ブリシア石神井公園II

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3.75

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物件概要

ブリシア石神井公園II　外観完成予想CG

• 所在地：東京都練馬区高野台四丁目2616番12（地番）
• 交通：西武池袋線「石神井公園」駅より徒歩17分、「練馬高野台」駅より徒歩12分
• 総戸数：22戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階、塔屋1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年4月
• 売主：株式会社ブリス
• 施工：柏木建設株式会社
• 管理会社：コミュニティワン株式会社

掲示板・口コミ

• ブリシア石神井公園II（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 小規模マンションなので、将来が心配ですね。せめて50世帯程あれば良かったのに。
• ブリリアかと思ったら初めて聞く名前。会社もちっちゃそうでなんだか心配…
  • 実績を見るとそれなりに出してるみたいなのでマイナスにはならないかなと思いました。販売中物件だとファミリー向けマンションでも値段はそれほど高くないので、場所が良いところならすぐ売れてしまいそうな感じでした。ここも価格帯は抑え目となるんでしょうかね。
    • ブリリアならともかくブリシアじゃ瑕疵担保10年持たないで飛んでしまうリスクが高そう。オリンピック後は不動産不況間違いない中飛んだら目も当てられない。
      • 姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができている。
        • そうだとしてもじぶんが買ったマンションの売主が倒産してたら縁起悪いですよねー。
          • 高い買い物ですし買った後のことを考えると検討が難しいマンションに感じてます。
• 最寄が練高なのにマンション名は石神井公園？？残念な感じ。練高なら立地も含めブリリアの方が断然いい。ていうか勝ってる要素が見当たらない。
  • 勝ってる要素？　お値段でしょう。
    • 建物的にはこちらの方が良く安全そうです。ブリリアは１階が駐車場になってるのがちょっと。そもそも練高はつまらないから自転車で石神井公園に出るかな。
• デベは東建じゃないの？ かなり紛らわしい名前ですね…今にブラウド石神井公園も発売になるのでは??
• 練馬高野台から12分も歩いて坪258～274万円でパクリ物件名！ これは厳しいよ・・・・ 買う側のメリットって？ 売る側だって現場のスタッフは厳しいのわかってるよね・・・ 価格も名前もじゃこれは上層部が悪いよ。
• なんで東建のブランドを想起させるような名前にしたんですかね…？ 意図的でしょうか？
• こちらのマンションを検討する人ってどこが決め手になるポイントなんでしょうか。
• マンションの名前は大切ですよ。ウケ狙いのネタで名付けするとは、デベも勇気ありますね。
  • ブリリアに似過ぎてませんか、名前？
    • 今からでもマンション名を変更出来ないのかな…？
      • 意図的ではないと思いますが、聞こえも見た目も ブリリアに思われるでしょうね。 それよりも、あの場所でマンション名に石神井公園を入れてる方がひきます。 いろいろとネーミングに整合性が？
        • 高輪にある株式会社東京建物、西東京の王京建物、ご存じ東建コーポレーション。錯誤を招く名前って困りますよねｗ
• ここはブランドマンションだけあって、さすが仕様はいいですね！
• お値段安くなったみたいだけど駅遠い、規模小さい、駐車場なし、パクリっぽいネーミング...わが家の検討では抽選あたってもパスでした。残念
• 近隣の競合マンション、ブリリア高野台とは、どちらがリセールか良さそうですか！
  • 圧倒的に東建のブリリアでしょ？まあただそもそもの価格も違うからなんともって感じじゃない？
• 価格の妥当性はどうですか？
• 周辺のマンション一通り見学してきたけど、このマンションの良い所ってなんですかね？仕様なら近くのブリリア。駅近ならグローベル。価格ならセンチュリー。完全に他のマンションが完売してからようやく売れるマンションですよね。因みに私はブリリアで進める予定です。

