ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク

この物件の評価はいかがですか？

4.33

(6 票)

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区江ケ崎町1番12（地番）
• 交通：

1. JR南武線「矢向」駅徒歩12分
2. JR南武線「尻手」駅徒歩12分

• 総戸数：116戸（他キッズルーム、管理人室有）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年1月下旬
• 売主：株式会社佐藤秀 
• 施工：株式会社佐藤秀 
• 管理：株式会社ゴールドクレストコミュニティ 
• 公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shintsurumi/ 

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 角部屋のみ70m2で60，65m2がメインですね。それで3400～4000万ですね。3390万～3,990万ってとこだろうし 70m2は別価格帯だろうなぁもし最高価格が4,000万なら買いですね。
• 65平米で四千万なら70平米の部屋って低階層で4,500万ぐらいかな。最上階だと五千万超え？ 妥当ですか？高いですか？
  • 近くのイマジンテラスが75平米の上層階南向きで4000万円以下だったので割高なような気がします。 しかし、イマジンテラスよりは占有部の設備は格段に充実してると思いますのでそのくらいが妥当なのかもしれませんね。(イマジンテラスの占有部の設備が残念すぎるというのもありますが。。)
• 狭いけど。価格が3,000万台半ば中心ぽいから価格抑えたいなら魅力的ですよね。
• 一応60㎡台、65㎡台、70㎡台の三種類が大きくあり、それぞれ窓が南東向きと北西向きがあるので大きく分けて6種類の部屋があります。購入時に見た情報なんで細かいところまで覚えていませんが60㎡台の所だけですが、最安値が1階の、3階で3500万以下、5階で3600万以下、7階でも3800万台だったと思います。一番高いのは70㎡の最上階でここは4000万を超えています4200~300万台だったような気がしますが、こちらは自分とは全く関係なかったので正しい情報ではない可能性が高いです。ただ、全体的に4000万あれば基本的に買えると思います。(値段の変更がなければですが)
• 先日モデルルーム行ってきましたが、ここが安い理由がわかって安心しました！専用のモデルルームを作らずに近くのクレストプライムレジデンスと一緒にしてるので物件の価格も抑えめらしいです。普通モデルルームつくるだけでも1億かかったりするみたいなので…。そういう理由で節約してるから、モデルルームと実際の部屋の広さも違うと。詐欺ではなく逆に良心的だなと感じました。
  • あと施工会社をゴールドクレストが買収しているから、価格が抑えめらしいです！施工会社も業界では名の知れたところでファリスの校舎や高級物件も建てているので安心できそうですね。

【販売時状況】

• 優先分？と第一期は完売。
• 9月末時点で、残り1割の書き込みを見たので20戸弱ぐらいでしょうか。

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交通

【電車】

• 尻手駅まで徒歩10～15分なら余裕。JR沿線じゃなかったら検討すらしてなかったかな。JRは乗り換えも便利だし朝も3分間隔で電車来るし。
• 尻手、矢向と同じく徒歩12分ぐらいみたいですが、どちらの方が最寄り駅として使いやすいんでしょうか？ 夜道や人通りなど気になりますね
  • 今日尻手側から自転車を使いましたが、駅から一番近い道で行くとなると、東海道線(たぶん)の上を通る時に狭いうえに車通りの多い車道を走らないといけなかったです。 幸い歩道がないのは尻手駅側の坂部分だけで、無理せずに行きたい場合車通りが少ない迂回路がありました。(今回は通っていませんが) 矢向の方は行っていませんが、距離的にはほとんど同じと聞いています。

