レジデンスタワー上本町

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レジデンスタワー 上本町外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区細工谷1丁目66番2（地番）
• 交通：
  • 近鉄奈良線・大阪線「大阪上本町」駅　徒歩6分
  • 地下鉄千日前線「鶴橋」駅　徒歩10分
  • JR環状線「鶴橋」駅　徒歩10分
  • 近鉄奈良線・大阪線「鶴橋」駅　徒歩10分
  • 地下鉄千日前線・谷町線「谷町9丁目」駅　徒歩12分
• 総戸数：166戸
• 構造、建物階数：地上35階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年01月竣工済み
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社　

価格・コスト・販売時状況

• 駐車料が異常に高いのが気になります。何とか安くできないでしょうか。
• 間取り 1LDK～4LDK　　 専有面積 60.61m2～127.45m2
• 販売価格　4,610万円～13,480万円
• 駐車場 105台（来客用・福祉用2台含む）（月額使用料／20,000円～34,000円） 自転車置場 334台（月額使用料／100円～200円） バイク置場 10台（月額使用料／1,500円・2,000円）ミニバイク置場 22台（月額使用料／1,000円）

交通

• 最寄りの近鉄「大阪上本町」駅へは徒歩6分で、そこから2駅・3分で「近鉄難波」駅にアクセスできます。大阪を代表する都心エリアである難波界隈がすぐそばにある感覚で利用でき、ビジネスに便利なことはもちろん、ショッピングやグルメ、アミューズメントなどもいつでも気軽に愉しめます。その他にも2駅4路線も利用でき、難波方面だけでなく、梅田・天王寺界隈など、行く先に合わせて路線を選べ、都心の各方面へスムーズにアクセスできます。

構造・建物

• ゲストルームに案内された時に、近隣に小さなお子さんがいるのか飛び跳ねる音が響いていました。外壁の遮音性は高く、サッシを閉めれば外部の音は殆ど気になりません。共用廊下側に排水管が通っているのですが、廊下にいると気になった事がありました。補足ですが、室内からは気になりません
• 部屋の中の壁は薄い気がします。特にリビングと寝室の壁が薄く、テレビの音や食事している音(これが嫌)が筒抜けです…これは家族内の音なので、我慢できますけどね！
• 専有部分の壁がかなり薄いですよね？リビングのかすかな音までも寝室に丸聞こえです。
• 上階からの足音や物をドンと置く音が聞こえてきて残念です。普段はあまり気になりませんが、寝るときはかなり聞こえてきます。
• 1・2階はマンションの共用部分とし、３階から35階までを住戸としている。
• 一部を除き、基本的にはフレーム内にバルコニーを納め、柱を白、梁をベージュとし、その構造フレームでデザインを構成し、奇をてらうことなく、シンプルで落ち着きのあるデザインとした。外観の構造フレームはすべてタイル打ち込みのPCaである。
• アクセントとなるコーナー部は、外観上にその役目を果たすだけでなく、住戸内においても床から天井までほぼ一面ガラスという開放的で広く眺望を確保した内部空間をつくり出しており、このマンションの売りのひとつとしている。

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共用施設

• 毎日ごみが出せるのと新聞を部屋まで配達してくれるのが最終の決め手になり購入しました・・・
• コミュニティルームで色んな教室などがあると読みましたが、実際行われていますか？ *下のロビーで、いつでも有料でコーヒーをサービスしてくれると聞いたけど本当かな？ スタッフ常駐の時間帯に若干の制限はありますが、コンシェルジュサービスとしてカバーされています。最近そういうサービスをカバーところはわりと出てきているみたいですね。ホテルにあるようないいマシンで入れ、お値段はコーヒーチェーンのお値段だそうです。あと、朝刊配達のサービスと、ごみ出し24時間ＯＫは嬉しい配慮ですよね。
• 自転車置き場に月額費用がかかるなんて。。
• 戸数の少なさに利点を感じるのはまず、朝の通勤時のエレベーター待ち時間です。３基のエレベーターがあるのですが、朝でさえほとんど他の住居者さんと乗り合わせることがありません。つまり朝の忙しい時にエレベーター待ちでイライラすることがありません。
• ディスポーザーは、非常に簡単ですし便利です。 　生ごみが出ないとこんなにゴミが減量できるのかと思いいつも感動しています。　また、生ゴミをストックする必要がないのでキッチンや家の中がゴミ臭くなることがありません。 　ゴミの毎日収集も便利なので部屋に大きなゴミ箱を置かずに済みます。 各階のゴミ捨て場は平日毎日回収されてます。　土日のみ一日だけです。　　１フロアーの住民もすくないことですので、溜まるほどのゴミもありません。　
• 右二台のエレベーターがどのあたりにいるか全くわからないのが、今住んでいるマンションに比べて不便そうに感じましたが、住まれてる方は気になられないですか？
• エントランスはこじんまりしていますが、上品ですね。 私は好きです。

