シティハウス武蔵小杉ガーデン

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物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区市ノ坪415-1他（地番）
• 交通：

1. 南武線 「向河原」駅 徒歩10分
2. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
3. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩15分

• 総戸数：33戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：住友不動産シスコン株式会社
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ch_musashikosugi/

価格・コスト・販売時状況

• 坪２４０以内かな？
  • いやいやスミフならもっと攻めてくるでしょう。小杉まで徒歩圏ですし。280から300とかで平間のシティハウスよろしく長期間かけて売るんじゃないですか？
  • 「小杉」と付いた時点で300超えでしょう。
• 外観から想像済するとちょっと高級な雰囲気もある
• 最寄りの駅から徒歩10分～なので、価格次第というところもありそうです。
• 4500万から5800万と予想。
• 案内会に行ってきましたか、大ざっぱな価格帯や間取り、眺望、現地など色々案内もらいましたよ。中そう階で、値段も5000万円の中盤予定だそうです。小杉で、３LDKで、5000万円の台で、リビングから緑豊かな眺望で、買えるのはここしかないとの紹介でしたね。
• HPに64.35平米で5400万円台〜5700万円台と出てますね。 武蔵小杉と名乗る物件はまだ強気で行けるということなんでしょう。
• いつの間にか4900〜5700万円台の4戸になってます。。。 間取り図もまだアップされてませんが、モデルルームはもう出来てるんですかね
• 価格をまた下げたみたい？ 住友でもここは厳しい様子。
• 価格がやっと公開されました。 ４０００万円台からとのことです。 ５０００万円台の物件とちょっとどうかなと思いますが ４０００万円台であれば、妥当なラインかなは思いました。
• 間取ブログで有名なモモレジさんは思ったより評価してるかも。。。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4633.html

• • モモレジさん、確信をついてますよ。 敷地内の緑は今一つなのに「ガーデン」という名称は微妙っちゃ微妙ですが、それよりもホームページで「全戸南東向き」が謳われていることの方が気になりますね･･･。ほんの少しだけ南に傾いている程度なのでどんなに贔屓目にみても東南東が限界でしょう･･･。 だって。
• ここのマンション、週によって販売価格が違うんでしょうか？ 販売する部屋も。 噂で時価で販売するとは聞いたことありましたが、すみふは人をみて価格表を変えるのでしょうか。 それとも、不動産の販売って価格があってないようなものなのでしょうか。 先日、何の説明もなく、価格や販売している部屋が変わっている価格表を渡されました。
  • シティタワー武蔵小杉みても販売中に値上げしたり値下げしたりなんて、この会社にとっては当たり前。この物件はだんだん値下げしてるね。
    • こちらは少しずつ価格が下がっているんですか？値付けの基準は何なんでしょう？時価と書かれている方がいらして合点がいきましたが、人によって価格を変えているというよりは、売れ行きにより細かく調整をかけているのかな？と感じます。
      • 角部屋と低層階は当初よりも値下げしてる？
        • 長期的に販売を続ける大規模マンションでしたらある程度の値下げも許容できそうですが、こちらのように小規模で、短期間に価格が変動してしまうのはどうなんでしょう。値下げ前に契約された方が気の毒になってしまいますが、値上げを含め価格の変動ありと公言されているのでしょうか。
          • それが不動産ですよ。だからこそ、資産価値も上下するんですよね。まあ、家電量販店の価格みたいにポンポンと簡単に決められると額が大きいだけに慎重になりますよね～
• ホームページには3LDK＋N＋2WICの物件が4988万円と書いてありました。月々は13万円でボーナス払い0円。でも住宅ローン減税を適用すると96000円ほどで受けられる計算みたいです。控除額なので、還付金が出るってことなんでしょうか。常に96000円ほどの支払いになるわけではなくて金額は高くなりそうですが。
• ひっそりと第2期の販売してます。たった2戸の供給。なかなか苦戦してる様ですね。
  • その2戸すら売れていない模様。 まだ先着順で2戸ともホームページに掲載されてますよ。 大丈夫かな？
• 公式サイトには先着順で1戸4階が売り出されていると書かれていました。物件のページのプランのところには2種類の物が掲載されています。 どちらが販売対象なんでしょうね？ Aタイプは角部屋で、かつ外に面している所はぐるりとバルコニーがあり かなり使いやすさなどがありそうなのですけれど…。 販売自体はもう少しでオシマイなのでしょうか。
• 第3期の販売予定価格が出ています。 ３LDKで4988万円だそうです。 何平米のお部屋なんでしょうね？ぱっと見はお安いなぁという感じがしてきますけれど。 今は第2期の先着順があります。 公式で掲載されている間取りは2期のものなのかな？ どちらも３LDKで70m2割っています。 田の字なので、 部屋や水回りの配置は同じような感じになっています。
• 確か2期はちょっとしか売り出してなかったのに、まだ残ってるんですね。建物の前通りましたが、低層階は売りのはずの木で日影になり、日当たりはのぞめなそう。
• ここのマンション、最大で3LDK67.74m2だと4人家族を想定してない気がしますね。ディンクスさんか子一人家庭がせいぜいのような。お風呂も1418なのでゆったりとは言えませんし。間取りが2パターンしかないということはそれ以外の部屋は売れてしまったんでしょうか。
  • DINKSで３LDKで67平米はやたら広すぎるような気がするけれど…4人でも収納面をうまくクリアしていけば大丈夫じゃない？余裕があるというわけではないけれど。3人位が正直ちょうどよいとは思います。

