ワイズエステムコート繁多川

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4.00

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物件概要

ワイズエステムコート繁多川　外観完成予想図

• 所在地：沖縄県那覇市繁多川5丁目11-9（地番）
• 交通：「石田」バス停から 徒歩5分（約350m）
• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年10月
• 売主：エールクリエイト株式会社
• 施工：株式会社東江建設
• 管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス沖縄営業所

掲示板・口コミ

• ワイズエステムコート繁多川（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 随分と思い切った値下げしましたね。
  • なぜ、こんなに下げるんでしょうかね？
  • 本当ですね！びっくり！3LDKは一千万downだから流石に売れそうですね！他の地場デベ系も売れゆき悪いところは値下げの目安になるでしょうね
    • これって、値下がりする前の値段で契約した人は、この不遇に泣き寝入りするしかないんですかね？たとえば、クーラーをサービスで付けてくれるとか、デベによってはあったりします？それでも、一千万円の差は大きいですが。
      • 完成前にこれだけ値下げしたら、そこ気になりますよね。普通は守秘義務と引き換えにコッソリ値引きして、他の購入者にバレないようにする物ですが。MR訪問者が想定以上に少ないのかな？
• たしかに最初から繁多川のわりにはかなり強きの価格設定でしたよね…
• 大々的な価格改定の場合大手デベなら購入者にも値引き適用しますけど。地場デベなら厳しそうですね。
• 地場から日商エステムに売主変わるから思い切った値下げに踏み切ったのかもしれませんね。さすがにこの価格は地場系は追随出来ないんじゃないかな？
• こんなに値下げ余地があったということはかなり乗っけて売ってたということですよね。まさか赤字では販売しないでしょうから。
• 那覇市内だと新都心orゆいレール駅近物件以外は今後値上がりは微妙ですからね…ここら辺近辺でも同じような価格帯のマンションが多いので、この値下げでどう消費者が動くか見ものですね。
• いや、この値下げ幅は市場相場から見てもさすがに赤字じゃない？クオリティが低い設備でもないし。売主のエールクリエイトが共同事業から外れて日商エステム単独に変わっているからね。
  • 流石に赤ではないと思うのですが、もともとがかなり繁多川で強気の値段設定なので、一気に落としてこのインパクトで売れると踏んだのかと。。。　駐車場が2つに分かれてしかも機械式もあるので買ったあとの修繕費なども考慮するとこの値段だったらと思いますね
• ここまで大幅に安くなるとエールクリエイト自体がヤバいのか？？って思ってしまう。
• 実情はわかりませんが完成物件の在庫で厳しくて、エステムへ支援して貰ったように見えますよね。
  • そうですね。那覇も売れる地域/マンションの仕様/デベロッパー等　条件が色々ありますから今後地場のデベロッパーは大変かもしれませんね。
    • この大幅値下げがキッカケに那覇のマンションは値崩れするのかな？
      • それはないでしょうね…ブランシエラ古波蔵もこのライオンズも売れ行き好調ですからね。特定のマンションだけが価格が下がっても売れないだけなので。
• 売れるマンションと売れないマンションの二極化が進むでしょうね。完成時に売れ残っているマンションが増えていますが、完売するマンションもありますから。
• ディアコート識名やレーヴグランディ古波蔵、ウィングシャトー寄宮ブルームなんかはめちゃくちゃ影響受けるんじゃない？
  • ルミリアント与儀 もまだまったく売れてないって言ってました。
• 地場中堅で立地がパッとしない所とリゾート物件は、かなり辛いですよね。
• ミオビエントアルファ山下、ワイズセントラルパークおもろまち、ミルコマンション泊崇元寺石門、このあたりも割と残っていますね。
• そもそもぼったくり過ぎてたのでは・
• ここよりも、ワイズセントラルパークおもろまちの方がぼったくり価格。立地のみで、グレードと価格が見合ってないと思う。
• ワイズセントラルパークは、自分も思いました。ということは、ワイズマンション手掛ける会社って…てなりますよね。
• たしかに…それはファンスタイルも同じですね。やはり中堅地場だとコスト高になってしまうのですかね。
• 土地の仕入れ値が中堅は弱いから仕方ない。上物の価格は同仕様ならほぼ同価格だけど、マンションは立地が命だからねぇ。
• このマンションは造り的にグレードは新価格に見合ってるのでしょうか？仕様に関してはあまり詳しくないので…
  • 新価格だと破格の内容ですよ。浦添や宜野湾等の周辺地区でも、この価格で同じグレードは買えません。
• 最近何度もＣＭ(一千万↓)見ますが、なかなか売れないのかな？コロナ禍で失業者も増えて、買い手が激減してるのかも。
  • たしかにCMよく見ますね やっぱ立地なんでしょうね…那覇だけど場所が微妙すぎる…
• 立地が一番の理由でしょうね。それとワイズのメイン購入層がコロナのダメージ大きいのかもしれません。特定の業種は住民ローン審査が厳しくなっているみたいですし。
  • 立地とは、道幅ですか？駅までの距離ですか？生活環境ですか？
    • 駅までの距離が大きいです。車が必須な所だと、買えるけど買わない層が増えてきます。具体例としては車通勤が禁止されているお堅い職業や、免許返納されているリタイア組です。
• ルミリアント与儀も250万近く値下げしましたね。確実に影響が出てきてますね
  • あそこも立地はだいぶ悪いですね、道は狭いし入り組んでるし、ワンフロア1邸で8世帯ですから、今後の修繕費等を考えると絶対に住めない…
• 那覇は大手企業の沖縄支店などの借り上げ需要がなくなってきてる気がします。転勤で来ても在宅OKなとこが多いので通勤気にならないです。どうせなら安くて広くて海がある環境を求めてます。うちはそんな感じですね。ここは少なくとも投資向きではないですね。
• 沖縄タイムスによれば、値下げ後は問い合わせ多いそうですよ！良かったですね。
• 1月引き渡しなら住宅ローン控除13年がギリギリ受けられない物件になりますね… 計画の段階で年内引き渡しのスケジュールで進めれば良かったのに。
• 新聞に載っていましたが、やはり赤字販売だったのですね。
  • どの新聞に載ってましたか？
    • 沖縄タイムスです。この記事ですね。https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/640181
      • ありがとうございます！チェックしてみます！
• 大変厚かましいお願いで恐縮ですが、タイムスの記事はどういった記載があるのでしょうか？有料記事のため記載が拝見できなく、概略が掴めません… 教えて頂けると幸いです。
  • よかったらどうぞ！