【バス】

• バスが便利そう。すぐ近くにバス停があって川崎にも出やすいですね。
  • 朝の通勤時間帯は大渋滞で悲惨ですよ
  • バス使っていますけど距離も短いので大変ってこともないですよ。川崎なら自転車使って出勤も出来るので選択肢がたくさんあって良いかと。
• マンション前を通る臨港バスの混み具合が気になり、3/8(木)雨天7時台に検証してみました。江ヶ崎八幡宮前出発(マンション前)→尻手黒川合流まで(10分)→尻手駅通過(18分)→川崎駅西口到着(37分)でした。バスは劇混みで一本見送っての出発。尻手黒川は噂通りの渋滞ですね。尻手黒川合流の青信号がかなり早くてなかなか合流できず。途中カッパ着て犬の散歩しているおじちゃんに追い抜かれた時は心が萎えました。。島忠あたりにに2500世帯の大規模マンションもありますし、そこから大勢乗ることになると雨天時のバス通は厳しそうです。
• 川54系統川崎駅西口行きは始発から遅れてきます。道路渋滞がハンパじゃない。しかも激混み。。

構造・建物

【構造】

• 敷地面積：3732.10m2
• フルフラット設計なので段差もなく違和感なく使えそうです。フルフラット・バリアフリー設計って段差をなくすために２重床と聞いたことありますが・・・こればかりは聞いた方が良さそうです。
• 設計・施工・売主が佐藤秀なので万が一不具合があった場合も心強いと思います。ついでにいうと、佐藤秀は都内の高級マンションにも携わっていますよ。設計住宅性能評価書は設計時に、建設住宅性能評価書は完成時に発行だと思います。

【日当たり・眺望】

• 図面集を確認しましたが公園側の植込みは結構少ないですね。公園向ベランダは植込みとサイクルスペースで目隠しされるのでしょうか。ただ２階は公園から部屋の中が丸見えの可能性も！公園側玄関は問題ないと思いますが、駐車場は格子状フェンスで丸見えです。今まで気にもしてませんでしたが、マンションのプライベート確保の点からも垣根などで目隠しは有っても良いかと思いました。
  • 目の前に同じ高さの建物があれば丸見えは心配ですが、敷地内での距離もあるし木々があって公園の遊び場も離れていますね。日当たりも計算されていて建物角度も部屋の割合てもされてるようですがどうなるか楽しみです。ついでに、目の前の公園はほぼ親子やお子さんです。ゴミも落ちていないし男親も多い公園です。

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共用施設

• 駐車場 47台収容　[月額使用料：13,000円～15,000円]
• バイク置場 8台収容　[月額使用料：1,500円～2,000円]
• 駐輪場 232台収容　[月額使用料：200円～500円]
• 平置きもポイントの１つです。(特にミニバンは1階と最上階しか停められないと聞きました。) 共有施設もラウンジとキッズルームだけと必要最低限で良いポイントです。大規模マンションは共有施設の充実が売りかと思いますが、100世帯位の中規模マンションでは修繕費が抑えられて良いポイントです。またどこのマンションもそうですが、自転車置場が各世帯2台位と子供がいる家族では3〜4台が必要となる為、自転車保有には考えます。
  • 子供用の駐輪スペースが別にあると聞いたけど?
    • 300円だか500円だかのステッカーを購入して、子どもの自転車用スペースというような場所に停めることができるそうですよ。
• ２層吹き抜けのエントランスは良いですね！シャンデリアも高級感があります。
  • 植栽されたエントランスアプローチから自動ドア（ですよね？）風除室、ノンタッチキーでエントランスホールに入ると二層吹き抜けの空間にシャンデリア。完成予想CGを見る限りセンスあってとっても素敵ですよね。エントランスって資産価値に大きく影響するらしいです。現在も港区の３作の億ションを手掛け、高級物件の実績がある佐藤秀の設計施工なので、資産価値も十分考慮されているんだなぁ、と思いました。

