プレミスト西船橋

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物件概要

• 所在地：千葉県船橋市海神町南1丁目1456外（地番）
• 交通：

1. 総武線 「西船橋」駅 徒歩13分
2. 東京メトロ東西線 「西船橋」駅 徒歩13分
3. 武蔵野線 「西船橋」駅 徒歩13分

• 総戸数：73戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：淺沼組
• 管理：大和ライフネクスト
• 公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/nishihuna/index.html

価格・コスト・販売時状況

• モデルルーム行きました。 南向きで4600万円台〜、多分坪単価は210万くらいだったような。 
• 西船橋でこの価格は高すぎな気がしますね、なんでこの辺地価が上がってるのか不思議でならない・・・東葉高速、東西線、総武線、京葉線乗り入れてるから通勤には便利ですが、朝のラッシュ時間帯の東西線は遅延は毎日だし京葉線は風で止まるし・・・ 西船橋に30年住んでますけど、駅の周りは相変わらず歓楽街の雰囲気から抜け出さないし、子育てするならもっと良い場所があるとは思いますねぇ
  • 都心のマンションプチバブルのムードが 遅れて波及したのがこのエリアなのでしょうね。 土地は高値買い、工賃原材料も高止まりで 結局この立地でこの値段でも売れると踏んでの販売です。 案の定、市川～津田沼まで総武線沿線は便利だといいながら 盛大に売れ残っています。 割高なのは世田谷、杉並区の城西ブランド区でも同じで 価格が７０００万円を超えてくるとさすがに 購買層がついてこれなくなって、これまた盛大に売れ残ってます。
  • だけど、利便性の高いエリアのマンションは都内も千葉もどこも高い。要は金があるかないか。 ただ、西船橋は残念ながら北側は風俗街、南のこの辺は工場、倉庫、トラック往来エリアなので、子育てにはまず不向きですね。
• 西船橋は利便性は良いから徐々に都内の価格に近づいていくでしょうね。都内への通勤通学を重視する方のニーズはなくらないでしょう。

交通

• 始発駅（東京メトロ東西線・JR総武線）
• 駅から現地まで フラットアプローチ
• 駅までは10分ちょいとありますが、信号次第ではもう少しかかるのかな。この距離だと自転車で駅まで行くのは悩みますね。
• 駅までちょっとありますが始発駅でゆっくり通勤できることを考えれば少しはやく行って勤務先の駅で朝活したり、早めに効率のいい朝に仕事を進めて早めに帰る、そんな生活も健康的かもしれません。
• ICも近いので車もいいと思ったのですが駐車場が少なめです。
• 駅までフラットアプローチであったとしても１３分の距離を歩くのは、慣れていないと案外大変だと思いますよ。 特に天候の悪い日は雨に濡れてびしょびしょになってしまったり、買い物帰りだとしたら重い荷物を持って歩かなければならないという点に関しては不利な面になってくるでしょう。 自転車利用なら、駅まで５分程度で行けそうですから、自分だったら自転車利用で駅まで行くかなと思います。 

【自転車】

• 駅から微妙に遠いです！ 大人の足で15分確実です。 自転車通勤学を前提に！ 
• 気になるJR西船橋駅付近の自転車置き場についてお知らせいたします。 西船橋には北口・南口の2箇所があり、それぞれに自転車置き場が設置されています。 北口に関しては毎年満車であり常時空きは無い状況が続いており厳しいと思います。 南口（プレミスト側）に関しては空きありますよ！ 確か年間3,000～6,000円ぐらいだったような！？ 詳細は船橋市役所に確認する事をオススメ致します。

【始発駅】

• 最寄駅までが徒歩13分は少々遠いと思うのですが、ターミナル駅で東西線、総武線の始発駅というのは魅力的ですね。 
  • 総武線は始発ではないよ。 東西線も各駅だと都心部まで時間かかるから、結局快速まち。 
  • 朝は一時間に数本始発がありますよ。 

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構造・建物

• 敷地面積 2,772.41m2
• 南西角地
• 南西向き住戸中心（73戸中58戸が南西向き）
• 外観デザインはスタイリッシュで、共用部であるエントランスがおしゃれだなぁと思いました。 
• バルコニーは南向きに位置してあります（一部東向き）が、目の前を走道路・・・ 実は国道14号線の裏道に使われています。 従って357号線・原木ICから、続々と車が走って正直うるさい・・ガードレールなど無いので小さいお子さんは、 気をつけて！道幅狭いのに両方通行です。 騒音が気になる方は、4階以上が狙い目。

