クラティオ御影山手１丁目

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影山手1-1816-55
• 交通：阪急神戸本線「御影」駅徒歩4分
• 総戸数：25戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下2階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成18年（2006年）3月
• 売主：オリックス・リアルエステート株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 5,700～20,000万円
• ３階以上と１，２階の値段の違いにびっくり。きっと、１，２階は南側しか窓がないせいかとも思うのですが。
• 1.2階は眺望が取れないのと「地下室」扱いだから安い。（地上3階地下2階）ドライエリアも狭め。湿気がどうか。地目が宅地、山林、溜池だし。。。値段は5700万より2億。4階でも7000万台の部屋があったよ。3階にも。内装はよいね。
  • ドライエリアって、何のことでしょうか。
    • 地下室の換気・採光・防湿などを考慮して作られたスペースのことです。
• １，２階は北側にドライエリアのある部屋と南側しかあいてない部屋もあるのですが、ドライエリアがあってもそんなに明るくはないだろうし、ドライエリアがない部屋に至っては空気は流れるのでしょうかねえ。それで１２０平方メートル６～７千万と格安なんですね。
• 管理費がちょっとお高いように感じるのですが仕方ないのでしょうか？

構造・建物

• 特に1.2階はバルコニーの仕切りが耐力壁になっていて、大きくせり出し真南からしか日が差さないあれでは南向きでも日照時間は短いだろうね。あと水回り位置が各戸バラバラ。二重床とはいえ、あとあと音、水漏れ等トラブルにならんかと。
• 心配なのは地下部分の湿気。24時間換気と、北側（山側）にある共用廊下も常に空調管理されているようなんですが、それでも湿気が問題になるでしょうか？
  • １，２階の湿気・採光などの問題ですが、この立地と内装、設備、広さ、値段などを考えればそれを補って余りあると思います。地目に溜池とありますが、建物南側の緑地に少しかかっているだけで、すべて宅地に変更されるそうです。
• 耐震性について心配してるのですが、クラティオは大丈夫でしょうか？住宅性能表示もないし。契約の際「何故か？」と伺ったら「そんな物あえて付けなくても自信があるから」と言われたのですが。
  • 住宅性能表示の件は、契約前に確認したのですが「クラティオのような高額な物件に関しては表示するまでもない」と一蹴されました。
  • 耐震性の問題は考えれば考える程やはり心配ですよね。「高額物件だから大丈夫！」では説得力は無いし、私達は納得できないですよね！！先日私もオリックスに連絡し「住民が納得できる証明がほしい」と求めました。「住宅性能評価は無理だけど、中古物件などを対象にした検査はあるので検討してみる。入居説明会等で住民に出せる文書（資料）があれば出す。」とおっしゃってましたが、何となく歯切れが悪い感じ…。

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  外観

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  外観

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共用施設

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様

• ベランダのスロップシンクがないこと、駐車場の屋根がないこと、管理人の勤務時間が一般的ではないことなども懸念材料です。
  • ベランダのスロップシンクは私達も残念だったんですが、うちはそんなにガーデニングもしないだろうし、洗濯機前のリネン庫を改造？してシンクをつけてもらいました。これで雑巾洗いや子供の汚れ物に対応するつもりです。駐車場は残念ですよねー！折角なら地下駐車場にしてほしかった・・・管理人さんについては、逆に夜間にいらっしゃる事で私達のような共働きには大変助かります。今私達の一番の懸念はやはり湿気でしょうか・・・廊下が24時間空調が効いているのがせめてもの救いですね。それでも最初の数ヶ月～1年はまめに換気やエアコンで湿気対策した方がいいでしょう。
• キッチンのガスレンジは標準のハーマンがとてもよかったです。IHにするかどうかで色々調べたんですが、オール電化でないとあまりベネフィットがないようで、結局見た目も機能もとても素敵なハーマンに決めました。
• 契約に踏み切るまでずっと気になっていたのが風通しの問題です。担当の方は２４時間換気システムなので通風に問題は無しとのことでしたが、この換気システムとはどれくらい信用できるものなのでしょうか？未だにちょっと不安です。

間取り

• 3LDK～

買い物・食事

• ライフ(519m)、いかり(573m)、コープこうべ(666m)。
• お買い物するところはあんまり近くにないのですね。御影駅近辺の方は、どうされてるのかしら？
• 買い物は山幹沿いのイカリとかライフでしょう。

育児・教育

• 頌栄幼稚園(409m)、群華幼稚園(583m)。
• 六甲幼稚園と頌栄幼稚園について教えてほしい事があります（私にも小さい子供がいます）。どちらも子供にはのびのび学べて良さそうですが、親の付き合いや園の親に対する対応はいかがでしょう？
  • 頌栄幼稚園は来春から息子が通うのでまだどんな感じかは分かりませんが園長先生はまじめな方です。先生方も優しくしっかりされている感じです。一クラス３０人で全園児合わせて９０人ほどなので、園の規模に比べて園児が少ないのでアットホームな感じだと思います。（六甲幼稚園は規模が大きいので、頌栄とは対照的な感じだと思いますよ）
  • 六甲幼稚園は年少９０名、年中１２０名、年長１２０名のマンモス園です。しかし、とっても広い園庭や、園長先生をはじめとてもしっかりされた先生方によるキメ細やかな指導など、通い始めて４年目になりますが不満に思った事は一度もありません。親御さん方も皆様しっかりされていて、楽しい思い出ばかりです。

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周辺環境・治安

• 雰囲気はｇｏｏｄでした。周囲もとっても良いところでした。
• 緑に囲まれて、静かで、思っていた以上によい環境でした。

周辺施設

• 甲南病院(307m)

その他

• 活断層の真上の話を知人から聞きました。
  • 断層直上に建物を建てるのを避けているようです。
    • 実家が物件の近くです。活断層が真下にあるというのは、初めて聞き、ちょっとびっくり。でも、これからも大丈夫とは言い切れませんが、阪神大震災のとき、JR住吉駅近辺は、ビルが倒壊して、悲惨な有様でしたが、あの辺りは何ともなかったのでご安心ください。ただ、無理な開発や宅地造成はしないで欲しいです。オリックスは、甲東園のマンション建設で地元の方ともめています。ちょっと強引なところがあるようで、不安ですね。物件の場所は、私の記憶では、大地主の方の土地の一部だと思います。夜間は、歩くのが怖いような暗いところだったのでマンションが建ったほうが、付近の方は安心するのでは？

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