Brillia（ブリリア）高輪 REFIR

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4.17

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物件概要

Brillia（ブリリア）高輪 REFIR 外観完成予想CG

• 所在地：東京都港区高輪四丁目45番1、13、17、18（地番）
• 交通：

1. JR東海道本線「品川」駅徒歩10分
2. 京急本線「品川」駅徒歩9分
3. 都営浅草線「高輪台」駅徒歩10分
4. JR山手線「五反田」駅徒歩11分
5. JR山手線「品川」駅徒歩10分
6. JR横須賀線「品川」駅徒歩10分
7. JR京浜東北線「品川」駅徒歩10分
8. JR東海道新幹線・山陽新幹線「品川」駅徒歩10分
9. 都営浅草線「五反田」駅徒歩10分

• 総戸数：33戸 （うち、募集対象外住戸7戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階 地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年11月
• 売主：東京建物株式会社、安田不動産株式会社
• 施工：株式会社佐藤秀
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

掲示板・口コミ

• Brillia(ブリリア)高輪 REFIR（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 今までの高輪ブリリアの中では一番になりそうですね。とはいえ坪800万まではいかないかな。仕様がどうなるのか見ものです。
  • ブリリア三軒の中だと地位は1番高い代わりに1番品川駅から離れますね。その分五反田や大崎が近くなり個人的にはこちらの方が魅力を感じます。ただここら辺は ブリリア先行2軒、インプレストと供給が最近多いのでなかなか売り切るの大変なんじゃないでしょうか？
• ここの平均坪単価は詳しい仕様がまだわかりませんが、安くて600強、高くて700弱ぐらいではないでしょうか。一番高い住戸が800ぐらいかな。
• 販売は進んでいるのでしょか。
  • 販売に関しては、今のところは行われておらず、 資料請求だけできるようになっています。 6月に入ったら、事前案内会は開かれるということですから、 それに招待されるために まずは資料請求というところでしょうか。 公式サイトの方でもおそらくアナウンスはあるでしょう。 まだ詳しいことは出てきていないので 情報はこれから、ですね。
• 予想通りかなりの高額ですね。今はマンションは買い時ではなさそうです。
• 内覧してきましたが、十分に遡上に乗る良い物件でした。昨今のコストダウン物件と比べると、天然木を使った床や玄関ドア、各階ゴミ捨て置き場、ボタンプッシュで開けれれる玄関ドアや玄関ドア横の天然石のしつらえ、一種換気など、デザイン・仕様などは所有欲を十分に満たすものでした。再開発が決定しているプリンスも近いです。値段もジ・インプレストのような高値感はありませんでした。見送った理由は、我々家族にとっては通学に苦労すること、ランニングコストが高く将来のリセールに影響しそうであることです。車を持ってらっしゃるご年配の夫婦などにはとても良い物件だと思います。特に御殿山側から車で上がってくる道は素晴らしいです。良い物件なので、１期１次ではコメントしませんでしたが、まだ良い間取りあると思います
• 場所はいいんですけど、価格が高いですね。
• 長い目で見れば品川駅周辺の利便性はますます向上し、高輪エリアが相対的に資産価値を維持し易いのは間違いないかと思います。この物件は由緒正しい邸宅街である高輪4丁目のヒルトップに位置し、地位も申し分ありませんし、設備仕様もこの地に相応しいものであるという印象です。しかしながら平均坪単価632万、最上階だと全て700万オーバーというのはいささか強気とも感じます。

