ザ・パークハウス 南行徳レジデンス

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物件概要

• 所在地：千葉県市川市福栄3丁目19番3号（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「南行徳」駅 徒歩11分 （南口）
• 総戸数：88戸（他に管理人室1戸、集会室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutokur/

価格・コスト・販売時状況

• 平均坪単価200万くらい？4階70平米4,200～4,400万くらいですかね？
• 価格がどれくらいなのかわかりませんが 魅力的に立地だと思います。 いろんなご意見がありますが 長谷工は大手だから安心かなと思ってます。
• 70平米3700万円台からのようですね。
• 設備等は標準レベルで違和感はないのですが、想定価格を聞いたところ坪単価220-230するようです 南行徳でこの立地だと高いですね。
• EU関連が発端となって今後は不動産価格が下がるみたいです。 千葉でこの立地ですと、最上階でも坪単価は200万円を切って欲しいですね。
  • 円高進行で海外投資家が買うような都心高額物件が売れなくなるのはわかるけど、一般の住宅にまで波及するかな？ 首都圏は五輪需要あるし、さほど下がらない気もするけど。
  • 確かに短期的にみればおっしゃる通りだと思います。海外投資家は損切りのために日本の物件を売りはじめていますが、彼らの主要投資先は都心、タワマンですので千葉は大丈夫ですね。 ただ、中長期的にみるとこれまで全体的に上昇傾向にあった不動産価格は都心部に引きずられて落ちるようです。。
• 平均坪単価は１８０万前後だそうです。 『ザ・パークハウス南行徳』が平均坪単価約２２０万前後で販売に相当苦労したのでかなりコストダウンしてグロス価格を下げてたのかなと思いました。
  • ４階中住戸70.2平米　3,908万　(坪184万)
  • １階中住戸70.2平米　3,688万　(坪173万)
  • ４階角住戸85.89平米ルーフバルコニー付　5,598万　(坪215万)
    • 上記をみると、３～４年前のグロス価格の基準です。 ただし、仕様を鑑みると実質値上げでしょうか。
• 管理費は70平米で約13,000円程度なので極端に高額では無いと思います。 ここはディスポーザーが付いてますからね。こういったマンションであれば一般的に１平米あたり200円くらいが平均なのでそこは問題ないと思います。 ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。
• ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、

1. 価格は２～３年前と比較して同等の水準。ただし仕様を考慮すると実質値上げされていると思います。
2. 設備自体は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！
3. 管理費等ランニングコストは平均的なレベル
4. デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？

