レジデンス百道

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4.67

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レジデンス百道 外観

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市早良区百道二丁目807番161（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩2分
• 総戸数：232戸（非分譲住戸120戸含む）
• 構造、建物階数：地上10階　地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月竣工済み
• 売主：西日本鉄道株式会社/東京建物株式会社
• 施工：株式会社淺沼組九州支店

掲示板・口コミ

• レジデンス百道（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 待ってました！百道はもう土地はないのかと思っていました。早く詳しい情報を知りたいです。
• 半分は非分譲で建て替え前にお住まいの方が手出しなしで住み替えされると聞きましたが、本当でしょうか？
  • 分譲マンションの建替ですので当然、元の所有者（１３０戸）は権利をもってられます。「藤崎住宅」で検索すれば建替えの経緯等の情報は出てきますよ。もともと建っていたマンションが、容積率に余裕があったためこのように負担の少ない建て替えができたんでしょうけど･･･中古マンションで容積率に余裕のある物件を探すのも良いかもしれませんね。
    • 場所としてはすごく良い場所ですね。マンションではいつかは建て替えがあると聞いてはいたのですが、実際建て替えをした物件ってはじめてみました。どこも、建て替えにはいろんな問題があり、難しいと言われている中、こちらは良い建て替えが出来たのですね。将来を見据えた物件選びと言うのも、とても大切なのですね
• どのくらいの価格なんですかね？小学校と中学校の校区が良いので検討中です。先住民が先に部屋を決めるみたいなのが、気になりますね。
  • 当然、先住民が良い部屋を先にとるのでは？いわゆる地主さんだから仕方ないですね。
• 学区が良く、駅近、全戸南向き 最高ですね。人気集中しそうですね。
• 地元の不動産屋さんから元の地権者が最上階全部と上層階の大多数、妻住戸のほとんどを抑えているようだと聞きました。全住戸の半分以上が地権者で、かつマンションの居住構成が上記のような形だと普通は考えますよね。まぁ、立地が良いので価格次第かと思いますが。
• 4000万スタート？
  • 苦戦必至なんじゃないかな？売れ残り、値下げで狙い目？？？甘いかな。。。
    • 売れない要素なくない？強いて言うなら、サンリヤンがダサいイメージ。場所は最強すぎる立地。
• 地下鉄天神のホームが一面このマンションの広告なんだけどそんなに苦戦してるの？瞬殺完売なイメージなのに。
  • 立地はいいけど、今いる住民との関係を気にして今一歩踏み出せない人が多いのかと思います
  • まだ受付すらしてないだろ。価格も未定。老人多いのは嫌だな。地主面されそうだし。旧住民vs新住民で色々もめそう。
• 説明会情報 最上階は全て先住民のもの、東南角部屋は全て先住民のもの、西南角部屋は２．３階のみ。つまり妻住戸が割り当てられるのは２部屋のみ。しかも６０００万円台。あまりの不公平さに笑いが出た。
  • マジか。そりゃないわ。いい部屋(最上階、角部屋)は先住民がタダでゲットして、高い金払う新住民が残りって。普通、逆だろ。販売して、売れ残りに先住民が住むべき。自分も候補から外すかな。
    • ちなみにタダではないよ。
      • 何か感情的に受け入れがたいね。いくら地権者でも、オンボロ住宅に住んでたのに完全いいとこ取り。せめて地権者も含めて抽選にすべきでは？悪いのは西鉄だけど。これが建て替えの悪い前例にならないように大量に売れ残って欲しいね。
• 場所はいい。問題の拘置所もそんなに近くない。ここは多分、刑務所跡地。ここの宣伝分、前入居者の立て替え分が、新入居者に被せられる。不公平感はあるよな。
• 藤崎住宅の建て替えですから取り壊しでしょう。管理費も修繕積立金も今までより上がるのは確実だけど払えないなら売って出て行けばいい。売る予定にしている人はいるはず。1000が6000になるなら売って他所で細々と暮らしたくないかい？私がここの住民ならそうするかな。自分に金があるなら死ぬまで住んで、そのまま子に残す。どちらにせよ場所が場所だけに4000くらいなら売れるんじゃない？
• サンリヤンに6000万だすツワモノは少ないと思います。この価格は厳しいでしょう。
