（仮称）世田谷区用賀一丁目プロジェクト

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物件概要

（仮称）世田谷区用賀一丁目プロジェクト　外観完成予想CG

• 所在地：東京都世田谷区用賀1丁目9番1他（地番）
• 交通：東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分
• 総戸数：75戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年7月下旬竣工予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 人気の田園都市線、用賀駅徒歩10分清泉インターナショナルの目の前のところですね。直近、駅前のディアナコート用賀で平均坪単価450?500万でしたがここはどうでしょうか。デベは三井ですが施工は長谷工、ディアナコートよりも品質は格下ということと駅距離含めて、少しは安くなりそうでしょうかね。坪380～400万くらいと推測します。学区、治安、生活利便性、対災害安全性は申し分ないですから、価格次第ですがそこそこ人気出そうですね。
  • 人気エリアなので、坪400-450くらいではないですかね。
    • 確かに直近、駒沢のパークホームズで坪400-450万ですので、ここも同等くらいでしょうかね。個人的には学区や利便性、希少性から用賀の方が断然良いと思います。ただここの場合、駅から246を跨ぐので、心理的距離が若干気にはなります。
      • ただし、ここ施工は長谷工。それでも400-450万？
• 谷沢川河岸の低地なので3年前なら坪単価300万円程度の場所です。相場に合わせて3割増の坪単価390万円ですね。用賀一丁目でも坂上なら坪単価450万円ぐらいすると思いますが。
• ７月販売開始なのでまだ詳しい価格帯や設備がわかりませんが最寄り駅まで徒歩１０分程度の立地にあるので、人気物件になりそうだなと思いました。
• なんだかんだで都内田園都市線徒歩10分内はかなり需要がある模様。かなり強気の価格だと思っても、これまで全て竣工前完売ですからね。ここもそれなりに強気な価格でも、ひっそり完売しそうです。
• このパークホームズのお隣、リストレジデンス用賀の中古が既に出てきますが。。。あまり強気な価格設定だと、どうかなあ。はせこうの評価も含めて。。。

構造・建物

（仮称）世田谷区用賀一丁目プロジェクト　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：2,730.80m2
• 建築面積：1,443.35m2
• 延床面積：6,214.00m2
• 外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。周辺の環境にすごくマッチしていて素敵です。ただ、確かに前の歩道の狭さは子供の飛び出しなどが気になりますね。
  • 外観は、ようかんタイプ。駅近の「ヴィアージュ」のほうが、デザイン性があるような。

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共用施設

• 駐車場：総戸数 75戸 に対して 敷地内機械式 15台 敷地内平面 2台
• 駐輪場：総戸数 75戸 に対して77台
• バイク置場：総戸数 75戸 に対して3台

設備・仕様

• ガラス張りのラウンジとシャッターゲートが売りとは…　いまどきシャッターゲートなんて、珍しくもないし。この戸数で、エレベーター1基？　バルコニーはペラボー？　キッチン食器棚なし。
  • シャッターゲートに結界性を高めるって表現してるのがちょっと面白いです。これだけしっかりしたゲートがあればセキュリティも十分ですね。歩行者目線でいうと出入り口からエレベーターまで行くのに大回りをしなくちゃならない所はデメリットかなあ。屋根（雨避け）はついてるんでしょうか、このルート。子供が小さいうちは大変かと思います…。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK
• 専有面積：63.16m2～102.05m2
• バルコニー面積：9.49m2～18.40m2
• プラン数が２０タイプもあるとは、かなり多いですね。それぞれの生活スタイルに合わせて選ぶことが出来そうです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種住居地域
• ２４６またぎだから、用賀駅まで徒歩１０分？もっとかかるような
  • 用賀はマンションがダブついていて、中古になると、ガクッと下がる。いまの相場で買うなら、慎重にならざるを得ないでしょう。まして、２４６越えでは。
    • ダブついてますか？用賀桜新町、徒歩10分圏内は直近すべて竣工前完売ですよ。『ディアナコート用賀』『ドレッセ用賀』『ブリリア弦巻』すべて坪400万以上ですね。流石に徒歩15分とか20分は売れ残ってますが。
      • 昨今の建築費高騰と長谷工ですからある程度は仕方ないかもしれませんね。用賀に関しては築10-15年の方が、品質も立地もいいマンションが多いです。中古という選択肢も個人的には有りかと思います。
• 前通りの歩道の狭さと交通量が怖い
  • この前のバス通りの歩道がめちゃくちゃ狭いですよね。しかも、バス停あるから便利な反面人が並んで歩行者と交錯しますよね。このマンションの入り口とバス停はバッティングしますか？よくバス停待ちの人と自転車がぶつかってますし。
    • 現地要チェックですね。出入り口とバス亭がかぶったらちょっとあぶないですから。たぶん、ちゃんと計算して設計されてはいるはずだと思うけど。ためしにグーグルマップでストリートビューを見てみたら、ちょうどマンションの北東角のあたりにバス停があるようです。マンションのランドプランを見てみたら、あらら、歩行者の出入り口とバス亭って近い感じがしますねぇ。大丈夫かな？
• 目の前の通りの交通量が多い、少し先が某配送会社のセンターなのでトラックたくさん走る、駅に行くには246話出る必要がある、など、駅から10分歩いたのに用賀一丁目の閑静な雰囲気は全くない立地です。リストレジデンスの内見行ったことありますが、あそこはないなと思いました。駅は使わずに車通勤の人にはいいかもしれません。

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