ライオンズ文京茗荷谷

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3.00

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物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚4丁目41番66他（地番）、東京都文京区大塚4丁目14番以下未定（住居表示）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩10分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分

• 総戸数：22戸（住戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階、地上4階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月15日予定
• 売主：株式会社大京　本店
• 施工：大末建設株式会社東京本店
• 管理：株式会社大京アステージ

掲示板・口コミ

• ライオンズ文京茗荷谷（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 所有権敷地権で、低層22戸。これは好きな人にはたまらない物件です。道路から奥まって静かで、低地から少し上がった立地も良いですね。
• このところ郊外や下町にシフトしていた大京が、久しぶりに山手線内側の

ファミリータイプのマンション販売ですね。

• 小規模マンションは、管理費や将来の維持費の面をクリアできれば、こじんまりとしていて大型マンションよりも住みやすいと思っています。 公式HPの紹介文を見ると、マンションというよりは邸感覚なのですね。 閑静な環境もウリのようです。
• このホームページの雰囲気や内廊下の仕様を考えると、それなりの高級物件になるでしょうね。このあたり幹線道路沿いのペンシルマンションが多かったから、この手の一歩奥まった低層はニーズあるかもね。
• 週末に事前説明会に行ってきました。スタッフの対応、マンションの仕様等は良かったです。しかし、価格が想定以上に高すぎで驚きました。億を超える価格帯の方が多く、70平米台でも9千万～1億を超える形で、提示されたときに一瞬時間がとまってしまいました。。スタッフは、必死にこの価格の正当性をご説明いただきましたが、うーん、なんとも言えないという印象です。
• 設備の項目を見ていて思ったのは、電気代を抑えられるのが大きいですね。 ずっと住んでいくのなら、電気代を抑えられるにこしたことはありません。 このシステムって、子供でも簡単に理解できるものなのでしょうか。 子供でも理解できるのなら、教えるのも簡単で家族全員で光熱費を抑えるのに取り組めますね。
• 良い点 ・場所が静か。大通りに面していない ・内廊下 ・仕様は悪くない（ディスポーザーはない） ・小規模ならではの住みやすさ
  • 微妙な点 ・駅まで距離がある ・駐車場が少ない ・人気小学校の学区内ではない（リセール面） ・管理、修繕費 ・価格 と言ったところでしょうか。 気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないかな。
• 最多販売価格帯：8,300万円台・8,900万円台・9,900万円台(各2戸)
• 何と言っても文京区、そして一番人気の茗荷谷ということなので、値段はもうそりゃ高くするわって感じですよね。 ゆっくり値下げしないで売っていこうというのは

よくある作戦、という感じ。 ただここだと、一番人気のある小学校ではないみたいです。

• • まあ文京区内の小学校で荒れているとか評判悪いとかいうのはあんまりないけどね、気にしすぎない方がいいかも。
• 茗荷谷という環境で、周辺環境が整っているので 非常にいい物件だと思います。 駅までの距離はやや遠いかもしれませんが、間取りは広くはないですがそれなりに纏まっていると思います。 お風呂に窓があるというのは変わったフォーマットですね。
  • 駅までの距離があるからこその環境だと思います。駅周辺はやはり商業地域ですし、都内を縦横無尽に走る幹線道路沿いでもない。現地までは何度か歩きましたが、徒歩10分程度なら全然許容範囲かな思ってます。途中、教育の森公園の中を通過できるのも私的にはプラス評価です。
• ここだと、修繕費や管理費も理解した上で検討している方が多いと思われます。 こういうところだと、比較的住人も穏やかな人が多いのではないかという期待もあるので、そういう点では静かに暮らしていけるのではないでしょうか。 戸数が少ないと、あまり管理組合に関わりたくないと考えている人にとっては、頻度が高まるので考えどころかもしれません。
• 戸数が少ないという事に対して、メリットやデメリットって何かありますか？ 個人的には住人が少ない分、そんなに顔をあわせる事がなさそうなところが良いとも思いますが、 少ない事が帰ってご近所付き合いを大切にしなければならないとかあるんですかね。
  • マンションの理事会の当番理事が早く回ってくることかな。修繕積立金とか共益費も高めになりがちだしね、ただ高級物件なんで住んでいる隣人もそれなりの人物だと思うから上手く回るんじゃないかな。
• リセールバリューはわからないけれど、賃貸に出せばこどもがいる人にニーズはある立地かもしれないと思いました。 国立の小学校に受かった方などは 余裕があれば引っ越してくることになるでしょうから。 基本的にこどもは一人で登下校することになっているのかな？そう思うと近くのほうが親としては安心でしょう。

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交通

【バス】

• 不忍通り沿いにバス走っていますよ。早稲田⇔上野松坂屋前でほぼ10分間隔です。地下鉄の駅ですと、江戸川橋、千石、千駄木、根津、湯島、上野広小路辺りに接続しているかと思います。