• 旧入居者が、最上階のいい所を独占みたいだし。価格６０００万は色んなものが込みだよね。仕様を見ないとわからないが、並みのサンリヤンなら、コストパフォーマンスが悪すぎ。
• 旧入居者の資産価値はどこくらいなんだろうね？建築年数からして、１０００万～１５００万くらい？それで新築６０００万円の最上階に住めるならいいな。だから、皆、乗ったんだろうけど。
• 不動産は立地が重要とは言いますが、とても良い立地 - (地権者が半分以上 ＋ 新住民は残り物の間取り ＋ サンリヤン ＋　坪単価190万円以上) = それでも買う！、となる方がどれくらいいるかでしょうね。南向きとは言え、ももちパレスも老朽化してますので今後は建て替えの可能性が低くは無いと思いますし、そこまでメリットも無いような気がしますがどうでしょう？
• 説明会に行った方の情報では、どうも最上階と妻住戸はやっぱり先住民が全部占拠している状況らしいです。唯一空いてるのは西南角の２．３階のみ。そこはシャッターゲートの真上でさらにゴミ置き場の真上だから空いているのだろうとのこと。市役所やももちパレス、水道局などは老朽化が激しく建て替わる可能性もあり、低層階はいつも日当りや眺望の悪化に戦々恐々としなければならないようです。やっぱり普通のマンションと違ってネガティブな要素が目立ってしまいますね。
  • 市役所、ももちパレス、水道局って全て北側ですよね？日当たりはあまり関係ないような気もしますね。それでもやっぱり、目の前に建たないことに越した事はないのでしょうけどね。「普通のマンションと違ってネガティブな要素が目立ってしまいますね。」確かにそうですね。
• 2LDK、3500がスタート価格だそうです。以外に安い印象。
  • それ６０．０５平米ね　約坪単価１７６万くらい
• サンリヤンではありえない価格ですね。値付けを間違えてる感がありますが、この価格じゃないと建たないのでしょうね。負担が大きいです。
• この間取りで、この価格か・２ＬＤＫとかではあり得ん。いい部屋は既に先約済だし。売りは、駅まで２分ということだな。道に面しているよりいいと思うがな。
• ＨＰにも載ってないような９０～１１０平米で見晴らしのいい、素敵なお部屋はほとんど売却済みでした・・・もとから住んでたかた以外でも、決断が早いかたがいらっしゃったみたいですね。知人に聞いたんですが、もとから住んでた方も購入に際しては相当の額を負担されるそうで、額を聞いてびっくりしました。不公平感はないようにできてるんだなと思います。残っている９０平米のいい部屋ありました。駅も商店街も公共施設も近い、子供にいい環境で教育を受けさせたいので、購入の方向で検討してます。
• モデルルーム行きました。四人家族なんで８５平米以上はほしいんです…。めちゃくちゃ高くてビビりました。ももち浜より利便性良いのはわかりますが普通のサラリーマンには厳しかった
• 中の仕様は良かったです。駐車場も平置きで申し分ありません。間取りがいまいちの所が売れ残ってるらしいですが，多分すぐに完売するとのことでした。福岡は駅近の土地がなかなかでないので，資材や人件費の高騰もあり，高かったですが，思い切って買いました。
• いろいろ薬院や百道のマンション検討しましたが、ここは駐車場完全平置き（ちょっと頑張れば屋根付）、お部屋の内装や作りだって気に入らなければ少しのプラスで変更できました。 駅近で日当たり抜群、妥協ポイントは部屋の広さ…（これはもっと資金があればカバーできましたが） 元住人が権限を使えないように、部屋の優先順位以外は平等になるよう配慮されてます。 細かく話を聞けば聞くほどとても魅力的な物件でしたよ。
• 契約しました。私は今百道浜に住んでいますが、交通の利便性、買い物などの利便性を考えると、最高の物件と判断しました。西新方面も検討しましたが、中学校までの距離が遠く、購入に至りませんでした。購入された皆さん、よろしくお願いしますね。
• このへんの賃貸の需要って多いんですか？
  • 多いとおもいます。例えば、学区が気に入って、子供の受験のためだけに移って来るケースもありますよ。
• この地区は外国人が投資目的で買い漁っています。 なんたって円安ですからね。 ボンラパス横の百道タワーも韓国人ばかりで驚きました。 ここら辺に住んでる韓国人は日本語も上手です。
  • 国外の方が買いあさっているのは間違いないですね。 ただ投資目的の方はほとんど住んではいませんよ。 しかも韓国より中華圏の方が多いです。 タワーは分かりませんが私の周りで住んでる国外の方は香港の方が多いですね。 この辺りはインターナショナルスクールが近いこともありいろいろな国の方がいらっしゃいます。
• 元々ここにあった団地は、子供を修猷館高校に通わせるために 買った人が大半らしいです。 高齢者が多いですが、子や孫に住まわせる人も少なくないので 若い世代もいますよ。

