サングランデ津田沼

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サングランデ津田沼

物件概要

• 所在地：千葉県習志野市鷺沼台1丁目427-5（地番）
• 交通：

1. 京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩8分
2. 京成千葉線 「京成津田沼」駅 徒歩8分
3. 新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩8分
4. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分
5. 総武本線 「津田沼」駅 徒歩16分
6. 総武線 「津田沼」駅 徒歩16分

• 総戸数：81戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月下旬予定
• 売主：京成電鉄株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：京成ビルサービス

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価２００万円は高い感じがします。
  • 私も平均坪単価200程度と予想。パンダ部屋として70平米3500万程度を用意して来ると予想します
    • いずれにせよ、70m2で4000万から4500万位、もしかすると3000万後半があるかもと言うのが皆さんの予想ですね。やはり、奏と比べると立地があるとは言え最近の中では割安感がありますね。
• 予定価格出ましたね。最多価格帯が4200万円台のようなので、70平米で試算すると大体坪200万くらいだからみなさんの予想通りみたいですね。
  • まあ、そんな感じなんですね。個人的にはもっと高いんではないかと思ってました。来週末来場予約しました。
    • 売れそう
• 今日、販売センターに行ってきましたが、最近の津田沼の中では安いせいか、お客さんでいっぱいでした。薔薇も結構付いてましたし。
  • かなり賑わってましたね。
• 70m2最上階で4500万以下でしたよ。
  • 奏よりかなり安いですよね。
    • 奏の杜は確かに高い印象がありますが、駅を挟んで反対側のプラウド前原東は更に高かったので、ブランドによる価格差もかなりあるように思います。
      • 奏の杜でもジオ津田沼奏の杜なら値下げもありほぼ同価格帯では。JR津田沼駅徒歩12分と奏の杜の分譲マンションでは一番の駅遠ですが、JRユーザーなら比較対象になるかもしれませんね。
        • 値下げやってるんですか。売れてないんですね。
• ＨＰ上で公開されている以外のタイプは完売してしまったのでしょうか？
• 第1期の販売戸数15戸と割と控えめでしたね。個人的にはもっと人気あるものと思っていたのでちょっと意外でした。
• 第2期先着順61戸とありますが、第3期と分ける意味はなんなんですかね。
• というか、事実上の先着順ですね。でもサングランデさん、千葉も柏？松戸？とか船橋もほぼ先着順で完成前に完売させてますね。ものや値段が良いからなのか。謎ですね。
• 客寄せのためだけのパンダ部屋は激戦ですが、売り手側も必死ですね。モデルルームの家具付き住戸ではないので使用感もなく日当たりが悪くなければねらいどころです、入居した時ばれちゃいますけど、強運の持ち主だからいいなって。
• 京成ユーザーなので、本件と大久保の住友不動産と幕張本郷二丁目の新日本で比較検討はじめました。本件は多少高い印象ですが、でも津田沼エリアなのでしょうがないかなと思っています。ここの物件の良いところとやめた方がいい理由をいくつかポイントで教えて頂けるとありがたいです。資産価値としてこの立地がどうなのかも教えて下さい。
  • あくまでも個人的な見解になりますが。京成津田沼駅から10分以内なので買い手がまったくつかない(売りたくても売れない)という可能性は低いのではないかと思いますが、資産価値としてはあまり期待しない方がよいのではないかと。マンションマニアさんのブログによると、近隣にある1999年築のライオンズマンション津田沼鷺沼台が坪単価90万円程度とのことです。わかりやすいように坪単価でなくグロスの金額で推移を比較してみます。

1. 70m2、4200万円(坪単価約200万円)⇒1900万円(18年後、坪単価90万円)