【電車】

• 駅徒歩10分も立地としてはギリギリですね。 徒歩以外の手段も考えたいところです。バスは無さそうだし自転車かな
• ここより少し茗荷谷寄りに住んでますが、この位置だと普段使いは新大塚になる気がします。
• ここは茗荷谷だと坂が厳しいですね まだ新大塚のほうが通いやすいでしょう 新大塚への道も坂ですが茗荷谷駅の海抜より低いので 同じ丸の内なのであえて無理して茗荷谷を使う必要はないかと 買い物もライフがありますし

構造・建物

ライオンズ文京茗荷谷 エントランスアプローチ完成予想CG

• ホテルのような内廊下と吹き抜けを作った構造になっているようです。 内廊下は高級感があり資産価値も上がるのだと思いますが、 外廊下つきのマンションと異なり風が通り抜けできないので 吹き抜けを作る必要があるんでしょうね。
• ここはちゃんと杭を打って安定地盤で支えているんだから問題ないよ。
• 2重床・2重天井で作られているようですが、こちらはどれくらい防音性に優れているんでしょう。 上の階の足音がすごく気になってしまうほど神経質なので、そういうとこが気になってしまいますね。 子供の足音がほとんど気にならない程度だったら静かに暮らせて良いと思っています。
  • 実は直張りと２重床での防音性の差ってそうないんですよね。むしろ２重床や２重天井はリフォームの時に間取りを自由に取れるメリットの方が大きいです。ただ防音等級の高い部材を使っていると思いますので、現在賃貸専用物件にお住まいならば絶対にこっちの方が静かだと思います。あとはお部屋に近接する他の部屋のご家族のマナー次第なところはありますね。ただここを買うような人ってそれなりの人だと思うので杞憂ではないかと。
• 吹抜はいいアイデアですよね、お風呂に窓があるのはマンションとしては悪くない

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共用施設

• 駐車場：3台 （屋外平地式2台、屋内平地式1台）月額使用料：28,000円～30,000円／台
• バイク置き場：3台　月額使用料：2,000円／台
• 自転車置き場：44台　年額使用料：3,600円～4,800円／台
• 駐車場が少ないのが残念ですね。

設備・仕様

• エネファームって音とかうるさかったりしないんでしょうか。 あと、戸建ての友人でエネファームがある人に聞いたのですが、家の中に貯湯ユニットがあると室温が上がるみたいなことを聞いたんですが マンションだとどこにそのタンクって設置されることになるのでしょうか？あまり室温に影響しないところの方が良いのかなと思って。
• ここは他所のマンションに比べて防災設備が手厚いように感じます。 防災関連では10時間以上エレベーターを稼動させられる非常用自家発電設備が設置してあるのは心強いですね。 大京の関連会社である大京アステージオリジナルのホームセキュリティサービス、セキュアプラスも導入されていて生活面でのサポートも受けられるのが安心だと感じました。
• エネファームというシステムに少しばかり興味があります。 いまいち仕様を理解しきれていないところがありましたが、要はガスを利用するとその力で電気を貯められるという事でしょうか？ ガスの使用量が増える分、お得なプランがあると記載されていましたが、具体的にどれくらい安くなるのかというのが書いていませんでしたので、おおよそでも良いので目安があると分かりやすかったです。
• マンショントータルセキュリティサービスの「セキュアプラス」とは ライオンズマンションのオリジナルなのでしょうか? 駅までの近さや間取りの内容などはもちろん大切ですが 日本も安心とは言えなくなってきているので セキャリティ面がしっかりとしているのは安心できて良いなと思いました。
  • セキュアプラスについて調べましたが、大京アステージが提供するセキュリティサービスのようです。 内容はインターホンと防犯機器を連動させたセキュリティサービスと、生活サポートサービス、緊急地震速報配信サービスで、警備会社はセコムと提携しているようですね。
  • 文京区では警備の出る幕はあまりないでしょうが、そういうサービスが入っているだけで万が一の時の抑止力が働くので良いですね。
• ミストサウナがあるとこの時期、暖まりそうですね。 お手入れとかは簡単なのでしょうか。水回りのお掃除って大変なので気になります。

