プレシス向ヶ丘遊園

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3.89

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物件概要

プレシス向ヶ丘遊園　外観完成予想CG

• 所在地：神奈川県川崎市多摩区枡形3丁目4402-1他（地番）
• 交通：小田急小田原線 「向ケ丘遊園」駅 徒歩5分
• 総戸数：34戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年11月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社三木組
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス向ヶ丘遊園（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 全然詳細が出てこない。 とりあえずはアナウンスのためにやっていくということなのかもしれません。 11月中旬に販売予定出しいので、流石にもう少ししたら間取り図が見られるでしょう。 そろそろモデルルームは開くんでしょうか。開けばもう少し情報はもらえます。
• アクセス面良いですね。始発急行停車駅まで徒歩5分ですから。駅が近いと狭くて高いというイメージがありますが、価格はどうなるでしょう。
• 専有面積が狭いと、純粋に物件価格も下げることができるので部屋数が欲しくて、ある程度抑えが金額でマンションが欲しい人向け、特に若いファミリー向けにはいいのだと思いました。
• アネシア生田と悩んでいますが、少しだけこちらのプレシスが安いんですよねー。第1期の方は、100万円くらい安くしてくれると言われたんですが、あともう一越え行かないですかね。
  • あともう一越えさせる為には第1期で誰も購入しなければなると思いますよ。最初からそれだと、後からもっと大幅な値引きをされると怖いからアネシアにしたら？
• 販売価格は、総住戸数が少ないのでそこまで安くならないような気もします
• 坪単価２６０万は高すぎ狭いし高いですね。
• ブリリアより高いけど何か特別仕様なの？狭いのになぜ高い？
• ここの営業のしつこさが異常なんだが、この物件って何かあるのか
• 設備、間取りなど微妙なのに値段は強気　ブリリア の話をしたらあそこは病院跡だから安かったと言われてあきれました
• ここの営業、電話が下手すぎて困る。明日見に来ないかと突然かけてきて、もう予定が入ってること伝えると逆ギレしだす。「あなたは購入を検討してないんですね」とか。この年度末年度始めのクソ忙しいときに、前日にアポイントとるのがおかしいわ
• マンションから駅までの距離は５分と近くて便利なのにファミリーでも広々と暮らせる内容だと良かったなと思いました。
• 駅から徒歩5分という場所なので、DINKS向けに作っている…という感じになっているのかもしれないですね。
• より多くのお客様に高品質な住宅を、より低価格に供給する、というのがここのコンセプトなんだそうです。駅までに近い場所なので、安くするっていうのは難しいにしても高くなりすぎていないというところがここの良いところなところなのかもしれません。

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交通

• 駅からも近いですし、都心へのアクセスも近い
• 小田急線ではありますが、駅まで徒歩５分という立地は便利です。間違いなくアクセスは良い物件だと思います。

構造・建物

プレシス向ヶ丘遊園　エントランスアプローチ

• 建ペイ率：60％
• 容積率：200%
• 敷地面積：1006.68m²
• 建築面積：572.78m²
• 延床面積：2721.96m²
• 断熱性や気密性はしっかりしていますか？
  • 国の基準どおり作っていれば、今時は気密性も断熱性もしっかりした家になっています。そうじゃないと、特に分譲マンションなので機能性で選択する人も多いから意味がなくなってしまいますもの。窓など開口部付近の断熱性などはもう少し良く見てみてもいいのかもしれませんが…。
    • 国の基準は最低限レベル。高い気密性や断熱性を求めるなら外断熱とか、ZEH対応住宅とか選択肢はある。まあ、最低限、住宅性能評価の評価値の確認くらいはしないとね。

共用施設

プレシス向ヶ丘遊園　エントランスホール

• 駐輪場：敷地内に2段ラック式 68台（月額使用料：200円・300円）
• 駐車場：敷地内に7台(平置式6台、福祉対応駐車場1台)（月額使用料：16,500円・17,500円）
• バイク置場：敷地内に4台（月額使用料：1,500円）
• 駅近、車離れとはいえ駐車場設置率２割ってすごい。
  • ファミリーは少ないと踏んでるんでしょうかね
    • 平置きは良いと思いましたが。足りなかったら近隣の駐車場を借りるしかないというのはハードル高いかも。出来れば敷地内に置きたいですし。
• 利便施設を考えると駐車場は確保したいところです