設備・仕様

• フルフラット・ノンタッチキー・吊戸棚やソフトクローズ・整流板付きレンジフード・浄水シャワー水栓・食洗機・浴室換気乾燥が標準装備。
• ６０平米ではお風呂は１３１７採用。今一般的な１４１８と１０㎝違うぐらいです。実際見比べたことがありますが大きくは変わらないです。　１６２０からみるとどちらも目くそ鼻くそです。
• 収納も各部屋にあり、無理やりWICを造っていないのも良いと思います。部屋の広さを少しでも確保する為という印象です。６０平米で一歩入るだけの名ばかりWIC採用していたら上記の間取りはできていないと思います。各部屋に収納はあるとはいえ、少しばかり心もとない印象ではあります。工夫して賢く収納でしょうね。
• 他の収納に関しては通路に物入れスペースや、トイレ内・洗濯機上部・キッチンに吊り戸棚付き、が標準採用。

キッチンは３畳以下、LDは１０畳とコンパクトです。　隣の洋間の仕切りを開放すれば１５畳のリビングダイニングとしても利用可。

• バルコニー手摺は2階が乳白ガラス、それ以上は縦格子。開放的なパークビュー重視だからと思います。雨に弱いですが、ガラスやコンクリートより流行廃りはないです。メリットも多いです。

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間取り

• 間取：3LDK 
• 面積：60.50m2 ～ 65.63m2 
• この物件は綺麗な東西向きではなく、パークビューはやや東北東向きに近いので一番南の角部屋が良いですね。3面採光というのは憧れます。
  • 角部屋は4600万円代と思われますね！3面採光は良いですねー。リビングと風呂の脱衣所が繋がっていないのも良いです。
• 東南の角部屋、しかもＬ字バルコニー、なかなかありません。人気高そうな予感がします。
  • おそらく4階のお部屋ですから外からの目を気にする必要もなさそうですね！
• ファミリー住むにせよ狭すぎる。70は角部屋のみ。子供が独立したシニア世代には良いかも。
  • 広いお部屋を見せられたので全く参考にならず、60平米65平米の広さがわかりにくかったです。 60m2の収納も微妙だし、65平米で4,000万は割高に感じますし。 やはりファミリーだと狭いのかなといった印象です。 でもスーパーや学校、公園が側にあるのはすっごく助かりますよね。とても悩みます。
• 全戸パークビューですか、なかなか良いですね。 完成予想図を見た感じですと公園も野球やサッカーをやれるようなところではなく子供がちょこっと遊ぶ感じのようですし、それほどストレスなく暮らせそうです。 
  • 全戸ではなさそうですよ。1/3程が道路側の西向きベランダで残りは公園側の東ベランダだと思います。 SUUMOの間取り全体図と完成予想図を見た感じですが。最初は間取り図で混乱しました。 
  • 恐らく西向きベランダは景観がいいからじゃないかと。富士山の方向らしいです。あと、電車の音も東よりは軽減されるんじゃないかと。でも西日ですからねどうだろう よく考えられてるみたいですよ。悩みますねー。
  • 公園側は東向きで朝日から10時頃は明るく日差しタップリです。目の前が大きな公園で見通し良く解放感は魅力的です。洗濯物は早めにすると夏場はお昼で乾くと思います。道路側は西向きですから午後から明るくなる感じです。道路側にも神社の緑があるので解放感はあると思います。我が家はパークビューの方が良いと思いました。
    • 同意見です。西向きは交通量の多い道路に面している上、場所によってはここより高さのあるマンションとお向かいさん、さらに午後の西日がキツい。ゆえに買うなら東向きでしょ。南に面した角部屋が1番良いと思いますが、値段も上がりますし、ほとんど売れてしまってるでしょう。
  • 建物の向きが傾いているので細かく言えば、公園側は東北東で道路側が南西ですね。敷地で言うとグラウンドがある側の角が真北、Ｑの部屋の道路側の角が真南。間違っていたら訂正お願いします。自然の光に関してはどちらも明るいと思います。陽当たりに関しては方角からして道路側の方が良い。西日等はギャラリーに行くついでに現地確認必須。他の方も言ってますが、条件が正反対なのでこればかりはライフスタイルと好みです。
• 学校や公園近くに住む際に考慮しておいた方が良いのが、結構砂埃が多いのです。芝生ならまだましですがグラウンドから舞い上がる砂埃はなかなかの曲者です。この物件、南端のお部屋であれば問題なさそうですが、北の方のお部屋は確実に砂埃来ますよ。
  • でも南端のお部屋は近くに信号機がありますね。信号機近くの部屋、夜寝るときに意外と気になります。
• Qタイプの一階は先着順でした。早い者勝ち‼︎ 陽当たり良く、55m2もある。一階が良ければお買得だと思います。
• ここの６０平米って７０平米と大きく変わらず、６畳、５畳、４．５畳（リビング横で４．１畳）の間取りを確保されています。プランにより多少違うでしょうが。寝室が１０畳以上のゆとりが必要な方は８０平米以上の３LDKがおすすめです。４LDKだと６畳寝室になってしまいます。７５平米でも６畳寝室が多いでしょうね。リビングを広くとっている場合が多い為かな？
• 家は横リビングを契約しました。縦型横型は好みかと思います。横型のメリットはリビング一面が窓面で明るいです。反面、廊下が長くなります。生活スタイルで決めれば良いかと思います。

