パークリュクス虎ノ門

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4.00

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物件概要

• 所在地：東京都港区西新橋3丁目208番1外（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩10分
2. 都営三田線 「御成門」駅 徒歩7分
3. 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩9分

• 総戸数：92戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上18階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月上旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス

掲示板・口コミ

• パークリュクス虎ノ門（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• どちらかというと単身世帯や夫婦2人向きのマンションになってくるのでしょうか再開発エリアという事で新駅ができることによって、将来的には有望そうだな予想できそうですね。投資用としても十分需要がありそうだなと感じる方も多そうですね。
• 坪６００～８００でしょう
• 虎ノ門と書いてありつつ西新橋、よくあるケースです。
• マルチスタイルコンパクトというのがテーマだということですが…要はセカンドハウスや資産形成用のマンションということなのかと見ていて思いました。
• 公式サイトを見ていると、実需向けと言うよりは、セカンドハウスとか、資産運用に、とかそういう感じがしてきますよね・・・ 賃貸運用のときにはサポートがしてもらえるということが書かれていました。
• 専有面積：25.86平米～60.28平米

1. 1R　25.86平米/Cタイプ：3,800万円台～（平米＠約147万円／坪＠約485万円）
2. 1LDK　34.35平米/Aタイプ：4,900万円台～（平米＠約143万円／坪＠約472万円）
3. 2LDK　56.21平米/Eタイプ：8,000万円台～（平米＠約142万円／坪＠約469万円）
4. 2LDK　60.28平米/Hタイプ：9,200万円台～（平米＠約152万円／坪＠約502万円）

