ミオカステーロ京王稲田堤

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物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市多摩区菅四丁目996番、997番（地番）
• 交通：

1. 京王相模原線「京王稲田堤」駅徒歩5分
2. JR南武線「稲田堤」駅徒歩10分

• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上6階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成31年7月下旬
• 売主：山田建設株式会社
• 施工：山田建設株式会社
• 管理会社：株式会社エム・シー・サービス

掲示板・口コミ

• ミオカステーロ京王稲田堤（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯がどのくらいになるのか気になります。既にある、ミオカステーロ稲田堤が、当時の販売価格がいくらか分かる方はいますでしょうか？
  • 当時の価格はわかりませんが、相場的にはどうしても上がるでしょうね。とはいえこのあたりは戸建て指向が強いですし、4LDKの戸建が4300万くらいで買える地域ですからね。それよりはだいぶ下げてくるんじゃないかと。
• 線路沿いですか。苦戦しそうですね。
• 駅近ということで少し強気に出てきそうですね。
  • 3000万代後半もありそうですよね。そのかわり広さはないか。一番標準的お部屋だと価格はどのぐらいなんでしょう。線路が近いのでその分お安くしてもらいたいです
• ざっと以下になります。まだ予定価格なので、意見や要望で変わる可能性があるそうですが、少し高いと感じました。
  • 一番線路に近い南東向きの間取り→最安の1Fで3600万
  • それ以外の南西向きの間取り(バルコニーが川崎街道に向いている)は、4100万円以上になります。
• 先程の価格ですが、南西向きの間取りの最安が1Fで4100万で、最高が6400万円でした。※31戸中、価格が公開されている部屋での価格になります。
• かなり強気の価格設定ですね 6400万円は86m2のお部屋でしょうか？ ここで坪単価246万円はいくらなんでも高すぎだと思います
  • 駅近であることを考慮しても坪単価200万円くらいが適正でしょう。86m2なら5200万円くらいが妥当だと思いますけどね。線路沿いだからもう少し下でも良いくらい。価格設定がおかしいですね
    • 私が行った時も担当者の方曰く 「みなさん高いとおっしゃいます」と苦笑いでした。まだ予定価格ですから正式販売時には価格下がるかもしれません
• 線路沿いは音よりも振動が心配。それを考慮すると坪単価190万でも高い。
• みなさんがおっしゃるように高いですよね。見学に行った際に、価格表に載っていた以下の部屋でも坪単価が約198万になります。
  • 部屋タイプ：Cタイプ 南西向き(バルコニーが川崎街道に向いている)
  • 専有面積：68.36m2
  • 階数：1F
  • 価格：4100万(予定価格)
• とどのつまり立地が沿線なのだから、マンション側の対策には限界があるし、騒音や振動がないなんてことはありえなくて、多少の我慢は覚悟しなければならない。その上で住みたいと思えるマンションなのかどうかでしょう。
  • すべてはトレードオフですから、騒音や振動があってもそれに勝るメリットがあれば良いのですけどね。
• 1階は専用駐車場付きみたいなので、３月頃にまだ残ってるようなら見に行こうかな。坪単価170万くらいなら買っても良いかなと思ってます。
  • 現在の価格だと坪単価190万は超えてるので、そのくらい販売価格を下げてくれると良いですよね。
• 事前説明会で教えてもらった各部屋の予定価格を計算すると坪単価の平均は220万円くらいでした。正式販売もこのままいくつもりでしょうかね。この価格帯で買おうとする人いるのだろうか
  • 価格最終決定で当初伝えていた価格より100万～くらい上乗せしてくるみたいですね。このエリアは新築でファミリー物件が無かったせいもあって、結構反響があるみたいで営業も強気な感じでした。ただいくら駅近とは言え、あの立地とデベの知名度で3LDKの75㎡そこそこで5000万オーバーはふっかけ過ぎではと思います。吊り上げておいて売れれば良し、売れ残って値引きしてもペイ出来るように、という感じですかね。検討してたんですが撤退します
    • 販売価格が最終的に下がる方向に修正されるのではなく、上がる方向に修正されるのですか⁈とすると、相当な強気ですね。。。
• かなり好評なようですが、実際どうなんでしょうかね？そんなにたくさんの人が見学に来ているんでしょうか？
  • 昨日行ってきましたが、平日なのにお忙しそうでしたよ。今週、来週末は全て満席のようです。来場者のほとんどが稲田堤に住んでいる地元の方ということでした。
    • こないだ行きましたが、かなり反響があったので、部屋の抽選を始めると言っていました！

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共用施設

• 駐車場（使用料月額）：平置き11台（内１台は身障者用、内3台は101・102・103号室専用）（12000円～14000円）
• バイク置場（使用料月額）：2台（2000円）
• ミニバイク置場（使用料月額）：2台（1000円）
• 自転車置場（使用料月額）：2段ラック式56台（200円～300円）、平置きラック式5台（400円）
• サイクルポート（使用料月額）：3区画（101・102・103号室専用）（使用料は専用庭使用料に含む）