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交通

• 向河原駅でも徒歩10分ありますし、駅から距離を考えると微妙な立地かもしれません。
• ここは地元で有名な開かずの踏み切りを通らないと武蔵小杉駅に行けないよ。 朝夕は大変。
• 8時台の武蔵小杉の横須賀、湘南新宿ラインに停車するのは31本、止まらないライナーを合わせると、2分弱に一本通過する計算になります。 でも安心して下さい。横須賀線の踏切には歩道橋があります。 ベビーカーや自転車でなければ、それほど気にならないと思います。 南武線は44本。歩道橋もないので、ちょっと不安です。でも通勤時間帯以外なら開きます。
• 踏切は普通に開きますよ！
  • 8時台の武蔵小杉の横須賀、湘南新宿ラインに停車するのは31本、止まらないライナーを合わせると、2分弱に一本通過する計算になります。 でも安心して下さい。横須賀線の踏切には歩道橋があります。 ベビーカーや自転車でなければ、それほど気にならないと思います。 南武線は44本。歩道橋もないので、ちょっと不安です。でも通勤時間帯以外なら開きます。
• 線路は何れは高架線になるんでしょうけど、予定はどうなんでしょう。
  • • 横須賀線は計画無し。南武線は調査中、あと20年はかかる。
• 東横線武蔵小杉駅までは歩くと20分くらい？ 踏切待ち含めるとあながち間違いではないかもね。 南武線だともっと遠いし。
• 武蔵小杉の駅、なかなか朝は駅の中にまで入るのが大変なんですよね（汗） 最近ではそれがニュースになってしまうくらい。 乗り換えは面倒かもしれませんが、 トータルな時間的なことを考えると、向河原を使ったほうがもしかしたら少ない時間で済んでしまう可能性があるのではないでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積：1244.38m2　
• 建築面積：528.91m2
• なかなか美しい外観
• 購入者です。 ここは、二重床に二重天井。天井高も2.45メートル。ダブルアウトフレーム。
• 全戸ほぼ東向き、午後は日が入らない。
• マンションの下にグリーンがとても多いイメージ。 寒々しいイメージのマンション物件が多い中で、魅力を感じます。 自宅では花を育てていくことって、仕事をしていると難しかったりしますが、 こんな風にマンションの外観にたくさんの緑があれば、それだけで癒しになります。 駅へも徒歩圏内ですし、理想に近いマンションだと思いました。

