（仮称）「ジオ西宮新住街区」大規模構想

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物件概要

（仮称）「ジオ西宮新住街区」大規模構想　完成予想CG

• 所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
• 交通：

1. 阪神本線 「今津」駅 徒歩7分
2. 阪急今津線 「今津」駅 徒歩8分
3. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩20分

• 総戸数：181戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：一般定期借地権（転借地権）の準共有
• 完成時期：2021年11月上旬予定
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• 定借かぁ。がっかりです。
• この駅距離、この地域、定借。どんな人が住むのか想像できるね
• まあ、一番広い4LDK（おそらく角部屋）でも80㎡切るわけですしそもそも長谷工が施工会社ですからね。間違っても高級路線ではないでしょう。
• 定借でも安ければ人気は出ると思います 2000万を切る部屋も作りそう（というか希望）
• 定借だと新築物件には住宅ローンが付きますが中古になるとローンが組めないのでリセ―ルは、ほぼ無理になります。買うと苦労しますよ。
  • そういう条件があるんですね。
• 戸数が多いので管理費や修繕費は抑え目になるでしょうか。
• ２０代のご夫婦や２０代のお子さんがいてその子に譲りたいその子が住み続ける可能性があるとしたら厳しいかも？人生１００年時代ですから。９０代後半で取り壊しが決まっているっていうのはその後どこに住むのでしょうか。
• 1期1次の販売が10月なのね。借地権マンション、消費増税でアベノミクス崩壊後のマンション、コロナウイルス後のマンション。この時期のマンションの価格がどういう風になるのか早く知りたいね。
• 結構先なんですね。価格は気になりますが今、西宮はいくつマンションが売り出されているんでしょうか？ボーナスも減ってるし、コロナやリストラの不安も消せきれないのにこんだけマンションが供給されるって、結局最後は価格勝負になりそうな。ここは定借なのでさらに７０数年一度も引っ越しをせずに住みつぶす覚悟をもつかリセールはきっぱりあきらめるかですから苦戦を強いられそうですね。ちなみに真砂中は強烈な学区ですからそちらも覚悟が必要です。
• 生活するには便利な場所(庶民には)で期待してましたがまさかの定借…現場の看板をみて自走式駐車場だと思って期待していたがパス。
• 一等地ならまだしもこんな場所で定借…情報弱者向け物件として売るのか、低所得者向け物件として売るのかどういう戦略なんだろう。
• 大関の工場群の一角を借りてマンション生活は如何な物かと思うな。金がないならランクを落として尼伊丹川西で探した方がいいわ。私は2億の予算でも名谷で土地を探した時があったよ、その後の地価下落で結局七園で買えたけどね。まあ本当を言えば今買うのは賢明ではないのだがなあ。
  • 伊丹川西なら解るけど、尼崎は対象者が違うかな。尼崎は大阪の主要区から少し離れた区や、門真みたいな隣接都市が近いですかね。
• ５７㎡っていうのが気になりませんか？西宮の分譲マンションは狭くても７０㎡からっていうのが基本だったと思います。なのに５７㎡からっていうのは明らかに近隣マンションと対象者が違う。
  • 問題なのは57㎡じゃなく平均ですね？平均なら75㎡以上？かも知れないし、芦屋で50㎡台が1億円以上するマンションもある。それに武庫川の東西では明らかに環境も違いすぎ、大関はあまり工場ぽく無く街並みもスッキリこぎれい。尼崎側みたいなみたいなゴミゴミ感も無く、学区も尼崎ほど悪い訳でも無く、商業施設や飲食店も充実していて生活しやすい。
• 価格予想をはじめましょう まずは私から私から、仕様はジオ武庫川を参考にするとして57㎡　1980万～65㎡　2400万～73㎡　2800万～79㎡　3200万～ってところかな 地代は毎月12000円から15000円あたりかと
  • この辺り知らないんだね。ジオ武庫川は、尼崎 シェリア武庫川は西宮 73mで4200でしょ
  • ここは定借ですよ？それじゃ分譲値付けですよ。＞ジオ武庫川は、尼崎　シェリア武庫川は西宮 すまん、意味が解らない私はいつジオ武庫川を西宮と書いたんだ？仕様が同じジオ×長谷工の分譲最安仕様と書いたんだが？
• 予定では2028年に名神湾岸連絡線ができるので影響はどうでしょうかね。それも踏まえての値段を期待しますが、他のマンションの価格を見てもあまり安くならない可能性が高いように思います。
• 安くしないと定借なんて売れないでしょう。この辺りは市営や県営も多いですよ。建て替えもあってキレイ。同じ賃貸でも後腐れなく気軽に引っ越しできる公営住宅のほうが自由度は上になりますね。
• 定借って純粋に上物だけの値段になるべきと思うんだが実際にはクソ高いことが多いのはなぜだ？
• 定借は分譲より3割は安いでしょう。ただ定借が成功するのは、金持ちがキャッシュで買いたいと思うような立地だけ。周辺に県営や市営が多いこのエリアに定借マンションを建てるって話になったから、皆驚いているのでは？
• 資料請求したら、間取りと値段が一部公開されました。

