パークホームズ千代田淡路町

この物件の評価はいかがですか？

3.67

(3 票)

物件概要

• 所在地：東京都千代田区神田須田町1丁目30-1、30-2（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩3分
2. 山手線 「神田」駅 徒歩5分
3. 東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩2分

• 総戸数：175戸（販売総戸数144戸、事業協力者戸数31戸含む、他に　店舗1戸、事務所3戸）
• 構造、建物階数：地上12階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（敷地（30―2）は共有、敷地（30―1）337.61平米は普通借地権の準共有、敷地（30―1）の借地期間:2047年5月31日まで、更新可（月額借地料:未定）※転売時譲渡承諾料負担有、建物は区分所有）
• 完成時期：2018年10月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東急建設株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ千代田淡路町（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• この辺りの坪単価、どのくらいでしょうか？
  • 低層階の穴蔵部屋はパンダ価格で300台後半、全体として400台半ば、高層で条件いいところは500を目指すといったところでしょうか。 それにしても苦しい間取りが多いですね、PC浜離宮やPT晴海等の三井の順梁物件を見慣れていると、残念感は否めませんね… まぁPHですからPCやPTと比較しても仕方ないですが。 それにしても90平米近い3LDKがあるとは驚きですね、この環境にグロスで1億越える物件を買うファミリーはいるのでしょうか。
• 土地が一部借地権って、問題点ないでしょうか？
  • もちろん法改正等、将来的なリスクはあるでしょう。だから借地権マンションは若干安いのです
    • ほとんどが所有権で一部がって珍しいですね。実質は半永久的なんだろうけども。
• 77平米で坪450万なら11,000万くらいかなあ、、坪420万なら10,000万、、坪400万なら即完売でしょうね。
  • 借地権マンションは相場の７割で、ここは1/3が借地っから相場の9割位じゃない？斜め前のプラウドが坪370だから、ここは坪350からじゃない？プラウドと同じ370が上限かと。
• 予定価格出てましたね。1Kが3,400～。予想よりかなりお高いですね。
  • 坪441か、まあ安くはないけど高くもないから買わないかね。
• 敷地の３割近くが借地権ですよ。地代や更新料が必要なんじゃない。
  • あくまで予想だが、借地権でも定期では無いので、一生更新でき実質所有権と同じです。 

地代も更新料も掛かりません、ただ転売時は許可が要ります。 

• 借地権マンションって相場の７掛けだろ。ここは1/3が借地だから相場の９掛けが適正だろ 

それなのに所有権マンションより１割り高い感じだよね。

• やはり高く感じてしまう人が多い物件ですね。駅近なので仕方がないかもしれませんが、1Kでも3,400万円台、3LDKとなると億ションとなるので、なかなか簡単に手がとどくような物件ではないかもしれません。ただデザインや間取りはとても綺麗で良いと思います。
• 説明会に行ってきた者です。モデルルームは3LDKの部屋でした。2LDKを検討しているので、3LDKのどの種類の部屋かは正確には覚えていないのですが、マンションの中で最上位クラスの部屋だけあって、オプションがたくさん付いていることを考慮しても、さすがに質は良いな～と思いました。
• 2～5階くらいまではワンルームが10数戸＋1LDKと2LDKが数戸、という配置になってるみたいですね。こういう立地の物件だと、ワンルームは投資用に買う方が大半なのでしょうか。低層階の2LDKを検討しているんですが、投資用のワンルームが多くて入れ替わりが激しかったりすると気になってしまうかなという懸念もあり、悩み中です。
• 東京メトロ淡路町駅とJR神田駅のほかに、都営新宿線小川町駅やJR秋葉原駅も普段使いができる立地は最高と言って良いでしょう。都心部で困りがちなスーパーも大きなものがあり、繁華街が近いにも関わらず静かで、大きな病院もたくさんあり、お祭りや下町情緒あふれる街はこれぞ江戸といった風情の素晴らしさがあります。部屋もかなり素晴らしい作りで、タイプも様々なものがあります。しかしこれだけの素晴らしい条件ですので、価格は高いものになっています。この価格で部屋をお探しであれば即決でも良いぐらい素晴らしい物件ではないでしょうか。 
  • 「価格」 
    • 219 1K 23.37㎡ 3490万円 
    • 411 1LDK 41.92㎡ 5290万円 
    • 701 2LDK 58.14㎡ 7390万円 
    • 811 3LDK 70.06㎡ 9490万円 
    • 1205 3LDK 88.43㎡ 14990万円 

