クレアホームズ千葉松波

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3.83

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テキスト

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市中央区松波1丁目4番1他（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「千葉」駅 徒歩7分
2. 総武線 「西千葉」駅 徒歩13分
3. 千葉都市モノレール 「千葉」駅 徒歩10分
4. 京成千葉線 「新千葉」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：セントラル総合開発株式会社
• 施工：株式会社ノバック

掲示板・口コミ

• クレアホームズ千葉松波（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ５月から販売開始だと聞きましたが、 まだ価格帯は教えていただけないのでしょうか。 資料を取り寄せた方はいらっしゃいますか?
  • 資料きましたが、価格は載ってなかったです。 部屋の間取りが6タイプ残ってました。公式ページでは2タイプしかないので、有益な情報はそれくらいでしたね。
• 駅までフラットアプローチで徒歩7分、70㎡超？だとして、 このあたりの相場っていくらくらいなのでしょうか？ 公園も近く、買い物などの便も良さそうな環境に思えますから、 安くはないだろうなとは思うのですが。 欲を言えば普段使いのスーパーがもっと近くにあれば良いのですが。
  • 千葉新宿に建てているエクセレントシティ千葉グランクラスより高いらしいです。 坪200万を越えるような事を野村の人が言っていましたよ。
• モデルルーム行ってきました。正確にはまだ価格は決まっていません。1番多い70平米の間取りをモデルルームにしないところも足元見られている感じがします。 全体的に予想より300万以上高いと感じました。 駐車場も少なく高く、目の前のスーパーも微妙です。
• モデルルーム行ってきました。 南向きは4000万円台が中心のようです。まだ正式決定ではないそうですが。 エクセレントシティ千葉グランクラスよりかなり高い印象です。 公園も近く環境面ではこちらが上ですが、利便性では劣るのに、強気の価格設定です。
• 2020年オリンピック後の、大暴落を考えると、資産価値は考えもの。
• 先月末にモデルルームに行ってきました。 管理費と修繕積立金を合わせると2万〜2万3千円になるかなぁというお話でした。 野村の方は、松波というブランドを推していましたが、利便性を考えると高いなぁと思います。
  • 確かに買い時って難しいですよね。 オリンピック後まで待って、どれ位下がるかも分からないですし。 管理費と修繕積立に駐車場代がかかる人は3～4万は考えておかないと。
• 他の方も書いていますが、価格は高いですね。 感覚的にですが、300万以上高く感じました。
• 価格が動くにせよ、せいぜい数十万てところでは。 松波という立地に自信ありげでしたし、2～3百万とか下がることはまずないかと。 高くても何だかんだで買う人はいるでしょう。世の中お金が余ってる人も以外と多いんです。 ま、即日完売はないでしょうが。
• とにかく価格が高いですね。千葉で5000万円は出したくありません。野村の方は「千葉のマンション価格が安すぎたんですよ」と言っていましたが、それは客に言うセリフじゃないなと思いました。 とにかく松波地区で15年振りの物件。絶対値下がりはしません。とのこと。賃貸に回してもエクセレントシティを例に出して14万円は取れるということです。。が、どうでしょうか？？ 松波は静かな住宅地で、いい場所ですが、とにかく値段が高すぎ。強気すぎ。
• 松波に20年以上暮らしていますが 松波は千葉なら十分高級住宅街に入ると思いますよ。 千葉公園が近いことも魅力ですし、図書館も近いです。治安もかなりいいです。 ですが、4000万～5000万払って100㎡未満のマンションに暮らす場所ではありません。 むしろ、この金額払うのであれば、稲毛駅のマンション買った方が若い人にはいいですよ。
• モデルルーム行ってきました。 多くの花がついていましたが、1階あたりは結構空いている所もありましたね。 1階は植栽で日当たりも悪いし道より下になってる部屋もあるんだから、もう少し価格を下げれば良いのにと思ったり。 ４ＬDＫの部屋やルーフバルコニー付きのところはかなり好調で抽選になりそうとのこと。 我が家は３ＬDＫの部屋を狙います。

