グランアッシュ天王寺真田山

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物件概要

グランアッシュ天王寺真田山 外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区玉造元町4番25他（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「玉造」駅 徒歩4分
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩5分
3. 大阪市営千日前線 「鶴橋」駅 徒歩8分
4. 近鉄大阪線 「鶴橋」駅 徒歩9分
5. 近鉄奈良線 「鶴橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：100戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年06月下旬予定
• 売主：ホームズ
• 施工：大末建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価どのくらいだろー。値段次第ですね
• LOOP with OSAKA、これはキャッチフレーズですか？
• 価格は高くなりそうですか？逆に安くなりそうですか？
  • 近隣のプレサンス・プラウドは、人気みたいなんで価格は相当高くなるのかな？
    • やはり5000万台はいきますかね
• 大規模マンションと聞くと昔の団地をイメージしてしまいがちでしたが、 最近は本当に外観デザインもおしゃれになっているなと感じました。 子供が近所に友達を作りやすい環境であることから、 子育て中のファミリー世代にぴったりかなと感じました。
• 価格発表されましたね〜。みなさん、どういう印象お持ちですか？
  • 妥当かな
    • 安いなと思いました
      • 玉造でもこの立地なのでまずまず妥当だとおもいます！1LDKは安い
• 住みやすそうに思いましたし、価格も妥当といった意見が多いので、比較的早く売れそうな予想です。
• このご時世で短期間で1期の40戸完売だそうです。値段が抑え気味だったというのが、もしかしたら大きな要因なのかもしれません。 あと、学校の学区が良いらしいことと、ワイドスパンなので間取りにゆとりがあるというのもあります。駅も近いです 学区が良いと、不動産の価値が安定しやすいそうです。
  • 40戸完売なんですね！どのタイプの部屋が人気なんでしょうか？
• 価格：3,170万円～6,030万円
• 間取：1LDK～3LDK
• 専有面積：50.00m2～80.59m2
• 3LDKの間取りは80平米の部屋以外ない感じですか？もう少し狭くてもよいので値段が手頃な間取りがあればいいのですがここの3LDKは1番安くていくらからの販売なのか、詳しくはホームページのらないんですね
• モデルルームの80平米のやつは良かったです。 まぁモデルルームなのでね。 ただ、部屋単体にセキュリティを入れてたり、ネットがJ:COM一択だったり。。 細かい点できになった。 管理費に含まれる分高くなるし。。 線路沿いがやっぱむりだったなー
• 3,230万円～5,560万円 50.00m2～80.59m2 2LDK～3LDK 30戸
• 事業主の質もそうですが、現地を見てあまりに線路脇過ぎるというのも懸念に上がりました。安い安いと言われてるようですが、私には価格相応だなと。もっと価格安くてもいいくらいに思いました。
• 最寄りの駅がいくつもあって、複線利用できるアクセスの良さは最高だと思います。 １ＬＤＫ～３ＬＤＫと幅広いプランがあるので、 単身者からファミリー層まで入居者の層は幅広いでしょう。 専有面積が狭いため、仕方ないかもしれませんが、４．５帖とかは子供部屋にしても狭そう。
  • 幅広いプランがあることはいろんな層の方が住まれやすい。 単身者もいればDINKSや高齢者もいる、ファミリーもいる。 駅までほど近い、アクセスの良さは、かえってコンパクトサイズ中心に賃貸に出されやすい。投資目的で買う人も多くなりそうです。 以上踏まえると、住民同士のコミュニティ形成や運営など懸念にあがりそうです。 事業主や施工も評判良くなさそうなのでなおさら。うーん、考えどころです。
• 場所も玉造というより鶴橋という感じですが 値段と建物の感じから考えると リーズナブルな値段なので良いと思います。 この界隈でこの値段の新築は出にくいと思います
• 東向きのＪＲ線路まん前でこの価格は高すぎます。人気エリアと言ってもちょっと外れでしょ？
• 公式HP見ましたが、間取りの取り方良いですし、設備のグレードも高くないですか？ちょっと見くびってました。
• 電車が複数利用できる立地なので、とても人気が出そうなマンションです。総戸数は１００戸ですが、プランは１ＬＤＫ＋Ｆ～３ＬＤＫまであるので購入希望者の層は幅広いだろうなと思いました。
• なんだかんだ言ってあと20戸ほどらしいですよ。
  • あっという間に最終期になりましたね。
    • 地元の方が多く購入されてるのかな？ 100戸にエレベーター1基だけど、 それ以上の優先するものが、玉造にはあるのかな？ スーパー、美容室、コンビニ、食べ物屋など 一度住めば離れられない町ですよ。
      • こちらの物件100戸もあるのに、もう最終分譲なんですね！やはり、駅近、商店街も近い、学校区が良いのが人気なんでしょうね。すぐ、完売しそう・・
        • 最終期先着順が15戸残っているみたいですが、それ以前に販売された住戸は全て完売済になっていますか？
          • 概要が後5戸になってますね。3月末からの売り出しでこのペース・・・なんだかんだで良い物件なんでしょうね
            • 地元に住んでらっしゃる方の購入も多そうですよね、、 学校区の良さや、買い物も便利、駅近・・メリット多いのも、 勢いがあるのも頷けますねーー デメリットで言えば路線沿い、くらいなのかな
• 今日聞いたら、あと残り2戸とのことでした。
  • そうなんですか。プランの種類が多いのですが どのプランが残っているでしょうか。 各部屋が広くて、使い勝手が良さそうです。 水回りの設備も使いやすく、家事がはかどりそうだなと思いました。
    • 残りはAタイプみたいです。
      • 完売に切り替わってますね。