• • 毎年128万円程度価値が下落していくという試算結果です。郊外マンションだとまあこんなものでしょうか。同じ津田沼で資産価値にこだわるのであれば、多少追加資金が必要にはなりますが、奏の杜の中古の方がよいのではないかと。あちらは再開発エリアということで周辺環境もよく、またJR津田沼近くの方がマンション検討者も多く一定のニーズが期待できることから、資産価値もそれなりに維持されるのではないかと思います。
    • あくまで自分たちが永住するためならば良いけれど、儲けようと思って購入するのはちがうよ、ということですね。下落率は郊外のマンションはかなりあるとは… 津田沼だから、始発もあるしそうでもないかと思っていたものですから甘かったなぁと想いました。
      • 自分達が中古としてほしいと思うかを考えると良いのかなと…。幕張本郷より大久保より津田沼が魅力的になるかどうか
• 第３期販売開始予定が早まってるのは売れ行き好調なのかな
  • そうなんですかね。売れてると良いですけど、こちらの書き込みは少ないし良くも悪くも注目されてないように感じました。
    • 三期の販売が2018年1月下旬にまた変更しましたね。また、2期の先着順住戸が61戸から55戸に減っていますが大分苦戦しているのでしょうか
• 3期は五戸しか出さないのですか？最終期になるまで何期やる予定なのでしょうね。
• ここの売れ行き、今どんな感じなのでしょう。モデルルームは盛況してるのでしょうか。
• 第2期が55戸から49戸になって第3期が1月下旬から2月下旬になりましたが苦戦してるみたいですね。売り切れるか心配ですね
  • どこも普通にやってることじゃないですか。ライバルさんも同じですよね。
• 余計なものがなくて、良い印象をうけました。共用廊下に、ネットスーパーの通い箱をおけるのは助かる。
• 出だしは好調だったが はけたのは、3000万台の低層階。 高層階は価格差の割に眺望が今ひとつ、 お隣駅物件の申し込み開始、 というようなこともあって 一服状態なのでしょう。
• 立地があまり良いとは言えず、他にもセールスポイントが弱いですね。
  • そうですよね。立地と価格のバランスに、う〜んとなります。あと線路真横で騒音が実際どの程度気になるのかが気になります。
• ここはあんまり注目されてないようですね。売れてるのかなぁ？

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交通

• 私は京成で都営浅草線乗り入れで東銀座、妻は京成八幡で都営新宿線利用と意外と京成便利ですよ。朝も空いてるし笑。一度じっくり路線図見てみると充実してますよ。JRと比較するとマイナーですが笑

構造・建物

• 床がフカフカしましたね。
  • 直床ということでしょうか。。それを聞いただけで、全体の仕様が不安になってしまいました。安いからには立地だけでなく、それなりの理由がありそうですね。
    • 設計施工は長谷工ですからもちろん直床でしょう。良く言われる長谷工物件です

設備・仕様

• 間取りはもちろんだけど、設備内容が気になるところ。キッチンなど使いやすそうですが、フルオートバスは絶対に便利でいいと思います!
• トイレユニットはちょっとした収納がついていて便利そうですが、 これでトイレがタンクレスなら申し分なかったと感じます。 写真で見ただけですがタンクの後ろの凹部分が狭く、 掃除がしづらいのではないでしょうか。 それと、浴室暖房がついていますが電気式ですか？
  • ガスですよ。っていうか習志野市で電気式にする意味がわからない。ガス代が安いって習志野物件の隠れた魅力です。
    • 習志野市営ガスの安さは全国トップレベル。東京ガスと比べると2〜3割安いよ
      • 市営ガスの安さをアピールする投稿が面白かったです。 水道は聞いた事がありますが、ガスも自治体によって価格差があるんですね！ 行政データランキングでガス料金ランキングを調べてみると、 習志野市は全国で9位、22m2使用した場合の月額が3073円だそうです。
        • ガスは安いけど、ここの水道料金は、かなり高い。線路をはさんで市水でなく県水。
          • どうして自治体により公共料金が異なるかですが、水道料金については 電気と異なり各自治体毎に水道事業を行っている為で、料金設定は 設備、維持費、人件費といったものを使っている給水人口で割って算出 しているんだそうです。 一般的に人口が少ないと高くなる傾向があると思います。
            • ガスが安くても水道が高ければトントンですかね？ 公共料金がどうであれ、断熱とエコ設備がしっかりしていて光熱費・水道料金が 一年を通して安くなるマンションが理想です。 こちらはお得なプランも導入してかなり省エネに力が入っているようですね。 （一般的な住宅に比べ総額どれくらいの節約になるのでしょう？）
• 間取りは普通なんだけど、随所にこだわりが。洗面所を広く取ってあったり、収納のドアが引き戸になっていたり、他の新築マンションと差別化してるのに価格は奏の杜に比べて手頃。