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買い物・食事

【買い物】

• 近くに小学校とスーパー徒歩２分以内が気に入りました。 サミット、島忠、西松屋､しまむらが入っているのは主婦には嬉しいです。病院も近くて治安も良さそうだし地域の雰囲気も良いですね。 
• マンションの近くにスーパーが出来るという情報を聞きましたがどの辺りにできるのですか？ 元々あるサミットとは別なのでしょうか。
  • エイヴィというスーパーが新たにできますよ。 場所はパークホームズとファインシティの間です。
  • スーパーが徒歩2分と近いのがいいね。新しくできる大型スーパーも徒歩2、3分ぐらいで買い物は便利だね。
• 大型スーパーってaveって、あまり馴染みのないスーパーだから、調べたら大量仕入れしてるから激安みたいです。 ディスカウントスーパー・近くにサミットもあるし、選択肢があるのは助かりますね。
  • aveに行ってみました。自分がよく行くスーパーにくらべて全体的に安くて、品物も悪くない感じで、結構いろいろと買ってしまいました。お惣菜や焼きたてパンなどは無かったので、そういうのはサミットで、日用品は島忠で買うかなとか思ったりとか、近くに便利なお店が出来て良いなと思いました。
• 自転車5分～10分程でクロスガーデン、ドンキやニトリ。 生活の便利さは文句無しだと思います。

【食事】

• しまちゅー、しまむら、西松屋は記憶してましたが、靴の流通センターが入ってた。飲食店がしまちゅーに入ってるサイゼリアぐらいで物足りない。
  • 確かに飲食店は欲しいですよね！尻手も矢向も住人が増えているので飲食店作れば確実に繁盛すると思います。少し前に矢向の商店街に小さいイタリアンの店ができてよく行きますが美味しいですよ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• この辺りは幼稚園保育園けっこうありますよ。川崎市は待機児童問題にもしっかり取り組んでいますよね。
• 近くの保育園は園庭がない(狭い)所が多いため、平日は保育園の児童が新鶴見公園を利用します。 複数の保育園が同時刻に利用するため、あふれた園は新鶴見ホーム前の広場を利用するほどです。 平日は保育園児でかなり賑やかですよ。 休日は小さい子から小学生まで大勢の子供たちで賑わい、新鶴見公園内に親御さんの自転車がズラ～っと横一列に並びます。  休日は高い滑り台は順番待ちで渋滞するのでうちの子は大概途中で諦め階段を下ります。 複合遊具(電車？)には子供が群がり、小さい子は怪我をするのではといつもハラハラします。 ４月から近くのファインシティー336世帯のファミリー層が押し寄せるため、公園がどうなるかちょっと心配です。 
• 周辺の保育園はかなり待ちの方が多いですね。今はどこでもそうなんですかね。悩みます。。
  • 保育園事情は川崎区、横浜市はそう変わらないと思うので地域を変えても改善しないし本当に困りますよね。都心まで1時間以内の場所はどこも一緒かと思います。無認可で入園させて空きがでしだい認可に移ったり、幼稚園の預かり保育を利用している人も周りにはいます。
  • 保育コンシェルジュという区役所でやってるサービスを利用されては。

