率）は、立川断層帯でＭ７・４程度の地震が０・５～２％、福島第一原子力発電所の北約３０キ ロにある双葉断層でＭ６・８～７・５の地震が「ほぼ０％」、糸魚川―静岡構造線活断層系の中部付近でＭ８程度の地震が１４％だった。同委員会では「発生確 率がどのくらい上がったかはまだ不明だが、警戒が必要だ」としている。
• 地盤が安全な武蔵野台地！地盤が安全な武蔵野台地！http://www.jishin.go.jp/main/yosokuchizu/katsudanso/f034_tachikawa.htm

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震災後でも湾岸エリアのマンションが大人気

• http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html
• 坪単価120万なら人気だろうね。でも千葉ですね。
  • なんで、千葉は売れて、江東区は全く売れないんだろう？
    • 震災時の徒歩帰宅の容易性から、東側郊外の湾岸が選択されたのでしょう。 さすがに、神奈川県、市部だと都心からの徒歩帰宅はあまりにも危険。 渋谷、新宿辺りの治安の悪化、暴徒化もありえます。
    • 液状化対策されているとこは普通に売れるだろ。
• ご参考まで最新データです。 震災後の契約率ベスト２０に入った区と販売戸数は以下。 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

1. 江東区 100％、216戸←湾岸
2. 品川区 100％、39戸←湾岸
3. 足立区 100％、48戸、
4. 港区 95％、38戸←湾岸
5. 大田区 86％、225戸←湾岸
6. 渋谷区　83％、128戸、