設備・仕様

• 見る限り、設備や仕様に関しては、本当にごく一般的なものになっている、という印象を受けました。大体のものがついていると思います。ここの場合は一般的なマンション設備についてはついていると感じます。もっとあればいいな?的なものもありますけれど、とりあえず、過不足なく、という程度でしょうか。
• スロップシンクがないね。あと洗面のところの戸が外開きの開き戸。内開きの開き戸が多いんだけど。外開きだと廊下を歩いているとごっつんこになる。まあ引き戸が一番だけどね。
• 留め具の配置からして、浴室乾燥の物干しが一本だね。これだと大して干せない。こういった目立たないところからコストダウン。物干しなんて大したコストじゃないのに。
• 低価格で供給といっても電気式の床暖房はいただけない。設置費用は安いけどランニングコストがバカ高い。あと電気式床暖房を採用するデベの物件は給湯器の号数も要確認。一般的に分譲マンションだと２４号を採用するのが多いんだけど２０号だったりする。
• それからここのデベ、浴室乾燥の物干しが１本だけ。大して干せないよ。物干しなんてそんなに高くないのにそんなころ削っちゃう。
  • 浴室乾燥って物干し2本にもできるんですか？普通は1本だと思っていました。今住んでいるところも1本で、雨の日に使っています。家族4人分なので、外干しの時よりもきつく感じます。ただ、乾燥機能のボタンがあるので風をあてながら乾かすと早い気がします。
    • ２本が普通だと思ってるんだけど、最近、ここ以外でも１本のところがあったりする。２本あっても外干しより干せないんだけどね。
    • 物干し竿2本って、見た記憶がないなぁ。
• 電気式の床暖房は高い、と書かれている方がおられたのですが、最近はランニングコストが下がっているとも聞きます…ホットカーペット程度のコストだったらかなり良いのではないかと思います実際はどれくらいなんでしょうね…使ってみないとわからないところはあります。温水式だと、壊れた時の交換が大変だっていう話は聞いたことがあります。
  • ランニングコスト安いタイプの床暖だったらメリットだから大きく謳うでしょ

