クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘

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2.33

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町8丁目3番1号（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩6分
2. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩9分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月下旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社昭和工務店
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
• 公式URL：http://yuhigaoka48.jp/index.html

掲示板・口コミ

• クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 第2期3次：4,820万円
• 先着順：4,760万円～6,240万円
• 66平米4800万円台！西向き、消防署近く等、他の物件と比べると割高感あるし、特色ない物件ですよね。
  • 価格は高めかなという印象を受けましたが、この価格なのはやはり立地が良いからでしょうか。

【その他費用】

• 第2期3次
  • 管理費（月額）：13,800円
  • 修繕積立金（月額）：6,700円
  • 修繕積立基金（一括）：399,200円
  • 管理準備金 : 33,300円（一括）
• 先着順
  • 管理費（月額）：13,800円～17,100円
  • 修繕積立金（月額）：6,700円～8,300円
  • 修繕積立基金（一括）：399,200円～496,800円
  • 管理準備金 : 33,300円～41,400円（一括）
  • インターネット使用料 : 1,458円（月額）
  • ホームセキュリティ費 : 248円（月額）

【販売時状況】

• 上層階と下層階の価格差がそんなにないですね。角は上層階ほぼ売れてますね。中は下層階がほぼ売れているかんじ。
• 第一期は１７戸販売予定だったようですが、即日完売らしいです。即日完売の真偽や定義は怪しいもんですが、即日で１７戸売ったのなら素晴らしいですね。五条小校区のアドバンテージで上町筋沿いの眺望なしで消防署横というデメリットを乗り越えられそうならやはり五条小強しということになりますね。
  • 大通り沿いで眺望なし、西向き、消防署横という不利な立地ですが、強みは五条小徒歩数分ということです。五条小校区というだけで１千万は相場よりかさ上げされるということですので、子供が小さければ、五条小に通えるメリットがあるかもしれませんが、DINKSやリタイア夫婦などにはまったくもってメリットは享受出来ませんので、立地からすると割高感があると思います。

交通

【電車】

• 梅田、天王寺、神戸三宮、関空、伊丹、JR環状線⇒乗り換えなし駅直結です。
• 色々な路線が利用できそうですから、休日に出かける際などでも便利でしょうし、車がなくても十分暮らしていけるのはポイント高いです。

【徒歩】

• 駅まで桃谷、上本町、四天王寺前夕陽ヶ丘。どこ行くのも実質１０分以上かかるでしょう。

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構造・建物

• 敷地面積：602.33㎡
• 建築面積：450.39㎡

【構造】

• 1フロア4邸・角住戸率50％
• 強度と断熱性に優れた戸境壁・外壁構造：隣住戸との間の戸境壁はコンクリート厚約180mm～約200mmを確保し、鉄筋を二重に組むダブル配筋を採用。また、外壁の室内側には断熱材を施し、断熱性を高めています。
• ΔLL（I）-4等級フローリングと「床スラブ」：歩く音やスプーンなどの落下音など下階への軽量衝撃音の伝播を軽減するΔLL（I）-4等級フローリング※1を採用。床スラブを約230mm※2とし下階への生活音に配慮しています。※1 LL45等級相当（メーカーカタログ値）※2 一部除く
• 水廻りの音漏れを軽減する遮音対策：寝室（居室）に面するPS（パイプスペース）の排水管は、防音型耐火二層管を採用し、生活排水などに対する音にもきめ細やかな配慮を行っています。
• 耐震性の高い柱構造：コンクリート柱内の帯筋には、工場溶接した溶接閉鎖型せん断補強筋（帯筋）を採用しています。継ぎ目がないので強度が均一になり、地震によってかかる力を抑制し、より耐震性の高い粘り強い構造となっています。（一部除く）
• 綿密な地盤調査に基づいた「基礎構造」：ボーリングなどの地盤調査に基づいて、支持層（強固な地盤）となる砂質土が確認されています。その支持層に住棟の各柱下位置などに場所打ち鋼管コンクリート拡底杭12本（住棟は10本、EV・階段で2本）を配置し、支持地盤と建物をしっかり結びつけます。