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構造・建物

グランアッシュ天王寺真田山 エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：1,076.05m2
• 建ぺい率：75.60%
• こちらはタイプによって向きが違うのでしょうか？環状線車内から見ていると、建設地がすごく接近しているので迷います。かっこいい物件なだけに、残念ですね・・。
• 1フロア8邸の吹き抜け中廊下タイプマンション、4角がファミリー向け、中住戸4邸が単身～3人向け。間取りも悪くないように感じました。北面・東面・南面の窓は防音サッシT-3を使用だったと思います。（西面は線路と反対側）

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  工事状況（2018年7月3日撮影）

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  工事状況（2018年8月28日撮影）

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  工事状況（2018年11月3日撮影）

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  工事状況（2018年12月17日撮影）

共用施設

• 駐車場：26台
  • マンションの規模を考えると、駐車場は15台と随分少ないようです。もう全て埋まってしまっていますか？それとも駅近立地なので車は持たない家が多いのかしら。
• 駐輪場：150台
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：5台
• 大規模物件なので共用設備の充実を期待したいところ。
• エレベーターが100戸に対して1機しか無いと聞いて驚愕しました。営業担当者は高速で動かしますと言ってましたが、朝のラッシュ時とか各階に止まってたら結局速くしても一緒かと思い、何て説明するんだと呆れました。かなりのストレスになりそうです。
  • エレベーター100戸に一個は少ない！普通二台ありますよね、高層階の方はストレスになりそうですね
    • 設備や見栄えは、良いのに。 エレベーターは、60戸に対して一般的に1基ですよね？ 管理費を安くするため？ もったいない。
      • だから管理費が安いんですね。納得。エレベーター問題は買うとき盲点になりがちですが住んでから意外と深刻。１００戸もあるのに・・・確実に浮き彫りになります。
        • 朝、通勤通学時の渋滞が気になります。
          • 安いのでEVの件等コストカットは仕方ありません。

