オープンレジデンシア千駄木フロントコート

この物件の評価はいかがですか？

4.50

(4 票)

物件概要

• 所在地：東京都文京区千駄木2丁目210番2他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩3分

• 総戸数：32戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2021年03月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント:東京都千代田区丸の内2-4-1丸の内ビルディング12階:国土交通大臣（2）第8112号:売主:（一社）全国住宅産業協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
• 施工：株式会社オープンハウス・アーキテクト
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア千駄木フロントコート（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ファミリータイプもあるけど、値段も高そう。
• ここもプラウドとの比較で割安感を演出してサクッと売っちゃうんだろうな。なんか高級物件の近所にすっとこういう物件をぶつけてくるところが老獪さを感じる
• 総戸数が３２戸と小規模なのですが駅に近くて便利な立地にあるので、かなり人気の物件になるのではないでしょうか。まだ設備内容やデザインが掲載されているのでもう少し詳しい情報公開がされると良いのですが。
• オプレジは去年も千駄木駅近で分譲してたよね。その時は坪400万くらいだったし、今回もそれくらいかな。プラウドがかなり高級仕様ってこともあるけど、1から2割ほど割安になりそう。
• 果たしてその値段で適切か、単なるルサンチマンの発露たるネガさんか、本気で買いかどうか検討するネガさんか、評価がどうなるかが試されますね。まあ、ここをネガるのに、お金を指す人はいないから大したネガはつかないでしょうね。まあ値段で買う人はここをサクッと買うんじゃ無いですか、坂上の物件よりお得な値頃感ですし。
• 都心にかなり近く、大手町まで電車で8分。通勤に便利な土地にあります。オープンレジデンシア、9日まで冬期休業だそうでかなり長いお休みです。立地よし、交通アクセスよし、ただし狭い・・・。コンパクト住戸をたくさん売る方が利益になりやすいですよね。
• オプレジは競合よりは高くしないだろうし、駅距離と学区考えても400ちょっとくらいじゃないかな？エリア違うけど、同じ文京区の茗荷谷のオプレジが坪450万弱なので、そこより1割程度立地的には相場が落ちても不思議じゃない。
• 入居自体は1年以上先のお話なんですね?この週末で販売があったようですが、結局価格っていうのはどれくらいになったんでしょう。決して安いわけではないですが、駅まで3分っていうのもなにげに大きな要素です。
  • スーモはもう一部の価格が出てました。33平米1LDKの価格が4190万だったので、坪420万弱なので、千駄木の相場並みですね。1億以上出せるならプラウドはパンダ部屋は坪400万弱からありますが。この辺でみると特別割高感や割安感があるわけじゃないですが、錦糸町など東京駅東側でまだ相場が上昇してるので、そのへんと比べると千駄木徒歩3分で坪420万は割安に感じます
    • 同じ文京区内で千代田線沿線にあり、いずれも昨年に完売したオープンレジデンシア千駄木（千駄木駅徒歩4分）と、オープンレジデンシア文京本郷台（湯島駅徒歩4分）も坪420万弱の相場でしたね。
      • オプレジは近年文京区の分譲が多いので、相場感はあるんでしょうね。ただ、こうみるとオプレジ文京本郷台は立地的には千駄木より有利なのに価格にのってないので割安感ありますね。湯島だからかも知れませんが。都心や城東はまだ相場が上がってることも考慮すると、ここの価格設定は妥当か気持ち割安な感じですね。
• 駅徒歩3分となると投資用としても需要がある立地環境かなと思います。どちらかというと単身向けかなと思いきや少し広めのファミリータイプも展開されておりそれぞれ色々な世帯の方が住まれるのかなと予想しております。なるほど。学区が良いということで、ファミリー世帯にも注目されそうな環境なんですね
• 思ったより坪単価高いな
• オープンで坪420なら、プラウドかパークコートかパークハウスの坪460～70の方が全然割安感あり。オープンは街頭のビラ配りで人海戦術で押し売り、プラウドはしっかりしたモデルルームで待ってれば客が来る、というイメージ。
• 坂上のプラウドは単価差あるよな。高い奴は坪500以上だし、安くても広いから1億越え。プラウドは完全な富裕層向け、オプレジはパワーカップル向けって感じ。それでも坪420ってそこそこ稼いでる世帯じゃないと手が出ないけど。
  • 買えるならプラウドのほうがいいと思うが、グロス的にはほぼ競合しないだろう。
• ここ、思った以上に良いね。価格も相場並みだし、間取りも綺麗で効率的だし、お風呂にまで窓ついてる。駅近で大通りにも面してない。外観もカッコいい。ブランド気にしさえしなければ、かなり良いマンションだと思う。
  • 囲まれ感があってちょっと苦戦するかと思ったお近くの千駄木も早くに完売してしまいましたからね
• ジーエスってもう売れたんですか？オプレジはここも小石川も二期は価格上げるみたいなので、価格設定に割安感あったんでしょうか。
  • ジーエスは先週時点で半分以上売れたそうです。
    • かなり早いですね。ジーエスはすでに3LDKがホームページに出てないので、こっちも早々になくなりそうです。
• 小石川にしても、ここてもオプレジは絶好調ですね！
• オプレジは文京区の仕入れも販売も強いね。コンスタントに分譲してるし、ほとんど瞬間蒸発に近い勢いで売り切ってる。地味だけど治安が良くて都心に近いっていう合理的な実需層がオプレジに合うんだろうね。千駄木ヒルズが建てられたとき、品のいいお洒落なマンションだな、って思ったけど、オプレジでビックリした。ここも外観は高級感あるし、かなり目立つと思う。
  • 播磨坂のほうと比較したら、どっちですかな。土地柄はまったく詳しくないが
    • バランスという意味では播磨坂に一票！
    • 同じ千駄木エリアであれば、プラウド千駄木と比べたら安くなるので、いいんではないかと思いました。
• 現地の近くにもオープンのマンションあるから契約した人に話を聞けば購入判断になるな。これは結構参考になるよ。
• オープンのマンションは千駄木に限らず結構あるよ。近いところだと千駄木ヒルズだけど、外観は良いから見ておくと参考になる。こっちはヒルズより重厚感ある感じになると思う。逆に内装はモデルルームでだいぶ確認出来ると思う。