設備・仕様

• カードキーも管理会社に色々トラブルがあったようですね。ここは新型のようですが、同じように10年くらいしたら機器更新で「一世帯30万支出してね！」みたいなことにならないと良いのですが。
  • なるほど、すごく画期的だなとは思いましたが、そのような考えはなかったです。

間取り

• 間取： 3ＬＤＫ・4ＬＤＫ
• 面積：63.49m2～86.05m2
• 南東向きだと、上層階は都心の方が見えますかね。線路側の上層階は多摩川の花火大会が見えそうだと思いました。眺望が確認できないのは残念です。

買い物・食事

• ここは帰り道にお店がいっぱいあって、良いですね！ブーランジェリー ブランというパン屋さんがとっても気になってます！
  • あそこのパン屋さんは美味しいですよ！駅前のルパよりは、こっちが好きです！
• 稲田堤はスーパーが少ないですよね。皆様普段どこで買い物されているのでしょうか。
  • 読売ランド近くのアメリアでよく買ってます。京王ストアは高いので、たまに利用する程度ですかね。
    • 以前稲田堤に住んでいたときは京王ストア、パルケ、フレッシュグッズ、八百屋さんなど使い分けてました。お肉屋さんや惣菜屋さんもチラホラあるのでそこで買ったり。たまに気分を変えたいときは調布の成城石井でした。（遠いですね）
      • 駅前には、いろいろお店はあるので、あとは駅前に100均ができれば、尚良しです！
        • 駅前の店で使える店ってあります？ ミスドとオリジンくらいしかないでしょ。 ドトールなんて乗換えの人メインで地元の人には必要ないですし、 ドラッグストアも小粒でやはり品ぞろえに難あり。 スーパーに至っては京王ストアは全体的に品質イマイチ、 ヤヒロも品ぞろえイマイチで自転車を停めるところも狭すぎてこの物件からは使いづらい。
          • 何もないよりはあったほうが良い感じですね。割高なのはわかっているので、切らしていてすぐ必要なときは使っています。
• アメリアに日々通うのは自転車があっても大変だし、 京王ストア、ヤヒロ、フジスーパーはいずれも品ぞろえが微妙。 現実的には電車乗ってスーパー行くわけにもいかないし、 切らしていてすぐ必要なときに、で済めば良いのですがそうもいかない。 車で週一の買い出しに行けるならまだ良いですが、駐車場も少ないですし、 結局、品ぞろえがイマイチながらその３スーパーを使わざるを得ないのですよね
  • やはり日常の買物は便利とは言えないですね。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：都市計画区域内、市街化区域、第一種住居地域、準防火地域、高度地区（第三種）
• 電車の騒音が気になりますね。問い合わせたら、建設する敷地内で計測はしたようです。以下が聞いた計測結果ですが、どうなのでしょうか？
  • 時間帯：12時〜13時
  • 騒音レベル：平均50dB〜60dB 場所によりバラツキあり
• 私は以前線路沿いに住んでいましたが窓を閉めても振動が酷くなかなか慣れず引っ越してしまいました。駅近で魅力的ですが線路沿いと価格が高すぎるのが残念です。
  • 振動はありそうですね。この地域は地盤がしっかりしているから、地盤に直置きする形でマンションを建設したと話していました。
    • 地盤が良いので直接基礎と話してました。
      • 直接基礎でしたか…普通ですと喜ばしい話ですけど、線路沿いとなると善し悪しですね。
        • ここはベタ基礎ですが支持層までは2.1m〜3.1mあります。
          • それは…十分に浅いですね。地震対策としては良いのですが、逆に振動の懸念点になるとは…。
• 電車の音は、ペアガラスなので窓を閉めてれば問題なさそうですが振動ですか。 線路真横のアパートに住んでる方に聞きたいですね。 現地は閑静な住宅街でした。 夜は少し物騒かなぁ。
  • ここは、竣工後に販売ではなかったですよね？振動がどの程度伝わるのかを確かめられないのは不安になりますね。
• 今日、夕方に現地を見てきました。 南武線の電車は上りも下りも結構速い速度で駆け抜けますね。 音が大きめなのは立川方面の電車で、おそらくレールの継ぎ目があるからだと思います。 川崎方面の電車はコーーーっというちょっと高めの音でした。 残念なのは、線路の向こう側に４階建ての大きなマンションがあるので音がこちらに反射していること。 このマンションが建つとちょうど音の逃げ場がなくなりそうな感じもします。 振動だけでなく、音も意外と曲者かも知れません。 電車が通らない時は閑静な住宅街でけっこう良いのですけどね。

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  現地状況（2018年11月4日撮影）

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掲示板

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