• • • という印象でした。 コストダウンが目につきますが、 営業の方とお話をしていて本当は高水準の設備仕様を作りたいのだが このエリアでそれをやってしまうと買う人がいなくなってしまうとの嘆きの声を伺うこともできました。 販売担当の方の本音も聞けてちょっと安心しました。 私はもう少し他の物件も検討してみようと思います。
• いま、どれだけ残っていますか？駐車場はまだ、ありますか？
  • 売れているのでしょうか？不人気でしょうか？
    • このご時世で少し駅から距離があるので、割高感とマンション仕様から食い付きは良くないのでしょう。大幅値下げすればすぐに無くなると思いますけど。駅遠は基本は価格勝負なので、ブランド力で煽っても無駄。
      • ホームページ上半分くらい空いてるみたいですね。ま、でも値下げはないでしょうね。
• 今度の第3期は9戸販売予定で、今までの累計発売戸数は41戸。1月31日現在で先着順が13戸あるので契約済みは41-13=28戸ということでしょうかね。
  • なかなか売れてないですね。最近のマンションは、一部の人気タワマン除けば、完成在庫が当たり前になってきてますね。
    • 駅から遠いのにそこそこ高いってのが最大のネックだろうね。
• 価格がもう少し安ければ手が出るのですが。。西向きの方はお手頃価格のようですが、どうせなら南向きを買っておいた方が後々いいかなと思っています。
• いい物件だと思いますが、なかなか完売しませんね。南行徳あたりで、あの値段は高いと思う層が、多いんでしょうね。眺望や低層階もネックでしょうか。
  • ここよりも少し前に売り出された「ザ・パークハウス南行億」の方が、価格ではここよりも少し高いにもかかわらず、なんとか完売しているようですし、最終的には完売するのではないでしょうか。
    • 行徳、南行徳あたりを検討する方はかなり価格にシビアです。本来もっとマイナーなデベが低価格マンションで勝負するエリアですね。
      • 「ザ・パークハウス南行徳」でこのあたりの需要を全て食いつぶしてしまったとも言えます。現在の販売戸数は18戸。第4期があったとは聞かないので第3期までの累計発売戸数は50戸。50-18=32戸が売れましたかね。
      • パークハウス南行徳も売り切るまでかなり苦戦してましたからね。需要食いつくしというより、そもそもこのあたりでこの価格設定に無理があったということですよ。
• 近隣の家賃相場から考えても、正直4000万円代〜は高すぎるように感じますね。駅徒歩10分以上、世帯数も少なく低層。資産価値を重視するなら言わずもがなですね。
  • 確かにネガな部分は多いと思います。①郊外立地 ②駅からの距離 ③低層 ④小規模 ⑤価格。総合的に考えても価格下落要素高杉！
    • 低層・小規模はマイナス要素なのですか？小規模だと管理費や修繕積立金の負担が増えるのはマイナスかもしれませんが、金銭面以外でいうと低層・小規模というのはデメリット？メリット？どちらでしょうか。
      • 管理費＋積立修繕費については確実にマイナス要素ですよね。あと、リセールの点では低層、小規模は安い傾向があると思います。
        • 低層は緑に囲まれた落ち着いた立地なら良いが、眺望面ではマイナス。ただ、エレベータ使わないで暮らせる階が多いのはメリット。あとは、土地の面積が広くなり、土地の持ち分が多くなるので、固定資産税がそのぶん高くなる。ただし、ここは88戸なので中規模でしょう。そして、6階なので低層ではなく中層マンション。
• 家賃の安い南行徳で駅から10分以上離れてるのに4千万以上払う方って資産価値とか気にしない方なんでしょうね〜。
• マンション完成から、あと3か月で1年ですね。売り切れる様子はないですね。家電の特典付きなど、かなり頑張ってるようですが…
• やっぱり頑なに値下げはないんですかね？

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交通

• 南行徳駅から現地までのアプローチ：駅から現地に辿り着くまでに、細かい道を通っていけばほとんど信号に引っかからずに到着することが出来ます。大通りも無いので小さなお子さんをお持ちの方はいいかもしれません。公式HPでは南行徳徒歩１１分なので体感としては、ちょっと遠いかな？？といった印象です。

構造・建物

• 敷地面積：3442.58m2
• 直床仕様。直床はメンテナンス性は二重床より劣りますが、遮音性は二重床よりも直床のほうが優れているという説もあります。
• 外観のデザイン：全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。 素直にかっこいいです。 ベージュ系のタイル＋ガラス手すりのファザードはここ４～５年のトレンドだと思っているのですがそこはしっかりと抑えてきています。 外観のデザインと若干違うかもしれませんが『ザ・パークハウス南行徳』と比較してコストダウンした箇所としては、バルコニーの隔て板の仕様です。『ザ・パークハウス南行徳』など近年の財閥系レベルのデベロッパーは必ずといっていいほど、バルコニーの隔て板は天井まで届くものを使用し、また床面も隣住戸との間に隙間が無いように施されておりました。『ザ・パークハウス南行徳』も然りです。ただし、この物件では上も下もけっこうな隙間が空いています。バルコニーの奥行が1800ｍｍあることでバルコニーにテーブルを置いたりする生活をしようとしている方は、この上下の隙間が意外と気になるかもしれません。コストダウンはわかるのですが『ザ・パークハウス』というブランドをもう少し大切にしてほしいです。
• ランドプラン：南・南西の二棟構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、先述したように前方にあるライオンズマンションの影響で抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。

