リビンコートプライム津島

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リビンコートプライム津島 外観CG

物件概要

• 所在地：岡山県岡山市北区津島西坂2丁目220-2
• 交通：岡電バス・中鉄バス「明誠学院前」バス停徒歩約3分
• 総戸数：126戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成29年10月23日
• 売主：株式会社カイタック不動産
• 施工：株式会社荒木組
• 管理：カイタック不動産

価格・コスト・販売時状況

• 場所はいいし、平面駐車場１００％というのもいい、2重天井・床、広さも広め内容として悪くない　ハード面はいいと思います。ただ、管理面(ソフト)では問題がありそうです。
• 成人式の日の夜に通ったとき、車が３分の１ぐらいしかないように見えたので、 確認したら、ほかのサイトで２９年１２月２０日現在　１２６戸中　７４戸販売と書いていました 完成したにも関わらず４０％ぐらいしか契約出来ていない・・・購入したい人は交渉のチャンス！ でも津島はフェリーチェも、リベールも苦戦しているみたいなので、人気うすなのかな？ カイタックは販売後の対応がなんだと書かれているけど、客に悪い印象を与えるとこうなる こうなることをもっと知るべきかな！
  • 毎回あのエリアは近隣住民にかなり反対されてますからね。住む前から近隣からのイメージが悪いのでは住みにくいですもんね
    • それはカイタックじゃなくて昭和住宅がやらかしたからでしょ！
      • 西坂の住宅街の南側にマンションに限らず高い建物を建てるのは昔から反対されてる。気持ちがわからないでもないが
• 学区として人気はあるにはあるが、販売価格高過ぎ。普通の勤め人にはちょっと手がでない。
• 同じ金払うなら岡山駅周辺を選ぶ人が多いんだろうな。現に即完売してるし
• 最近走った時気付いたのですが、夜自転車の駐輪スペースに自転車数台しか止まっていなかったのに とても売行き不信を感じました。当然駐車場もまばらです。だけど半数は売れている・・・・ということは賃貸目当てで不動産屋が購入しているのではないかと思ってしまいます。そろそろ民泊が全国でスタートします。賃貸してくれなければ、売れなければ当然アジア人に宿泊させる こどで収益を獲る方法をとるかもしれません。リビンコートプライム津島は標準管理規約を馬鹿正直に 使っているので、民泊ＯＫ。民泊に対する対抗要件がないだろうね！！！ 見知らぬ人がどんどんマンション内に入って好き勝手するかも・・・それでも買うならせめてしっかり 値引きしてね！！　　
  • 穴吹アルファスマートじゃないから、値引きなんてないのではないの？値引きあるのかな？　カイタック？
    • 岡山駅付近に高層マンションの建設予定がいくつかあるので売れ行きに影響してるのかも知れませんね
      • 今は　ちょっと待って、様子見って感じですかね？岡ビルの再開発は具体的なんでしょうか？
        • 岡ビル跡は１９階建て約２００戸クラスのマンション棟とホテル棟、商業施設となってます。桃太郎大通り付近のマンションは値崩れしにくいですからね～
• 学区信仰層にも限りがあるからネ。子供が中学生以上の中年齢層なら今更、住み替え需要の高年齢層には少々不便な立地。
• 学区信仰層にも限りがあるからネ。子供が中学生以上の中年齢層なら今更、住み替え需要の高年齢層には少々不便な立地。
• カイタックのＨＰには頻繁に販売戸数の表示を出してますね。 ＨＰによれば　１２８件中　５６件売残りと書いていました。入居開始から３か月・・・大変そうですね。興味のある方は昼・夜の物件の様子を必ず確認してください。しっかり値引き交渉してください。あと民泊がスタートしています。どうなっているか確認してくださいね。
• 明らかに価格設定高過ぎますネ。
• 正直どうなんでしょうこの物件？
  • どう？って、どーにもこーにもアカンやろ。理由①価格設定高過ぎ。②イマイチ不便な立地。③学区神話は頭打ち。
• ゴルフ会員権つきマンション。 まだ売れてないのでしょうか？ たくさん残ってるんでしょうか？ 角部屋空いてますか？
• 身内にカイタックの社員がおりますが、カイタックのマンションは絶対買っちゃダメだと言われました。中身と金額が合わないのと売ったもん勝ちだという社風だそうです。アフターの悪さは天下一品だそうです。
  • 会社の姿勢が悪いですネ。まず、販売時に都合の悪い情報を見込み客に隠しています。
• 北棟の売れ行きが良いそうですが、東バルコニーで日当たりは大丈夫でしょうか？
• 完成棟モデルルームって、売れてない証拠です。どう検討しても立地不便、価格高過ぎ、学区神話頭打ちで売れ残り必至。
• 現在　どれくらいの戸数が残っているのでしょうか。一度見学に行きましたが高くてキャンセルをしました。でもやはり良いなぁ思い迷っています。
• インテリ層が多い地区ですからね、お金より親子で馴染めるか優先で。
• どれくらい　残っているのでしょうか
  • 35戸/126戸
• 端的に言うとどんどん値切ればいいと思うよ。竣工後１年経過してるわけだし、カイタックも先に販売した住民に対して言い訳ができるでしょ。
  • カイタックは値引きをしないかわりに、カーテンなどオプションをつけると聞いたことがあります。
    • ま、グループ内にリビング会社がありますからそのくらいはするでしょう、安く仕入れできるし....っつーか、売れ残り？値引きは簡単ではないでしょうが、①カーテン類のおまけ。②テーブル・ソファー類のおまけ。③照明・ACのおまけ....ぐらいはあるかも(^.^)
      • 築1年経過したら中古扱いになるんじゃなかったっけ？普通に値引きあっても良さそうだけど。ただ本当に1/4も残ってたら相当値引きしないと売れないだろうね。次々と中心部に近いエリアで新築の予定がたってるし
• 立地と価格がアンバランス....見本みたいなマンション(^.^)
  • でも気になるんだ？
    • 気になる方がたくさんいるんですね。それだけマンション自体は良いんですね。マンションは高いし、値下げもしない会社だからみんな買うことを躊躇するんでしょうね
• 1/4も売れ残ってると既購入者にとっては大変なことになります。管理費&修繕積立金が大幅ショート！マンション管理組合が経ち行かなくなってしまいます。賢明な方々はこういうマンションを間違っても購入してはいけませんよ。
  • カイタックはどう思っているんでしょうね。既購入者へ何か説明してるんでしょうかね。既購入者もこのまま売れ残ったら不安いっぱい死活問題になりますよね
• ここに限らず岡山駅から少し離れたマンションはこれからこういう事がおきそうだな
  • ここはあくまで価格設定が高過ぎたのが理由。値付けを大きく間違わなければここまで酷くはならない。
• 実際に内密値引きってあるんですか　された方っているんですか？
  • あります。値引きを公にしてしまうと資産価値を公に下げてしまうので、正規で購入された住人の方にとっても内密値引きで売り切ってもらった方がいいです。これでダメなら公に値引きをして販売する事になります。
• 値引きはありませんでしたが、エアコン、カーテン、照明を全部屋分付けていただきました。 引越し前に設置完了していただいたので、とても快適に過ごしています。 また、家具も割引で買えました。 満足しております。 岡山インターに近いので、高速を使う際はとても利便性が良いです。
  • ざっと100～120万円相当ですか。まずは予想どおりですが、まだ30戸程残っています。このままだと修繕積立金不足、将来のリセールへの悪影響が避けられません。
    • デベは売れ残りに対して何か言うてましたか？
      • カイタックさんは売れ残りについて、頑張って売りますっておっしゃられてました。それ以上は突っ込めませんでした。
        • なるほど。しかし30戸はなかなか大変、小規模マンション１棟分....。