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交通

• JRでは神田駅が一番近いが、秋葉原駅からも大差なく使える。 路線ではＪＲの山手&京浜東北線・中央線、総武線主力。地下鉄では銀座&丸の内線 主力に、日比谷・新宿・千代田の各線、TXも使える。駅名では神田・秋葉原・淡路町・ 小川町・岩本町・新御茶ノ水他。 都心南北軸はもちろんのこと、新宿・渋谷・池袋や赤坂・乃木坂・原宿他、都内の 大繁華街等には乗り換え無しでムダ無く行き来できる。 丸の内・大手町・日本橋等が就業地区なら徒歩でも通える。 なお、あまり知られていないが、地下鉄神田駅は須田町交差点まで地下出入口が 伸びているので、秋葉原南部へも近い。
• 東京メトロ淡路町駅とJR神田駅の2駅が使える現地マンションは、大手町と東京駅へ2分、日本橋へ3分、銀座へ6分、霞ヶ関と浜松町へ8分、四谷へ15分、池袋へ13分と、電車でのアクセスは抜群です。 車でも靖国通りと外堀通りがすぐありますので、どこへ行くにも便利です。何よりも両駅共に徒歩5分以内で行ける立地には素晴らしいものがあり、秋葉原も徒歩圏内です。ここまで便利な立地に建つマンションは、なかなかあるものではないと思います。 

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  JR神田駅 北口（2017-11-13）

構造・建物

• 下は店舗になっていましたよ。
• 現場の設計図見ましたが、エントランスは北東角、二階吹き抜けの感じでしたね。北東は駐車場かな。南も高層階なら抜けますね。日本橋のあたりのビルの夜景が綺麗そうですね。

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  現地状況（2017-11-13）

共用施設

• 物件説明資料が郵便受けにはいってました。展望デッキがあってすてき！！部屋数が170以上あってかなり大きいですね。

間取り

• ワンルームもあるのですね…
  • 低層階は全て1Kですって。全体の1/3が1Kですって。賃貸の人が混ざるのはちょっと嫌かな。
• 1Kのようにわかりやすく賃貸で出すためのお部屋なのかなぁという部分もありつつ、 ２LDKや３LDKの住戸の場合は、 かなりゆったり作られていて収納もあって、 実需向きなのかしら、という印象をとても強く受けますよね。 １LDKのFタイプも、１LDKであの広さだったらかなり良い。 何気に玄関ドアからクランクインする形になっているというのも考えられていると感じました。
• ここの2LDK、使いやすそうですよね。ワイドスパンが珍しい。

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  Mタイプ間取り

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  Qタイプ間取り

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  Pタイプ間取り

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  L1タイプ間取り

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  A2タイプ間取り

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  Gタイプ間取り

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  Fタイプ間取り

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  C7タイプ間取り

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは、2LDK+WIC+S 88.43㎡の部屋でした。 
  • 玄関にあるシューズボックスは、かなり大きめで収納力抜群。落ち着いた高級感のある木目調の扉も標準使用のようです。入ってすぐ左側に、書斎のようになっている5.3畳の洋室があり、バルコニーに出られるようになっています。このタイプの部屋はバルコニーが2つあり、すべての部屋からバルコニーに出られるようになっている素晴らしい作りになっていました。部屋に入ってすぐにあるクローゼットはそれほど大きくありませんので、部屋の中に家具を置くと多少狭く感じるかもしれませんが、梁や柱が出ていないので使いやすい部屋だと思います。 
  • このマンションの特徴として、角住戸にあたる部屋には内側に梁があります。下側に出ている梁なので、カウンターのようになっていると思ってもらえるとわかりやすいと思います。しかしその梁がバルコニーにもあるので、登ったりすると危険ではあります。ペットや小さなお子さんがいる方は心配になるものだと思います。そこに登ってしまうと、すぐに落下してしまう危険が大きいですので、かなりの注意が必要です。部屋内になると、リビングダイニングの窓の下部分が梁になっていますので、出窓のような感覚の大きなカウンターとして、多様性があるように感じました。 
  • 玄関を入って廊下の右側にある洗面所とバスルームですが、洗面所のリネン庫の収納力にも問題なく、パークホームズさんの特徴である、三面鏡裏の収納部分にストッパーがあり、洗面台の引き出しの一番上部分が斜めに開き化粧品などが出し入れしやすい仕様など、非常に気の利いた作りになっています。洗濯機翁上部分の収納が標準装備なのも嬉しい部分です。 
  • バスルームは浴室乾燥機付きで浴槽は1620とかなり広めでゆったりと入ることができます。オプションでかなり豪華な仕様になっていました。 
  • メインベッドルームとなりそうな8畳の洋室ですが、1.2畳のWICがあり、そのほかにもクローゼットと物入れがありますのでかなり収納力はあると思います。この部屋からだけ出られるバルコニーもありますので、かなりプライベート感もあり、広々とした部屋はかなり素晴らしいものがありました。
  • リビングは17.3畳ととても広く、バルコニーはありませんが上半分以上が2面窓になっていますので、開放感もあり昼間であればかなり明るいのではないでしょうか。カウンターになっている梁も気になりませんし、繋がっている5畳の洋室も一体化にしないで使えて広さが充分に確保できるので、3部屋をちゃんと使える部屋になっています。都心部でここまでの広さの部屋があれば、かなり快適な生活が遅れると思います。 
  • キッチンはディスポーザーと食洗機が標準装備で、対面式ではなく独立式のキッチンになっていました。食器棚が上下共に標準装備なのが嬉しいところです。 

