プレミスト稲川

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4.67

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物件概要

• 所在地：静岡県静岡市駿河区稲川3丁目8-4（地番）
• 交通：東海道本線（JR東海） 「静岡」駅 徒歩10分
• 総戸数：29戸（別途管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年02月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：共立建設株式会社　東海支店
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト稲川（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 泉町がまだ完売には程遠い状態なのに… 立地も大して良くなく、泉町同様全く期待していません。ただ、価格がいくらになるのか、そして管理費や修繕積立金がいくらになるのかについては関心を持っています。
  • 立地だけを考えれば、泉町や愛宕よりはまだマシではないでしょうか？
• 幹線道路沿いじゃないところは純粋に良いんじゃないか、という印象です。あとはもう、お値段次第じゃないですか？
  • 幹線道路沿いじゃないし、小学校は近いし、駅までそこそこ近いですし、便利に暮らしていきやすいなと思いました。そういう場所だと、安定して資産性を保つことが可能なのではないでしょうか。自分で住んでもいいですし、子供たちが引き継いだときに処分したり賃貸に出すときにはいいのかもしれません。
• 総戸数が29戸と、そんなに多くないマンションなんですね。この戸数だと、7年に1回くらいは管理組合の理事の仕事が回ってくるかもしれません。積極的に関わることで、マンションの資産価値について皆さんで真剣に考えていくことができるのはメリットです。ただ、理事の仕事は大変そうなので、その点に関しては…（汗）みたいなところはあるのかな。管理会社のサポート次第でしょうね。
  • 管理組合に積極的に参加する住民はいても全体の2割程度でしょう。理事長を引き受けてくれる人がいると良いのですが…
    • PTAや役員を引き受ける人は少数といいます。みなさん働いていますし、忙しいので、ボランティア活動ができる余裕がないようで。。。
      • 管理組合の理事って、基本は輪番制なんじゃないですか？理事長が回ってくるのは29年に1回だとしても、理事会自体は少なくても4人組で構成されるので、7年に1回のペースになると思います。みなさん、当事者意識を持って、マンションという資産を守るようになっていければベストなんですけれどね。
• この値付けに思いっきり笑ってしまった…
  • いくらくらいでしょうか？
    • 先着順物件概要、販売価格（税込）4,192.1661万円～5,954.091万円とあります。親切で最多販売価格帯の4,400万円台･4,500万円台･4,800万円台(各3戸)まで記載されていました。
• 29戸のうち、地権者さん分が1戸だけとのことです。あとはすべて分譲。先着順で販売数が出ているのでどれくらいの売れ行きなのかっちえうのがわかるかと思われます。
• 大して立地は良くないのに物件価格が高過ぎます。
  • 価格が強気なのは、静岡初の高層ZEH-Mというものだからなのでしょうか。戸建てだとZEHにした時、ローン金利や住宅ローン減税などで優遇があると聞きます。マンションの場合、なにか住民にわかりやすいメリットってあるのかどうか。設置コストを幾分補助してもらえるようですが、その他の部分がよくわかりませんでした。設備投資がそれなりにあるということなのだと思います。
    • 高層ZEH-Mは個人に対するメリットって探しても見つからなかったのですが建築費に対しては補助金が支給されるということがありました。通常よりもお得に、新基準の家造りができるということになるのだと思います。環境面ではとてもいいことなのでしょう。条件面が整っている割には、建物の価格は高すぎないということなのカナ。
      • 私も検索しましたが、マンション購入における優遇はよくわかりませんでした。管理費、修繕費が安くなるのかもしれないですけど、あくまでも「かもしれない」議論なので。その割には販売価格が強気ですけど・・・補助金がもらえたら全住戸で割って払ってもらえるなんてうまいことはないですよね・・・ZEH、環境性能だけかと思っていたら「住まいの断熱性」もよくなるので、冬場も寒く感じにくくなりエアコン使用率も下がるのかと思いました。長く住むと違いがわかるのかもしれないです。
• 駅にも比較的近い静かな住宅街でロケーションは悪くないけど、販売価格が割高なんで人気ないんですかねぇ。。サーパスよりは資産価値あると思うのですが。
• 駅からの距離を考えると、決して悪くないポジション。家の性能自体もマンションなので高めではありますが、お値段はだからこそ強気な感じがしてしまうのかもしれませんね。待っていても安くなる、というタイプのものでもないでしょうから好みの部屋があったら動いてしまったほうが良さそうです。
• 駅までの距離は悪くないポジションですね。サーパスより試算価値があるのもわかります。それを踏まえて考えれば値段も高くありませんね。
• 29戸のうち、先着順は11戸。更新日時は2月18日で、次は2月28日。2日後にどのくらい売れているか…入居予定は令和2年3月中旬予定。あと1ヶ月で完売に近づけることができればいいですよね。ただ、コロナウイルスの影響でマンションも値下げがありうると聞いたので、売れていないなら待ってもいいのかもしれません。
• 先着順があと10戸で最終期になっているそうです。今、すでにあるマンションって、この騒ぎで下がるとかってあるんですかね…仕入れなどもあるだろうし、どうなんだろうと思いました。買う方としては、少しでも安いほうが嬉しいですが。まだこの戸数あると、間取りのバリエーションはある方ですね。