• 価格帯：3,800万円台～9,500万円台 注=平米&坪単価は予定価格を単純試算したものなので、該当プランの平均ではない。
  • 都心部出身者等でDINKS・3人家族の構成が中期で固定見込みなら実需が良い。 歴史的低金利水準なので旧来金利比で実負担価格差試算すれば良い。 北側には賃貸もできるようだが、周辺は総体的には比較的落ち着いた地区で、 Aヒルズ界隈・芝公園・東京T・愛宕他･･ゆとり環境も近く、銀座徒歩圏で、赤坂&六本木の 各東部はぶらり徒歩でも苦にならない。先行きの新駅も近いし、虎ノ門駅への動線改善も ある、銀座・日比谷各線が利用できるのは便利だ。再開発が進むごとに商業店舗も 必然的に増加するので、利便性は間違いなく向上する。 なお、高額賃貸物件になるが、AIRの賃貸58.30 m2～112.98 m2の募集が開始された。 居室天井高は2.9m基準だ。
• 管理費が高額なのが気になりますが、倍率つきそうですよね。
• 販売センターで賃貸の想定を見せてもらった。数社の値付けの平均らしいけど、あまりに低すぎなので即買いだと思った。この想定を利回り還元して販売価格を決めているからね。いい買い物でした。
  • 近くで貸している別物件の賃貸の申し込み状況からして、即決まるレベルでしたね。
• 1R、4000万？ 高すぎ！
  • 坪単価にして500万円。 都心タワーマンションが坪600万円～1,000万円、 近隣新築マンションも坪500万円超が大勢になっている中で、 私は相場だと思います。 虎ノ門ヒルズに近く、 新虎通りを中心とする本エリアの開発期待が既に 織り込まれた価格になっているかどうかは、 見方によるところでしょう。
• パークリュクス=投資物件、という既成概念を超えた将来性を感じます。立地、価格、ブランド、何より再開発が見えているけどその前というタイミング、私のような素人プラスアルファの投資家にはたまらんです。
• 六本木と比較できる立地ですね。
• 1Rを買った瞬間、損しますよ！
• 2LDKは8000万からですよ。 私は相場だと思います。
• 沖さんの評価 平米単価121万円
  • 26平米の1R、平米単価121万で計算結果は3146万です。 販売価格は3908万ですよ！ 差が大きい過ぎではないでしょうか？
  • ワンルームなので単価は高いとしても平米150万円は高いですね。
    • 沖式の中古価格は実際の販売価格が反映されているので、主観的な部分の影響は少ないと思います。
• 1期先着順の6戸、なかなか売れないね！高いから
• 先着順の1LDKがなくなりました。第１期残りは5戸しかないです。売れ行きは良いと思いますよ。
• 1R、値引きしないと、無理じゃない？
  • 4000万円台の1Rで、売れるのは奇跡だ！残りは当たり前。
    • 1Rもう全部販売済ですよ！
      • あ、物件概要の先着順販売から1R消えてますね。早かったです。
        • 2020年に向かって急速に街が変わっていくエリア、三井の物件とくれば売れて当然でしょうね。
          • 1Rが4000万がありえないとか言っている人は、変化についていけない、想像力に欠けた人なんだと思う。
            • ゆうても新橋寄りで、どの路線からも遠い中途半端な立地だからなぁ
              • 大雪等で交通機関の乱れが想定されるとき、徒歩で複数路線使えるのはむしろ強みだと思います。
• 1Rで、投資がメインでしょうか？実需ではないですね。
  • 1Rの利回りが低くて、投資に向いていない。1Rを買った投資家はいないと思うよ。
• 値引きしないと、売れないでしょう。購入した方々は後悔しないのかな。
  • 後悔してます。もう一部屋買っておけば良かった。
    • もう8000万台以上しかないよ！
      • 後悔しています！躊躇して、1Rがなくなりました！
• そこそこの売れ行きのようですね。1Rがもうなくなったとの事ですが、意外にそういった間取りの方が人気あるのでしょうか？場所的には2LDK でファミリー層に注目を受けそうな気がしていましたが。
  • 2LDK、高過ぎで、時間がかかりますよ！
• 第２期登録中です。状況はどうでしょうね。
  • 人気ないね。。。
    • 一部の人にしか、需要がない地区だから、リセールは期待できない。
      • 再開発に伴う虎ノ門の労働人口の増加に伴い、DINKSで職場付近に住みたいと思う人は将来的に相当幅広になるかと思いますが、一部の人って何を想定されてるんですかね。
• 先着順3戸、なかなか売れないね！
  • 先着3戸もう売れてますよ
• 因みに2期販売も人気区画は既に3倍以上の倍率だそうです。抽選日が待ち遠しいです
  • どこの部屋が３倍以上なの？
    • 13階のDプランですね
      • １倍と聞いてましたが３倍なんですね
        • 昨日では既に3倍だそうです
          • そんなに良い部屋ですかねー。Eタイプは間取り悪いから値下げしますか？