【維持費】

• 悩むのは共益費が高いよな。 エレベーターが７基もあるからな。 投資目的の人は排除できるが、年金生活になると辛いかもね。
• 利便性は最高。 間取りはいまいち。 共益費は最低。
• 皆さん、管理費・修繕費が高いと投稿されていますが、毎月の額は管理費・修繕費合わせて1万3千円ほどのようなのですが、この額であれば、逆に安い部類に入るのではと思うのですが？私の見方が間違っているのでしょうか？
• 管理費は5100円～6300円です。安い方だと思います。

【賃貸】

• 100m²の最上階1008号室が賃貸で出てますね。 家賃はなんと35万円！ 駐車場１台分（15000円）確保済みだそうです。
• 賃貸物件出てるけど、高過ぎて来年まで空き部屋のままの悪寒。 眺望が良い７階より上で無いと15万円以上は無理だと思います。
• 20万じゃ借り手なんていません。 80㎡の3LDKで12万が良いとこだと思います。

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交通

• このマンションの前の道、よく観察してると、結構、通り抜ける車が多い。

それだけ便がいいということかな。

構造・建物

• 建替えで地権者負担ゼロなんだか高くするのは無理よ。しかし総戸数232戸で10階建にはびっくり。
• 不動産曰く高さ制限の為10階建てになったという説が、有るようですが実際はどうなんでしょうか？
• 一部の間取りで「乾式耐火遮音間仕切壁」が使われている。構造壁だと重量がかかり過ぎるんだろう。販売価格を、単純に専有面積で割ると、確かに割安になっている。
• 一見、一棟の建物に見えるが、構造的には、南に３棟、東西に２棟を並べた構造。ラーメン構造なので、柱の位置を見ればわかる。エレベーター７基は多いな。維持管理が大変そう。そうしないと人がさばけないのだろう。そういう観点から見ると、駅からの近さが売りなのだから、無責任な立場でいうと、１階もありかなと思う。上は、見晴もいいが、風も強いぞ。
• マンションから外に出にくいので、棟の中でも場所によっては駅近の利便性が半減する。出口が少なすぎ。立て替え物件の限界が見える。
• 5階までは百道パレスの壁面が真正面ですからね。 眺望が良いのは6階から上と税務署のある東側と、北側の部屋からでしょうか。
• 高層階からの景色はとてもよかったですね。海は見えないと営業の方から言われてましたが、実際は海もそこを通る船も見え、子供は大はしゃぎでした。夜景も楽しみです。

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  内覧会時 外観（2015-03-04撮影）

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  内覧会時 外観（2015-03-23撮影）

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  西側のバルコニーからは満開の桜が見える（2015-04-03撮影）