共用施設

• 駐車場空台数：44台(平置26台、機械式18台）内専用駐車場6台
• 駐輪場空台数：140台
• バイク置き場：4台 全てミニバイク置場

間取り

• 間取り　3LDK・4LDK
• 専有面積　68.79m2～86.06m2
• バルコニー面積　8.40m2～11.52m2
• 庭もいいなと思ったけど、使用料ってやつがかかるんですか。
  • 使用料っていってもまあ法外じゃないと思いますが…。 ルーフバルコニーだって使用料かかりますし、使えることが良いということなんで。 庭もルーフバルコニーも駐車場と一緒で、ホントは自分たちのものじゃないけれど、 マンションのものを使わせてもらいますよ。というスタンスなんですよね。 だからその分のお金は物件価格に含まれていないのですから。
• 広さに関しては、どうしてかな、狭い。3LDKで68.79平米だなんて。資産価値はどうでもいいけど、もう少し広くしてほしかったです。
• 1階住居の人は専用の駐車場があるのですね。戸建感もありいいなと思います。庭があるとホッとすると思います。これからの季節ビオラやパンジーをたくさん植えて春まで楽しめます。
• 専用庭や専用駐車場が完備されている点は利点になってきそうです。 車移動が多い方や車を所持している方にとっては戸建て感覚で車の出入りができるのは荷物を運ぶ手間も少なくなりますし、子供がいらっしゃる方は特にいいですね。他の間取りも拝見しましたが、バルコニーがもう少し奥行きがあるとさらに良かったかな。４LDKタイプもありますから、家族住まいが多くなりそうですね。 
• Ｃタイプのお風呂の窓、いいんじゃないですか？自分ちの玄関先だし、廊下からかなり奥まってるし、窓も小さいし。ただ、入浴中の人影が外から見えたら嫌だな、気を遣うなとは思います。廊下側にシューズインクローゼットが出っ張ってて、面白い構造だと思います。そのおかげで、廊下側の窓が引っ込んだ感じになってるのはいいんじゃないかなと思います。
• 仕方がないのかもしれないですが、お風呂が共用通路側にあるのは気になる人は気になるんじゃないかなと思いました。窓がついているので、湿気とかは出しやすいかもしれないですが、入っている気配とかそういうのは外からわかってしまったりするのでしょうか。ルーバー面格子などはついていたりするのかしら。中の気配がわかるのだけは絶対に嫌ですよね。
  • そりゃ廊下側に窓が有れば風呂入ってるのは分かるでしょうね。個人的には良くある田の字の真ん中に風呂が有って窓が無い間取りより好きですけどね。
  • 共用廊下側にお風呂があるというレスを見て、まさかそんな事はないだろうと確認してみると、共用廊下から奥まった作りになっているようで、門のある玄関ポーチがついていれば問題ないかな？と思いました。 本当は共用廊下側に居室の窓がついているのも躊躇しますが、角部屋でない限り仕方がないものなのでしょう。 

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買い物・食事

• 駅からの帰りにベルクス寄ったりで買い物も便利。
• 買い物できるところが複数あること、飲食店が周りにもあり便利そう
• 駅から３件のスーパーにアクセスできますし、買い物にも便利です。 
• 徒歩圏内にいろいろなスーパーがありますね、飲食店や薬局などもあり便利そう。 駅までフラットな道なので自転車での買い物も便利よさそうな場所だなと思います。

育児・教育

• 学区内になる葛飾中学は船橋市のモデル校だし、西船橋周辺にはサピックス、早稲田予備校とか、塾も多いですよ。昔のイメージより今を確認した方がいいですね。夜は先生に引率されて中学受験の子供達が帰りに駅に向かうのを良く見ます。
  • 葛飾中学は普通の公立です。別にすごくもなんともないんですが...。早稲田予備校はほっといて、サピックスも日能研も確かにありますが、その周辺にはいかがわしい風俗がたくさん...。また、ここの塾に通ってるのはほとんどが他駅から通うか、親が送り迎えしてる西船橋以外の子供達です。 
• ここは3LDKも4LDKもありファミリー世帯が多く住むことになるのかなと思います。 周辺の道が危険な道が多いと聞くと、小さな子供のいるファミリーは心配になりますね。 小学校が徒歩4分と割りと近いところにあるので、その点は安心ですが。

