オープンレジデンシア本郷菊坂

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5.00

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オープンレジデンシア本郷菊坂外観

物件概要

• 所在地：東京都文京区本郷五丁目386番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
2. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
3. 都営三田線 「春日」駅 徒歩8分
4. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩9分
5. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩9分

• 総戸数：19戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年06月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：古久根建設株式会社
• 管理：日本ハウズイング株式会社
• 公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/hongokikusaka/

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア本郷菊坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 購入対象としては単身者またはDINKS向けのマンションになってくるのかな？小戸数マンションですから、管理費はやはり高く設定してあるのかしら。気になったのが、修繕費の初期設定が低額じゃないですか？一世帯3千円程度の修繕費で賄えるのかどうか疑問です。総戸数からすると入居後にぐんと値上がりする場合もありそうですね。
• 総戸数が19戸で小規模マンションということで、管理費、修繕費は高額になっていく可能性としては大いにありそうです。家計に余裕がないとなかなか住めないマンションになってくるのかな

交通

• 交通面に関してはかなり充実しているなという印象です。

構造・建物

• 敷地面積：413.35m2
• 建築面積：237.24m2
• 延床面積：1,361.20m2

共用施設

• 駐車場 1台（来客用）
• バイク置場 2台
• 駐輪場 28台

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：34.67m2～90.08m2
• バルコニー面積：2.75m2～5.11m2
• プランは豊富にあるようですがメインターゲットはどの層になるのでしょうか。間取りもちょっと変わってて面白いと思います。Grタイプは豪勢な感じで良いです。
• １LDKでゆったりしたプランを探している方多いのでは。特にバスルームをゆったり使いたいという要望は多いと思います。大きめのバスタブにつかるだけでも疲れはとれるというもの。ルーフバルコニー付きで開放的でもあります。２LDKの斜めの部屋の形は家具の配置や圧迫感を感じさせないかなと思いますがシューズインクロークは広めで嬉しい配慮ですね。
  • 1LDKでルーバル付だったら、ペットを飼っていらっしゃる方に良いと思います。そとでワンちゃんをあそばせられるスペースがあるのは犬を飼っている飼い主目線としては魅力的です。
• 角部屋は複雑な設計になっていて洋室等が斜めになってしまっている点はデメリットになってしまうかな。斜めになっている洋室は部屋として利用する場合家具の配置に困りそうです。３ＬＤＫから１ＬＤＫまでそろっているのでいろいろな世帯が住むことになりそうですね。
• プランは見ているとかなりのバリエーションがあります。単身者・DINKS・ファミリーがそれぞれターゲットなんでしょうね。Fタイプは居室の柱の出っ張っている部分が少々残念。家具の配置は決まってしまいますね。
• もう間取り図って出ていたんですね 今出ているものを見ている限りでは、キッチンはL字型のものになっています。L字型っていうのはどうなんでしょうか。使いやすさっていうのはあるのかしら。 ちょうど角になっている場所にホームベーカリーみたいな感じのいつもつかうけれど存在感がある！みたいなものを置いておくのにいいのかも。