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交通

• 多くの駅が約徒歩10分となっているのは大きいと思います。通勤や通学の際に乗り換えのことも考えて多くの駅が利用できるのは嬉しい要素ですね。ただ、朝の混雑具合がどれぐらいか、特にどの駅が混雑するかについて気になります。
  • 徒歩10分圏内でこれほど多くの駅にアクセスであるのは本当に大きいと思います。 通勤や通学の際にこれなら困ることがないのは容易に想像できます。 ただ、問題となるのは混雑具合であると思います。 どれぐらいの混雑であるかを教えてもらえばうれしいです。
    • 当物件は購入していませんが、高輪４丁目在住（最寄り駅は品川駅）の者です。 品川駅の状況ですが、早朝以外は駅構内、車内共に混んでます。階段からホームにかけて人で身動きがとれないほどの混雑です。数年前までは職場が東京駅方面だったため内回りを利用していましたが、転勤により現在は外回りの山手線を利用しています。
      • まず外回りについてですが、品川で下車する人が多いため、先頭車両（新宿側）で1本待つとかなり高確率で座れます。逆に言うと、１本待たないで来た電車にすぐに乗ろうとすると、ドアの先頭付近に並んでない限りまず座れません。但し、空いてるのは先頭付近の車両だけで、中間車両はまず座れません。乗客が品川で下車しても席が空く事は殆ど無いです。これは午前6時台、7時台、8時台、9時台共に同じです。それ以降の時間帯はあまり利用しないため、不明です。もっと前、5時台ならどの車両でも並ばずに座れますが、6時頃から急に混み始めます。
      • 一方、内回りですが、外回り以上に混んでます。狙い目は大崎始発の山手線。朝の山手線は大崎始発もあるのです。大崎始発は大崎から乗車する人しか乗ってないため比較的空いてます。大崎始発以外は早朝から混んでます。一例を挙げると、5:21品川発は中間車両は既に満席に近い状態です。しかしその1本後の5:24品川発の大崎始発の山手線はほぼ誰も乗ってません。その差、人数比で数十倍。早朝だとその位差があります。
      • 東京駅方面に行く場合、京浜東北線や東海道線、横須賀線を使うという手もありますが、何れも神奈川方面からずっと乗ってきた客が多いため山手線より混んでます。山手線に比べ、品川で下車する人も少ないです。東京駅方面に座って行きたいなら、京浜東北線、東海道線、横須賀線は使わず山手線を使うのがベストです。
        • まとめると、座りたいなら、東京駅方面に行く場合は山手線を利用し、先頭車両（東京側）で1本待つ。大崎始発便なら尚良し。品川ではなく大崎から乗るのなら来る電車の先頭車両に乗り込む。1本待つ必要なし。品川で大勢下車するため品川で席が空く。新宿方面に行く場合は先頭車両（新宿側）で1本待つ。大崎からだと早朝以外は先頭車両に乗ってもまず座れません。品川で満席になり、大崎で下車する人は少ないため1本待っても座れる見込みなし。
          • 勤務先が東京駅方面なら大崎、新宿駅方面なら品川という選択肢もあるかもしれません。高輪台については利用していないため、不明です。
• 新宿方面なら五反田駅まで出た方がいいですよ。品川ー五反田間は電車で5分もかかるので。
• 朝は電車、どれもそれなりに混み合っているからなぁ。時差通勤するとか社会人はできると良いのだろうけれど。
• ここからだと、京急使って羽田に出やすいところがある意味メリットなんじゃないかなと思います。旅行が趣味の人もそうだけど、出張が多い人にとっても空港までのアクセスが楽なのは良いことでは？

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構造・建物

Brillia（ブリリア）高輪 REFIR コーチエントランス完成予想CG

• 各フロアの俯瞰図みたいな感じの配置図が見られます。フロアによって、かなり違うのだなぁと思いました。１階の俯瞰図を見ると、丸い何かが何か書かれています。これは、ターンテーブル的なものなんでしょうか駐車場を入れるのに、これがあると楽だけど、ターンテーブルはランニングコストはどうなんでしょうね。
• ランドプランを見て思ったんですが、駐車場はターンテーブルがついているタイプみたいですね。若干、出し入れが面倒そう。こういう高級タイプのマンションだと、ターンテーブルがリモコン操作可能だったりしないのかな。いちいち外に出て回すのは、雨の日とか気持ちが萎えるので、そのへんは気になるところではある。そういう方は多いのではないかな。
  • あの…一定の価格以上のマンションなので、機械式で中で勝手にターンされる仕組みだと思います。