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構造・建物

プレミスト稲川　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：1,213.51m2
• 敷地の飛び出たところが駐車場や駐輪場となってるんでしょうか。1フロア3邸、機械式＋平面駐車場100パーセントなら条件的には悪くないと思いますけどね。そういった敷地で実際狭さを感じるかどうかは完成するまでなかなか分からないのがもどかしくはありますが。
• 総戸数が29邸で、小規模です。10階建なので、1フロア3邸くらいでしょうか。

共用施設

• 駐車場空台数／30台（機械式21台、平面式9台）
  • 月額：8,000円～15,000円
    • 駐車場は30台分あるということですが、そのうち1台はゲスト用のものになるといいなと思います。そうすれば、業者さんが来たときに停めてもらえます。
• 駐輪場空台数／40台（ラック式35台、平面式5台）
  • 月額：200円～500円

設備・仕様

• ZEH-M Orientedというものを初めて知りました。ZEHということは、ゼロエネルギーハウスということになると思うのですが、エネルギーの創造、つまり発電的なことはあるのでしょうか。節エネ効果が極めて高いということが、ここの場合は評価されてのこの称号ということになるのでしょうか。電気代、安くなるといいですね。
  • ZEH自体はゼロエネルギーハウスの略だと聞いたことがありますが、マンションだと、ゼロ・エネルギーというよりは、消費エネルギーを大きく削減することで認定が降りるのですね。戸建てのZEHはローンの金利や税金などでお得になりますが、マンションでは何かしら特典はあるのですか？認定はされなくても、光熱費がかかりにくいというメリットはあるかとは思いますが…
    • 建築請負業者やデベロッパーに対して補助金制度も設けられているのがZEH-Mオリエンテッドなんだそうです。特に、居住者側の金銭的なメリットはありません。光熱費が抑えられやすいという点では、メリットとはなると思います。ただ使われている設備が、コストがかかるので、それの交換時期になったときにどういう風にしていけばいいのだろうなというのはあります。エコジョーズってこれはリースではなくて購入型なんですか？
      • 居住者側のメリットってZEH-Mオリエンテッドって特にないんですか。知らなかったです。エコジョーズはリース料金が特に物件概要に書かれていないので普通に購入タイプのものだと思われます。エコジョーズ自体は、超効率のよい給湯器って感じなのでものすごくお高いものではないようですよ。
        • 環境に良いマンションってことなんですね。なんとなくいいことをしている感はあるかも…ただ、戸建てだとZEHはいろいろと特典があるようなので、マンションもそうなのかと思ってました。光熱費自体、普通のマンションと比べてどれくらい抑えられるものなのかというのは話を聞く機会があったら突っ込んで聞いてみるのもいいかもしれません。
          • 静岡ではじめて「高層ZEH-M」の実証事業として認められたみたいなので自慢できますね。私もZEH-MについてよくわからなくてPRTIMESのリンク先をよく読んでみました。”集合住宅のZEH化にかかる費用の一部を補助する”とは書いてあるものの”事業者に対し”と書いてあるので、補助金を分配するのは事業者次第？照明がLEDになっていたり、共用部が太陽光発電を利用していたりするようなので、管理費が安くなるメリットはあるのかもしれないと思いました。

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間取り

• 間取：3LDK
• 面積：72.04平米～85.55平米
• Cタイプの間取りがホームページにのっています。角部屋で北もFIX窓なので照明なくても昼間は過ごせるかなと尾の居ました。主寝室が洋室1の北の部屋なので、冬は寒そう。逆に夏は涼しくてよさそうです。共用廊下ではあるものの、玄関が奥まっていて、プライバシー空間も保たれていていい感じです。バスルーム換気もありますし、納戸も広い。突出してすごいというわけではないものの、暮らしやすそうでいいなと感じています。