【入居者】

• 上の階は入居されてますが、幸い音は全く聞こえません。

共用施設

• 地下について、私の予想となりますが、ランドプランを見る限りでは、駐車場と、バイク置きばしか見当たりません。しかし、駐輪場としては、408台分の場所が確保されているはずですので、かなりのスペースを要します。駐輪場が地下にあるのではないでしょうか？百道は結構人気のある場所だと思っていたのですが、違うのでしょうか？
  • 人気なのは、百道浜の方だと思いますけどね。地下は、駐輪場だと私も思います。
• 232戸に7基のエレベーターは良いと思いますが、管理費は高騰しないのでしょうか？
  • 現在200戸以上ありエレベーターが10基あるマンションにすんでいますが最低でも7基ないと大変かと思います。管理費は単純に33戸に1基ある計算になるのでそんなには上がらない無難な金額になるかと思います。
• 屋根付きの駐車スペースは、無いのでしょうか？また、駐車場代も気になるところです。
• 自転車置き場がずいぶん遠いような気がするんですが、敷地東の最も離れたところから実際はどのくらいの距離になるのか見当がつく方居られますか？
• 200戸以上あって、車寄せが大通り沿いでは無く南西の一つだけって雨の日凄く混み合いそうなんですがそんなもんですかね？全体的にご年配の方が多そうで、車寄せを使う頻度も高そうな気もするのですが。
• ランドプランにある７基エレベーターの配置だと、フロアーを共有するのは３戸～６戸 大型マンションだけど、独立性・プライバシー性は配慮されているんだね。 できたら３戸のところがいい、１０階建だから、３０世帯に１基のところ。

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設備・仕様

• レジデンスって、どの位の仕様ですか？サンリヤンよりは上でしょうが、どの位か分かりません。仕様は低いと買う気がしない。だからと言って、価格が高いのも困る。皆、同じでしょうがね。設備よりも、スラブ厚とか、躯体にこだわりたいですね。
• モデルルームを見に行った感想。
  • 南向きの部屋は確かにある。だが、全体の物件に南向きの部屋を作るため、間取りはウナギの寝床みたい。建物全体でウナギの寝床をひたすら集めたみたい。
  • この建物の構造からして、エレベーター７基は必要。ただその７基のエレベーターの維持管理は大変だろう。共益費が高くなるのは必然。
  • 仕様はサンリヤンより良さそう。だが、それでもこの近くの相場よりかなり高い。 以上、個人的感想ですが、これらは、この物件の経緯から考えれば、当たり前のことかもしれないですね。それを踏まえて、立地条件などを、どう考えるかみたいです。あと、これは人によっては、どうでもいいことかもしれないですが、ネットの回線やプロバイダーが制約されるのは不思議でした。安いですけど。
• キッチンのカウンター下に収納があるのは、うれしいですね。色々な食器を入れることができて、便利です。スライド収納って、いいなって思うのですが、食器はどうなのかなって思っていたので、別に収納できていいなって思いました。
• 契約済の皆さん、床のガラスコーティングどうされましたか？悩み中なので、良かったらご意見聞かせて下さい。
  • まだ申し込んでいませんが，LDKと廊下だけコーティングをする予定です。全部屋は高くて手が出ませんでした。後，お風呂と窓ガラスのUVも申し込みます。担当の人がおっしゃっていましたが，床のコーティングは，個室はしなくても大丈夫かもとのことでした。あまり光沢のあるものではないので，コーティングをしていない部分との差が出ないような仕様になっていて，かなり満足できるものらしいです。やはり，グレードの高いマンションは違いますね。
    • グレードは高くないですよ。グレードが高い床は、コーティングは不要です。
• 部分的にスリガラスを入れるのは光も入り良いと思いますが、全面スリガラスだとチープ感は否めません。コンクリ壁は見た目は良いですが、採光面に関しては劣ります。高コストにもなります。どっちもどっちで、好みによりけりだと思いますよ。