• 実需層が対象の物件では無いので、多分値下げは無いんじゃ無いかと^ ^;
• 先着順3戸と2期11戸が売れたら、残りは何戸？
  • 完成まで、完売できないね！
    • 引き渡しまで完売ぐらい、楽勝でしょう！そもそも残りわずか
• 買ったけど、モデルルームなし、カタログなし、もちろんシアターなし、でここまで売っているっていうのはすごいと思う。いくつか買ったけどはじめでだな。逆に解る方には解るということだと思う。実需の割合が思ったより多かったみたいだね。
• キャピタルゲイン出そうなマンションだから後悔はしないよね。むしろ買い増ししたいな
  • 購入者はそういう判断ですね。私も買いましたが、買えて良かったと思っています。
• うちは実需で2LDK購入予定だけど、ここは2LDKでも実需さんは少なくて、投資家さんばっかりなのかな。
  • 実需も結構多いと聞きましたよ。賃貸にしても入居者は慈恵医大の医師、弁護士、会計士等となり、悪くないと思います。近所で買ったマンションも賃借人はそんな層ばかりですね。
• 2LDK、残りは先着順3戸のみですか？
  • あと３戸のようです。もう少し時間がかかるのでは、と思っていましたがあっという間でした。
    • まだもう1タイプ1列残してるよ。
      • 1タイプ1列残し？完売まで時間がかかるね。
        • 残り1タイプ1列、販売はいつですか？
          • 残りの一列というのは、どの一列（タイプ）なのでしょうか？
            • たぶん55平米の2LDKが1列10数戸これからではないでしょうか？59平米の角住戸と反対側の角住戸です。抽選倍率付きそうですね。。
• ２LDKだと賃料いくらとれる？
  • 28万円ぐらいかな。
    • 34万くらいいくよ
      • 1Rは16万円ぐらいかな。
        • 16万円の賃料を予定という方がいました。 20m2台という狭い部屋に、賃料16万円を出して住みたいというひとを探すのは難しくないのかな。 反対の立場なら住みたいと思いますか？ 私は1LDKからだと思っています。 それなりの肩書の方を狙うのであれば、広い部屋を選ぶでしょう。 士業とか書かれていましたが、20m2台の部屋に住むと思いますか？ 1Rはそれなりにリスクがあるのではないでしょうか。
• 1R購入した投資家の狙いは何でしょうか？キャピタル期待できなければ。
• 新駅できたら徒歩5分くらいかな？きっと値上がりするね
  • 新駅できたら5分以内らしい
• 株価が心配ですね。ここはモロに影響受けそうなマンション・・・
  • ここだけではないでしょう。
    • ここだけではないけど投資目線が強いこのマンションへの影響は他より大きいでしょう
• もうすぐ完売ですね。モデルルームなく宣伝告知もほぼやっていないのに良く売れましたね。凄いの一言です。
  • 残り先着順2戸だけです。
• 都心で進む数ある再開発エリアの中で絶対と言っても過言でないくらいのど真ん中物件。他エリアにもあることはあるが、財閥で且つグロスの手頃なものとしては都心現行物件中ピカイチと思い決めた。2LDKがなお良い。賃貸はまずフルに回るし、中期、場合によっては施工ゼネコンもまあまあなので20年近い長期で持っても大丈夫なのでは？と思う。
• 56平米だと将来的には34万くらいで貸せますでしょうか？
  • 平米6,000円は高くないかな。4,500円ぐらいでは。
    • 再開発後なら問題ないでしょ‼︎
      • 期待できます。
        • 確実に街が一変しますからね。期待大です。
• 将来的には3割増しくらいでは売れちゃいそうですね
  • 1Rでも、儲かる確率は80%以上だと思います。勿論2022以後ですね。だから、売れ行きが良いです。
• 残り先着順3戸と2LDKの2列ですか？
  • 正確には分かりません。物件概要に西側も東側も混ざってますね。その3件が先着順です。ひょっとして残り3件で完売なのでしょうか？
    • 残り１戸。早かった。三井の販売員さんも殆ど他へ借り出され成り行き売りです。
      • 残り1戸のみですか？Eタイプは？
        • 売れ行き悪いの？か、小出しなのか？時間かけても三井は住友みたいに値上げはしませんよね？
          • 営業マンに聞いたら売れ行きいいから小出しにゆっくり売るらしい。
• 1R計32戸、販売開始から1カ月で、残り2戸だけだけどね。1Rでも、売れ行きがまあまあいいんじゃない。価値観、人それぞれ違い。
• 販売から完売まで、約８ヶ月しかないです。良いマンションですね。買って良かったです。
• 2ldkを買いました。 西新橋アドレスだから化けるほどかは微妙だけど下振れリスクは小さいかと。コチラより北側の愛宕や虎ノ門アドレスの三井クラスとなるとどのみちこの単価では無理ですし計画地も当面ないので。 さて新駅タワーが竣工する再開発完了時期にどうなっているでしょう？
  • 買われた方おめでとうございます。資産価値大と思われますよ。