【小学校】

• 小学校がすぐ隣なので､信号も使わず登校できるのは安心ですね。
• 新鶴見小学校は人数が増えすぎて矢向小学校に回されていると聞いたのですが本当でしょうか？
  • 新鶴小は増築したので入学はできるんではないでしょうか？幼稚園、保育園はかなり倍率が高いですけど。
  • 鶴見区教育委員会学校計画課へ問い合わせしました。ラフォルム新鶴見ラウンドパークは、新鶴見小学校でした。

116戸の竣工前のマンションということも説明した上で確認してもらいました。大きな変更(矢向小へ通学)の予定は今はないそうです。HPを見ると50戸以上の建築計画がある時点で課へ届け出をするみたいですね。把握する為だそうです。 何か不明点があれば区へ問い合わせてみてください。

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周辺環境・治安

【周辺環境】

• 用途地域 準工業地域
• 現地周辺を散策してきました。新しいマンションが続くので街並みがキレイで、年配の方より子育て世代が多い印象です。立派な門構えのマンションがあったり見ていて楽しい。植栽も多くて緑豊かな街並みな印象です。

【公園】

• 目の前が公園で眺望はいいなと思うのですが、向きが北寄りの東向きなので、あまり陽当たりがよいとは言えないのがネックです。だから安いのかもしれませんが。
• 公園が目の前なのと、スーパー近いのがいいですね。
  • 先日前を通りかかりましたが、子供を遊ばせるにはちょうどいい公園だと思いました。実際に親子連れも多かったです。
  • 近くに住んでいますが、新鶴見公園は特に休日とても賑わっています
• 公園にある地域の方の手作り資料館や子供たちの遊ぶ姿を見て主人も気に入ってました。 駅から徒歩12分も今の家に比べると近いので良かったです｡ 近隣を散策しましたが新しいマンションも多く比較的若い人の多い町の印象でした。 話題の鳩や騒音は気にならなかったです。鳩よりも夏になると虫やセミが怖いですが物件価格で帳消しです。
• 新鶴見の公園が江ヶ崎サマーフェス会場になっていますね。昨年夏の写真かな？道路を真っ直ぐ進んだらコーナンがあって尻手駅にたどり着けず迷子。。新鶴見公園突っ切った歩道橋を渡ってしか尻手駅に行けないんですか？あとは矢向駅ですか？