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間取り

• 間取：3LDK・4LDK
• 面積：70.60m2～84.08m2
• 南西向きとなんと向きの物件がありますが日当たりなどで考えるとどちらが住みやすいのか、高台にあるのでどちらもあまり変わらないものなのでしょうか。プランも多いので迷ってしまうかなっ感じがします。

買い物・食事

• 周辺にすぐ買い物ができるようなお店がないというのはデメリットになってしまいそう。車を持っていればいいですが、駐車場台数も１００パーセントではないことから、抽選になる可能性もありそうですね。イオンモールやイトーヨーカ堂までは１０分程度かかるので歩いて行き来するのには遠いかな。自転車は必須になるとして、ラック式になってしまっているのは残念

育児・教育

• はす向かいの幼稚園は、向かいの防衛省官舎跡地に移転し、子供園になると聞きました。 現在は保護者用の駐車場はありませんし、車での送迎は一切禁止していますが、 移転後はできる可能性が高いのではと勝手に思っています。 なので朝夕は周辺道路は多少混むかもしれませんね。 今は兄弟や卒園児や園関係者に知り合いがいない場合、 実籾にある系列の幼児教室にできるだけ長く通わせて点数を稼がないと入れません。（長く通わせればその分点数も上がります。=お金をつむ） でも子供園になったら、少しは入りやすくなるのかな？ 目の前に幼稚園があるのに入れないのは辛いですね。
• 京成が自治体に鷺沼小から津田沼小へ学区変更の申請して、先月か先々月の教育委員会で学区変更が可決されました。
  • 津田沼小に行ける新築マンションは京成のこのマンションだけって言うことですね。
• サングランデは近くに保育園は少ないですが比較的入園しやすい保育園には自転車10分程度で登園しやすいです。
• 近くの幼稚園がこども園になるのは朗報になるのかな。ここだと小さいお子さんがたくさんいるでしょうし、タイミングよく入園できると便利になりますね。送迎も楽になります。

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周辺環境・治安

• 総武線から現場の垂れ幕見かけました。かなり線路に近いですね
• 分岐器からは遠いでしょうか？もしも近ければ音が大きいでしょうし、遠ければさして気にならないと思いますが。
• 周辺は交通量多いのに歩道が狭い。近くの踏切は車ギリギリみたいな感じなんで小さいお子さんいる家庭は注意が必要です。
• 実際に現地に行くと分かりますが、JR津田沼へのアクセスに関してはなんとか徒歩圏と言えます。しかし、周囲の道路状況や商業施設といった面でかなり不満を感じる人がいるのではないでしょうか。
• ここを検討されている方々って京成利用者とJR利用者のどちらが多いんですかね？私はJR利用者なんですが、毎日20分弱の道のりを頑張れるかどうかが自分のことながら若干不安です(笑)
  • 私はＪＲの品川駅まで勤務なので総武線の快速使います。勿論通勤考えれば奏での物件が良いですけど正直価格的に手が出ません。ここか千葉駅周辺で考えてます
• ここはＪＲとの直接アクセスが良くないのは仕方ないとして、京成津田沼がもう少し近ければなあと。プラウド船橋のように、船橋で乗り換えて少しだけ電車に乗ってちょっと歩くという感じなら、都心通勤者にも大きなデメリットにならなかったと思うのですが。
  • 駅距離もそうですが京成津田沼までの道がちょっと狭かったりして微妙ですよねー。
• JR使うには不便な立地ですよね。ここは京成利用のみで耐えるしかない場所かな。
• 建設地西側にある宿舎の跡地に大規模マンションの計画が出てくるのではないでしょうか。少し気になるところです
  • あそこは青葉幼稚園が平成31年に移転予定です。その際にこども園へ移行します。
• 現地も見に行って、眺望もよく、のどかで、住みやすそう。たしかに線路沿いの部屋は騒音注意ですが、窓が防音なので個人的にはそこまで気にならないレベル。逆に線路沿いには高い建物立たないだろうから、日当たり良いのがいいです。
• 買う寸前までいったのですが、現地から駅、小学校までの道がやっぱり難ありで、諦めました。距離もそうだけど、マンションの周辺は車通りも多いし歩道は狭いし、夜は人通りなさそうで、子供を歩かせるには少し不安あり。

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