プラウド六本木

この物件の評価はいかがですか？

5.00

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都港区六本木四丁目28-5(地番）
• 交通：

1. 大江戸線「六本木」駅徒歩4分
2. 日比谷線「六本木」駅徒歩4分
3. 南北線「六本木一丁目」駅徒歩9分

• 総戸数：35戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート 地上5階 (地上5階・塔屋1階建　※建築基準法上は地上4階・地下1階・塔屋1階建)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月下旬 (予定)
• 売主：HKRJ Roppongi特定目的会社 野村不動産株式会社
• 施工：東急建設株式会社首都圏建築支店
• 公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/roppongi/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605754/

• 案内みると予定価格帯は2.4億〜15億円なんですね。坪単価1500万円なので三井の檜町タワーよりは安いですね。
• ３億以下は 無かったです。交通至便、前面道路は平らで良いですが景色はねえという感じです。
  • 3億以下も少しでしたが、ありましたよ。確かに、折角窓が大きいのに景色は期待できないですね。
• 夫婦＋子1人です。Bタイプ、Gタイプ、Jタイプだとどれぐらいでしょうか？
  • Ｂタイプ４Ｆで37,200万です。３Ｆだと安くなります。Ｇタイプ４Ｆで30,200万これは売れました。３Ｆも安くなります。Ｊタイプ４Ｆで29,900万でした。これも売れています。階数下がると2000万位下がる感じです。
• 案内が来ましたけど、3つ間取りが載っていて坪単価650-750万円くらいでした。 意外とお安いなと思いました。 2億円のローンシミュレーションが掲載されてましたが金融緩和で時代は変わったなと思いました。 あと設備仕様はさすが豪華そう…
  • 650ー750の間取りは何タイプなんですか？
    • O,J,Gタイプでしたよ。

【予測】

• 上階プレミアムフロアは、恐らく坪単価@1000万を超えて来るだろうね。 それに伴った仕様になるといいですね。
  • パークマンション六本木と比較してどうでしょう？ パークの方は、EVが2戸1です。こちらは全戸で2台だそうです。

【比較・検討】

• MR行ってきました。 日本人にしか売りません！ と営業の方は言ってましたが、MRがオプションばっかりで ギラギラしてて、とても日本人好みとは思えませんでした。
• 3年前の相場としては、坪単価は450万円〜700万円くらいが適正ですね。 高いなと思ったフォレセーヌよりも、更に３割以上高いなんて。。 住所も赤坂じゃなく六本木ですし。
• 建築家 碓井民朗さんが指摘しているのは、ここですね。スーパー億ションなのに、住戸間の戸境壁仕様は遮音性能が低い「 乾式工法 」とは。

　https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=50&o=540

• あの場所はそんなに希少なんですか。
  • 今ではピカ一と認識して良いと思います。５５年前フランスベッドへ買い物に来た時分は交差点周辺すべて雑草茂る空き地でしたが。たかだか５０年で発展したと思うとこれを維持できればあと５０年は資産価値をたもてるかな。賃貸にでるとして設備は標準仕様で合格点がでるのでしょうか。
• 投資目的に、という広告が来ました。 2億5000万円の部屋をそういう目的で買う人っているんでしょうか？ 想定賃料は90万円で想定利回りは4.3%とか。
  • 想定利回り4.3％とでてもこれはグロスでここから管理費（年間約１３０万くらい）と固定資産税（１００㎡で約５０万くらい。これは新築購入５年以内の減額が入ってです。）抜いてネットの利回りとなると3.6％残らないと思います。想定利回りをグロス（税込み）で知らせるのはズルイです。オーナーチェンジ物件なるものも中古ででてきますが、やはりグロス表示です。それでも必ずうまる物件とは思います。長く持ってお金が入りようになった、相続で分割しなければいけないという様な時点で売却もスムーズにいく、買い手が常にいる様な物件とは思います。