　

設備・仕様

• 内装や部屋の質感がどこかで見た長谷工の中層階物件のようで、がっかりでした。角部屋の変形リビング、窓の開口部の少なさなども気になります。
• お風呂場に24時間換気の吸気口があるので、お風呂場はいつもカラッとしていて、 カビも今のところ一切生えていません。というか水分がないのでカビが発生しようがない感じです。
• また、台所の換気扇は随分性能が良いようで、吸気が強く、うちはよく魚を焼くのですが、 部屋に匂いが回ったことがありません。揚げ物も同じです。 調理の匂いや、生ゴミがないので、そういう生活臭に気を遣わなくていいのも、 このマンションの魅力のひとつだと思います。
• 電気代は、目立たないほど、安いですので、ずっと24時間換気しております。一日何円単位でしょう？！ このマンションを購入したのも、24時間換気できるシステムが、メリットのひとつです。 音もぜんぜん気になりませんよ。
• スロップシンクがないのは残念ですよね　雑巾やモップなどはお風呂で洗うしかないですよね。

• 

  キッチン

• 

  洗面台

　　

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間取り

• 北東の角部屋は、LDKのFIX窓が上本町タワーと向かい合いので気になるでしょう。ただし、玉造筋にかけて下っていくので東～南の眺望は実際の階数以上の眺望となります。北側にバルコニーがありますが、寝室側となるので実際はあまり気にならないでしょう。北西の角部屋は、LDKのFIX窓が西側を向いているので低層階以外は問題がないと思います。ただし、堺筋にかけて上り坂になっているので、実際の高さよりかなり低く感じます。あと、西日は覚悟してください。北側は、寝室側となるので実際はあまり気にならないでしょう。南東の角部屋は、東側にバルコニーがありますが位置関係から上本町タワーもさほど気にならないでしょう。南側も遮るものがないのでオススメです。おそらくPL花火は絶景でしょう。南西の角部屋は、視界を遮るものは近隣には皆無です。南側にバルコニーで洗濯物も乾くでしょう。ただし夏場の暑さだけは半端なものではありません。断熱フィルム等の対策は不可欠です。
• 縦長横長の廊下の長い間取りではなく、四角いコンパクトな間取りなので移動はしやすいかと。 　リビングの奥が狭いので家具は置きづらいですが、住んでしまえば慣れますね。 　無駄のないプランだと思います。何よりキッチンが隠れているのが助かります。
• 普通のマンションだと、リビングと居室、居室が2部屋という風に 必ず接している部分が2室以上あると思うのですが このマンションはほとんどのタイプが角部屋で(うちもですが) もともと隣室と隣接する部屋が少ないのが特徴です。 その隣接する部屋からさえも音が聞こえないので、 部屋にいる限りはほとんど他人の気配を感じたことがないです。 内廊下で内廊下に玄関以外の開口部がないので、 廊下やエレベーターホールに居て声が聞こえることもないですよ。 都会なのに一歩マンションに入れば閑静ということも、 このマンションを買ってよかったと思う理由の一つです。
• 5畳の洋室というのは実際使い心地はどうですか？一部屋として使えますか？ たしかに、狭いんですよね、収納なんてギリギリですし、油断するとすぐにモノが溢れてしまいます・・・