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交通

• メトロ駅が近いのが魅力ですね。電車の騒音や振動、車内からマンションを見られる心配もありません。都心が行動範囲だと非常に交通アクセスが便利。フラットアプローチで駅までたどり着けるのもいいですね。
• 駅まではほど近く、徒歩3分という近距離に建っているところはメリット
• このエリアの残念なところは千代田線しかないところ。4丁目だとJR西日暮里駅が徒歩7～8分以内なのでそっちを使ってましたが、ここだとそれは無理で、千駄木駅の千代田線を使うしかない。。。日暮里駅はさすがに遠いですし。朝の通勤ラッシュの千代田線はちょっとキツいです。
• 千代田線よりさらに混んでいるのが、南北線です。HPに本駒込駅も使えるように謳っていますが、本駒込駅からなんてまず電車に乗れません。。千代田線は手前の西日暮里でけっこう下りるのでまだマシですが、南北線は後楽園駅ぐらいまで誰も下りないので、本駒込着いた時点で人でギュウギュウですから。

構造・建物

• 建ぺい率：80%(準防火地域内の耐火建築物及び角地により100％)
• 容積率：300％(道路幅員により240％)
• 敷地面積：715.38㎡
• 建築面積：485.90㎡
• 延床面積：2,042.24㎡
• エントランス周りのデザインが良ければ結構魅力的になると思う。
• デザインは思った以上にカッコいいし、エントランスも高級感、重厚感あるね。これはかなり付加価値になりそう。
  • 確かにデザインが魅力的ですね
• モモレジブログに載ってました。立地も間取りもデザインも価格も結構評価されてます。　https://mansion-madori.com/blog-entry-7039.html?sp
• 外観もカッコいいですね。外観からは内廊下のイメージだったのですが間取り見ると外廊下なんですね。
  • 内廊下が良かったので残念ですが、開口部はキッチリ作ってるので十分良い出来だと思います。

共用施設

• 駐車場：1台(来客用1台)
• 駐輪場：55台(月額使用料：100円～300円)
• ミニバイク置場：4台(月額使用料：3,000円)