【眺望・騒音】

• 全戸西向きは残念でした。余計に車の音とかサイレンの音とか影響しそうです。
  • 消防署道路向かいで、二重サッシではないですが、音はさほど閉め切った状態で問題なしでした。
• 前のＮＴＴマンションが壁になっているので　どんな眺望か気になります。
  • セントポリアに住んでいます。見晴らしはいいか？と聞かれたら別によくはないですが、まえの道路の幅が広いのとセントポリアの敷地で対面のマンションとの距離がいるので圧迫感はないです。クレヴィアが手前の部分をある程度とるなら圧迫感はないと思いますよ。
  • 前の社宅？はほぼ正面ですね。ただはっきりとはわかりませんが西南角部屋なら多少抜けてるのかも。天王寺はお寺と公園が比較的多くビジネス街はないので、低層でも抜けてる物件が多いんですよね。近くのルネグランや夕陽丘リバーも眺望は抜けてますし、新しい石ケ辻町のローレルも南面が公園です。ここは眺望がなく大通り沿いなので、気になる人は躊躇するかもしれませんね。

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  マンション模型

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  現地写真（2017-05-10 ）

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共用施設

• 駐車場：平面式4台　37,000円（月額）
• 駐車場を少なくしたのは、エントランスを充実したかったようですね。
  • 駐車場の台数が少ないので車が必要ない人は、良いかも。逆にあると借りれる可能性が低いので、そこがウィークポイントになってくるかもしれません。
  • 駐車場台数、平面式4台となっていますね。駅からの距離が徒歩6分～9分ですから、もっと多くてもいいと思うのですが、駐車場が極端に少ないマンションもあるのだろうと思います。こういう場合、営業さんにお願いすれば、近隣の駐車場を確保してくれたりするのではないでしょうか。
  • たぶんAタイプの高層階が優先だったと思いますよ。最近の傾向で高い部屋に優先的に駐車場の確保権利をつけるんです。逆に言えばどうしても駐車場をということであれば、早めにAタイプの高層階を確保すれば駐車場にあぶれることがなく平面が確保可能です。他の部屋と階はノーチャンスですね。
• 駐輪場 : 91台　100円・400円（月額）
• バイク置場 : 1台　3,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 3台　1,500円（月額）
• 関電SOSによる365日・24時間セキュリティシステム
• オートロックシステム
• 人の命を救うための 〈AED〉を標準装備
• ここのエントランスは桜の木が植えられるようですが毛虫とかは大丈夫でしょうか？
  • 近所の 上汐公園は 桜ばかりです。殺虫剤は、散布していないようですし大丈夫かと。春と秋に 殺虫剤の散布を定期メンテで行うので、心配の範疇ではないと思います。

設備・仕様

• キッチン・・・ディスポーザー、高級人造石キッチン天板（フィオレストーン）、ガラストップ三口コンロ、食器洗い乾燥機、静音ワイドシンク、オールスライドキャビネット
• バスルーム・・・ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機「ミストカワック」、セミオートバス、フラッグストーンフロア、ヘアキャッチャー、シングルレバー混合水栓
• トイレ・・・トイレ吊り戸棚
• シューズインクロークは、よくあるマンションよりも、広くて使い勝手の良い仕上がりになっているように思います。ただ、肝心な部屋のクローゼットは少し狭いのかなという感じです。ウォークインクローゼットではなかったとしても、各部屋にはもうちょっと広めのクローゼットがあれば良いなと思いました。
• ギガシネマというのが共用サービスの中にあるのですが、毎月5日間は見放題、ということになってくるのですか。コレって使っている回線の料金に入ってきているのかな。毎週末1日見るという感じだったらありかもですが、どうなんだろう。使う人ってどの程度なのでしょうか。
• ひかり電話はオプションということですが、何かひかり電話にして良いことってあるのでしょうか。
  • ケーブルテレビのJCOMと似た感じですか？JCOMの場合は、06から始まる固定電話契約ができます。

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間取り

• 間取り：2LDK+S～3LDK
• 専有面積：66.54m2～82.80m2
• バルコニー面積：9.64m²～12.16m²
• 広さ的にも広めになっていますから、暮らしやすそうです。
• アルコープが広めなので、しっかりとプライベートが守られている感じがします。正直、設備はどこも似たようなものなので、部屋の広さやバルコニーの広さが マンションを選ぶうえで、大切なポイントかなと思っています。ここはそういう部分で良いなと思いました。
• 間取りの詳細を見ていると、７０平米ない３ＬＤＫは狭いなと思いましたが、他のプランは玄関の収納が広々としていたり、プランごとに特徴があっていいなと感じました。プランがいろいろあるので、迷うくらいかもしれないです。