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間取り

• 専有面積：60.05m2～97.95m2

買い物・食事

• 確かに百道も百道浜もお店自体あんまりないもんね。。。おしゃれな店なら百道より姪浜の方があるかも。
• 藤崎駅北側～ココ～百道中方面にコンビニがありません。場所は非常に良い所なので、入居者増加＝コンビニ需要増加で新規ＯＰＥＮを期待します。
• 高取商店街さんは地域振興にがんばっておられますね。

【飲食店】

• 周辺住民さん，近くに美味しいパン屋さんやおすすめのレストランとかありますか？教えて下さい。
  • 小料理屋・・・藤崎商店街の「若菜」
  • 海鮮居酒屋・・藤崎バスターミナル向かいタクシー乗り場前の「磯貝」
  • この界隈に目ぼしいレストランはありません。 地下鉄空港線沿線だから、皆さん、天神界隈で食べてくるようです。
  • 西新商店街のロヂウラベーカリーが可愛くて美味しかったです
  • 磯貝は有名だけに割高の印象ですね。 刺し身なら藤崎通り商店街の「のん木」を推したいな。
  • チェーン店だけど、早良区役所の斜め前の細い路地を行った中国四川料理の中国大明火鍋城はどうでしょうか？
• サニー高取店の斜め前の、もり山から揚げ美味しいよ。

　http://morikara.net/shop/nishijin

• ここの住人さん、節約モードの時は、サニーのお弁当を買われるようです。 夜７時を過ぎると２～３割引だから２人分で５～６００円です。
  • 品質が低くて値段が高い愛宕浜のイオン（ダイエー）と比べると 高取のサニーはお買い得だと思います。

育児・教育

• こちらの校区内に幼稚園はないですか？ 色々な幼稚園のバスは見かけますが どこの幼稚園に行かれる方が多いのか気になります。
  • 1番近くは、西南幼稚園ですよ！
  • 百道小校区内は福岡インターナショナルスクール幼稚園と室見幼稚園ですね。 西新小校区になりますが西南幼稚園も至近です。
• 一つ言えるのは、百道中関係者は涙目になってるだろうなということ。ただでさえマンモス校なのに学校を新築する土地もなく数十人規模でまた生徒が増える。本当にプレハブでも作らないとやりくりできなさそう。
  • 確かに。。。百道中どうするんでしょう・・・インターナショナルスクールに移動してもらうしかないのでしょうかね。。。
• 百道中の1年生は9クラスになったんですよね。2000年BABYで多いはずなんですけど、受検する人が多いんですよ。百道浜なんか結構減りますよ。
• 小中学校が程よく近いのはプラスかな。
• 暗くてジメジメしてようが上の階が埋まってようが百道だから買うって人は絶対いるからそんな心配しなくて大丈夫です。高校は修猷だけじゃないし。香椎や柏陵、福翔くらいしか受からない我が子が触発されて城南くらいは行けるようになるかもしれないってそれくらいの理由で百道も多いですよ？西南や大濠も近いし。
• 子育てのことを考えたら百道かな。
• 団地でも何でもいいんじゃないですか？ 住環境、校区申し分ないと思います。
  • 百道も高取もどちらも良いと思います。 さほど差はないでしょう。
    • 百道中と高取中じゃ段違いにレベル違いますよ。 百道中と付属中が同レベルです。 福岡で東大に10人前後入る中学なんてザラにないです。 自分のクラスは医者の子供が10人いたけど、越境通学が大半で、1時間半の電車通学者もいました。