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買い物・食事

• 「たわら」っていう美味いトンカツ屋が近くにあるから、そっちの方をチェックしておくべきですね。

• 「たわら」も良いけど、ハイハイタウンの「こおち」も良いですよ。

• • あくまで個人的な思い込みのレベルですが（一部推測も含む）値段が高いかなと思う順番に並べてみました。個人的にはこれだけの選択肢があれば、便利というレベルに達していると思うのですが、その判断はいろいろあるかもしれませんね。
  • 近鉄百貨店 上本町店大阪市天王寺区上本町6-1-55　http://www.d-kintetsu.co.jp/store/uehonmachi/
  • 成城石井 上本町店大阪市天王寺区上本町6-1-55　http://www.seijoishii.co.jp/stor_info.html?id=40　〜22:00 年中無休
  • 自然食品のお店 キャロット大阪市天王寺区上本町７−２−１　http://www.nau-now.com/carrot/index.html
  • 阪急ファミリーストア上六店：大阪市天王寺区上本町6丁目3-31桃坂店：大阪市天王寺区筆ヶ崎町5-53　http://www.fs.hankyu.co.jp/#tenpo
  • デイリーカナートイズミヤ細工谷店　大阪市天王寺区筆ヶ崎町2-22　http://www.izumiya.co.jp/shop/kansai/osakashi/059_info.php
  • 食品館ラピタ大阪市天王寺区六万体町１−３７　http://www.abeno-kyoei.co.jp/cgi-bin/hp_kyoei/sitemaker.cgi?mode=page&page=page2&category=0
  • ドンキホーテ パウ上本町店（生鮮食料品もあり）大阪市天王寺区 上之宮町 1-24　http://www.donki.com/c/shop/shop.php?lang=&shopid=86　〜am5:00 年中無休
• とんかつ屋さんは、当物件からすると、コンビニの方へ信号を渡り、そのまま、左方向に坂を下り、 下りきったところ（左手は別タワーが見えると思います）を右に曲がってほどなく行くと（茶道教室を 目印に）、左手に見えますよ。きっと味はおいしいと思うのですが、ちょっと高めな気がして気軽に買えて ません。。。とんかつ買うときは質が違うと思いますけど、桃谷商店街内の惣菜屋に行ってます。 コロッケだったら、上本町近く（ハイハイタウンの南側、近鉄百貨店の道路わたった西側）に おいしくて安いところ（ベースはお肉屋さんだと思いますが）がありますよ（カレーコロッケが結構いけます）。

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育児・教育

• 桃陽小学校の通学時間中は細工谷交差点でボランティアの交通案内しているおじさんがいます。毎日朝この交差点を通って四天王寺の職場へ向かうのですが、この地域に住んでいない私にも「おはようございます。」と声をかけてくれます。私もこの地域はどうか（例えば、鶴橋駅付近）と思いましたが、細工谷周辺も悪くはないですよ。子供達も普通じゃないですか。五条小は勉学は結構いいですが、朝の小学生はぼんやりした歩き方が目立ちます。桃陽や大江は少し五条、真田山より目立ちはしませんが、元気がありますよ。
• しかし、この辺の教育環境はいいのには違いないですよ。んん十年前の私の体験ですが、転校をする前、先生から「ここほどいい学校は他にないから」と言われ、実際に引っ越したらその通りで、なるほど納得しました…
• 小学校は、桃陽小学校です。 玉造筋への延伸道路が完成すればとても近いですよね。 校舎が新しくて、小ぢんまりしたアットホームな、とてもいい学校ですよ！ 校区がとても狭いのにここ１０年ぐらいで１００人以上転入生があったとか。その都合で校舎も増築したばかりだそうです。 それでも各学年２クラス、多くても３クラスしかないので、ひとりひとりに目が行き届いていいと思います。 先生は指導にも教育にもとても熱心ですし、授業のレベルも高いです。宿題も比較的多いと思います。 塾銀座の上本町と言われているだけあって、進学塾通いの子も多いですが、 夕陽ヶ丘中学が五条校区で大変レベルが高いので、 中学受験して合格しても公立中学へ行く子が少なくないそうです。転入手続きの際、「ここは転入生に優しいですよ、安心して下さい」と言われました。 全校集会では校長先生が「いじめをするのもされるのも、黙って見ているのも悲しいこと」 と強調なさっていて、それが標語になっているようです。 在校生代表から転入生に対しても「いじめのない、いい学校だよ」と言われたのが印象に残りました。 実際、我が家の子供たちは前の学校と違い、全然いじめがないことをとても喜んでいます。少しきつい言葉を誰かが使ったら、お互いダメだよって注意しあうような学校だそうです。 そんな指導の元でしょうか、生徒さん達は、おっとりした優しい子が多いです。 遠足等の学校行事で電車に乗っても、低学年から教育されているので、 皆一切私語せずにきっちり立っていられる子ばかりらしいです。(ちょっと驚きでした)