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間取り

• 専有面積、２LDK+Sという実質的に３LDKとして扱っている部屋でも55平米、 広くても３LDKで64平米ということです。かなり狭い？おそらく居室が狭くなってしまっているのではないかなと思います。 駅まで近いので、二人暮らしで、一部屋書斎とか荷物置き場なんかにして ちょうどよくゆったり暮らせるくらいの想定かもしれません。
• 狭いですね…
• ホームページに記載されているプランが全てではないと思いますが 掲載分のプランは、いずれも面積が狭いことが気になりました。 ３ＬＤＫは、やはり７０平米ないと家具を置いたらそれで終わってしまいそう。 部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思いますが 部屋の広さを求めている人には厳しい内容かなと感じました。
• ３LDKで60㎡以下という広さになっています。一部屋収納部屋として割り切って使ってしまえば、意外とゆとりある暮らし方ができると思いますが そうなると２LDKの家の使い方と一緒ですものね…
• こちらは大人2人で暮らすなら間取りの広さもいいですね。
• ファミリーは無理じゃないですか？1番広い60m2洋室で柱が食い込んでるか実質5.5帖もないです。4帖の部屋は本棚やソファの様な大型家具を1つしか配置できないし。LDK12帖はキッチン込みの表示なので、キッチンは3帖弱としてリビングダイニング9帖弱、
  • ファミリーといっても、一人っ子のお宅なら大丈夫かな、という風に思いました。収納などで大きな工夫が必要になってくるとは思いますけれど。ただ、子供さん二人になると流石にベッドがおけないかもしれないな、というのはあるかもしれません。基本は二人とか三人とか。二人だとかなりゆとりが出るでしょう。
• 駅にも近くて利便性の高い最高の立地なのに３ＬＤＫプランはあるものの、狭い間取りしかないのは残念です。部屋数を重視しているのであれば、ありかもしれませんが子育て中のファミリー層には、ちょっと厳しい内容かなと感じました。
• Fタイプは、居室が２つ４畳台とコンパクトになっている分、収納はあるという印象を受けました。ベッドを置いて机をおいてということができる広さではありますので、子供部屋にすることは可能です。シューズインクローゼットやウォークインクローゼットがあるので、かなり大容量と言えます。
  • コンパクト…物は言いようだなと
• ファミリー向けというよりは老夫婦向けだと思います。夫婦二人がそれぞれの部屋を確保して、もうひとつの一番狭い部屋を納戸として使う。そういう需要はこれから増える一方ですから、リセールも期待できます。リアイヤした老夫婦に70平米は必要ない。一方でファミリーには最低65平米はないときついと思います。
• 老夫婦で家を買い替えするという方であった場合、まず病院が充実していることや駅から近くアクセスが良いということ。スーパーやい物する場所が近くにあるということは条件としては大事でしょう。二人暮らしにとってこのくらいの平米数は一番住みやすそうです。年を取ってくると物を捨てられず、物が多くなってしまう。思い出の品が多いという方でも一部屋を収納部屋にしても良いですし、一部屋はゲスト用として子供用に開けておくこともできそうですね。
• 部屋によってはバルコニーの一部の幅が狭くなってる。部屋を選ぶときには要チェック。
• ホームページで見ている分には、使いやすそうな間取りに見えるのですが専有面積があまりにも狭いので、実際とはイメージがかけ離れている気がします。
• ３LDKの物件もありますが、お子さん一人だったらちょうどいいというような設定のようです。公式サイトに家具の設置例がありますがそのようになっていましたもので。
• 50㎡台で3LDKにする必要があるのでしょうか。かえって狭くて使いづらくなるのでは。マンションの4帖はかなり狭いのではありませんか。反面、WICとSICは標準よりも広い印象を受けました。2人くらいで住むならいいプランですね。
• 二人で暮らす前提だからこそ、この広さで３LDKなんじゃないかなと思いました。寝室に一部屋するにしても、書斎にしたりとか収納部屋として割り切って一部屋を使ってしまうんだったら部屋数がある意味っていうのはあるかと思います。一部屋物置に使えたら、逆に他の部屋にそこまで物を置かなくて済むのでスッキリ使っていけそう。…そうとう贅沢な空間の使い方ですが
• 家具のディスプレイ見ると夫婦＋子供一人を想定してるみたいだね。LDが狭いからLDK表示で広く見せかけるなんて涙ぐましい。しかし収納少ないからきついね。夏に使わない冬の布団しまうところがない。
• Fタイプがメインのようです。60畳弱で3LDKの間取り。洋室1が主寝室。ダブルベッドが置いてありますが、5畳で横にテーブルを置ける余裕ってあるんでしょうか？前、主寝室が6畳の部屋に住んでいましたが、ベッドを置いただけでおしまいでした。それよりも狭いので、ウォークインクローゼットの開閉扉など気になりました。洋室1のドアが引き戸にしてあるのはありがたいです。クローゼットも観音開きにするなどした方がよかったのかも・・・。あとは洋室3も可動式間仕切りなので広いLDKにしたいなら「広々リビングにする」のがいいのかと思います。3LDKあれば子育てできますが、ちょっと狭いです。
• 狭い！
• 6帖ならベッドとデスクとサイドテーブルくらい置けるんじゃないかなとおもったんですが、扉とか窓とか収納があるとなかなか家具の配置が難しい場合もあるのかもとおもいます。ここの場合はもっと狭くて4帖、5帖ですから扉や収納の位置なども関係してくるとベッドしか置けなかったりする可能性もあるかもしれませんね。IKEAとかに行くと部屋の広さに応じたインテリアの配置の例などがあるので、そういうのを参考にするといいのかなとおもいます。意外にたくさん置けてるなとおもったことがありますので。
• IKEAでも港北のショールーム的なところだと6畳くらいが多いのかなぁ？という印象が強かったのですがもう少し狭いところもあったりしたのでしょうか。あまり物をおいてしまうと、返って狭さを強調してしまう形になるので、ベッドならベッドだけ！置いてもサイドテーブルくらいみたいな方が視覚的にはいいですし、掃除もし易いと思います。
• 間取りのところを見ていると、家具配置例が出ています。4畳の部屋は、ベッドルームは基本は想定していないようです。ワーキングスペース的なものを想定しているのかな？基本リビングとくっつけてしまって、仕事をするときにはスライドドア閉めてみたいにすると、フレキシブルには使えます。
• シングル女性の購入もすすめているみたいでしたから、ファミリーばかりではないかもしれないですね。4畳、4.5畳はベッドを置くだけかなと思いました。勉強机を入れたら狭く感じる・・・？家具の配置間取り図では4畳、ベッドと机が置いてあります。
• シングルユースなら６０平米の狭い住戸を４畳の部屋で部屋数の多くして３LDKなんてしないでしょ。３LDKって子供２人想定だと思うんだけど。おひとり様なら寝室とリビングの１LDKで十分でしょ。
• 経済的に余裕があったら、シングルでも2部屋欲しいなと思う人はけっこういそうに思います。一部屋は寝室専用で、もう一部屋は書斎というかお客さんが来た時にも泊まれる部屋というか、多目的な部屋としてあると便利だと思います。寝室以外に居場所があるという余裕のある生活。ご近所の高齢の単身住まいの方々は2LDKに住んでいる方が意外に多いです。まあ、3部屋まではいらないかなとは思うのですが。このマンションの場合、2LDK＋Sなので実質3LDKですから。
• 広さがなんとも言えない部分アリかなぁ…３LDKで６０㎡の物件の場合は、どうしてもリビングダイニング部分にソファセットとダイニングセット両方置くのは難しい。リビングインの部屋を１つリビング側にくっつけて、その部分にソファセットとかテレビとか置くようにすれば大丈夫そうだけど。一部屋をそのように別の用途にして実質２LDKとして使えば、かなり余裕はあるかと思います。
• 全体的に部屋がコンパクト・・・というかなんとなく一回りくらい思っていたよりも狭い感じです。少人数構成の世帯に向いている印象でした。だとすると、あまりファミリーの方はおられないのかな。
• 大切な物件の間取り・・・これはなかなか厳しいですね。３ＬＤＫで６０㎡は狭すぎます。各部屋４帖って、極端に言えば、家具を置いたら座る場所ないでしょう。２ＬＤＫで成立する面積に無理やり部屋を作った感じがしました。いくら部屋数があっても、ファミリーで住むことは無理かなと思いました。