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交通

• 立地的には駅からは少し距離があるのかなという印象
• 資産形成の場合は、とにかく１にも２にも立地が大切になってくるかと思います。 ここは駅までとても近いというわけではないですが、 3路線使えるのがポイントになってくるのでしょうか。 一応徒歩10分いないという話でした。
• 案内が届きました。 なんとも立地が中途半端。 一番近い駅で、徒歩7分。日比谷線の新駅ができれば、徒歩3分位でしょうか？
• 日比谷線の新駅ができれば、途歩5分ぐらいです。
• 徒歩圏に6駅10路線というのは交通アクセスを考えると本当に魅力的に思います。特に都心全域にアクセスするにあたって、これ以上ないといえるかもしれません。公共交通機関のアクセスは良好でも、車での行き来に不便ということはないですよね？

構造・建物

• 敷地面積681.22m2
• 建築面積378.15m2
• 延床面積5168.23m2
• 周りが高い建物多そうです。方角による眺望が分かる方教えてください。特に西側の眺望何階からぬけていますか。シンボル的なものありますか？よろしくお願いします。
• 景色についてはどうなんでしょうか 公式サイトに特に何かが見えるというようなアピールがないので あまり大きくは期待はできないのかなぁ。 階数によっても大きく異なってまいりますね。
• 上り框を作らないという事は、外国人向けなのかな？
  • 必ずしも外人向けでは無いと思います。3Aや番町の高額物件ではよくありますから。
• 周りが高いビルばかりです。囲まれ感ハンパないよ〜
• 外観かなり黒いですが、色はどうですかね〜形はペンシルではないですよね〜
• 全92戸のうち、50m2台以上が44戸、それ以下が48戸。上層5フロアは全て50m2以上の プランで4タイプ。低中層の50m2台は2タイプ24戸の構成だ。
• 外観デザインが素敵ですね〜！

共用施設

• 駐車場総戸数 92戸 に対して 敷地内機械式 12台 敷地内平面 1台
• 駐輪場総戸数 92戸 に対して92台
• バイク置場総戸数 92戸 に対して2台
• エレベータ：1基

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設備・仕様

• 窓はミラーガラスを使っているんですか？それとも半透明ガラスでしょうか。公式ホームページ、トップ画像で、外はミラーガラスっぽくて中はカーテンが透けて見える（普通のガラス）のように見えました。面白いデザインです。 半透明ガラスだと、カーテンは不要？ すごく大きい天井まであるカーテンをつけているのか気になりました。
• ここってディスポーザーがないんですね あるんだったら管理費が高くなっても仕方がない、という部分もあるかと思いますが、ここの場合はどうして高くなっているのだろう？ よくわからないなぁと思いました。 食洗機とかは標準でついているみたいですし、その他の設備はまあまあ…グレードは高いものになっているのか。
• 設備仕様は普通です。床暖房はついています。
• 設備仕様の項目を見ていて、一括受電システムが魅力的に思いました。電気料金が安くなるのは長い目で考えると大きなポイントになると思います。気になったのは宅配ボックスで入りきらないものについての対応です。

【オプション】

• オーナーズスタイリングという言われるオプションについてですが、ステップ4とステップ5から有償となり、具体的な詳細は書かれていないように思います。この部分では一体、どういうオプションをつける事ができるのでしょうか？

間取り

• 間取り 1R、1LDK、2LDK
• 専有面積25.86m2～60.28m2
• バルコニー面積 3.41m2～12.01m2
• 間取りは1人暮らし用でしょうか。1R、1LDK、2LDK。2LDKはファミリーもいけるかな。1Rは投資用として買う人もいる気がしました。 1LDK、角部屋でいいですね。ただマスターベッドルームが4.3畳なので一人暮らし用でしょうか。バスルームの広さは1216。お風呂の窓もあります。玄関入ってすぐがトイレなのが気になります。主寝室とLDKがしっかり分かれていること、主寝室にWICが1畳あるのがいいと思います。 永住用というより投資用が多いかな。
• 間取が酷すぎる、住めない、Airbnbの温床になりそう。以上。
• 1RにもWICがあるのか、と思っていたんですが、斬新なところに配置してあるなぁなんて思ってしまいました。玄関入ってすぐだったもので。 配置的には底しか無いのかもしれないですが、 WICというよりもSICという感じの位置になっているので、そういう風に使われる方が多くなってくるのかもしれないなと感じました。 スポーツ用品とか、折りたたみ自転車を置いたりとかそういうこともできるのかしら。
• 全体的に配置が変ダナと思います。 トイレの位置とか...
• 角の柱が気になりますが、眺望を少しでも気にされるのであれば、Dプラン以外の選択肢は無いように感じました
  • Ｄプラン、いいですね！南西角部屋で間取り良し、眺望も角で抜けてますし。お金があれば買いたかったな。
    • Dプラン？それとも１４階以上ですか？
• どこの部屋にしましたか？このマンションで抜ける部屋位置だと最上階しかないような気がしますが？
  • 完全に眺望があるのは最上階くらいですかね、たしかに。低層階のように全く抜けないのではなく、中層以上である程度抜ける、くらいの感じです。ただし中層以上でも前建てがありほとんど抜けない部屋もあるので、それは避けました。
• 部屋の形は建物の形に反映されて、ギザギザな形になっていたりしますけれど、でも広さがあるので、家具が設置しにくいとかそういう不便さはないんじゃないかなと思いました。開口面が広く取られているのは、ここのとても良いところだと思います。あまりここで狭苦しいマンションっていうのも違いますものね。