【眺望・採光】

• 南西向き、目の前に14階建500戸のライオンズマンションがそびえ立っていますが、眺望はどうなのでしょうか。 ディズニーの花火は遮られそうですね…(>_<)
• 眺望、抜け感を得るには4～5階以上が必要ですが、それでも遠方（近い？）はライオンズマンションが遮ります。
• 現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし南向きの向かいには戸建てがずらっと並んでいるため３階くらいまでの階層は日当たりは問題なくとも視線等プライバシー面で気になるかもしれません。 また、南方向には14階建てのライオンズマンションがあるため当物件では東向きの高層階以外では眺望面で優れた住戸は少ないのでマンションに眺望を求める方は注意が必要です。 ちなみにモデルルームでは部屋ごとの眺望写真をみせてもらえるので是非事前に確認をしたほうがよいかと思います。

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  施工時 エントランス付近（2016-11-28撮影）

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  施工時 14時頃の日当り（2016-11-28撮影）

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  施工時 ガラス手摺（2016-11-28撮影）

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共用施設

• 駐車場：44台（平置4台、機械式39台）
• 駐輪場１世帯２台まで
• 共用施設：１階に集会室がひとつあります。 これは素晴らしいと思います。必要最低限にして十分です。 子どもを遊ばせるスペースにもなりますし、マンションの理事などになったときに外部の会議室をレンタルしないで話し合いの場を持てるというのは便利だと思いますし、保有コストを考えるとベストの共有施設だと思います。

設備・仕様

• ディスポーザーがついていること。 生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。総戸数が88戸あるので中規模といえるので、将来の修繕コストも多少は緩和されるのではないでしょうか？
• 食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。
• 仕様は申し分なく良いですね。
• パークハウスのブランドが気になり見に行きました。 オートロックは一回だけ？ 駐車場に誰でも入れてしまうの？ トイレはタンクレスではない。。 ベランダはボードで仕切られている。。 不動産価格が高騰しているので仕様を節約したと感じました。 せっかくのパークハウスなのに。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：70.04m2～93.20m2
• バルコニー奥行1.8ｍ
• 現地を見に行きました。リビングのロケーションは南向きより西向きの方が良いとおもいます。南向きはライオンズマンションで視界が遮られてしまうが西向きはスカイツリーが挑め、花火も見えるのでは？内装、仕様は高級感がありました。どのくらい残っているのかはわかりませんが、西向きの方が入居者が多いように感じました。日当たりもよいので、西向きで検討したい。
  • 現地を見ましたが、確かに南向きはライオンズマンションが遠くにバッチリ見えましたね。南向きという点は魅力ですが、高層階のメリットを考えるとどうなんでしょうね。マンションの佇まいや内装は高級感がありました。

【モデルルーム訪問時】

• 問題は直床仕様にも関わらず天井高も2,400ｍｍしかない事です。 これは本当にひどいです。ここ10年くらいで行徳エリアで分譲されたマンションで最低レベルです。 近年の行徳エリアで直床仕様の分譲だと『ファインスクエア市川行徳』『ブランシエラ市川行徳』『パークホームズ南行徳サウスコート』などでしたが天井高は2,450mmでした。 たった50mmの差ですが実際にモデルルームに入ると圧迫感がすごいです。
• また、天井が梁と下がり天井のオンパレードで天井の凸凹がたくさんだったことも非常にガッカリしました。頂いた間取り図には下がり天井を示す点線がたくさんございました。。。。