  • L字は使いにくいですよ。気をつけなければ衣服に引火します。
• Frタイプって１LDKでルーフバルコニーがあるタイプなんですね。ルーバルってなんとなく大きな物件についているという印象だったので意外かも。 専有面積自体はそこまで広くはないけれど、 気候の良い季節はバルコニーもリビングの延長みたいに使えるので 思ったほどは圧迫感などはないのかもしれないですね。 椅子とテーブルのセットを出して、ちょっとお茶したりとか。
• 最上階だけ80平米超えなのかな？
  • 外観見た感じだけだけど、最上階は広そうな感じカナ。確認せねばなりませんけれどね。
• １LDKと言っても、C1タイプなどはサービスルームが付いていたりして実質としては２LDKで暮らしていくことができそうな感じではあります。１LDKというくくりですので、若干は２LDKの同じフロアの物件よりはお安くなるのかしら。二人だったら十分ゆったりとした広さで暮らすことができそうです。
• Grタイプの開放感がすごそうだな。斜面だから西側の眺望がいいだろうなあ、竣工まで売れ残っていたら是非見学させてもらいたい
  • Grタイプの間取りは教育に良さそうだ。 子供が帰ってきたらまずキッチンのお母さんにただいましないと部屋に入れない。 一方で、来客がリビングにいても居室から自由にお風呂やトイレに行ける。 プライベートとパブリックがうまく分けられていて上手いレイアウトだと思う。
• 間取り図を見ていて思ったんですが、居室のドア、開き戸じゃなくて引き戸だったら良いのにと思います。出来なく無さそうなのに。 そうすれば、 もったいない空間も生まれないし、クローゼットの扉の動きと被ることもないですから。 オプションでそういうことって出来たりするのですかね？ レールを作らないといけないから難しいのかしら。
  • 実用的にはそれもいいんだけど、実際にやってみると安っぽさが半端ない。プライバシーも引き戸の方が低く、音や光が漏れやすい上に時間とともに立て付けが悪くなる。
• Dタイプは花粉症の人に向いている。まず頭や体についた花粉をシャワーで落としてから居室に入れる
  • Dタイプのリビングが狭すぎる…5畳くらいしかない。家具置けるのかな？
    • Dタイプ南西側の洋室は変形だから置きにくいことは間違いないがセミダブルベッドと小型のドレッサーぐらいなら置けると思う。クローゼットがあるからタンスはいらないかな。夫婦二人と子供二人を想定すると、南西洋室には二段ベッド。夫婦は東南の洋室に敷布団で寝るのが省スペースでいいかも。最近の子供はリビングで勉強するから勉強机はいらないな
      • 狭いと言ってるのはDタイプのリビングです。
        • Dタイプのリビングはキッチンがオープンカウンターだしバルコニーへの掃き出し窓もあるからそんなに狭いとは感じないよ。専有部分が60平米切っている物件としては標準的な広さだと思う。以前中古でこんな間取りの物件を買った時はリフォームついでに隣の洋室との壁を取っ払って広く使っていたけど家族が増えるとやっぱり不便だね。
          • Dタイプの広さのLDKだとソファを置くかテーブルを置くかで悩むところだよね。オープンカウンターに高い椅子を置いてテーブル風に使うのは省スペースだけど、高い椅子は本来客の回転を高めたい店舗のための家具で、居心地がかなり悪い。子供に勉強させたいならテーブルを優先したいな。 テレビは隣の洋間で見ることになるだろう。多分ソファーベッドを据えると広く使えると思うよ。
• でも実質的に約5畳にテレビ、ソファー、ダイニングテーブルを置くスペースなくないですか？
• C1タイプはエレベータとがったりで音が心配だがトイレと廊下を挟むことで居室に騒音が伝わりにくいように工夫されている
  • C1タイプの間取りを見ました。1LDKのプランとなっていますが、 サービスルームに窓があるので2LDKみたいな作りと思いました。 一般的に窓がない部屋をサービスルームなどと言われると聞いたことがありますが、 実際には違うのでしょうか・
• 1戸あたりの形がとても変わっているというか、細長い台形みたいなかんじなんですね 居室が形が特に歪になっているように思うんですが、 家具の設置が難しいなぁと思いました。 なんか凸凹しているところにそってカウンターみたいになってるんですか？ なにか部屋の形がまっすぐになるような物が置かれているなと思いました。