買い物・食事

• ショッピング施設

1. バロー 大坪店　　徒歩6分（約410m）
2. 富士屋 中田店　　徒歩6分（約450m）
3. ASTY静岡　　徒歩10分（約800m）
4. パルシェ　　徒歩12分（約900m）
5. 松坂屋 静岡店　　徒歩14分（約1,050m）
6. セントラルスクエア静岡　　徒歩14分（約1,100m）

育児・教育

• 教育施設

1. ゼリービーンズ保育園　　徒歩4分（約300m）
2. 八幡こども園　　徒歩7分（約550m）
3. 八幡聖母幼稚園　　徒歩8分（約600m）
4. 中田おひさまの森保育園　徒歩9分（約700m）
5. 中田こども園　　徒歩12分（約900m）
6. 南八幡幼稚園　　徒歩12分（約960m）
7. 【通学指定校】市立森下小学校　　徒歩7分（約500m）
8. 市立高松中学校　　徒歩27分（約2,150m）

• 子供がいる人とかどうなんでしょ？あまり公式サイト的にはそちら方面のアプローチはなさそうですけれど。
  • ここは小学校はとても近いのですが、中学校は遠いです。高松中学校なのですが徒歩27分と表記されているので、実際は30分以上歩いて通うことになると思われます。自転車通学OKの学校なので、このあたりもその対象になる可能性は高いのではないでしょうか。流石に毎日1時間以上通学に時間を費やすのはなぁ

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 駅までは普通に歩いていくことができる範囲内、買い物は自転車があったほうが良さそうなかんじ、車は果たしてどの程度の台数が留められるのか。この辺りの条件のクリア具合で、人気度は大きく変わりそうです。
• 南幹線より南側にあるのがマイナスポイント。静岡駅まで歩いて行けることには変わりないが南幹線の北側に位置するサーパスが建てているマンションに比べると立地は劣る印象。あと現地を視察したけど、そのサーパスのマンション同様に敷地は狭い。狭い敷地に何とかマンションを建てている印象を受けました。
• 駅までの距離は徒歩10分とギリギリですね。往復の道は大通りから少し中に入り込むルートですが、夜間でも安全に帰れる場所でしょうか？治安とかどうですか？
• 駅に近い割には、マンションのある場所自体はわりと静かめなところは、暮らしやすいと思います。出張が多い人とか、そもそもこのあたりに勤めている人とかだとよりメリットが有るえりあなんじゃないか？と考えています。
• 近隣住民ですが、近くに日本語学校があり、治安があまり良くないです。もちろん文化の違いがあることは承知なのですが、夜遅くまで騒ぐ声が聞こえたり、ゴミを前日夕方から出してしまうために道路がゴミまみれになっていたり。近くのコンビニは深夜まで彼らのたまり場になっています。レジを担当してくれているのは今や彼らなので、感謝もしてはいるのですが。

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周辺施設

• 金融機関・官公署

1. 清水銀行 静岡南支店　　徒歩5分（約400m）
2. 静岡銀行 駅南支店　　　徒歩7分（約550m）
3. 静岡駅南口郵便局　　徒歩8分（約600m）
4. 駿河区役所　　徒歩17分（約1,300m）
5. 静岡県庁　　　徒歩21分（約1,670m）

• 文化・スポーツ施設

1. ルネサンス静岡　　徒歩5分（約400m）
2. 静岡科学館る・く・る　　徒歩8分（約600m）
3. 南部図書館　　徒歩11分（約880m）
4. 静岡音楽AO　　徒歩13分（約1,000m）
5. 静岡市美術館　　徒歩14分（約1,060m）
6. ツインメッセ静岡　　徒歩19分（約1,480m）

• 公園

1. 大坪町公園　　徒歩3分（約200m）
2. 森下公園　　徒歩4分（約280m）
3. 八幡本町公園　　徒歩6分（約430m）
4. 八幡山公園　　徒歩8分（約600m）

• 医療施設

1. ナカノ歯科　　徒歩3分（約210m）
2. きゅう眼科　　徒歩4分（約300m）
3. やはた内科・循環器内科　　徒歩6分（約470m）
4. 佐藤内科医院　　徒歩7分（約500m）
5. 高野外科胃腸科医院　　徒歩7分（約550m）
6. 静岡済生会総合病院　　（約2.2km）

掲示板

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