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共用施設

• 駐車場:平面160台(来客用2台分含む)
• 駐車場使用料(全て平面：月額)

1. 屋内普通：11,000円(6区画)
2. 屋外普通：7,500円(145区画)
3. 屋外小型：6,000円(7区画)
4. 来客用駐車場：無料(2区画)

• 駐輪場:平面252台

周辺環境・治安

• 地目:宅地
• 用途地域:近隣商業地域、第一種住居地域
• 周辺を暴走族が走り回っています。
• スーパーが近くにないなど、多少立地に不便なところがありますが、マンション自体は良いですよねでもやはり、生活の便利さを考えると...なんであんなに高い強気の値段をつけたのでしょうか

その他

• 車で通りかっかた時　14階の北東のベランダの手摺をまたぐ形で布団干しているのをみました。

周りのことを考えない人がすんでいるんだな～～と感じました。面倒ですよ。 【住民感想】

• 先日こちらに引っ越したものです。 カイタックの社員さんはみなさん感じがよく、熱心で信頼のおける良い方ばかりでした。 ローンに関しても、内覧に関してもとても真剣に対応してくださり、安心してお取引できました。 マンションですが、住んでみてとても満足しています。 みなさんおっしゃっている通り、オプションをつけなくてもいいほど、充実した設備で、ホテルに住んでいるようです。 女性目線での設計で、収納も多く、いたるところに工夫があります。 また、バルコニーも広く、民間業者と提携しているためいつでもゴミ捨てできるのも便利です。 不満点はやはり売れ行きで、まだ1/3ほど残っているようで、将来の修繕積立金等が不安です。

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