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共用施設

• 駐車場総台数：14台（身障者用１台含む）　
• 自転車置場総台数：66台　
• バイク置場総台数：3台
• 特にここの場合は共用施設的なものはないのでしょうか。 公式サイトを見た感じ、なさそうに見えましたが、戸数もそこまで多くはないという感じのマンションだと、この方がいいでそうね。 ランニングコストもかかってきますし、 将来的な修繕を考えるならば、建物本体にお金を回したほうがよさそうですから。

設備・仕様

• せめて二重サッシだとよかったかな
• 災害対応装備というページが個別でも受けられています。 内容を見ていると、最近のマンションだったらついていてほしいよね、というものがほぼ付いているということになっていると思いました。 家具転倒防止器具をつけるための壁の補強が、予めされていたりするようです。こういうのがされていると、アンカーボルトなどは必要ではなくなってくるのでしょうか。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：64.35m2～67.74m2
• バルコニー面積：9.99m2～20.95m2
• ファミリー向けとしては狭い
• 子供が一人とか、DINKSとかそういう人向けなのだろうなと思います。
• 洗面所がリビングインなのだけが気になり悩み中
  • 洗面所がリビングインなのは全ての間取りがそうなんですか？ ざっと見てみると、面積が異なるだけで間取りはほとんど同じ形に見えますが浴室＆洗面所がリビングに入り込んでいるのはファミリータイプでは使いにくいんじゃないかと思います。
• プランの種類がいくつかありますが、いいなと感じるのは やっぱり角住居のAタイプです。 ウォークインクローゼットが２カ所作られているのもいいです。 パルコニーもこの広さであれば、家庭菜園も楽しめそうです。
• 公式ホームページのランドプランのところに４階からの眺望が掲載されていました。 周りに戸建てなどもあるし、電線などもあるので眺望がとても良いというわけではないですが、少なくとも圧迫感を感じると言うほどではないように思います。 ただそれよりも下の階になると、戸建てと高さがかぶったりする部分も出てくるので、どーんという圧迫感はないにしても、４階よりも見通しの条件は良くはないでしょうね。
• ホームページに掲載されている間取りがたまたまかもしれませんが、 ３ＬＤＫで７０m2ないのは、いくらなんでも狭い気がします。 一応、クローゼットがありますが、収納スペースとしてはいまいち。 外観デザインは落ち着いた雰囲気で良いと思いましたが プラン内容はちょっと考えてしまう内容で残念です。
• もう少しゆったり目な間取りなのかなと思っていたんですが、 コンパクトに纏めてきているのかなという印象を持ちました。 このあたりで普通にゆったり目で作ってしまうと、お値段がすみふ基準で行った場合、とんでもないことになってしまう可能性があったからかもしれないですね。 でも居室などはちょっとものたりなくても、収納はまあまあいけるんじゃないでしょうか。

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買い物・食事

• 買い物には武蔵小杉駅方面に出た方が充実するんでしょうか。
• ヤマザキデイリーストア（？）しかないのは残念。
• 買い物も不便ではなく駅も徒歩圏内
• 武蔵小杉周辺は栄えているので買い物には苦労し無さそうな点は良いと思います。

育児・教育

• 学校が近いのでファミリーさん向けでも良かった気がします。
• 小学校は少し遠い気はしますが、全体的には悪くないでしょう。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域　
• あまりこの辺って武蔵小杉って感じしない
• 周辺は古い戸建街、線路隣接で最寄りは向河原。
• 武蔵小杉、いい街だと思うんですけどね。新興住宅街の部類なんでしょうか。街全体がキレイです。
• 緑道があって、桜が咲くみたいですよね。きっと素敵なんだろうなと思っています。
• 学校があって、通学路になっていて、ある意味、安心安全ですね。
• 駅から遠すぎると帰宅するまでの夜道が心配だし、 近すぎると人通りが多い分、治安も心配になってしまうので マンションから駅までの道のりが遠すぎず近すぎずの距離がちょうど良いかもしれません。 多摩川緑地が近く、公園も多いため近く 子供の遊び場もあって子育て環境が整っているなぁと感じました。
• 武蔵小杉まで近いと言うほどは近くない距離。でも駅の近くの駐輪場とかすぐに入れると思えないので、歩いていくしかないのかしら。