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買い物・食事

• 静かに暮すという点では良いとは思いますが、毎日の買い物などはどうなのでしょう。
• 買い物には駅を越えて行かなきゃいけないのかな。ちょっと大変ですね。
• えんま商盛会、小石川すずらん通り商店会、赤門前商興会。行ったことないところもありました。最初は商店街巡りしようかな。どこが一番大きな商店街なんでしょうね。スーパーはまいばすけっと、安いペットボトルはドン・キホーテ利用しようかと考えています。
  • 坂が多いからね、重いものを買うこともあるのでアシスト付き自転車はこの辺ではマストアイテムだね。ドンキやえんまとすずらん両商店街は坂下なので帰りは上り坂、たくさん買うと大変だよ。むしろ本郷三丁目交差点を渡って本郷通り沿いのまいばすけっとや本郷大横丁を利用する方が負担は少ない。
• 菊坂通りに、新しいコインランドリー店ができたようです。週末にまとめ洗いや布団洗濯ができるらしく、便利になりそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域
• ここができる辺りは比較的静かなかんじかな…地図を見ると金魚カフェが近くにあるということで、よくテレビで紹介されているので知ってはいるけれどいったことがないので興味があります。
  • 菊坂上すぐの住宅街の坂の上？途中にあります。静かだと思います。周りにこじんまりとしたマンションが多いです。
    • そうなんですか。ここも19戸と小規模なので完成後はうまく周辺と溶け込みそう。落ち着いて暮らしたい方には良いかもしれません。
• ここって、前は何があったのでしょうか？
  • ストリートビューを見ていると、何か建物があるみたいです。会社というよりは集合住宅という感じかなぁという雰囲気です。詳しくは営業さんに聞いてみないとなりませんね。
• ここは南西向き斜面で日当たりはかなり良さそうですね。本郷三丁目駅までの間に春日通りがあり信号を渡る必要があるので徒歩6分でつくかどうかは微妙です。ただこの辺は閑静でいい場所ですね、ここを手に入れられる人は羨ましい
  • 本郷三丁目まですごく近いです。現地案内図がかなり細かく描かれていて親切ですね。思ったよりも商店街が多いことがわかりました。
• ここ現場を見てきたけど地盤悪くない感じだね
  • そんなの見てきて、分かるもんですか？
    • 見える範囲だけだが掘削した穴の壁がよく締まったローム層で水が染み出してきていなかった。瓦礫がないから埋め立てもない。
      • 所によってローム層が異様に厚いのと、地下水位が高くて一部軟弱なのかな。
• 本郷台地の上に当たる部分にあたると判断していいのかな？ とにかく周りは急な坂が多い。 例えばここから春日駅まで行くのも行きは良いけれど帰りがかなりの上り坂で疲れそうです。 自転車は電動自転車以外はあまり向かない土地かなと思いました。 歩道もあまり広くもないので、自転車も便利かと言われれば？ですが。
  • ここから春日行くなら、自転車にこだわるよりは、バス使うか、地下鉄でいいんじゃないの？
    • つーか、春日にそんなに用事ないでしょ
      • でもここに住んで日常的に地下鉄を使うなら坂を少しくだって上がって丸ノ内線本郷三丁目あるいは南北線東大前の利用が普通だろうな。三田線春日は遠すぎると思うが、問題は自転車の置き場所があまりないんだよなあ、どっちも。
        • 普通に本郷三丁目駅を使う、で良い気がします。丸の内線はやっぱり便利。まあ、行き先によって複数路線使えることはいいですね。
          • 丸ノ内線は都心方面ならどこに行くのにも利便性は高いというのは言えてますね。いろいろな路線が利用可能というのは、その路線が遅延した時のことを考えてもいいですね。
• 立地はどうですか。これからマンションがさがるではないかとちょっと不安です。アドバンスあれば、お願い致します。
  • 立地は非常に良いと思います。周辺は静かで駅にも比較的近いし。本郷あたりで中古マンション探すと普通に億ちかい値段ばっかりなのでこの辺は価値が下がりにくいのかな。あと、この物件の最上階の部屋も売れたみたいだからもう残ってないのかもしれません。
    • 立地に関していえば、丸ノ内線本郷三丁目から徒歩6分というのが大きいでしょう。最近はどうかわかりませんが、少なくとも数年前なら、駅のブランド力は、本郷三丁目＞後楽園＞水道橋＝春日といった感じでした。三田線はホームが深くて不便ですし、駅自体が汚らしいですよね。
      • 春日と後楽園の駅近くは駅前の再開発で高騰中ですよ。

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  現地案内図

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