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設備・仕様

• ここのように、室内設備などをコーデできるマンションって永住するならいいですね。 転売するなら、あまり個性的なデザインにしちゃうと売りにくくなっちゃうけど。 家族が少ないなら広い間取りでも部屋数を少なくして、一部屋を広く使うこともできる。 通常は部屋の広さが似たりよったりだから。
  • オーダーで色々変えられるんですね。無償プランで色々出来るので逆に有償プランの方は何が出来るのだろう？と思っちゃいました。洋室→和室とかの変更なんですかね？
    • 建具などお部屋のカラーを決めることが出来たり キッチンやバスルームなどを選べたりするなんて素敵です。 ありきたりなプランの中から選ぶというよりは 自分の好みや使い勝手の良いように仕上げていただけるのは嬉しいシステム。 立地と価格も含めて気に入れば、ここに決めるしかない!って感じのマンションだと思います。
      • ほんとに！あとは、価格ですね！
        • 決まりきったプラン内容が多い中で 自分の希望に合わせてプランを作り上げていただくことができるとのこと。 このシステムを望んでいる人っ多いような気がします。 このプラン変更が出来るのは駅に近い物件と共に同じくらい求めてるい人が多そう。
          • プラン、カラー、スタイルが選べると公式ページで知りました。 これだけ選べるマンション物件って、割と少ない気がします。 少しでもセレクトできるとすぐに価格だけが上がるみたいな感じなので、 こういうスタイルってすごく良いなと思いました。 有償でプレミアムオーダーというのもあるようです。
• アフターサービスのところを見ていたら、 給湯延長保証と言うものに入っているということが書いてありました。 メーカー保証よりも長く保証してくれるということでしたので、 給湯保証のあるものについては安心なのかな？という風に感じました。 給湯暖房機 ・ガス床暖房「ヌック」・ガス温水浴室暖房乾燥機が対象ということでした。

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間取り

• 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：50.00m2～80.59m2
• アルコープ面積：1.40m2～6.79m2
• バルコニー：10.93m2～13.32m2
• サービスバルコニー：10.93m2～13.32m2
• 2LDKはファミリーには若干狭いと思うので3LDK狙いで。間取りの変更にも応じているみたいです。間取り公開も早くされないか期待……。
• 間取りもGタイプが2LDKなので、これより狭い部屋があるんですね。50.00m2の間取りが一番小さいものかと思います。Gタイプは53.45m2で、それより1つ大きいサイズ。キッチンに間仕切りがあるように思いましたが、籠れるスペースになっているんでしょうか。
• キッチンからリビング全体が見渡せるようになっているのが良いですね Dタイプはバルコニーに面していますから換気の面は良いですが、 夏場はキッチンの温度が上がってしまうのは懸念されます。 食品等を保管しますからなるべく涼しい位置だとよかったかな。冷蔵庫も奥側に設置するようになっているんですね。手前側だとよかったです。
• どのプランも面積が狭いことが気になりました。 一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思います。 部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思います。 ただ、２ＬＤＫのプランが多いので、 ファミリー向けのマンションではないのかなという印象を受けました。

買い物・食事

• 美味しそうな洋菓子店があったりサイフォン式のコーヒーがあったり、近くに素敵なお店があるかしら。

育児・教育

• 学区は良いですが通学路の道が狭くて玉造筋を渡らなければ行けないのも不安です。
  • 小中学校へは玉造筋の真田山交差点（実質T字路）を渡ります。マンションの西門から真っすぐ1～2分の横断歩道です。玉造筋は片側2車線、計4車線の一般的な道路です。信号に引っ掛かりやすく車のスピードが出る道路のイメージではないです。真田山交差点から学校へ上る道路は、石畳みたいになっていてこちらも車のスピードは出しにくい道路です。
    • 通学路は比較的安全との事で、子供さんがいらっしゃるご家庭にとってはよろしいのではないでしょうか。