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周辺環境・治安

• 静かな立地だけど、駅から遠いのと駅からの道が暗いように思います。ヒルズマークとここが出来れば人の流れが変わるのかな？
• 南側が道路なので、すぐそばに建物が立たないことはいいですね。
• 南側の道路は交通量は皆無です。西側もほとんど交通量無いですよ。
• 一つ気になったんですが、すぐそばに赤十字病院がありますよね？救急車はうるさくないのかなぁ？
• 暗くなってから周囲を歩きましたが、街頭がありますので暗すぎるということもなく、適度に人通りがあり、静かという印象でした。
• 救急車の音は、当然ですが土日と夜間が多いですね。 窓を開けていると、直接響いてきてうるさいですが階数にもよると思います。 窓を閉めていると特に気にならなくなりました。慣れもあるかもしれません。

周辺施設

• 最寄りの近鉄「大阪上本町」駅周辺には近鉄百貨店やうえほんまちハイハイタウン、都ホテル大阪などの大型商業施設が充実しているのをはじめ、多彩な都市機能が集中。近隣には金融機関や公共施設なども整っているほか、大阪赤十字病院・聖バルナバ病院・警察病院・NTT病院などの大病院・有名病院も豊富に揃っています。また、上本町エリアは市内でも有数の文教エリアであり、「レジデンスタワー上本町」も清風学園・上宮学園・夕陽丘高校などの有名校や大手予備校・学習塾が集まるエリアに隣接。また、大阪の新しい文化・情報を発信する国際交流センターなどの文化施設も身近に点在しています。

その他

• もともとバルナバ病院ですよね？確かに病院なので色々なこともあると思いますが、産科として多くの生命が生まれた場所でもあるので、私はさほど気にはなりません。ま、価格が高すぎたり駅から遠すぎるので検討外ですが。
• 天神祭の花火は北西の角部屋の高層階は、なんと(ギリギリ)か見えます。PL花火に関しては高層階でしたら東＆南向きなら小さいですが見えます。
• 眺望に関しては、北側はヒルズマークが北東には上本町タワーが200ｍ圏内にあるので視界は遮られます。市営住宅は少なくとも17~18階以上,できれば２０階以上でないと存在が気になるでしょう。
• ペットの鳴き声は窓を開けていれば聞こえることがありますが、 窓を開けていなければ聞こえないですよ。 普通のマンションと比べて、各フロアごとの戸数が少ないのと、隣室との接面が少ないから 迷惑もかかりにくいのではないかと思います。 何割の方がペットを飼われているかは存じませんが、めったに会わない感じがします。
• 入居間もない時に、強風で揺れた事があります。 管理人さんにもマンションの欠陥か？と問い合わせが数件あったようです。設計上、揺れる構造なので気にしないようにしています。
• 免震構造上と聞いてますよ。　免震構造のタワーマンションの揺れと制震構造のタワーマンションの構造が違うと説明を聞いてますので、気にすることはありません。　　引越ししてから、何回か台風を体験しましたので、問題ありませんよ。
• ソフトバンクなんですが電波が悪くまともに通話できないので困っています 。ちなみに高層階ですがみなさんどうですか？
• 確かに上本町のここらへんはのんびり、夜は静かで夕陽が綺麗な場所なんですね。

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