ヴェレーナグラン浦和仲町

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5.00

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物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目64番-2他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩13分
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩13分

• 総戸数：30戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：東京美装興業株式会社

掲示板・口コミ

• ヴェレーナグラン浦和仲町（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• このマンションシリーズは全体的に仕様が高いので、お値段高めだと思いますが、 それでも駅までの距離を思うと、あまり高くしてしまうのはなぁ…とも思ったり。 実際はどれくらいの価格で出てくるのだろう。想像がつかないですね。 駅まで10分以上かかるとはいえ、一応徒歩圏で浦和駅まで行く事ができるというのは 大きくなってくるかもしれないですし…。
  • オーベルが行けたから、結構高い価格で来そうですよね、しかも普通のヴェレーナじゃなくて最高クラスできてますしね。
• 価格帯はどうなる？
  • まぁ4000万以上～は硬い。
    • この距離なら4000万台だろ
      • え？ 最下層の二階でも5000万円台からですよ。 岸町のパークハウスや高砂のプラウドと同じく。 だからここはバカバカしくて見る気も失せる。そんな値段でこんな立地のマンション買ったら大損間違いなし。
        • さすがにこの駅距離、部屋の小ささと周辺環境から4000万代中心でしょ？さすがに常盤中だからって、今となっては普通の公立だし
          • ここは2階で5000万からです。
• 価格帯は気になりますが、エントランスも高級感があり 想像ではありますが、なかなか良いマンションかなと思います。 駅からは少し遠いのですが、 プランからみると、やっぱりファミリー層が多いでしょうね。 総戸数が３０戸なので、戸建て住宅のような感覚で住めそうです
• え、4900万から？マジ？
• 徒歩10分超えで稀少性はないのでこの距離でこの価格は資産価値はやばめ。永住目的で買うべき物件だね。商業地域だから日当たりはあまり期待してません。
  • 仕様が高い分、値段は高いですよね。マンションは立地！という層はそもそもターゲットにしていないのでは
• 私は南向き、角部屋物件のみで考えてます。 それ以外は考えないで検討する事にしました。 現在、目の前に建物がある物件、南向き以外は検討から外しただけです。その中で、価格を見ると割安に感じたまでです。これから立つかもと気にすると浦和では買えないかなと。それらの条件を加味すると自ずと出てくるかなと。
• 建物こみで坪あたり1200万ぐらいの物件ですね。さすが浦和、土地が高いのは仕方ないのかな。
• このマンションは完売まで苦戦すると思う。立地悪すぎ、他の競合に負ける
• コスパで考えれば、かなり厳しいマンションでしょうね。唯一学区のみが優位
• いま2階のCタイプが抽選部屋で、3990万円で出ているはずです。 同じCタイプなら、3456階で、交渉次第で4500万円程になるのでは？
  • 4500はきついんじゃないかな。いって4700弱かな。
• モデルルームはDタイプです。 Dタイプは７階～11階だったと思います。 5000万半ばぐらいからだったように思います。 交渉次第では5000万前半くらいにはいくかもしれませんね。
  • 5,000万前半であれば仕様、間取りを考慮して、他の駅近物件より魅力に感じます。 遠くても家で過ごす時間が快適かどうかを重視したいと思ってます。 
• 資産価値はある。 でも坪単価高すぎると思う。
• 駅距離ではサンクアージュに負けますが、グレードや住環境はヴェレーナが上ですね。価格もほぼ同じレベルです。 
• 駅からは遠いですが、逆に仲町小や埼玉大付属には近くなるので、資産価値には大きな影響は出ないと思います。駅からさらに遠い仲町４丁目の物件販売価格の相場を見れば分かります。駅近物件と比較されがちですが、教育重視のファミリー世帯には人気の立地です。駅近物件は販売価格が高いので、資産価値の上昇が期待できますけど、逆に大幅な下落リスクもありますね。ここはそこまでの下落リスクはないと思います。
  • 踏み切れないのは、価格下落か少ないと思いますが、設備でディスポーザーがなかったり、他と比較をして少しだけ見劣りするため、価格的に高く感じてしまっています。部屋も効率的だとも思います。 