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買い物・食事

• ホームページでは近くにあるスーパーマーケットは、 「肉のハナマサ」「マルエツプチ」「成城石井愛宕グリーンヒルズ店」とありますが、 この中でも、バランスよくに食料品を買えるところはどこなのでしょうか？ 肉のハナマサは肉の専門店的なところでしょうか。 このあたりに住む人たちはどこを利用しているんですかね。
• 先日、現地に行った際にマルエツプチには寄ってみました。 「プチ」ではありますが、それなりに一通り揃っていました。 お値段も、普通のマルエツと変わらないように思えましたので、 リーズナブルで買いやすいかと思います。 肉のハナマサについては、 ここの近くのお店は行ったことがありませんが、 一般的には業務用商品が多いのものの、 野菜、果物をはじめ一通り揃っています。 雰囲気にあまり気をつかっていないからか、 個人的にはやや買いづらいです。
  • マルエツはプチを含め都心部で多いですが、ほぼ定価販売ではないですか？ ハナマサの方がまだ使い易いような、、
  • マルプチは夜９時半ごろ行くと、のり弁が２００円そこそこで買える事もありますよ

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

• 

  現地案内図

• ここのいいところは大通りから一本入っていて都心なのに割と閑静さがあることだな。 ただ裏の慈恵会医科大学病院の救急車がどの程度の頻度でくるのかわからないよね 医者が借りそうだから投資用としては悪くなさそうだ
• かつての名物ホテル跡地に開業。本物件周辺は先行き、著名ホテルが取り囲む感じになり、 地方出身での上京親族等がある場合の対処も便利になる。
  • 近年開業した同社系の銀座地区のプレミア他は適宜UPしてきた。 界隈の高級クラブは馴染み店も多いだけに、旧銀座日航ホテルが契約閉店になってから 3年半、三井系にチェンジされ今夏前には最後の追い込みに入っていた。 所在はリクルート至近北側の外堀通り沿いで、さらに北方面は数寄屋橋の東急プラザ、 旧ソニービルを経て、東京駅八重洲～呉服橋～日銀・三越～今後販売される ジオCO方面に通じ、日比谷通り（本郷通）にも接続する。 旧日航も「電通通のセレスティン」として新たに親しまれることになる。2人で4・5万円、 少しゆったり目なら、BF付きで6・7万円で泊まれる。当面は上のレストランに行きたいと･･･ 食事要望が多いだろうが、内外からのビジネス&観光でも便利に利用できる。 ちなみに、「セレスティン」ホテルは、芝の三井ビル店が発祥ブランドで、ミレニアム後に 芝PT・旧CMS銀行本店などと併せ全体開発されたもの。 三井系グループホテルは外資系とガーデンホテルが主力だったが、その間を埋める ハイクラス系として「ザ セレスティンホテルズ」を新ブランド化し、1号店は京都、 2号店は本銀座を本年開業し、芝のセレスティンは「ホテル ザ セレスティン東京芝」と ザ・セレスティンの3号店としてリブランドし、本年11/28に開業する。 客室数：104室
• ここ、立地は中途半端、最寄り駅から7分もかかりますね。
• ここは徒歩ですと厳しいかもしれませんが、自転車で六本木や銀座あたりまで行けるのは便利な環境ですね。
• 虎ノ門のワンルームの賃貸需要はあるのでしょうか？単身赴任とかあっても、家賃補助で、もっと広い部屋に住むと思うのですが。新入社員だったら、安いところに住んで電車で通いますね。
  • あと、ワンルームは賃貸前提になるので、売却する時に、投資家に買い叩かれる可能性が高いと思います。どうせ買うなら、2LDK以上の方が、良いと思います。ワンルームなら銀座物件のほうが需要があるのではないでしょうか。
    • ここ1R4000万出すなら、都心から少し離れた場所で利回り高い1R買った方がマシ。
• 現地は何か薄暗い感じで、囲まれ感がちょっと強い感じですね

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