【騒音】

• 超近隣に住む者です。 新鶴見公園に子供を連れて遊びに行きますが、公園の目の前に横須賀線が走っていて子供の声がかき消され声が聞こえません。 現在の自宅は公園より少し離れていますが、日中のみならず深夜も貨物？なのかずっーと電車の音が響いています。 このマンション、公園の真ん前なので昼夜問わず横須賀線の騒音からは逃れられないと思います。。 チラシが届きましたが、南武線の記載はありましたが、横須賀線の記載はなかったような… 検討されている方は実際に新鶴見公園に視察に来てみたほうがいいと思います。 公園に5分いたら横須賀線の騒音に気づくはず。。 価格的に魅力はありますが、我が家は候補から外しました。
  • 実際に子供を連れて、現地の公園に、何度か遊びに行きましたよ。モデルルーム見学ついでにです。 電車の音で、声がかき消されるって見てびっくりして書き込みです。全く気にならなかったです。たくさんの子供達の声で賑わってました。 夫に「電車通った？」って聞いたら「そう言えば気づかなかった」と話したぐらい普通に子供と遊んでいました。 電車のすぐそば(5メートル以内とか？)駅のホームほど近いならかき消されるでしょうが、そんなに近くないですよね。線路近くには畑みたいなのがありましたよね？というか何もない畑付近で遊ばなかったです。 山の滑り台よりマンション側の中で遊びました。 音に限らず現地付近は視察した方が良いと思います！ 魅力的な価格なので納得して購入したなら後悔はないですしね。 広さに関しては、今の家より狭くなりますがごちゃごちゃした荷物は処分して心機一転スッキリした暮らしを考えているので価格を選びました！
• 夜中の貨物線の騒音については全く知りませんでした。マンションでは日中の電車と夜中の貨物線の騒音が何デシベルぐらいかご存知ですか？契約された時に営業の方から説明があったなら教えて頂きたいです。
  • 貨物線は真夜中がラッシュですよ。貨物電車は旅客と違い低速度ですが編成が長いから、低音の音が響いてしまうのかな。窓を閉めている時期は吸排気口から音が入ると思います。窓を開けたい時期は相当うるさいかと。
• JR横須賀線、貨物線の騒音問題。結局、マンション側は防音窓・二重窓の対策には応じてくれないようです。
  • 防音の窓については対応はないようですね。結局標準仕様のペアガラスのみだそう。
    • 専門家に問い合わせたところ、ペアガラスは防音機能は全くなく、防音窓としては使用してはならない窓との返答がありした。個人で防音窓を設置するとかなり高額になるよう。うちは見送りました。
• ave横にある黒◯重機さん。早朝から夜11時過ぎまでクレーン車走ってますよね。しかも土日も走ってます。 すごい音だし公道側はうるさそう…
  • 建設中スーパーave隣の重機会社ですが、あそこはクレーン車を納車する基地のようで江ヶ崎八幡宮から中は最徐行で納車するのでファインシティ、パークホムズ、スーパー辺りは静からしいです。 ただ、基地に入る前の公道(まさにラウンドパーク前)はすごい騒音だそうです。 しかも、土日、更に夜遅くまで重機が稼働しているそうです。 公園側の横須賀線、貨物線の騒音に加え、反対側のバス通り、重機の騒音となるとストレスですね。窓は開けられなさそうですね。。鳩問題もありましたし、空気清浄機フル稼働しないと室内とんでもなく空気汚染されますね…
• 20分くらい公園周りを歩いていた時に運よく横須賀線と貨物線が通りました。これも個人的な感想であることを最初に書きますが、私としては音に対して、少なくとも電車に対してはほとんど気にする必要がないと思いました。

マンション周辺道路：マンション：公園(野球グラウンド)：線路 となっているのはgoogleマップなどを見ればわかってもらえると思います。私が列車の通過音を聞いた場所はマンション(建設中)と道路の境目付近でした。その際に聞こえてきた音としては 、自動車＞子供の声(野球中)≧電車音 という感じです。現在片側一車線の道路に面している家に住んでいる人は階層によりますが窓を開けて車が通った時の音より小さいと考えていいと思います。子供の声も電車音もさほど気になりませんでした。後は小学校の運動会とかでしょうが、一日だけのことに文句を言うのもどうかと思うので割愛します。当たり前のことですがチャイム以外の音はほとんど聞こえてこないでしょう。

【交通量】

• どちらかというと廊下側道路の交通量が気になりました、道幅が狭いのにバスやトラックが多い。
  • 交通量もガンガンと走ってるのかと思ってたら意外とスムーズに通れて拍子抜けしました。

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周辺施設

• 公園、商業施設、小学校、が徒歩２分圏内。総合病院も徒歩５分圏内。
• 近所の病院は24時間救急受入れとラフォルムの何かで見たと思うのですが(具体的な病院名は書いていなかったが汐田病院の事かと) 前の道路は救急車の往来は多いのでしょうか？ 現地案内してくれた方は川崎駅の方の病院が多いですと言っていました。 現在住んでいる所の近くに大きな市立病院があり昼夜問わず目の前の道路をかなりの回数通るので気になりました。
  • 現地民ではなく、何度も足を運んだ程度ですが1度も救急車は聞いたことないです。幹線道路沿いじゃないからでしょうか。

掲示板

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