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交通

• 浦和駅まで16分もかかったよ、13分でわ着かない。信号もあるし。
  • 夫婦でベビーカーを押しながら商店街の中のコースを歩きましたが、北口から11分かからないぐらいでした。多少早歩きすれば、10分台、いや9分台も可能な気がします。ちなみに商店街というのは、裏門通りのことです。9分台は途中小走りすれば可能かも(^^;)
  • 残念ながら11分で北口到着は私も夫も絶対無理です。

たまたまモデルルームで一緒になったご家族のご主人も歩いてみて14分でした、と言ってました。  吉野家のとこの信号を待つともう少しかかりそうですよねー、って話してたくらいです。

• 駅距離はまあ、少し遠いけど歩ける距離だなと。 自転車の出し入れの方が面倒に感じる距離かなと。 
• 昼人通りが少ない中歩いて改札通るまで13分40秒でした。(女性なら15分超かな、、、)
  • 徒歩13分40秒とのことですが、改札は西口ですか？北口ですか？あと徒歩コースは大通りを歩くコースですか？それとも裏道のうらもん通りを歩くコースですか？ 
    • 北口改札から伊勢丹横を通って、イトーヨーカ堂を左折、うらもん通りを歩いて、旧中仙道を渡って、大勝軒の信号を渡って、坂を上がり、県庁別館？を横目に見ながら右折。信号が２ヶ所あるので、タイミングによっては13分～15分かかると思います。セブンイレブンの横を右折してもあまり変わらないと思います。この回答でいかがでしょうか？ 

構造・建物

• ヴェレーナとしては異質の外観ですね。ヨーロピアンはやめたのでしょうか
  • 外観は豪華だね、内装もたのみます！
    • 外観からしてもすごくおしゃれで高級感が感じられます。
• 二重床二重天井だよ。
• エントランスがどこかの大使館のようです。フランク・ロイド・ライトが設計した帝国ホテルみたいな感じでかっこいいです。男性にも好きになってもらえそうな気がします。 

• 現地状況 午後の陽当たり（2017-11-19）180125.jpg

  現地状況 朝の陽当たり（2017-11-19）

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  現地状況 午後の陽当たり（2017-11-23）

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  現地状況（2017-12-28）

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設備・仕様

• タイルや天然石がしっかり使われてそうで、角部屋もコーナーサッシですね
• マンション自体は浄水設備を付いて、内装もレベルが高いです
• 壁の厚さ、二重床、二重天井、キッチン大理石、廊下大理石、バルコニーウッドデッキなど仕様設備はいいと思います。