【モデルルーム】

• 見学できるのはAタイプ82.8平米のお部屋で3ＬＤＫを2ＬＤＫに変更した間取りでした。2ＬＤＫに変更することでリビングスペースを確保して、広々とした印象を持たせようとの意図は感じましたが、正直な感想としては、バルコニーに向かって右側の張りが角部屋は出っ張っていることも一因かと思われますが、これで82.8平米の部屋かと思うほど狭く感じました。天井高はリビング洋室共に2500mmありますので不足は感じません。また、キッチンは通常は有料オプションであることの多いフラットカウンターが標準装備されており、ディスポーザーも完備など、オシャレさと機能性を兼ねた造りでとても好印象でした。バスルームはミストサウナ付きで、さらには酸素美泡湯という入浴剤を使わずに酸素を含むミクロの泡をお湯に加え、ぬるめのお湯でも体を温めてくれる機能が標準装備です。バルコニーは幹線道路に面しており、西向きですが、バルコニー幅1.9メートルほどあり、複層ガラスを利用していることで西日はそこまで気にならないかと思われます。

買い物・食事

【買い物】

• ライフ四天王寺店 （徒歩6分・約460m）
• 近鉄百貨店上本町店 （徒歩8分・約640ｍ）
• 上本町YUFURA（約580m・徒歩8分）
• あべのハルカス（約1,760m・徒歩22分）

【食事】

• ロイヤルホストが近い。
• セントポーリア横のファミレスは、関西でも指折りの 品があるファミレスらしいです。
  • 若者(学生)がこないファミレスなので、他と比べると確かにガヤガヤしてませんね。客層がご年配の方が多く、親子連れでも子供が騒いでいるのはみたことがないです。

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育児・教育

【小学校・中学校】

• 大阪市立五条小学校 （徒歩3分・約200m）
• 大阪市立夕陽丘中学校 （徒歩3分・約240m）
• 小中学校が近いという点は親としては安心できる場所ではあります。

【教育環境】

• 徒歩圏内には府内トップクラスの学力を誇る大阪教育大付属天王寺中・高、大阪星光学院中・高、四天王寺中・高が位置しており、校区である公立五条小学校の半数が上記進学校をはじめ中学受験するなど親子共々教育に対する意識は非常に高いです。
• 上本町周辺には学習塾が多く立ち並んでおり、他の区からも通いに来るなど平日夜はお迎えの車でいっぱいになるそうです。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域

【立地】

• 周辺にはスーパーだけでも11件あり、百貨店やショッピングモールもあるターミナル駅「天王寺」と「上本町」を両隣に備え、古くからの住宅地の風情を残しながら落ち着いた雰囲気と暮らしの利便性を兼ねそろえている街並みです。
• 大阪市立美術館や天王寺動物園、天王寺公園がある駅でした。あべのハルカスも写真で見る限り近いみたいで、遊びに気軽に行ける感じ。
• 五条小学校校区は人気ですが、大事なのはそのエリア内で、 問題のない魅力的な場所なのかということです。消防署近接、西向き、幹線道路沿い、リビング対面はワンルームマンションのバルコニー、駐車場不足ではエリア内で魅力的な場所とは思いません。よって将来万が一にも転勤等で、売却、賃貸に出す際の、価格の低下が想定されるので他の場所を検討することにしました。
  • 何れにしましても、落ち着かず　せわしないと思います。都会または大阪市内でマンションを購入する鉄則は、幹線道路の大通りから1本奥に入った筋のマンションを選択するというのが基本です。大通りに住むということは、道路沿いにバルコニーが面しているため、交通の往来は多いでしょうし、騒音もそれなりにあるでしょうし、排気ガスや　車から出るチリやタイヤが巻き上げたほこりも多いでしょう。
• 子どもがいらっしゃらないご家庭(子育てが終わったご夫婦、DINKS、独身の方等)がこのマンション、このエリアを検討する理由は何でしょうか。もしよければ教えてください。教育熱心なご家庭が好みそうなエリアなのかなと思っておりまして、それ以外の魅力をぜひ教えていただきたいです。
  • 北区・中央区と比較すると　街中がゴチャついていない。近隣にスーパーもあり、交通の便もよい。昔の風情もあり、天王寺区役所も近くにある。
• クレヴィア四天王寺の道路挟んで西も解体工事が始まっていますね。この辺りはマンションがどんどん建つのですね。