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種住居地域
• 駅からちょいとありますね。 住宅街の中なので、比較的穏やかに暮らすことはできるのだろうなと思います。京葉道路までは行かないし、だから車の影響もない。
• 駅から離れている代わりに求めるものと言えば、広さとか環境なんだけど、どんなとこですか？このあたりって。落ち着きのある場所だと書いてはあるけど。
• 駅から歩いてみましたが、結構遠いですね。。。 周りの道も結構狭い。 現地は静かそうではあります。 あと、北側のマンションのバルコニーを遮る形になるんですが、まあそのマンションのバルコニーに面するのは外廊下側の部屋なのであまり気にならないかな。 むしろ、南の空き地？工場？が気になるなあ。 そこに将来マンションが建つことを想定するべきだねえ。 営業は、地主さんは手放す気はないとか適当なこと言うかも知れないけど、それはセールストークだからなあ。
• 海神町南は高速入り口が近くということもあって、付近を大型トラックの交通量が多いですね。駅からもかなり遠いですよ。環境としてはあまり良くないと思いますが、現地で確認されるのがいいかと思います。
• 駅から遠いんですね。坂が無ければ自転車もいいかなと思いますが現地に行ってみないとですね。静かかと思いきや交通量が多いと不安です。車生活であれば便利でしょうか
• マンション計画地の東側に計画道路があります。ほぼ買収済みで空き地になってます。
• 西船橋駅周辺に子供の頃から住んでいます。 風俗あるし、なんか垢抜けない街だけど総武線と東西線が使えるのはホントに便利です！ あとディズニーとか幕張、ららぽに乗り換えなしで行けるのもいいですよ。 ただ、どこに住んでるのか聞かれたら「船橋市」って答えますけどね（笑）
• 駅から少し離れると静かなんだが。 確かに風俗は競馬場とセットで有名。 一方で大企業社宅が多く、帰国子女も割合高いので、教育熱心な家庭が多いのも、違う側面。
  • それは北口の駅から離れた戸建ての人たちだよ。南側の薄汚れたエリアは教育には熱心ではないよ。
• まわりの環境ですが、西船橋からプレミストに向かって行くと、東京〇力さんがあります！ この辺りから道が暗くなるイメージなので、お子さんや女性の方はイエロー〇ット経由を使用してください。 
• 周辺環境は全く問題なし！スーパー・コンビニ・ドラッグストア・ファミレス多数点在しています。 在住して感じた事。駅前の再開発予定は行政から提案されていますが、地主さんが強いので、 なかなか開発は困難な模様です。西船橋駅は都心へのアクセス重視駅となります。 後、外国人が年々増加している感じがしますね！ 

【歓楽街】

• 西船橋は風俗街だし、ここはトラックの往来も激しいからファミリーにはあり得ないけど、独身の人にはもってこいの街だよ
  • 西船橋の風俗街ってどのあたりのことですか？ 現地を見に行ったときには線路沿いにおかまバー？が一軒あるのは見つけたんですが、街というからにはもっとたくさんあるのかなと思って。 確かに子供が歩く通学路にそういうお店が集まってるのは気になりますね。そういう場所を通らずに駅に行けるルートがあればいいのですが
  • 西船の北口あたりに、たくさんありますよ！ 店舗はわかりやすいですが、無店舗（マンション内）もあるので･･･。 気になるなら、風俗情報をまとめたサイトで、エリアを西船橋にするとたくさん出てきますよ。
  • 西船橋の歓楽街はそれほどエリア的には大きくないですよ。 錦糸町や新小岩に比べると街自体がそれほど大きくないです。 それよりも道路がごみごみとした感じであるのが不便かな。静かさでいうと、下総中山、東船橋ということになっちゃうんですけどね。 各駅停車で総武線のみしか使えないとみなさん嫌でしょ。
  • 別に西船橋でなくても、総武線から東西線に乗り換えればいいけどね。どうせ快速は西船橋から座れないしね。 西船橋ってほんと単なる風俗街のターミナル駅。周辺に美味しいお店もないし、なんというか独身や単身者が住む街って感じだな。

【車環境】

• 周りの車環境が高速の抜け道になっている関係もありますが、お子さんにはちょっと注意が必要です 
• 静かではないよ。。。この辺は大型トラックの往来がかなりあるんですよ。 むしろ線路沿いの方が静かかもしれません。現地で確認した方がいいです。

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  現地案内図

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その他

• ペットは可ですね。 
  • 残念ですが、大型犬は禁止です。 飼いたければ戸建てですね。

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