レーベン水戸 THE PREMIERE

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物件概要

• 所在地：茨城県水戸市南町2丁目5番（地番）
• 交通：常磐線 「水戸」駅 徒歩8分
• 総戸数：158戸（他、管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、パーティルーム1戸、店舗1）
• 構造、建物階数：地上19階　地下1階建（塔屋）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：埼玉建興
• 管理：レーベンコミュニティ
• 公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-mito/

掲示板・口コミ

• レーベン水戸 THE PREMIERE（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格 3,200万円台予定～4,200万円台予定
• 高層階角は5000万オーバー、東側の最上階は約100平米で6000万近く(*_*) 眺望のない最下層中住戸でも3000万オーバーでしたね(>_<) 水戸でこの価格、完売するのかな？ 最終価格ではないので調整は入るでしょうけど。
• 同じフル設備のライオンズ水戸グランフォートと比べると価格帯が500万円くらい上がっていますね。物価上昇の煽りなのでしょう。2500万円から3000万円が水戸の売れ筋帯だと思いますが…。

【比較・検討】

• ゆとりある間取りは非常に魅力的で良いのですが価格がキツイかも。相続対策や投資目的での購入も多いのでしょうね。
• 少し割高なのかなーという印象でした。 サーパスは、、特に印象ないですがレーベンよりかは価格安そうですね。 水戸は新築少ないので比較が難しいですね。
• 様々な所でコストカットされていますが時勢を考えれば仕方ないよ。 ポーチを設けたりEV増やしたり車寄せを作れば高額になりますからネ。
  • ここも敷地傾斜しているが・・・・ コストカットも良いがくい打ち工事大丈夫だろうか
• 個人的見解ですが 良い点は、ロケーションと広い間取り。気になる点は、トイレの位置が居室に接しているタイプの部屋は嫌かな。 冷蔵庫置き場がキッチン奥にある間取りはフレンチドアの冷蔵庫を選び辛いかな。スロップシンクが無いのは少しだけマイナスかな。 その他として、食料品の買い物はカスミやイオンがネットで出来るから１階にスーパーがあってもあまりプラスポイントにはならないし逆に不特定多数の人が来ることがマイナスポイントになるかな。
  • ロケーションはまずまずです。間取りは、数値的には広そうに感じられますが、間口が狭く奥行きがあるので長い廊下は非効率。柱が部屋に張り出しているので使い勝手はどうかな。ベッドは2.1mプラス0.5mの広さが必要。開き戸やクローゼットの扉のスペースまで考えないとね。やっぱり、張り出した柱が問題になる。
• 玄関ドアを開くと共有廊下を塞いで通れなくなってしまう。アルコーブなしの間取りは、もうコストカットができない状況下での禁断の手段だそうです。そんなマンションが、3,900万円台中心なんてね。
  • ５５ｃｍも部屋に飛び出る柱にはウンザリ・・・基本廊下側の部屋は納戸のような感じだね。しかも廊下側の部屋は玄関も含め下がり天井・・・洞窟みたいな玄関かも・・・。 さらに洋室のエアコン取付位置は空中に取り付けるのかな・・・天井植込じゃないだろうし・・・。しかもLD含め全室１００ボルト・・・LDには２００ボルトがあったほうが良いと思うけどな・。
• 玄関回りの造り、機械式駐車場と周辺の月極駐車場の相場高以外は、評価できるマンションです。

【施工会社】

• 埼玉建興って、上場会社じゃないし、どんな経営状況なのか情報が十分に開示されてないよね。 大丈夫？
  • 施工実績を見る限り問題はなさそうですよ。 施工事例には載っていませんが、三菱、三井、住友、野村など大手物件も手掛けています。

　https://www.saitamakenko.co.jp/works/residence_apartment.html

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交通

【車】

• 駐車場が一方通行で窮屈そうです。 更に、５０号線に直接出られません。
• このマンション銀杏坂に面してるのに、駐車場から直接銀杏坂に出られないんですね。
  • しょうがないけど、ちょっと面倒ですね。 黄門通りに出るには、一筋南側の道路で西に向かって南町2丁目交差点から出る。 水戸駅方面は、千波大橋北詰交差点を左折　1.3ｋｍだから距離を損したほどではないかな。 千波方面はは問題ないでしょう。 黄門通りから出られるとしても、交通量があるので水戸駅方向に出るのは、勇気が必要かな。 そうそう銀杏坂は、水戸中央郵便局交差点までをいいますね。