【騒音】

• 幹線道路沿い
  • 上町筋に面していて、前が消防署でしょ？うるさくないんでしょうか？
• 近辺の昼間を体験して　120％　騒音はすると思います。個人的主観は皆無です。 ペアガラスでは不十分なため　防音２重サッシは必須です。
• 幹線道路ですが、道が広くて　車の音は意外としないかもしれないです。静かではないですが。
• 五条校区で検討ならば、ここよりも上之宮町に建築予定の積水の方が静かで良いかもしれませんね。
• ここは住みやすいですよ。散歩もしやすいです。すべての環境があります！消防署の隣なので音はまじ五月蠅いです。それだけです。
• 消防署が近辺にありますが、サイレンの音はマンションまで聞こえてくるのでしょうか。防音対策などどの程度とってあるのか気になる点です。
  • 消防車が出動する時にサイレン鳴らすこともあります。その時は非常にうるさいですが慣れましたよ。
  • 音は慣れると思います。近隣に30年以上お住まいの方も窓開けて普通にお住まいです。
• 道路沿いでなければ、サイレンの音は、大丈夫ですが 真横だと 窓開放で音は入ってきます！ 軽トラで、月に何度か巡回している 廃品回収のおっさんの車から流れるスピーカーの音と比較すると サイレンの音は 慣れたら大丈夫です！ 元消防署前住民より。
• 消防署のサイレンは、大丈夫ですよ。一瞬だけです。
• 過去に、この消防署の前に住んだことあります。距離50ｍ　道路向かいの場合です。廊下から目の前なので消防署の玄関消防車は目視で見えます。窓は開けることなく締めていましたが、静かでした。サイレンの音は聞こえませんでした。大阪信用金庫や前の喫茶店では　どのくらいなのか確認取られていただければと思います。
• 昔近所です。現地確認しました。こちらが、住んでいる時は、何とも音に関して感じませんでしたが消防車が2台 警報音を発令して出動しました。3秒ほど サイレンがけたたましく鳴って 行きます！音に関しては、爆音です。消防車なので 出動回数は、少ないと思います！音は マンション前では 赤ちゃんが泣くかもしれませんが、サイレン音は短いです。毎日ではないでしょうが 消防車に関しては、爆音です。深夜 寝ている時に 叩き起こされるはあるでしょう！消防署に実績を確認して 判断して下さい。
• 目の前でサイレンの音を確認しましたが、ジェット機クラス以上ですね。毎日サイレンがなるわけではないので、年間×回数×3秒×台数 です。

【周辺道路】

• 上町筋は基本朝方と夕方、ゴトウ日が交通量が多くその他の時間帯はあまり交通量は気にならないかなと。
• 夜は交通量少ないです。

【治安】

• 治安は天満橋界隈と同等ぐらいです！治安は良好だと思います。近所では、子供が夜10時ごろ歩いていても、今のところ安全でした。子供がなぜ多いかというと、文教地区のため塾が集中しています。ただし祭りも多いので、その際はヤンキーさんが外部から来られます。
• 消防署横で 夜間は消防士が起きている保安面の安心感ある。向いに24時間の店舗がある。南に深夜1時まで開いているレストランがある。
• 生活環境は、教育施設が充実しており治安が良さそうなので子供がいると場合は住みやすいかも。
  • 学区がしっかりしていると、治安も比較的良いという話も聞いたことがあります。地域力があるからだそうでそれで防犯できているそうです。

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周辺施設

【金融機関】

• 天王寺郵便局（約230m・徒歩3分）

【病院】

• 大阪警察病院（徒歩4分・約250m）
• NTT西日本大阪病院（徒歩9分・約680m）

【公共施設】

• すぐ南側に　天王寺区役所
• 天王寺郵便局（徒歩3分・約230m）
• 天王寺区役所（徒歩3分・約240m）
• 大阪新歌舞伎座（徒歩8分・約580m）
• 大阪市立天王寺図書館（徒歩7分・約540m）
• 大阪市立美術館（徒歩21分・約1,620m）

【その他】

• 大阪新歌舞伎座（約580m・徒歩8分）

【駐車場】

• 周辺の月極めの駐車場：大阪府大阪市天王寺区北山町　　22000円
• この辺りの月極駐車場は殆ど空いてないと思います。相場は25000前後でしたが、今後上昇するかもです。
• 上本町駐車場は、24時間管理人さん在中で もちろん屋根付き平面で38000円
• 月ぎめ相場　25,000円～34,000円　ぐらいです。ボーダーラインは22,000円です。最安は、昔のサイズの立体駐車場で徒歩10分生玉方面で　1.62万円です。

掲示板

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