【第一期一次先着順販売概要】

• 販売戸数：8戸
• 間取り：2LDK+S・3LDK
• 専有面積：57.56m2～67.40m2
• 分譲価格：4,499万円～5,599万円
• ポーチ面積：10.92m2・11.25m2
• バルコニー面積：8.66m2～10.35m2
• ルーフバルコニー面積：17.16m2・29.50m2
• 室外機置場面積：4.86m2
• テラス面積：10.39m2
• 専用庭面積：15.90m2
• スカイテラス面積：29.12m2・33.33m2
• 管理費（月額）：12,950円～15,170円
• 修繕積立金（月額）：3,450円～4,040円
• 管理準備金（引渡時一括）：6,450円～7,585円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：207,000円～242,400円
• 専用庭使用料（月額）：800円
• スカイテラス使用料（月額）：1,460円・2,520円

【第一期一次抽選販売概要】

• 販売戸数：1戸
• 間取り：2LDK+S
• 専有面積：62.80m2
• 分譲価格：4,399万円
• バルコニー面積：10.35m2
• 管理費（月額）：14,130円
• 修繕積立金（月額）：3,770円
• 管理準備金（引渡時一括）：7,065円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：226,200円

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構造・建物

• 床は直床ですか？
  • 音については、スラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も影響するんで直床、二重床ってだけで判断はできない。ここの場合、スラブ厚が最低レベルの200㎜の上、一部とはいえ160mmって最低レベル以下なんで、音問題が発生するリスクは考えた方がいい。戸境壁も同じく一部とはいえ160㎜と最低限レベルといわれている180㎜以下。
• ネット見たら情報更新されてましたね。設備のコストカットは否めませんね。びっくりしたのは、まさかの杭がない？杭までコストカット？建物大丈夫なんでしょうか？？
  • ここは地盤改良の工法の記載がないけど、過去にソイルセメントコラム工法って物件があった。軟弱地盤で杭基礎にするより、地盤改良したほうがメリットがあるって判断なのかな。
    • 直接基礎は一番信頼できる工法。固い地盤に直接建物を載せるんだから、どんな杭工法より安全。
      • 杭がないのは、耐震性に心配はありませんか？
        • 一般的にはそうだけど、ここは支持層の上に建物って作りではない。モデルルーム行けば地盤調査の結果のデータはあるはずだから支持層がどれくらいの深さにあるかってのと、地盤改良をどのようにしているかの確認は必要。
          • どのような建物も杭は支持層の表層までしか打ち込んでません、めり込ませても10センチや20センチです。 支持層は建物の荷重を受けるものであり、それ以上のことを構造上は求められていません。 「支持層の上に建物って作りではない」とありますが、直接基礎も杭基礎も支持層に荷重を受けさせるということで違いはありませんよ。 あと、直接基礎が駄目なら確認申請が通らないので、お役所もこの構造で許可しているということです。杭を使えばその分物件価格が高くなるのだから、良いことだと思います。 それよりも施工会社がしっかり造っていて設計監理が厳しく確認しているかが大事です。 残念ながら物件概要やモデルルームでは判断できません。 指標とするなら請負会社の規模くらいのもので、ゼネコンは規模が大きいほど看板に瑕がつかないようにしっかりと造り込みます。 個人的にはここは検討外です。立地が悪いし、名前がパクリっぽいし、デベも設計もゼネコンも聞いたことが無いからです。周辺も寂しいですし。
• 杭がないのは不安ですねー。将来売る時とかマイナス要因にならないの？地震で傾いたりしたらどーなるんだろう…
  • 杭の有無で地震で傾くかは関係無いんだけど…。杭は建物の荷重を支持層に伝えるための柱みたいなもの。直接基礎なら床全体で支持層に荷重伝えるからより安心なんだけどな…。まぁ、構造の知識無い一般の方々からしたら、杭がない＝手抜きに見えるのかな、直接基礎は最も良いモノなんだけどね
    • 全くもってその通りですね ここみたいに地盤が強固、すぐに支持層がある、敷地面積が狭くて地質にばらつきがない、 高さも低い、となった場合はそのまま基礎にした方が安定するしコストも削減できる。 タワーのように高さがあるマンション、大規模マンションのように敷地が広くて地盤の均質化 がそもそも取れない場合、そして地盤が弱くて支持層まで到達できない場合は、杭を打って それを「地盤」にする。 立て坪の敷地100%を地盤にできるマンションと、敷地の20-30%程度の杭（つまり点）を 地盤にするマンションとではどちらが安定するかは言うまでもなく前者ですけどね。