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構造・建物

• 敷地面積 2,450.11m2
• 天井高が気になります。高いのは、折上げ部分だけですね。仕様はまあまあじゃないでしょうか。

共用施設

• 駐車場 35台（内機械式駐車場32台、機械式・電気自動車対応3台、他来客用駐車場1台）
• サイクルトランクルーム 35台
• 玉杢のマホガニー材のラウンジは、期待できそうです。上質な木材は、本当に、美しいですからね。

設備・仕様

• 眺望はイマイチだとしても、設備仕様は素晴らしいですね！

【オプション】

• オプションとはどのような見積なのでしょうか。例えば電化製品、照明器具等は定価プラス工事費で見積もられるのでしょうか。大理石も同様でしょうか。ざっくりと値引きの幅を知りたいです。

間取り

• 間取り 1LDK ～4LDK
• 専有面積 100.12m2 ～ 318.71m2
• バルコニー 4.05m2 ～ 64.79m2
• １００平米〜というのが、富裕層向け、という感じかしますよね。
• 高い、景色が無いと悪評が出ておりますがレイアウトが水回りを含めていかようにも変更できるというのは評価を高くしても異論は出にくいのではないでしょうか。トイレは大きさを変えられる、キッチンの通路を広げられる等オプションなので高くつきますがオンリーワン（思い込み）という気持ちは叶えられるような気もします。標準のままだと直近の同程度の質のマンションと比べて高すぎの感がぬぐえません。
• ここ、１００平米〜、というのが凄く良いです。富裕層向けのマンションに相応しい。
• 公式で間取りを拝見しました。 驚きの318㎡台！！3LDK+2S+4WIC+SICですか。2SのSはストレージですかね？ バスルーム2つ、トイレ3つ、洗面ボウルが2つ×2箇所、リビングが39.2畳大と大家族で住むにも対応可能なプランで22坪のルーフテラスつき。こちらが一番最上位の広いタイプでしょうか。
• 全ての寝室にトイレとバスルームまたはシャワー室が付いてるとかこんな物件、初めて見たわ。１５億円？
• 広すぎて落ち着かないなあ。東南アジアの豪華ホテル、分譲マンションをホテルに転用したレジデンス等に宿泊したときなどを思いだします。何でこんな広い部屋を用意するのよ、とボヤきつつ部屋の隅に縮こまって寝たことがあります。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第二種中高層住居専用地域
• 檜町公園に面しているとかならともかく、そうでないと単なる六本木所在のマンションということになるが、それに何処まで魅力を感じるか…。 都心に住むにしても、あえて六本木に住まなくても、という気はする。
• 住居専用地域の静穏をアピールしていますが、周囲を知っている者からすると、ちょっと無理があるような…。
• 昔、この通り沿いで仕事してました。六本木とは思えない程静かで、夜遅くまでの仕事・宿泊しながらこなす職種でしたが深夜ぷらぷらしていても本当に静かで治安の良い場所でした。 六本木でもここら辺なら住みたいな〜と思った事があります。 六本木周辺の近場では間違い無く最も静かなエリアです。 ま、ミッドタウンも無い頃でしたが、赤坂へ抜ける道ですし外車ばかり通るような印象でした。
• ここの地盤はしっかりしていますよね確か。 神社仏閣が建てられている地域の地盤は昔からしっかりしている場所だと聞いていますが、この辺りも氷川神社があるのでしっかりしていますよね？

【建物周辺】

• 建設予定地の斜め向かいの六本木寄りの駐車所が東急不動産によってマンションになるっぽいのですが、何か情報ありませんでしょうか？
  • ブランズ六本木４丁目計画って書いてあったのでマンションだと思います。
  • あそこの土地にはマンションが建つ予定です。 来年着工です。看板に書いてあった電話番号に電話して聞きました。 ３面が道路に面していて、平坦でなかなかいい土地だと思います。
• お祭りのときは、氏子さん達が担ぐお神輿が通る道に面しています。
• 南西側には古いプロテスタント系の教会が隣接しています。 見たところ１０メートルも離れていません。
• シリア大使館が徒歩２分ぐらいのところにあります。
• 道を隔ててブリジストンの社宅が２棟建っています。
• マンション敷地に面している道路は一本だけです。

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  現地案内図

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