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周辺環境・治安

• 以前拘置所があった場所のすぐ近くで、目の前にお墓&お地蔵（死刑囚のもの？）があるもんねー。あと戸数が多すぎてさながら高級市営住宅。でも場所は良い．
• 拘置所が近すぎ。苦戦したライオンズ百道と同じ道を辿ると予想。
• 近隣住人の反応はどうなんでしょう。場所がよくて、周辺にも配慮された計画であれば言うことなしじゃないかな。それと、価格かな。百道は高額のイメージがあるから。
• 周辺の街並みへの影響は相当大きいと思うよ。事業担当者に少しでも街並みへの理解があればこんな計画にはならなかっただろうからちょっと残念かな。本来なら建ぺい率を下げて高くしたほうが良いんだけどね
• この場所は、刑務所後地。しかし、更に深く掘ると、土器がでるかもしれない。地下鉄藤崎駅に、そこを掘った時に出土した土器が、展示されているでしょう？
• 百道浜よりは暴走族は少ないと思いたい。警察署の真ん前って、何か利点ありそう。この辺はデモの影響出ますかが
  • ももち浜と比較したら、ポイントは地下鉄へのアクセスでしょう。全然違います。暴走族は、よかトピア通り、明治通り、共に出ると思います。警察署があるといったって、よかトピアにも領事館があります。住んでないのでわかりませんが、この物件は通りから、少し引いているので、そこに期待です。
• 南向きだから室見川は見えなそうですねえ。。税務署・区役所・警察署と公共の建物がすぐ傍にありますが騒々しい環境だったりはしないでしょうか。賑やかで明るい分には良いのですが煩いとなると気にしないわけにはいかないのではと。この境界の判断は難しいのですけどね。
• ここは駅に近いのが一番の魅力だと思うんですが、他に百道の魅力って何ですかね？百道浜や西新では駄目ですかね？
  • 道一本入ったところの昔ながらの雰囲気、普通の生活感。
  • ももち浜と違い、普通の街並みです。 ただ、このマンションの前の道は、藤崎駅での出迎えの車の抜け道になっており、意外に交通量が多いです。 まあ、出迎え車が通るくらい交通の便がいいというこでもありますが。 住む人が、それぞれ何を求めるかですが、完璧はないでしょうね。
• お隣の公団藤崎団地も建て替えが決まりましたね。 2～3年後に建設着工みたいです。

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周辺施設

• 税務署、保健所、区役所も近いですね。
• 百道パレス、水道局の建て替えは少なくとも２０年は無いそうです。区役所は不明です。

その他

• 旧住民と新住民が上手くコミュニティを形成出来るかが鍵ですね。ただ建て替えまで持っていける管理組合はなかなか無いと思います。しっかりしてますね。
• 今後このような建替えマンションが増えるだろうから、この物件の修繕積立金と管理費がいくらになるかが楽しみ。
• これは、旧住民と新住民の間で、確執が起きるな。実質、建て替えの負担者は新住民。不動産会社は売れば終わりだけど、コミュニティがうまくいくわけない。
• 百道アドレスか校区を重視していて住環境(拘置所付近で騒音や俳気ガスなど)が気にならない人はここを選びそうだね。
• 仕様に比して、色んな経費を新規購入者にかけているのは、確実だから、高いとみるのか。それとも、こんな土地の物件は、めったに出ないので、安いとみるか、だな。逆に、投資目的ではなりたたないので、それは排除できる。高取や、室見は物件があるので、こだわるかどうか。既出だが、旧入居者と新入居者との関係は難しそう。
• ﾍﾟｯﾄは禁止だそうです｡ 藤崎住宅の管理組合の規約がそのまま引き継がれるとの事。先住民の権力侮るべからず!
• 旧住人には旧住人の慣例があるだろう。新住人んは、妬みか嫉妬かしれんが、お金を出したという意識があるだろう。旧住人と新住人の確執が懸念材料だな。
• お手頃(?)価格な間取りは百道アドレスが欲しい人は申し込むだろうけど､アドレスより間取りが気になる人は見送り対象物件かな。それに懸念材料である既存住民への妬みや僻みを感じない人は大丈夫かもしれないね。
• 先住民との関係性ね…新規住民と割合ほぼ半々らしいよ。関係性を気にする場面て例えばなにがありますか？マンションって地元民居たり地方組いたりそういうの嫌なひとは一軒家がいいかもね

掲示板

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