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  5.3畳の洋室（2017-11-13）

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  リビング内の梁は、カウンターのようになっています（2017-11-13）

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  三面鏡裏収納部分と引き出し（2017-11-13）

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  浴室（2017-11-13）

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  8畳洋室（2017-11-13）

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  リビングから、隣の5畳洋室（2017-11-13）

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  キッチン（2017-11-13）

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買い物・食事

• スーパー等生活系＝マルエツ他になるが、適宜小型店はある。御徒町の 吉池・多慶屋(SNS定着外人多い)も便利だが、デパート、電気街、ヨドバシなど、 ブラっと歩いても楽しめる店舗が周辺に多いので日常生活も楽。
• コンビニが近く、マイバスケットも近隣にあるので、良い環境に思います。
• 近隣に住んでますがスーパーはワテラスのオリンピック、ドラッグストアは同じくワテラスのマツキヨか神田東口のスギ薬局をよく使います。 
  • 私も近隣の者です。自分もワテラス良く使います。でもちょっとした物であればワテラスまで行かなくてもマルエツプチ、まいばすけっと、業務スーパーで事足りたりします。あと淡路町の交差点に今月ウエルシアが開店するみたいなので期待してます。 
• 淡路町駅周辺にドラッグストアや飲食店のほかに、都心に住むと苦労する日常生活の買い物のできる大きなスーパーのオリンピックもあります。
• 神田やぶそばなどの老舗名店が近いほかにも、神田駅周辺の繁華街では飲食に困ることはありません。
• 現地マンションからすぐにある靖国通りに出れば秋葉原の街が見えるほどなので、神田と淡路町のほかに秋葉原も普段使いできる便利な立地にあるマンションです。 

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  オリンピック（2017-11-13）

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  神田やぶそば（2017-11-13）

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  現地マンションすぐそばの靖国通りから見た秋葉原の街（2017-11-13）

【テナント】

• 店舗と事務所は何が入るかは、一部決まってないようです。美容院が入るのは決まっているようなこと言ってました。 

育児・教育

• 小学校は近くにありますが、中学校が一番近い中学でも徒歩20分弱かかり、もう一つの中学は公立で中高一貫なのですが電車で行かなければならない距離になってしまいます。