• 

  モデルルーム（2016-11-28撮影）

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買い物・食事

• 普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。
• エリアインフォメーションを確認すると食品スーパーがイオンしかないように見えますが、他にもあるのでしょうか。 コンビニでは頼りないですが、特に子育て中は24時間営業の店舗があれば何かと重宝するので、マンションから徒歩3分のファミマはメリットだと思います。
  • 駅前に地元のスーパーや、ワイズマートがあります。また、マンションとは反対方向ですが、マルエツが最近リニューアルオープンしました。日常品の買い物で不自由を感じたことはありません。

【飲食店】

• この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。
• 夢庵：徒歩３～４分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。 当物件の居住者となった方は使う機会が増えるのではないかと思います。
• ダイエーの飲食店等　徒歩２～３分：ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。 ２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。
• 駅前は線路下の飲食店が充実しているので、 そこまで足を延ばせば複数選択肢があるかと思います。

育児・教育

• 小中学校が近いのはいいですね。
• 千葉県民に聞くとアドレスもイマイチらしく学校のレベルも心配と言われました。
  • ここを買う方は近所の賃貸や社宅に住んでたのでしょうか。だから世間からのアドレスや学校の評判も気にならない。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種中高層住居専用地域
• 買い物に便利な上に小学校や中学校が近いのは 子育てしている親は安心して住んでいけると思います。 子供が毎日通う学校が遠いと、やっぱり心配ですから。 週末に散歩したりできそうな公園も近いのも魅力を感じます。
• 周辺道路：建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。 この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。
• 久しぶりに現地周辺を通りました。想像以上(モデルルームでの模型、竣工前の現地実査)に竣工後のマンションと周辺の環境(戸建て)を見ると、お互い圧迫感がありますね。
• 閑静な住宅街の中にあるのでいいかもしれません。
• 駅も学校も近くて住みやすそう。
• 南行徳は都心にも近く、生活するのにはとても便利なところです。穴場な土地だと思うのになぁ。と個人的な意見ですが。
  • 南行徳は確かに穴場ですよね。
    • 南行徳は何より都心に近いのがメリットだと思います！高校、大学、社会人と通学通勤にはまったく不自由しませんでした。東西線からマルチアクセスが可能なので、便利でした。
• 南行徳はかっこよくてオシャレなイメージはありませんが（笑）、実用性を考えるととても良いエリアだと思います。 私はもともと南行徳に全くの縁がありませんでしたが、移り住んで来てから南行徳周辺で3回引っ越しかれこれ15年は過ぎました。 妻はのんびりした雰囲気と、公園の多さが気に入っているようです。 子供がいると暮らしやすいエリアかもしれませんね。 車があれば東京湾沿いの羽田や台場などへのアクセスも非常に良いです。 個人的なデメリットは南行徳に知名度がないことくらいですかね。

【メリット】

• 道が平坦で自転車が漕ぎやすい（現在は電動式に乗っています）
• 駅近くに数種のスーパー、パン屋さん等があり、会社帰りの買い物が便利（現在は駅を降りるとほぼ住宅街）
• 東京ディズニーリゾートが近い（興味がない方には響かないでしょうが…笑）
• 公園が多い（こどもができてからありがたみが増します）

【デメリット】

• 東西線の通勤ラッシュ（まぁ慣れますが…）
• 埋め立て地（道が平坦というメリットの裏返しで、先の震災時には若干の被害がありました）
• 市役所が遠い（ほぼ浦安市ですからね…駅前の派出所で事足りれば問題ないです）
  • 30年弱住んでいましたが、治安も問題ないと思います。近くの新浦安駅等と比べると、コジャレた雰囲気は皆無ですが、必要なものは一通り揃うし、実用的な駅だと思います。住んでいるときは、垢抜けないなぁーなんて感じてましたが(笑)、銀座、有楽町界隈にアクセスしやすいので、しゃれっ気を求めるのも容易いです。ただ、駅から20分くらい離れた場所に住んでいたので、この辺りの雰囲気はあまり存じ上げず、申し訳ないです。

• 

  建設地周辺（2016-11-28撮影）

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  南方向にライオンズマンション（2016-11-28撮影）

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