構造・建物

• 敷地面積 2,526.76m2
• ここは直床2重天井です！
  • 二重床二重天井と説明されましたよ。 構造模型？コーナーで営業に説明受けたので間違いないです。

【眺望・採光】

• 全戸南向きなので、明るい部屋になりそうですね。眺望も期待できるのでしょうか。
• ポストに入っていたここのチラシ。１９階からの眺望は地平線をしっかり感じられる眺望でした。 千波湖も全景が望めます。 さすが１９階です。 きっと北側も日立市や那珂市方面の地平線が広がることでしょう。
• 千波湖の方角にはマンションが並んでいるから、千波湖の全景を望める部屋はごく一部だし、多くの部屋は、西に向かってちょっとだけ見える程度かな。HPではあたかも千波湖が臨めるように描かれていますが、あの方向は、千波湖の西の黄門像がある辺りからのものです。
• 15階以上ならば千波湖はなんとか見えるようです。
  • 手元のメモでは、

1. 11階から千波湖はほとんど見えない。
2. 15階からは千波湖の西側がなんとか見える。
3. 19階からは千波湖の東側もなんとか見える。

• • • 千波湖との間に雑然とビルや駐車場が存在し、残念な印象でした。
• このマンション、中層階でも千波湖は満足に見えないようです。 花火は見えると思いますが。

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共用施設

• 駐車場 158台（月額：1,000円～16,000円）
• ミニバイク置き場 8台（月額：1,500円）
• 駐輪場 163台（月額：100円～200円）
• 駐車場100％が嬉しいです。 やっぱり水戸は車がないと何かと不便です。
• 駐車場はほとんどが機械式

設備・仕様

• 太陽光発電＋オール電化
• ディスポーザーは付いてましたが、タンクレストイレではありませんでした。
• ペアガラスみたいですよ。 床暖房だけはオプション対応みたいです。 周りにマンションないので判断難しいですが、個人的にはスペック高いと思います。
• オール電化の床暖って言ったら電気式ですよね‥ 。ガス温水式に比べて光熱費はどうなんでしょうか？

間取り

• 間取り 2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 77.40m2～101.36m2
• バルコニー面積 12.20m2～14.20m2
• HPで見られる間取りが増えました。 遊び心は感じられない極々普通の間取りです。
• ポーチが全くなく、共用廊下側が完全インフレームですね…
• 間口が狭いのと、１９階建なので柱がより太いので、各窓のサイズが小さくありませんか？ 共用廊下側の部屋は特に窓が小さいかな。
  • 言われるとそうですね。廊下側は柱が居室に食い込んでいるので小さいですね。 バルコニー側はエコキュートのタンクとエアコンの室外機みたいな物があるので横長のリビングでないと暗いかもしれませんね。特にRCやルーバータイプの手摺は特に暗くなりがち。

買い物・食事

• 店舗は、24時間営業のファミリーマートプラスだそうです。
  • ファミリーマートプラスは、カスミが提携しているみたいですね。 ほどほどの大きさでいいと思います。
    • レーベン1階のテナントがファミリーマートプラスからカスミに変わった
• 建物図から一階に入るミニスーパーの間口が狭い

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

• 

  現地案内図

• よい学区だし、駅へは歩ける距離。大病院も近い。日常は１階のスーパーで足りそう。周りには小洒落た飲食店もある。いかがわしい店は見当たらない。高速バスのバス停も目の前。よい立地ということでしょう。 騒音がどれくらいか、価格設定ぐらいが気にかかるかな。

【地盤】

• 千波湖から近いけど地盤は大丈夫だろうか？
  • 上市の地盤は大丈夫だと思います。
    • そうそう、近くに気象台の地震の震度計は市内の他の観測値より小さくなることが多いように感じています。

【南町2丁目南地区地区計画】

• ここは「南町2丁目南地区地区計画」の区域内なのですね。 元々は商業施設を想定していたのを、今年に入ってから計画変更したようです。 （変更前は１～３階を店舗にする義務があった） 南側の駐車場があるブロックも区域内だそうで、 ある程度の規模の建物が建つことを想定したほうがいいでしょう。

掲示板

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