周辺環境・治安

• 東京都世田谷区奥沢1-178-1ってどのあたりなんでしょう。 ５階建てのようですが。 この付近は閑静な環境なので住みやすいでしょうね。 ただ、商業施設が少ないと思うので利便性が気になるところです。
• 場所はどの辺りですか？
  • プラウド千代田淡路町の斜め前ですよ。
• かなり囲まれてるなぁ
  • 南、東が抜けてないので盛り上がらないのでしょうか。なかなかの規模感ですがね。
• 斜め向かいのプラウドが抽選で外れたので、ここに注目していますが、これが完成すれば、街の雰囲気が一気に変わると感じ期待しています。私にとって千桜より魅力を感じます。
• プラウドができてきたため、北側の道路がかなり暗くなったように感じます。これで、三井のマンションができれば、さらに真っ暗な通りになりそうなのが、少し残念です。だからというわけでもないですが、１階の店舗には、明るいお店を期待しますが、コンビニくらいでしょうか。
• 南側に古い住宅が何軒か残っていますが、そこも計画地なんでしょうか？
• 本物件は、都心商業地街区としては約1200m2の敷地が確保されており全面接道となる。須田町交差点からは、一筋中に入り、オフィスビル・商業飲食等店舗が混在するが、似たような環境で育った当方は規模含め気にならない。都心個人商業事業者・永年地元周辺住民・大日等界隈就業者･･･等でご当地界隈を永年良く知っていれば分譲でも賃貸でも楽しく生活できる。永年都心部居住者にお勧め。
• 道路では、R17・4・1・6・14等東日本の基幹国道が周辺を通リ、靖国通りの東西路、 昭和通り、外堀･不忍通り、日比谷・本郷通り他、どこに出掛けるのも便利。 首都高は本町か都心環状の神田橋を使えるので全国へ中心点から乗れる。
• 北＝秋葉原・御徒町・上野は電気街・繁華街・公園・芸術地。買物や 趣味系・ブラついても飽きない。AKB48の総本拠地や伊勢丹創業地もこちらだ。 ちなみに、AKB48・UDX・TTTの一帯はかつての生果市場跡地。 ヨドバシの躍進は素晴らしかったし、UDXクロフィ近隣開発・JR新ビル開発他も 進行しており、国内や海外来訪者は途切れない賑わいだ。 ちなみに鉄道博物館(大宮)はかつて、本物件から至近地区にあった。移転後は JRタワーと商業飲食系施設に生まれ変わった。 御徒町はGSIXに引き続きJFRの松坂屋高層開発の竣工開業も今秋に予定されており、 上野(公園・アメ横等)は訪日客も多く、AKB・浅草・634と合わせゴールデンラインの一つ。
• 西＝淡路町・駿河台下までは、スポーツ用品店・本屋街中心に楽器・絵画系。 外堀&日比谷通りは大手町方面に向け上場系の事務所も多い。 御茶ノ水界隈は隣地区なので徒歩圏。 東大・東京外大・一橋大・東大進学の開成、学習院などはご当地界隈が発祥地。
• 南＝室町・日本橋は近く、コレド街区は開発活況地帯で旧クボタ他、ME１、ME２など 進行中も多く、将来は室町神田境目まで地下化延長も予定されているので、 JR新日本橋界隈のオフィス街他も便利になる。常盤や博国の大開発も進んでいる。 三越周辺はかつての東レ周辺は神社・コレド他、フェスタも流石に多く、道路基点の 日本橋や高島屋・木屋・にんべん・榮太樓・西川他、江戸明治老舗は多数。
• 東＝衣料系卸関係や上場大手製薬会社も昭和通りに集中して多い。 神田駅東口は製薬問屋卸小売り、当物件至近には繊維カーテン系の卸小売り店も 目に付いたが、今では目立たなくなった。 新宿から市ヶ谷・ご当地を通る東西道は浅草橋まで靖国通りで、それ以東はR14と なり隅田川(大川）を渡ると両国の国技館や江戸東京博物館→副都心錦糸町へ向かう。 その北部には634(スカイツリー)があり、南部は門仲になる。
• 近所在住のものです。この辺は交通の便も抜群に良いし、神田駅から適度に離れているのでゴチャゴチャしてないし、治安も良いし、美味しい店も多いし、とてもいい場所ですよ。新住民が入ってくると街が活性化するので大歓迎です。皆さんご縁がありますように。
• 現地マンション周辺は、神田駅の繁華街が終わったあたりにあり、駅から近いのに静かな環境が整っています。大きな幹線道路である靖国通りと外堀通りがありますが、通りから少し入った場所にあるので騒音も気にならないでしょう。 
• 夏には神田明神のお祭りもありますし、上野や東京駅、後楽園あたりまでも自転車であればすぐに行ける場所なので、これほど便利な場所はなかなか無いのではないでしょうか。 

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周辺施設

• 大病院＝秋葉原に三井記念病院、御茶ノ水には順天・東京医科歯科・日大等。
• 金融＝銀行は神田・秋葉原とも対面店舗も多数あり便利。大手町・日本橋に近い地区はメガ含め豊富。大型郵便局はワテラスの前に神田郵便局。
• 御茶ノ水も近いので、病院が非常に多いです。大きな大学病院がたくさんありますので、いざというときのほかに、お子さんやお年寄りの通院にも非常に便利だと思います。 

掲示板

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