共用施設

Brillia（ブリリア）高輪 REFIR ラウンジ完成予想CG

• 駐車場台数／17台（機械式：16台、身障者用平置：1台）
• 駐輪場台数／43台（二段ラック式（上段：垂直ラック式8台、下段：スライドラック式21台：29台、スライドラック式：12台、平置式：2台）
• ミニバイク置場台数／3台
• その他設備/トランクルーム33区画
• 33戸でコンシェルジュ付きというのはやはり高級マンションという感じです。コンシェルジュだけで一住戸平均1.5~2万と考えると、管理費は相当高くなりそうです。
• コンシェルジュが駐在してタクシーや宅急便などの対応をしてくれるのは大きいですね。生活をするうえで何か困ったことがあってもすぐに相談できて安心ですね。騒音問題についての問題もスムーズに対応してくれるのでしょうか。
  • 勘違いしてない？なんでもやってくれる特別なコンシェルジュがいるの？マンションのコンシェルジュサービスは、普通は決められたことしかやらないよ。生活で困ったことの相談ってどんなのよ？
    • コンシェルジュは、重たい荷物を持っているときには手伝って貰える可能性もあるかも…ですが、 基本的には受付業務的なものだと思います。 取次と言いますか。 いちばん大切なのは、エントランスで人の出入りを見ていることでしょうね。 声をかけるので 悪いことを企んでいる人は、コンシェルジュがいるのは相当嫌みたいです。
• 各階にクリーンボックスや宅配ボックスを設置しているということが書かれていました。 宅配ボックスも各階に設置されるのだったら、 とても便利だと思います。 買い物してきて荷物があるときに、エントランスのところの宅配ボックスに荷物があるのに気がついたけど、 でも荷物があるから一度部屋に戻ってから取りに来る…とか 結構億劫なんですよね。 各階にあるならば、面倒じゃないから良いなと思いました。
• あんまりみたことがない事として、24時間各階でゴミ出しができるという事ですが、廊下が臭くなってしまったりしませんかね？そしてゴミの回収もどういった風に行われるか気になります。
  • 私のマンションは廊下へのゴミ出し可能ですが、勿論、ゴミ回収は管理人または清掃係がやるシステムです。ゴミの臭い問題は個人差があるがさすがに発生するので、その後の対応策は管理組合（理事会）での話し合いでの方向付けになってきます。
    • ディスポーザーがあるので、生ゴミは殆ど出ないでしょう。ディスポーザーでは処理できないものも少々あるくらいです。 ですので、各階のクリーンステーションにゴミを捨てておいても とてつもないにおいみたいなものは 発生しにくいのではないかしら？と思いました。
      • フロアごとのゴミ出しは少なからずにおいの問題は出てくるかと思われます。 季節によっては虫が湧いてしまうという事もあるかもしれません。 ただ、そういった事のないよう、みんなで気持ち良く暮らしていけるように、 各家庭がマナーを守って暮らしていけたら良いですね。
        • 野菜くずとか臭いが出そうなものがないだけでも まだ良いのかなと思いますが、 ゴミの日の朝に出すなど、配慮は自ずと必要になってくるでしょうね。 1階の外側にゴミステーションみたいなものがあると 出張前とか出しやすくて良いなと思いますが、そういうものがあるかはまた別途確認は必要になってくるでしょう。
          • 内廊下のマンションですし、各階にゴミステーションが設けられていたとしても、 そこまでニオイが急激に発生するというわけでもないんじゃないでしょうか。それにそうなりそうになったら、それこそコンシェルジュに言えばいいだけの話なので。 このマンションの良いところは そういうソフト面もしっかりとしているというところにあるのだと感じました。

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設備・仕様

• 天井が245と低い、リビングも天井エアコン取り付け部は215。
• 天カセエアコンは、ＬＤと洋室１のみで、 後は、壁掛け式でしかもオプション。 コンベックもオプション。 床暖房は、ＬＤのみ。 シングルオートロック。 極めつけは、３面道路が全て私道。 ずーっと住むならいいけど、 売るときが大変です。 次に買う人、ローン付くのかなぁ？