• 

  沖縄タイムス記事内容

• やはり赤字なのですね。補填は日商エステムがカバーした形なんでしょうね。このマンションの懸念ポイントは設備観点からあるんでしょうか？（立地が微妙だというのはわかりますが…)
  • 設備や景観は新価格からすると、とてもお買い得です。立地が微妙で前の価格ではMR来訪者が少なく、売り切れないと判断したのでしょう。
• 立地は微妙ですが那覇市でこの広さと価格はありません！！市内線のバス停も徒歩4分ですし、県庁方面勤務の方はかなり良いと思います。
• お買い得物件ですね?
• リセール以外はお買い得です。中古で売る場合、人気エリア以外は厳しいです。
  • そうですね。上がることはないでしょうね。ずっと住むのならマイナスにはならないかと。
    • はい、買った時より高く売ろうと考えなければお買い得だと思います。
• 3LDKはまあまあ売れているみたいですね。2Lは駐車場が１台のみで、近場にも駐車場が無いため買い手がほぼいないみたいです。ただどちらもチラシ投函直後に比べてだいぶ問い合わせも減ったようで営業も必死にMR見た人に電話掛けているようです。
• 設備と広さに関しては那覇ではこの価格では今後絶対に出ないと思う。そして新価格後は、エールが売主から外れてるし。さすがの日商エステム。
  • 知識不足なので教えていただきたいのですが、エールが売主から外れると、何故さすがの日商エステムとなるのでしょうか？エールが外れるメリットはなんなんでしょうか？
    • エールクリエイトは地場系だからこの規模の値下げは不可能。そのため、もともと共同売主だった全国規模の日商エステムが単独売主になる事で赤字を負担して値下げ販売に踏み切った。まぁ、恐らくエールクリエイトは日商エステムから「ここまで値下げしたんだから死んでも完売させろよ？」って感じだと思う。
• 2ldkが残りわずか3ldkと4ldkはキャンセル待ちだそうです。景色もかなり良さそうですね！
• 3LDKと4LDKもう全部埋まったんですね…ビックリ。
• ここだけでなく、ワイズグレイスシティ久茂地・ワイズセントラルパークおもろまちも売れ残ってるんですね。自転車操業ビジネスやばそう。お尻に火がついてる感じ。
  • 久茂地もおもろまちのマンションも高すぎです　　しかも半分以上が投資用の1ルーム、売れるわけない
• そもそも広告が第三期分譲時期からの値下げ幅ではなくて当初の販売価格からの値下げ幅であたかも最近1000万近くプライスダウンさせました！みたいなニュアンスだけど第三期分譲価格の時に既に段階的に値下げしてる。法律は詳しくないけどこれは法に触れる広告方法じゃないのかな？
  • 色々調べてみました。値下げ前の購入者が不動産の価値が下がる為売主を訴えるケースはあるものの、公取の表記的な問題で新築マンションのこういった値下げの件についてはあまり例は少なさそうですね。ただ当初の価格が2週間以上実際にその価格で宣伝をして売っていれば一般的には問題はないかと思います。
    • 法には触れないが一般ユーザーに誤解を招く誇張した販売という訳ですね。マンション名で画像をググれば過去の販売価格でてくるけど第三期分譲時（半年以上前)には3LDKに至っては既に3500万台まで下げてる。全然1000万の値下げじゃねーじゃん。って思うしこれは消費者をミスリードさせてる。
• 残り3邸、、、思ったより売れてますね！