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買い物・食事

• 地図を見るとマンション側には何もお店がないみたいです。一番近いスーパーは駅前のライフ？生活環境どうなのでしょうね。
• スーパーは駅のマンション側というか駅の北側に、ライフと同じくらいの距離でまいばすけっとがあるようです。小さなスーパーだとは思いますが。あとはもう少し行くとダイエーがありますね。食品類の買い物には困らないように思います。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準住居地域、準防火地域、20ｍ第3種高度地区、日影規制4h-2.5h+4m、下水道処理区域
• 電車の音ってうるさいかなあ
  • 5分離れたら大丈夫じゃないかな駅前のタワマンは便利だと思っていた
  • 電車はともかく目の前大きい道路で、クッソうるさそう
    • 線路から離れる方向の５分じゃなくて線路沿いだからね。
• このあたりはとても地盤が安定しているそうです。支持地盤と呼ばれる、しっかりした地盤が比較的浅い位置にあるというふうに書かれていました。いわゆる長い杭を打たなくて済むそうなのでそれだけ良い土地なのだろうなと思いました。建物自体もしっかりと作られているようです。
• 緑地が近くにあるのは、自然を感じられてよいが、虫が凄そう。夜は光に寄ってくる？
• 徒歩7分以内に6つのスーパーがあるのは心強いですね。自然環境も良さそう。単身女性にとってはどうなのかな、住みやすい魅力のある街なのでしょうか。
• このあたり、生活環境事態はとてもいいと思います。ファミリーにもいいし、ここの場合は駅まで近いので単身者・DINKSにも良さそう。

その他

• ハンズフリーキー、かなり便利ですね。不勉強だからかもしれないですが、ゴミステーションの所の鍵もハンズフリーキーが使えるのって、こちらは珍しいと感じました。大きなゴミ袋を盛っているときに、鍵を取りだして、解錠するのって、なんだかんだで面倒だなぁって思うのですよね。それがないのは、地味だけど便利だと思いますよ。
  • 便利といえば便利ですが今使ってるヤツは2年で電池が切れました。正確に言えば電池が少なくなると反応するしないのバラツキが出てきます。電池の持ちが長いといいんですが。
  • ハンズフリーのTebraキーって、ほんと便利そうだなと思います。でも無知なので、電池式ってことに全く気付きませんでした。外出から帰ってきて電池切れなんてことになったらがっかりですね。でもあれですよね、普通の手動のカギとしても使えるんですよね？でないとすごく困ったことになってしまいます。あと、家族分の数を用意してもらえるんでしょうか？子どもがいたら最低でも3個は必要だと思うんですけど。
    • 自動車でもポケットに入れておいたままで鍵が開けられるタイプが増えてきました。ハンズフリーでドアを開けられるなら、両手を買い物の袋でふさいでいてもドアノブを掴めば開くのでいいと思いました。子供が2人いたら4個必要です。そして、小さい子供だと紛失しないか心配ではありますよね・・・。カギっこだと持たせなくてはいけないものの、普通のカギよりもなくした時に出費が高そうな気がしてしまいます。
• ハンズフリーキーについては車でもいよいよ問題（リレーアタック）になりつつありますね。原理は基本的に同じですから、エントランスはもとより、各部屋の玄関ドアも簡単に開けられてしまう可能性があるかと。リレーアタック、ついに被害が確認された！　しかも高性能バージョンの可能性大　　https://news.yahoo.co.jp/byline/kunisawamitsuhiro/20181228-00109318/
• 東南アジアの国に出張で行ったら、４つ星クラスのホテルで１５畳でキングベッドの部屋をシングルユース、朝食付きで１泊8000円。日本のウサギ小屋を実感。

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