間取り

• プランを拝見しましたが、可もなく不可もなくという印象ですね。
• ２面採光になる部屋は、明るくなると思います。中住戸の場合は、それでも南向きなので、採光的には悪くない条件なのかな？
• Lタイプは、３LDKですが、もともとの専有面積もありますので、リビングもたっぷりと余裕があります。もう少し、リビングなどに収納的なものがあれば良かったのかもしれませんが、ここを買う人だとオプションでどうにかするのかも？

買い物・食事

• 五反田・大崎が近いとスーパーなどが多く生活利便性があがると思います。
  • 買い物は大崎の方まで行くことは思いつきませんでしたが、品川駅のところにもありますし、困ることはないのかな〜。
• 合計11スクリーンを有する映画館（T・ジョイPRINCE品川）まで徒歩数分だし、映画好きには良い場所かも。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高輪4丁目はミニ戸も少なく静かでいい雰囲気なのですが、 道が4ｍ前後と狭く、さらに各住居が道のギリギリに塀や建物を設置しているので、やや狭苦しい雰囲気がありますね。 その狭い道路の両側に電柱も立ってます。 こういったことは高輪4丁目に限りませんが、地区計画のもと計画的に整備された田園調布などと比べるとやはり見劣りします。 当マンションは接道する三面をセットバックしており、周辺の環境にも好影響を与えてくれそうです。
• 新航路下に決まってから高輪の人気がなくなりましたね。
• 大崎は埼京線が使えるのもいいね。俺は普段は品川駅利用だけど新宿で飲み会があるときなどは大崎から乗ります。この位置なら行く方面によって、バスも含めていろんな交通手段が選択できますね。
• 最寄りが品川駅というエリアの中で、高輪のあたりだと、資産価値という観点からもとても評価が高いんじゃないかしら、と思います。
• 普通に暮らしていこうと、実需で考えている人にとってもよいのではないでしょうか？
• 更に10年スパンで考えると、高輪口も再開発され、かなり良いロケーションになると思います。
• 電車で通勤をしない人向け…ということなのかな、書き込みを見ている限りでは。そうであれば、特に交通面で困ることはないですものね。この辺りだと特に良い住宅地と言われている場所なので、そういう方たちのニーズが有るのは確かなのかもしれません。街として落ち着いているのも大きいかと思います。
• 駅が遠すぎて話になりません
• 現在こちらの物件のごく近辺に住んでいますが、交通の不便さは全くないです。品川、大崎、五反田、高輪台と徒歩10分で様々な路線に乗れます。 バス停も近く、ヒルズや広尾にもアクセス自在です。遠方の私立に通う小学生も早朝沢山います。 近隣には大使館や企業の迎賓館も多く、雰囲気がゆったりしており、一方で五反田や品川にちょっと下れば商業施設や小洒落たレストランなどが多数有り、スーパーも至近、とても便利で住みやすいです。東京都心の高級住宅街は、みんな駅からこれくらいの距離があるのでは？ こちらの物件はこのエリアの中でも一等地ですし、近隣住民としては、品の良いファミリーに住んで頂きたいです。 価格は品川駅や高輪口の開発と立地を考えると仕方ないかと。
• 品川自体は、空港に行く人にとっても便利な場所であることは間違いないし、出張多めの人にとっても結局はなんだかんだで便利な場所になってくると思います。高台自体はとてもいい場所だと思いますが高低差が普段の生活に差し障り無いのかと言うのは気になるところです。
• 駅までココだったら十分に日常的に歩いていく事ができる距離だと思います。リニア新幹線の開通など、この辺りはまだまだ明るい話題が残っている地域です。資産価値などを考えても条件としては決して悪くないでしょう。何と言っても、そもそもがターミナル駅として需要も十分にあった上に、今後の計画も明るいものが多いのですから。

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