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間取り

• 間取り:2LDK～3LDK
• 専有面積:56.43m2～87.43m2
• 今出ているEタイプは玄関もクランクになってますし、部屋も使いやすそう。 ただここはオープンキッチンが好き嫌いありそうな。
• B2タイプのプランを見たところ、少しだけ変わった間取りのように思いました。 リビンクと洋室から入れるようにバルコニーが配置されていて、 やや手狭な印象がありそうです。 ただ、バスルームの目の前にバルコニーがあるのは良いように思いました。
• Eタイプの間取り図にあるVOIDって、吹き抜けのことなんでしょうか。よく、ボイドスラブとか聞きますが、空洞、という意味なんですよね？吹き抜けの部分に浴室の窓が来ているのだなぁ。
• 吹抜けに浴室窓いいですね。建築上がるから普通は吹抜けつくりませんが、ここはプランにこだわってるのでしょうかね？
• 間取り見ました。ここは全て浴室に窓が付くタイプになるのかなあ。思ったより窓が大きかったので冬場は温まるのに時間が掛かるかもですね。 あと専有面積の割に洗面所が小さめなのが気になりましたが最近はこんなものなのでしょうか。
• リビングイン洗面とか正形リビングは確かにちょっとだけど、そうじゃないタイプの方が多いのではないかな。14バリエーションもあるみたいだから、他のプランがはやく見たいところ。自分的には田の字じゃないだけでも全然評価できると思うけどね。また内廊下や吹き抜けは、やはりそれなりの価格ならではの仕様だと思うよ。
• 間取りはLまであると考えるとかなりバリエーション多いでしょうか。ホームページにはB2、E、Lがあり、Aから順番につけていくと考えると12個の違った間取りがある計算になります。
• アイランドキッチン、都内のマンションではあまり見かけないです。使い勝手は良いのでしょうかね？
  • アイランドキッチンはLDKが広く感じられるので良いと思いますよ また調理している人がいるときに冷蔵庫や収納庫にあるものを取りに行くときなどは背後をすり抜けなくてもアクセスできる利点もあります 子供が小さい時は子供の方に目線を飛ばしたり会話したりしながら家事ができるので、特に小さいお子さんがいるご家庭に向いています
• キッチンがあまり使ったことの無いタイプなので気になりますね。 リビングも綺麗で、けっこう使い勝手が良さそうです。 駅からの距離は、ある程度近いこともあって、若人にも人気がありそうです。
• Aタイプの間取りにある、Voidは何のための空間ですか？ 玄関から直接入れるので土間のような多目的な空間なのでしょうか？ よく見ると浴室の窓がこのVoidに面しているので、室内でありながら 外同様の空間でプライバシーが守られる位置なのかな？と思います。
  • ボイドは吹抜のことで中住戸に対しての通風や採光確保が目的かと思います。通常、建築費が上がるから設置しませんが、ここはさすが億ション。贅沢な造りになっていますね。
• 吹抜のあるマンションみたいな良いところに一度で良いから住んでみたいですね。 風通しは全然違うでしょうし、採光も吹き抜けがあるかどうかで結構変わりますよね。 お風呂に窓があるのはあまりみかけないように思いましたが、それもまた憧れます。
  • 風呂の窓はいいですよ、カビたりしにくくなりますし、洗濯物を干すときに乾燥モードでなく換気モードで干せるのは大きなアドバンテージです。浴室の外への湿気の侵入を防ぐのにも有効です。
• 部屋の形が四角なのが多いので、使いやすそうですよね。 布団収納は便利な感じかなって思いました。
• 間取りも使いやすそうだしね、住戸としての性能は高いと思うんだけどなあ....
• お風呂場の窓、あると便利です。B2、C2、GもKもすべてにお風呂場窓がついていました。よくあるマンションだとバルコニー側じゃなくて、共用廊下側に窓がついていて開けるのに抵抗があるケースが多いんですが、これだとバルコニーなので開けるタイミングも気にしなくてよさそうです。 バルコニーも広く、1つだけでなく2つ以上のバルコニーがある間取りがほとんどでその点もいいなと思います。

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買い物・食事

• 文京区は、全体的にもう少しお買い物が便利だったりすると良いんですけどね。 茗荷谷はスーパーが良い場所にあるので、その点は良いかも。
• 近所のライフまでフラットアプローチだからそれもまた良しだけどね。

育児・教育

【小学校・中学校】

• ここは小学校の学区はすぐ近くの大塚小学校になるのですかね？窪町小も近いけど。
• この位置、この距離で学区からはずれることはあり得ません。文京区は越境できません。窪町小の学区は不忍通りまでです
• 大塚小学校のホームページがありましたのでご参考まで。 http://www.bunkyo-tky.ed.jp/otsuka-ps/ 特別な特徴はホームページからは伝わってきませんでしたけれど、給食室の便り「笑顔でランチ」がほのぼのとしていて、けっこう食べることについて真面目に考えられているなと感じました。 文京区の通学区域を調べてみたら、大塚4丁目は大塚小になるみたいです。
• 文京区は、子供がいる人に特に人気があると聞きます。文京区の小学校といえば、窪町小学校とか誠之小学校が有名ですし、それ以外の公立の小学校も、基本的にレベルは高いです。教育熱心な方が多く住んでいるイメージ。
• 無理に国立に入るよりも普通に学区の公立小学校に入って後楽園の啓明舎にぶち込むのがいいんじゃなかろうか 大塚駅まで実は徒歩14分、開成中学まで40分そこそこでいけるよ

周辺環境・治安

• 悪くはない場所です。ただ、不忍通りを越えると新大塚エリアですよね。茗荷谷を名乗るのは少々無理があるような。
• 静かな環境というと惹かれますけどね。 ファミリーだと閑静だったり治安の良さも重視したいところなので。
• 小学校も近いですし、公園も近くにあるのでお子さんがいる家庭にはよいでしょうね。
• この辺りは広いお屋敷とか高そうな注文建築の家なんかが建ち並んでいて、なかなかの高級住宅街なんだけどね。住環境的にもかなりいい感じだね。低層の建物ばかりでかなり閑静な場所だし現地を見れば気にいる人は多いと思うな。

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掲示板

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