• なるほど、旧市街地と隣接ね。 稲毛にはいい住宅地があるからね。そこに近くて安いとなれば人気かも。 でも、ここ買う人は都内通勤の人は少ないんじゃないかな。千葉市勤務とか。 いずれにしても都内の湾岸とは無縁な話だね。
• 人気急落でも「あえて湾岸マンション」を選ぶワケ→ 震災の影響で一時は住宅市場も販売の自粛などが見られたが、ここへきて「通常営業」に戻りつつある。そんななか、震災前と比べて購入検討者の志向には変化の兆しも見られるようだ。災害や停電のリスクを回避するために、人々はどのように動き出しているのだろうか。 　4月は前年同月約8割減！　一方で新築マンション市場5月以降は回復？ 　不動産経済研究所の発表によると、首都圏での4月の新築マンション発売戸数は前年同月比27.3％減の3214戸と、「当初予想どおり」大幅な落ち込み となった。理由はむろん、震災による販売の自粛だ。直接被害を受けた一部地域だけでなく、計画停電の影響や全体的な自粛色の強まりから販売活動を控える動 きが広がった。特に東京都下エリアは4月の発売戸数がわずか63戸と、前年同月（278戸）比で8割近い激減ぶりだ。 　だが、その後の立ち直りは意外なほど早かったと言っていい。マンション商戦の一つのヤマ場であるゴールデンウイーク（GW）の集客を目指し、4月中旬以降は各地のモデルルームで販売を本格的に再開する動きが広がった。その結果、東京都区部エリアの4月の発売戸数は前年同月（1380戸）比1割減の1242戸、神奈川県は逆に同15.4％増えて557戸となっている。同研究所では5月の発売戸数を同45.5％増の5500戸と見込む。「震災の影響を判断する材料として、契約率と在庫数、GWの初動の3点に注目していました。4月の首都圏の契約率は前年より若干下がりましたが、76％ と高水準です。販売在庫数は4535戸で前月より181戸減っています。さらにGWの販売では各社とも集客が戻ってきている状況です。資材や人手の不足による工期の遅れが懸念材料として残りますが、すでに震災の影響は脱したと見ていいでしょう」と、同研究所企画調査部長の福田秋生氏は楽観的な見通しだ。近畿圏はさらに震災の影響が限定的となっており、5月以降は大阪市内でのタワー物件販売の活発化などから供給が増加基調となっている。 新築マンション販売戸数の推移 中古市場に顧客が戻るのはこれから？震災により、住宅市場ではこれまでの「常識」が変わるのではないかとの見方も出ている。すなわち、「新築の供給が抑えられ、代わって中古が売れるのではないか」「津波や液状化の被害を避けるため、湾岸部から内陸部へのシフトが起こるのでは ないか」「帰宅難民のリスクを避けるため、勤務地に近い都心のニーズが高まるのではないか」「建物被害が大きかった一戸建てからマンションに住み替える人 が増えるのではないか」「停電でエレベーターが停止する可能性を考え、高層マンションから低層住宅へ移る動きが広がるのではないか」といった、いずれもそ れなりに説得力のありそうな予測だ。 　まず新築か中古かという問題だが、前述のようにマンションに関してはすでに新築物件の供給が回復しつつあるといえる。湾岸エリアなど一部で大規模マン ションの供給計画に見直しの動きも出ているようだが、「市場全体に占める比率はごくわずかであり、影響は限られる」（福田氏）とする見方も少なくない。 　一方、中古物件の売れ行きに関しては、今のところデータ上はハッキリとした回復傾向は見られない。 　東日本レインズの集計によると、4月は中古マンション・一戸建てとも成約件数の減少率が震災直後の3月より縮小しているものの、どちらも2ケタの減少だ。 　「当社のデータでも4月、5月の購入希望件数は前年比1割ほど減っています。中古市場は新築のようにＧＷが商戦の山というわけではなく、むしろ連休明けから夏休み前までの5月～6月にキャンペーンを打つのが通常。5月の成約実績は前年同月を上回り、中古市場の底堅い需要を感じられましたが、この先マー ケットがどう動いていくのかを判断するのはこれからでしょう」（三井不動産販売企画広報グループ・薄木令子氏）と、慎重な見方が多い。 首都圏中古住宅成約件数前年比の推移 帰宅難民回避と停電対策で都心にシフト 　エリア間の動きはどうか。 　まず一部エリアが甚大な被害を受けた湾岸部を避け、内陸部、それもより地盤が強固と考えられる東京都下で家を探す人の姿は、物件によってはたしかに見られたようだ。不動産経済研究所が発表した4月の契約率でも、都下は95％強と飛び抜けて高い数値だ。 　だがいかんせん、都下での新築マンション供給が4月は極端に減少してしまったため、そうした動きが大きな流れにまでなっているかどうかは確認できない。 湾岸部が多く含まれる千葉県でも9割近い契約率となっている現状を見ると、東から西へという一方通行の動きではないようだ。 新築マンション地域別契約率の推移（首都圏） 　中古市場ではむしろ、価格が下がった湾岸エリアの物件をあえて選ぶ動きも見られるという。「新浦安でも水道やガスなどのインフラが復旧するにしたがっ て、改めて地震による被害がごくわずかだったマンションなどを購入するケースも出てきています。震災の影響で相場が下落しているとすれば、むしろ『買い』 だろうとの判断でしょう」（薄木氏） 　また、今回の震災で大量の帰宅難民が発生したことが、エリア選びにも少なからず影響している。計画停電が一部に限られた23区内に家を買うことで、いざというときに職場のある都心から歩いて帰れるようにしたいとの考え方だ。 　実際、新築マンションの販売現場でも、そうした考えの購入検討者が見られるという。「特に安全性にこだわるシングル女性に、23区志向が強まっているよ うです。一方でコンパクトタイプの物件や6000万円以上の価格帯は投資やセカンドハウス的な要素が強まるため、『不要不急』な買い物として控えられる傾 向は今も続いています」（マンション販売担当者） 安心なのはマンションか、一戸建てか 　マンションか一戸建てかという選択肢に関しても両論ある。よく聞かれるのは、「被害がほとんどなかったマンションの安全性が見直された」というものだ。 　実際に、液状化の被害を受けたエリアでも、支持層と呼ばれる地下深くの固い地盤まで杭を打っているマンションの建物は深刻なダメージをほとんど受けてお らず、軽微なひび割れやタイルのはがれが発生するケースが一部で見られる程度だった。建物の傾きや沈下が多数発生した一戸建てとは状況が大きく異なる。 　これらのエリアでは新築の供給はマンション・一戸建てとも低調だが、中古については前述のようにマンションの売買が一部で回復しつつあるという声も聞かれた。 　ただ、停電に関してはマンションの脆弱性が浮き彫りになった面はある。なにしろ電力供給がストップすればエレベーターが止まり、水の供給にも支障が出て しまう。原則として高さ31mを超える建物には非常用エレベーターの設置が義務づけられているが、あくまで消防活動用のものであり、長期間の停電を想定し たものではない。「マンションの高層階に住んでいた人が、揺れが大きかったこともあって、低層階や一戸建てに住み替えを希望するケースも一部で見られる」 （マンション販売担当者）ようだ。 　とはいえ、多くのマンションでは管理組合の理事会に防災担当者が置かれ、非常時には組織的な対応が期待できる。大規模な物件では管理会社や警備会社の担 当者が24時間常駐するケースもあり、防災のプロによる支援も受けられるだろう。昨今では非常用の飲料水や防災用品を備蓄するマンションも見られる。基本 的に個人が自力で対応しなければならない一戸建てと比べて、マンションの安全性が著しく劣るというわけではなさそうだ。 それでも持ち家を志向する理由は？このほか、一部では「持ち家より賃貸が安心」との考え方も聞かれる。地震で持ち家が被害にあうことで、財産が大きく損なわれるリスクを回避しようという 発想だ。損失の一部は地震保険でカバーできるとはいうものの、契約できる保険金の上限は火災保険の50％までであり、すべての損害を取り戻せるわけでなな い。だが、この点に関しては、「一般的に賃貸住宅に比べて分譲住宅は構造や仕様のレベルが高く、地震の際の安心感も高まります。マンションのモデルルーム 来場者の中にも、『賃貸は不安』との声もいくつか聞かれました」（マンション販売担当者）とする見方もある。 　震災から3カ月が経ち、住宅市場も落ち着きを取り戻しつつある。震災前と比べて災害や節電への対策を重視する動きは供給側にも購入側にも強まった。「中 古か新築か」「都心か郊外か」「マンションか一戸建てか」といった二者択一的な見方も少なからず聞こえてくるが、今のところどちらか一方に大きく偏る動き にはなっていないようだ。「むしろ住宅市場にとって憂慮すべきなのは、震災が与える経済への影響と、復興財源確保のための消費税引き上げという『人災』」 （福田氏）なのかもしれない。 （文/大森 広司=住まい研究塾主宰）
• 地震に備えて ：　小金井、国分寺地域の活断層 この地域の活断層帯は「立川断層」と呼ばれ、最新の地震としては、1,400年前から 1,800年前に「Ｍ7」程度の地震が発生したと推定されています。 活断層による直下地震は、いつ、どこで起きるか予想できないというのが現状です。 小金井・国分寺の両市ともビル・家屋の密集地域が多く、建物の倒壊、住宅火災などの被害が危惧されています。 また、国分寺崖線をはじめとした急傾斜地も多く、崖崩れなどの被害も予想されます。

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