間取り

• 間取りは出てないが、狭すぎだろ。
  • 少し狭いように思うが他の駅には行きたくないので価格次第では全然ありだと思う。
• 収納やばい
  • ホント収納やばすぎ、こんなんで生活用品全部おさまるわけない。サンメゾンと同じくらい収納ないわ。布団どころか洋服も入らん。 子供いないdinksだけを対象にしてるのか？
• ワイドスパンではあるけれど、どのプランも専有面積が狭いのが残念です。 選ぶとしたら、Dかなと思うのですが、収納箇所をもう少しほしかったなという感じがします。 せめて、1か所はウォークインクローゼットがあれば良かったな。 徒歩１３分程度で複線利用できるのは便利なのになぁ。
• せっかくワイドスパン設計なのに、 どのプランも面積が狭いため、この物件価格はお高いような気がしました。 相場なのかもしれませんが、駅にもう少し近いとか 決め手になるようなポイントがあればよかったように思います。 
  • 狭いかもしれませが、良く考えてあるなと感心した部分もありますよ。 角部屋が狭く中部屋が多少広いタイプになってますよね。 角部屋が狭い分、角部屋なのに多少安いし、ワイドスパンなので面積の割には使える。
• モデルルームの間取り。 リビングの開口部に魅力を感じました。 幅が広いとリビングに入った瞬間の視界の開け具合がよいですね。 ただ、リビングとしてはこの物件のように奥行きがなく幅が広いほうが使いやすいのか、 それとも他の物件のように奥行きがあるほうが使いやすいのか。 どちらなんでしょうかね。
• 収納が小さいので物を減らさないといけない。あと、Ａタイプの間取りはオープンキッチンではないですね。逆にそれがいいという人もいるでしょうけど。 
• モデルルームに行ったときに営業の人が言っていたのは、ヴェレーナの特徴として、廊下の面積を小さくしているので、実質的な有効面積はプラス3平米ぐらいになるようです。62平米→65平米、65平米→68平米…。そう考えると、悪くはないと思いますけど。
  • 居住スペースを有効にして、廊下や収納を効率的にして広く見せるやり方で、スペースの限られたマンションでは良いと感じました。部屋が広く感じましたし。 
• このマンションの間取りについて皆様のお考えをお聞きしたいのですが、モデルルームのDタイプはバルコニー側の洋室をリビングとして使用して、リビングダイニングをダイニングとして使用する感じですごく効率的と思いましたが、EタイプやAタイプの場合、リビングダイニングがバルコニーに対して縦長で、ダイニングテーブルをどのように配置するのかすごく悩みます。Eタイプの場合は対面キッチンにくっつける形？Aタイプだったら、壁につけられないので、センターに置く感じになるのでしょうか？縦長のためにスペースが無駄に空くように思えてしまっています。リビングは洋室に移動する事でスペースはうまれますが、レイアウトがすごく悩みます。皆様はこの間取りで合ったら、どのようにレイアウトを考えますか？

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育児・教育

• 子育て環境が良いところをと探している中で こちらも校区的に評判は良いと聞きました。 でも、ちょっと通学するには遠いので悩んでしまう人も多いように思います。 駅からも少し離れているので、少し決め手に欠ける気がしました。
  • 学区といってもあまり期待し過ぎないでね。。。
• 教育環境が良さこいなので、このあたりは家族に人気が出そうと予想しています。 文教エリアというだけあって学業レベルは高い事は親目線として、魅力的。
• ここは学区が仲町小と常盤中で評価が高いのと、埼玉大付属小中が徒歩圏内と住みたいところとしての資産価値があります。
  • 埼大付属小中のちょうど中間辺りに位置していいですね。受験して抽選突破で合格すればベスト。落ちても仲町小、常盤中ですから、安心。子育て、教育環境は申し分ないですね。
• 常盤中も地域によっては許可制で自転車通学可みたいですね。ここは学区の外れなので許可の面では問題ないでしょう。
• 小学校までは徒歩13分？約1kmなので子供の足だともう少しかかりそうですね。 

周辺環境・治安

• 浦和駅徒歩13分とか書いてるけど間違いなく13分なんかじゃ着かない。
  • 駅近はうるさいし、静かさを求めるなら13分は妥当かも？周辺は県警本部、県庁・裁判所・市役所など人通りは多いのかな？
    • 駅まで徒歩１３分となると毎朝歩くのは少しきついかもしれませんね。特に猛暑の夏や豪雨の日など通勤は大変になってきてしまいそう。自転車で行くとしても駐輪場の確保や雨の日はなかなか自転車ではいけないのが難点。色々な路線が利用できるという点は魅力がありますから、価格と駅までの距離が見合っているかによりそうですね
• ここの立地は微妙すぎる。 はっきり言って良い立地じゃない。 確かにサンメゾンと同じにおいがするね、浦和常盤ザレジデンス程ではない。 こんなとこに高級感ある外観？とは思わないが、このマンション売れるのかな？ 駅周りまで行かないとスーパーないし、不便そう。
• 前の土地が今後どうなるか
• パチンコ店や風俗業の店も制限されるエリアなので、子供を育てる部分としては安心できるとともに治安が良いという事も住むうえでは安心できるのは利点だなと思います。 

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