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構造・建物

• 敷地面積：2175.56ｍ2（売買対象面積）、2,065.79ｍ2（建築確認対象面積）
• 建ぺい率／容積率 建ぺい率：60% 、容積率：200%

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）敷地内駐車場21台（内、平置3台、機械式18台）、敷地外駐車場8台

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.41m2～84.86m2
• バルコニー面積：5.37m2～16.86m2

買い物・食事

• ショッピング

1. マルアイ 西宮今津店　（徒歩1分／約30m）
2. Aプライス今津店　（徒歩3分／約200m）
3. コープ 西宮南　（徒歩4分／約260m）
4. マルナカ 西宮店　（徒歩4分／約260m）
5. 関西スーパー 浜松原店　（徒歩5分／約400m）
6. 業務スーパー 今津店　（徒歩5分／約370m）
7. テックランド 西宮甲子園店　（徒歩4分／約250m）
8. キリン堂 今津店　（徒歩1分／約70m）
9. ミニストップ 西宮今津出在家店　（徒歩1分／約70m）
10. DAISO マルナカ西宮店　（徒歩4分／約260m）
11. ユニクロ 西宮今津店　（徒歩5分／約380m）
12. Joshin 西宮今津店　（徒歩5分／約380m）
13. 西松屋 コーナン西宮今津2号館店　（徒歩6分／約410m）
14. エディオン 西宮南店　（徒歩6分／約480m）
15. Seria 西宮今津2号館店　（徒歩6分／約410m）
16. 『エキーマ今津』（徒歩8分／約570ｍ）【「今津」駅直結】
    1. スーパーマーケット ライフ今津駅前店
    2. ドラッグストア 薬マツモトキヨシ
    3. 100円ショップ 百圓領事館
    4. ベーカリーカフェ ハースブラウン カフェ Cafe Sanbankan
    5. クリーニング まるとみ
    6. 松屋
    7. ごはん処 やよい軒
    8. 和食 ひまわり
    9. 今津ステーション歯科クリニック

• 飲食店

1. びっくりドンキー 西宮今津店　（徒歩1分／約10m）
2. きんのぶた 西宮今津店　（徒歩1分／約10m）
3. ワンカルビ 今津店　（徒歩1分／約10m）
4. 鎌倉パスタ 西宮今津店　（徒歩1分／約10m）
5. 無添 くら寿司 西宮今津店　（徒歩1分／約10m）
6. バーミヤン 西宮今津店　（徒歩2分／約140m）
7. とりどーる 西宮今津店　（徒歩6分／約470m）