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共用施設

• 駐輪場：平置ラック式16台、2段ラック式28台（月額使用料：100円～300円）
• 駐車場がないみたいです。 駅から少し離れているのでこれは痛いかもしれません。 反面、総住戸数が少ないので将来の管理コストを加味すると機械式駐車場ならないほうがいいかも。 ただし、それですとファミリー世帯には厳しいかもしれませんね。 駐輪場はありますがどうなのでしょう。
• 駐車場、福祉用や来客用もないというのは思い切りましたね。近くにコインパーキングってあるんでしょうか。
• スカイテラスって何に使えばいいんですかね？洗濯物持って階段登るわけにも行かないし、敷物持って日光浴？
  • 天体望遠鏡で月の観察とかです
• よく見たらここ駐車場ないじゃん（笑）修繕積立金結構あがるのかな？

設備・仕様

• 先日資料請求し、パンフレットのコピーを見ましたが、標準の設備で食洗機、床暖房に触れているページがありませんでしたが、付いていないのでしょうか？
  • そんなものついてるわけないじゃないですか。
• ディスポーザーはついてますか？
• 逆に、このマンションの仕様・設備で良い点はありますか？
  • あまりないけど、共用廊下とバルコニーに面する壁がALCではなく鉄筋コンクリートってくらいかな。あと、設備で気になったのはレンジフード単体の写真が給気もできるタイプなんだけど、モデルルームは違う。部屋によって違うのか、ミスなのか。

間取り

• 間取：2LDK+S・3LDK
• 面積：57.07m2～70.37m2※Cs・Ds・Es・Gsタイプはペントハウス面積を含む
• 玄関ポーチがある間取りがある。管理規約見ないと分かりませんが、自転車とかベビーカー置けたら便利ですね。玄関ポーチがない間取りはそっと扉開けないと人にぶつかりそうで危ないかな。

周辺環境・治安

• 地域・地区：都市計画区域内、市街化区域、土地区画整理事業を施行すべき区域内、埋蔵文化財包蔵地、準住居地域、30m第3種高度地区、第2種住居地域、20m第2種高度地区、防火地域、準防火地域
• 練馬の高野台が最寄り12分だと、石神井公園を使う人の方が多そうですね。
• またまた倉庫向きのマンションでてきたな（笑）
  • 倉庫向きって どういう物件？
• 高野台駅まではほぼ、大通り沿いを歩いていけば着くので、迷うことなく駅まで着きそうです。 ただ、信号が多いので12分で着くというのは到底無理そうですがどうでしょう？ 駅までは距離があります。そこはデメリット 自転車があれば行動範囲は広がりそう。駅からは遠いのでできれば車があると買い物等は楽かなと思います。 都内で車を持つのは維持費がかかりますから避けたい所ですが・・・
  • 練馬高野台駅までの道のりで確実に渡らなければならない信号は氷川神社手前の一か所だけです。あとは、駅前で信号を渡るか、信号のない横断歩道を渡るかです。女性やお子さんの足では12分はちょっときついかも。
    • 女性やお子様の足だと厳しそうですね。 信号無いのはポイント高いけど、そのせいで笹目通りの歩道って自転車が飛ばす飛ばすで危ないですね。しかも若干下り坂だし。 絶対子供を手繋いで歩きたく無いですもん。 そういう経験された方いません？

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