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  成約状況広告

• 1,030万値下とか、その部屋の上の階の人とかは悔しいだろうなーこういう値下げは嫌ですね
  • 広告に表示されている値引前価格で契約した人いないんじゃないですか、そもそも。だからこれくらいの値引きに踏み切ったわけで。仮にいたとしても1人か2人程度。だとしたら反発を想定してこの程度の人数なら既契約者にも値引対応措置を取って公平性を保つという流れじゃないですかね。
    • なるほど、値引前価格で購入したら反発必至ですもんね。
• 購入したでー！
  • 値引前の購入てすか？値引後の購入てすか？
    • 値引後です！
      • 税制改正案による住宅ローン減税の動向が気になりますね?
• モデルルーム見に行きました。値引き前に契約した方とは再度新しい価格で契約し直したみたいですよ
• 実需で売らないなら格安だからね。
• 内覧会が楽しみです。
  • 内覧会は業者に依頼とかされますか？
• 実家に近いとか子供の校区をかえたくないとか住む理由は人様々と思いますこの地域に住みたいのであればお買い得ですね
• 住宅ローン控除期間が延長しそうですね！1月引き渡し物件だったから1番のボトルネックが晴れた！

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構造・建物

• 敷地面積：2,027.00㎡(登記記録面積)
• 建築確認敷地面積：1,735.90㎡(実測)
• 建築延べ床面積：3,629.21㎡（容積対象外面積605.83㎡含む）
• 建ペイ率：法定（60%）対象（19.25%）
• 容積率：法定（200%）対象（174.16%）
• Ｃタイプ（4LDK）は校舎側向いてますが学校からの視線や砂埃気になりませんか？

共用施設

• 駐車場：61区画(65台)[うち縦列式4区画・機械式29区画含む]
  • 月額使用料：1000円/区画 ～ 13,000/区画
• 駐輪場：16区画
  • 月額使用料：300円/区画 ～ 500円/区画

間取り

• 間取：2LDK・3LDK・4LDK
• 面積：61.17平米～86.55平米

買い物・食事

• 商業施設 等

1. タウンプラザかねひで 繁多川市場　　徒歩5分(約350m)
2. サンエーV21食品館 繁多川店　　徒歩8分(約600m)
3. ファミリーマート　　徒歩10分(約800m)
4. フトン巻きのコジロー　　徒歩7分(約500m)
5. デザートショップnicoli　　徒歩7分(約500m)
6. なつ青果　　徒歩7分(約550m)
7. いづみ洋菓子店　　徒歩5分(約350m)
8. ローソン　　徒歩5分(約350m)

• スーパーもすぐ近くにかねひでやサンエー食品館があるのはいいですね。

育児・教育

• 教育施設

1. 識名小学校　　徒歩1分(約60m)
2. 石田中学校　　徒歩9分(約700m)

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域
• 立地に関しての第一印象は微妙だけど、目の前の坂道に慣れればむしろ生活利便性は良好。
• 現地見にいきましたが全然立地終わってるように見えないですね。住宅街で学校近いし子育てしやすそう、久茂地まで車で15分以内、都心から少し離れた田舎という事でかなり魅力に感じます。

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周辺施設

• 公共施設・公園 等

1. 繁多川公民館・図書館　　徒歩9分(約700m)
2. 識名宮　　徒歩10分(約750m)
3. 大石公園　　徒歩5分(約400m)

• 医療施設

1. ゆうな整骨院　　徒歩7分(約550m)

• 金融機関・郵便局

1. 真和志郵便局　　徒歩10分(約750m)

掲示板

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