• 買い物する場所は多いのでその点は楽ですね。コープもあるので食材は運んでもらえるところは良いと思います。

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育児・教育

• 教育施設

1. 西宮市立今津中学校　（徒歩2分／約100m）
2. 西宮市立今津小学校　（徒歩4分／約280m）
3. 今津南保育所　（徒歩3分／約170m）

• ここは、今津中校区
• 尼崎ほど学区が悪いわけではないかもしれないけど子の高校が今津以下でもいいってなら別にいいかもねその点は尼の中学でも稲園や北には一定層行くもん。ここ、確かに尼より「素行は若干マシ」だけど向学心のなさは尼未満だよ。尼なら荒れてる校区でもガチ上位は木村塾行くけどここは塾行ってる子の比率が「西宮ワースト2」と同レベル。地歴関係ないはずなのにどうしてってくらいだよ。
  • また尼民登場、尼の学力を過大してるのも毎度お馴染みの書き込みですね。そら地元だし尼の中でもレベル低い学校からも稲園高にも何人かは行けるでしょう。でも尼と西宮では雲泥の差ですよ、西宮なら当然ですが公立狙いの上位は稲高じゃなく市西狙って溢れが稲高に行くから少なくて当たり前だし、尼崎より遥かに西宮の方が私立に行く生徒が多いから、公立上位高校だけの合格者率は極端な差は無いですね。因みに尼の中では阪急沿線は比較的学区もましとされてるが、西宮では低めとされてる阪神沿線の方が昔から明らかに学力は上ですね。
  • 学区の統合後には尼ご自慢の稲園も評価が定まって来ましたね。市西宮とは差が開く一方だし西宮東よりも大学進学実績が低く、最近は西宮から稲園に行く生徒もめっきり減りました。ここからだと西宮東は臨港線をチャリで走れば直ぐ着くので、稲園まで行く意味は全く無しです。
• 尼民と隣国はよく似ているが結局はコンプレックスから来ているのだろうね。負けてなるものかと云う感じかな。比較するのに尼のトップ高と西宮の低位高は反則やで。
• なんと低レベルな戦い校区が気になるなら今津線を生かして西北の進学塾へ阪神沿線には灘甲陽があるので阪急本線の山の手の子より通学に有利
• 他府県出身ですが、稲園や北の偏差値をみてみたら、自慢出来るレベルではなくわろた。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・市川市景観計画区域
• 高度地区：第一種高度地区
• 石在町にリバーの大型マンションが建設させるようですがそちらのほうがいいでしょうか？買い物も便利そうです。
  • どちらが良いかは個人の好みだろうね。石在町は駅と駅の中間で駅から遠いけど、阪神西宮と今津の両駅使えるし、ここも今津まで７分はめちゃ近いわけでは無いけど、阪神阪急が隣接してるので非常に便利。またガーデンズとららぽーと、人気巨大モールがどちらもチャリ５分ほど。こんな立地のマンションなんてほとんど無いよ。
  • 所有権の段階で石在町のリバー産業が上。若い頃ならともかく何が悲しくていい年してワンカップ大関の店子でいないといけないのよ。
• 神戸市灘区民的には43号線以南は利便性と柄が悪いイメージなんですが、西宮では43号線以南でも住みやすいのですか？準工業地域で駅徒歩7分もかかる時点で定借の意味分かんないですけどね
• このマンションの南側ですが焼肉のにおいがたちこめて、夏のこの時期だと頭がくらくらします。洗濯物にも焼肉のにおいがつきそうで外には干し辛いし。ぜひ、夏の間に現地確認をお勧めします。それから南面の西側ですが大関の本社物流センターが被ってきてなんといいますが風情とかそういうのは全くないマンションですね。
• 学区とか気にならない世帯なら最近、赤丸急上昇の尼崎は確かに目が離せない存在のは確か。実際に見て回ることをオススメします。

周辺施設

• 公園

1. 津門中央公園　（徒歩4分／約320m）
2. 二葉公園　（徒歩3分／約190m）
3. 東三公園　（徒歩11分／約820ｍ）

• 医療法人（財団）喜望会 谷向病院　（徒歩7分／約490m）
  • 人間ドック・健診が受けられ、医療相談機能も備える「地域連携室」もある安心の総合病院です。
  • 内科、外科、消化器内科などを備え、土曜診察もあり、休日の体調不良も安心です。

• えびすの湯 一休　（徒歩1分／約10m）
  • 露天風呂をはじめ、壺湯など様々な種類のお風呂やサウナが揃うスーパー銭湯がすぐ目の前に。日頃の疲れを癒しながら、家族でのんびりした時間を過ごせます。
• 終の棲家として住む分にはどうでしょう？地図見ると近くに大きい病院・総合病院がないのが引っかかります。この辺の方はどこに掛かることが多いのですか？
• 病院はちょっとタクシーで行けば大きい病院は選り取り見取り。病院や医院に困ることはないでしょう。

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