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周辺環境・治安

• 商業地域、防火地域
• 場所は間違いなく鶴橋寄りの玉造。どう考えても天王寺真田山ではない。玉造筋より東なのに真田山とは？普通にグランアッシュ玉造じゃ何故ダメなのかね？下町が好きなら問題ない。日の出通り商店街は狭いのにベル鳴らしながら自転車で飛ばすマナー悪いジジババが多い印象がある
• 家族で住むからには、誰もが便利であることを優先に考えたいはず。 駅に近く複線利用できるので通勤通学がとても楽ですし、 買物が近くで済ませることが出来ることや 小学校や中学校も徒歩圏内であるため、 家族全員にとって便利な立地にあるマンションだと思いました。
• 複数の路線が使える便利な場所に100戸のマンションが出来るのは凄いなあ。 よく場所があったなあと思ったんですが、元は何があったところなのでしょうか。
• 駅から近いのはいいんですが、環状線の線路からの近さが気になります。騒音はどんなものなのでしょうか？
  • 環状線真横に住んでたけど当たり前やけど始発から終電までうるさいよ、でも慣れるけどね、あとはマンションの防音次第だろ。夜勤仕事で日中寝るみたいな人は鉄道沿線と幹線道路沿いは避けたほうが良いよ
    • 敷地の前は東小橋への鉄橋があってゴーンゴーンと良く響きます。夜静かな時間に行ってみるとわかります。
• この商店街側の住民はガラ悪いです。まわり落書きだらけです。
• 立地がいいのか、悪いのか。
  • なんでですかね。商店街とか近くにあって、便利そうですけど
• 皆さん、現地見られました？ 私はモデルルームを見て素晴らしく感じましたが現地を見て驚愕しました。あまりにもバルコニー側が線路から近く、周りの建物との圧迫感もあり…。 でもそんなに人気するなら気にしすぎかもしれないですね。
  • 私も場所をみてやめました！気にされない方は購入すると思います
    • 線路から近いということだけはデメリットになってしまうのかな。もともと線路沿いに住みなれた方や、騒音は気にしないという方なら良いですが、、敏感な方にとっては気になる場所になってしまうのかしら。
• 小学校や中学校も近いですし、医療施設も充実している点やスポーツセンターも近くて、スーパーやコンビニも近いので住みやすさはうかがえます。
• 住むにあたっては玉造筋と長堀通から適度に離れていて スーパー、校区、駅4分、自家用車の動線も良いと思いました。 鶴橋に徒歩圏内というのも外食好きとしては好材料です。
• 検討しておりましたが立地がネックで検討から外しました。隣接する商店街は道幅が狭くて自転車の交通量も多くかなりスピードを出してました。思った以上に環状線と近くて電車の音も気になります。始発も朝５時からあるようで。
• 駅が近くて買い物も便利で利便性は高いマンションですが、子育てが盛んなファミリーには合わなそうかなと。大きい部屋を少なめにしたのも単身や高齢者、共働き夫婦などがターゲットだからなのかなと感じました。買ってからすぐ賃貸に出す人も現れやすそうです。
• 最寄り駅の数が多いため電車通勤通学が便利そうであるととと 小学校や中学校も徒歩圏内なので、家族全員にとって 便利な立地にあるなと思いました。 交通量が多いとのことなので、 子供の通学路がどうなのかは確かめておく必要はあるでしょう。
• 現地を見てきました。 買い替えを検討し、数か月に亘り新築・中古物件を見てきました。 新築価格では場所から考えてもお得な物件だと思います。 ＪＲと地下鉄が使えるのは大変便利で、特にＪＲは始発・終電時間が他の沿線より充実していることや、地下鉄で中心地までも短時間で行けること、またアーケードのおかげで雨の日も傘をささずに地下鉄に乗れるのも便利と思います。 また大きな公園近くで探してましたが、真田山公園まで徒歩・大阪城公園まで自転車で数分で行けるのも便利ですね。 私の中では有力候補に上がってきました。
• 東側の三角形の土地に、保育園ができるそうですね。あの場所も明るく開発されていくといいですね。
  • 保育園の設置、大阪市と該当HPにも定員78人、開設予定時期H31.4.1と掲載されていましたね。 地図を見ると、ユニライフ玉造駅前の南に隣接でしょうね。 グランアッシュからは北北東40～50ｍ程の距離のようです。 近隣にこういった施設があると明るくなりますね。
• ここって厳密には上町台地の上じゃないですよね。坂がないのはいいけど
  • 厳密にいえば、玉造エリアは上町台地に位置しているようです。隣接する東成区と比較するとゆるやかな坂になっており高低差があります。ざっくり言うと環状線内側は、上町台地です。もっとも高い位置で、ヒルトップといわれるのは上町筋から谷町筋の間です
• ど真ん中の電柱が気になりますね、、、。 こういった電柱の移設とかって可能なんでしょうか？
  • 電柱は端に移設されますよ。
    • この電柱はHタイプの部屋の正面にくると聞きました

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