• 

  現地案内図

【線路脇】

• 新幹線と、横須賀脇の立地ですね。
• 電車の騒音すごいです。窓開けるの無理だと思う。
• ここは毎日線路越えなきゃ生活できない。 武蔵小杉行くにしても向河原行くにしても踏踏切り越え。。。
  • 南武線は高架になるよ。完成目標は18年後くらいだけど…
• 武蔵小杉からだと50～60メートルくらいある長い線路を越える以外に帰る道はないんでしょうか？ 何度か行きましたが、その踏切はかなり朝夕が開きづらい様です。開いてもすぐ閉まるし。
  • あの辺りは、住宅街で、住んでる人も多いから、そこまで大変ではないのでは？本当に大変なら、あの辺りに住宅街は形成されないのではないでしょうか？ちなみに私は、このマンションのすぐ近くのマンションに住んでいて、小杉の駅を利用してます。

【踏切】

• 毎日の踏切待ち。長い時は10分くらい開きません。
• 開いたと思ったらすぐに閉まる。長い踏切なので走らないと閉まってしまう。
• 私も平日の朝7時～8時頃現地に行きましたが、踏切が開かないということはなかったと思います。だいたい2分おきに開閉を繰り返している感じで踏切内で走ることもなかったです。閉まりかけの時に渡ろうとするなら別ですが。
  • いや、近隣住民だけどここの踏切は朝夕は開かない事が多いですよ。車の場合は府中街道をぐるりと迂回した方が速いです。徒歩だとあの跨線橋を渡るかNECの敷地に入って新駅南口に出るしかないと思います。
  • 朝、あの踏切10分以上開かないことがあります。これ、事実です。武蔵小杉駅に歩いて行く人は毎朝歩道橋越えればいいけど、自転車で保育園に行くとか、ベビーカーの人には向いてないマンション。
• 開かずの踏切のほか、事故が起こりやすい踏切に指定されてますね。

　http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20170127-00000018-nnn-soc...

• あの踏切はほんとに開かないから、必ず朝夕確認したほうがいい。 地元ではものすごく有名な開かずの踏切スポットだから、地元の人はまず買わない。 踏切ストレスはほんときつい。 営業は歩道橋あるから大丈夫とか言ってるけど、子供連れや自転車はきつい。 男は毎日歩道橋に登る覚悟決める？ そんなマンションだから、資産価値もどうでしょうね。

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周辺施設

• 周辺は公園など緑が多いので、環境としてはとても良いと思います。 週末に子供と散歩やジョギングしたりできそうです。

その他

【住民感想】

• 入居者です。帰宅するたびにテンションが上がる住まいで、大変満足しています。植栽があり、天井の高いエントランスの雰囲気が気に入っています。間取りは快適、設備も申し分ないです。 マンションのすぐ横に鉄道が通っていますが、防音がしっかりしているので、音はあまり気になりません。夜中に、たまに貨物列車が通る音はすこし聞こえますね。アクセスは、やはり朝の踏み切りの開かなさにイライラします。諦めて階段を使っています...。 あとは、すぐ近くにはお店がないのが少し不便に感じています。駅周りに行けばいくらでもありますが、ちょっとした買い物は近所のデイリーヤマザキまで行く必要があります。 総じて、とても満足しています。色々検討しましたが、武蔵小杉周辺で、このクオリティと値段で購入できるマンションは無いと思います！

掲示板

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