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間取り

• 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
• 専有面積：33.23㎡〜70.10㎡
• 単身者向けのタイプが展開されているのかなと思いきやファミリータイプの３LDKもあるんですね。平米数としてはちょうどいい。夫婦二人暮らしでもいいし、将来の為に購入されるという単身の方もいらっしゃいそうです。
• 1LDKは34.57㎡。これは1人暮らし用でしょうか。1人、2人、DINKS向けなのかなと感じます。オーダーシステムがあるようで、間取りを変更することもできるみたいです。3LDKを2LDKにしたりドアの間仕切りをなくしたりできるので広く使うこともできそう。有料なんだろうとは思いますが、憧れます。
• ファミリータイプの70平米はむしろ都心駅近物件としては、柱も目立たないし、割としっかりとした広さはある方だと思うけどね。大手でも65平米3LDKとか見かけるので。
• K1タイプだとファミリーにとっては必要十分かなあと。WIC2つ、SICありと収納面はほどほど。浴室の位置を工夫して窓を付けてる所もよく考えれてるなあと思います。子持ちだと玄関を入ってすぐ洗面所に行けるのはメリットが大きいんですよね。と、個人的には好印象なんですがここのマンションだと基本的には単身や夫婦のみ向けの部屋が多いんでしょうか。
• 駅に近いので通勤も楽ですし、便利な立地だと思いますが今わかる範囲内のプラン内容をみると、いずれも狭い感じがします。子育て中の家族で住めるプランがあるのかどうなのか。小規模マンションなのが良いのか悪いのか、もう少し情報公開がないとわからないですね。
• 物件概要見てると、70平米が最大なのでおそらく今出てる70平米間取りが一番大きいタイプ。上でも出てたけど、都心だったらこんなもんかな、って感じだけどね。これより広いのになると、プラウドが坂上で分譲してるけど、かなりの高額物件になりそう。
• 配布された近隣向け資料を詳しく見てないけど、八中側（西側）がリビング窓になるのかな？
• オプレジならではの狭さがどう眼に映るかですね。リビングの広さを重視して３LDKを一部屋ぶっつぶして２LDKにする趣味のある人にはいささか手狭に思われるかもしれない。

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買い物・食事

• 商業施設

1. 全日食チェーンNOMURAYA　　徒歩約2分／約100m
2. セブンイレブン 文京千駄木店　　徒歩約2分／約120m
3. まいばすけっと 谷中よみせ通り店　　徒歩約6分／約450m
4. マルエツプチ 谷中三丁目店　　徒歩約7分／約510m
5. 大銀ストアー 本店　　徒歩約7分／約540m

• 食料品は徒歩1分のスーパーNOMURAYAで十分。野菜はNOMURAYAのはす向かいの萩原青果でOK。ただし魚は近隣にいい店は無くて（NOMURAYAやサミット、根津・赤札堂にも売ってるけどイマイチ）、御徒町・吉池か春日の伊勢丹まで行かないと無い（よみせ通りや谷中銀座の個人店でよければそこでもどうぞ）。
• 小さくても良い飲食店、飲み屋が路地裏にたくさんある。チェーン店は少ない。いろんな飲み屋の常連客見ると民度は高め（偉そうにごめん、店によると思う）。

育児・教育

• 教育施設

1. 汐見小学校　　　徒歩約1分／約60m
2. 第八中学校　　　徒歩約1分／約50m
3. 藍染保育園　　　徒歩約6分／約410m
4. 日本医科大学　　徒歩約7分／約500m
5. 千駄木幼稚園　　徒歩約6分／約840m

• 都心アドレス、文教地区の点から見てもお子さんがいるご家庭には教育環境がよろしいのではと思います。

周辺環境・治安

• 地図を見ると学校がすぐ近くですが、音とかどうでしょうか？分かる方いらっしゃいますか？
• ここの近くのマンションに住んでるけど、平日昼間の（学校行事などの）特定時期・時間帯は八中の音（放送・音楽や楽器）の音が気になると思う。平日昼にいないDINKSの人は特に気にならないかな。土曜に学校行事がある日はうるさいけど、年間でそんなに無いね。
• 根津神社の氏子管内。年間いろいろお祭りあるよ。9月の例大祭が一大イベント。
• ここら辺りの不忍通沿いはへび道みたいな暗渠があるような低地だけど、去年夏秋の関東大雨被害の時も浸水しなかったし、そこまで水の心配はしなくていいんじゃないかな。物価は結構高いと思う。大晦日に谷中の寺町から除夜の鐘の音が聞こえてきて風流。ファミレス、カラオケ、パチンコ、ゲーセン、映画は近くに無い。
• 街自体はいいけど、自分はちょっと八中の音が気になるのでこのマンションは躊躇してしまう。
• 標高何メートルなんだろう？浸水や地盤は大丈夫なんだろうか。
  • 国土地理院地図での標高は7.4メートル。東京都の「地震に関する地域危険度測定結果」では、当該エリアの千駄木2丁目は谷底低地の軟弱な地盤で、建物倒壊や火災危険の可能性がやや高く、総合危険度は上から2番目に高い「4」の判定です。アプリ「地盤マップ」では、当該住宅のピンポイント地点の液状化の可能性は「非常に低い」との判定で、浸水については対象外エリアです。
    • 沖積平野よりは谷底低地はマシだからね　https://gendai.ismedia.jp/articles/-/43197?page=2　軟弱地盤と言われている割には増幅率はそれほど高くない。内陸だからね
• 崖の下って恐くない？崖崩れ起きたらどうするの。全てを失う
  • ここは高台との間は学校だから守られてるような地形になるんじゃないかな？高台のプラウドは安心だろうけど、まさに崖地のGSグランドの方がよっぽど怖い
    • 先日現地を見に行ったけれどあの鉄筋コンクリート製擁壁は崩れそうな代物じゃないね　後年に補強工事をしたらしい跡すらあるよ。

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周辺施設

• 公共施設

1. 子育てひろば汐見　　徒歩約1分／約60m
2. 文京区立しおみ児童館　　徒歩約3分／約190m
3. 文京区立本郷図書館　　徒歩約4分／約280m
4. 台東谷中郵便局　　徒歩約6分／約470m

• 公園・その他

1. 千駄木ふれあいの杜　　徒歩約4分／約310m
2. 須藤公園　　徒歩約6分／約410m
3. 谷中銀座商店街　　徒歩約8分／約640m
4. JOYFIT24根津店　　徒歩約12分／約910m

• 金融機関

1. 朝日信用金庫 根津支店　　徒歩約3分／約240m
2. みずほ銀行 根津支店　　徒歩約4分／約270m
3. 三菱UFJ銀行 千駄木支店　　徒歩約4分／約310m
4. 三井住友銀行 白山支店　　徒歩約12分／約920m

• 医療施設・病院

1. 日原内科クリニック　　徒歩約2分／約120m
2. とよだ歯科医院　　徒歩約2分／約120m
3. 小児科佐藤医院　　徒歩約3分／約180m
4. 日本医科大学付属病院　　徒歩約7分／約500m
5. 都立駒込病院　　徒歩約15分／約1,140m

その他

• インターネット使用料：1,870円(月額)
• http://www.i-re.co.jp/sales/sendagi/outline.html 千駄木の新たなマンションを発見
  • こっちは千駄木小の学区ですね。ファミリータイプは人気が出そうです。ここの値付けをみてオープンも価格設定しそうですね。
  • 須藤公園のある方のブロックでしょ？いかにも高そうだよそれ
  • K1タイプでおいくら万円でしょうか？
    • 坂上のクレヴィアが安くしてきたのも、周りに安いマンションがボコボコ発売されたのとあながち無関係とは言えないだろうね。
  • マンションの価格が出てた。 http://www.i-re.co.jp/sales/sendagi/outline.html 坪単価430万円は無名ブランドのマンションの割に高い。 設備も日当たりもイマイチだけど千駄木小エリアだから強気の価格？ オプレジはいくらで出すかな？
• 週刊ダイヤモンドを立ち読みしたら、23区内のマンション購入の穴場エリアとして、文京区が取り上げられていました。同じ特集では、名古屋におけるオープンハウスのマンション販売の勢いについても触れていました。ここ最近、文京区内でもオープンハウスのマンション建設が相次いでいます。
• 文京区はもともとマンションとか子供がいる人に人気があるように思うので、穴場というか、もはや子供がいる人にとっては定番のような気がします。文京区でも、特に人気があるのは茗荷谷ですけどね。このあたりって子供がいる家庭よりは大人の街ってかんじなのかな？という印象はあるかも。

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