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交通

• 千葉駅徒歩圏内は魅力的ですね。
• あそこは道路が本当に狭いところがネックですね。 それ以外は、西口再開発の予定に公園も入っているので、良いと思いますが。
• 少し距離はあるけれど、複線利用出来て交通便も良さそうです。
• 残念なのは、この立地から千葉駅に向かう場合、上り階段になること。 大廻りしない限り、地下街に行けないことです。 駅の作り方が悪すぎるんですよね。

構造・建物

• 敷地面積：2,416.89m2

【外観】

• 今日見に行って来ました。私は特に安っぽいという印象は持ちませんでした。パンフレットはCGですので、イメージと完全に一致とまではいかないですが、大きなズレもないと思います。 今見えている部分がクリーム色の外壁とコンクリート部分(タイルまだ)なので、今はパンフレットの落ち着いたブラウン系とは違った印象に見えるのかもしれません。
  • 薄いクリーム色でしたね。思っていた色より薄く感じました。 もう少し濃いベージュだと、重圧感があってシックな建物になったかもしれませんね。 でも、安っぽくまでは見えませんでしたよ。 新築時は白くてきれいですが、数年たったとき雨水などで壁の汚れが目立ったりしないかなとは思います。
• 今日通りかかりましたけど、団地って感じは受けませんでしたが。三棟、それぞれ別向きに建っていて、小中規模のマンションって感じですかね。

【直床】

• 直床ってのは、どうなんでしょう… 二重床よりリフォームしづらいと言われていますし、防音面でも本当に大丈夫なのか

？

• • エクセレントシティ千葉グラングラス. ウィザードレジデンス千葉県庁前. 千葉美術館前. 津田沼奏の杜テラス. は、二重天井に二重床を採用されています。 隣壁も 遮音性やプライバシーに配慮された設計になっています。 特に津田沼テラスと美術館前の二重床は250〜270mmという厚さがあるので、騒音対策がなされている感じがします。 クレアホームズ松波は、二重天井ではあるが肝心の床は二重ではないし、壁も１８０mm以上と、最低基準数値です。 価格が高いのであればこういったところにお金をかけて欲しいです。 食洗機、ディスポンサー、ミストはいまどきの新築分譲マンションなら標準設備でついているような気がしますが。 マンションはその辺を売りにしますから。
• セントラル開発は西日本で多く手がけてるそうです。実直なデザインをするそうです。千葉市では2件目？床のことは説明されませんでした。。
  • 二重床だから防音性能が高いっておかしくないですか？ 太鼓現象で音が逆に大きくなるという話も聞きます。 直床だろうが二重床だろうが関係なくて、一番大事なのは スラブ厚と界壁厚がどのくらいの厚さがあるかだと思います。 二重床、二重天井でも中のスラブが最低基準しか無いために 隣や上下からの生活騒音に悩んでる人はたくさんいますよ。
  • 二重床は防音性が高いとはいいきれない。 じゃあ、直床がよいのかと言われると疑問。 直床に多い柔らかいクッション状の床。 あれって重い家具なんか置くとヘコむ可能性はないのか。 リホームもしづらいというしね。 数十年後にそれに気づく住人。

【眺望・採光】

• 日当たりですが、南東角部屋はいいとして、他はそれほどでもないのでは。特にルーフバルコニーの棟は昼は陰になるでしょう。
• 日影図ってこちらから要求しないと出てこないケースがほとんど。他にこちらから要求しないと出てこない資料は、地盤調査結果や住宅性能評価とか。住宅性能評価って、評価結果がたとえオール1でも評価を受ければ評価済み物件。なので、評価値を確認するのがポイント。
  • 日当たりは条件の一番悪い冬至で確認するのがポイント。そろそろ冬至なので、この時期なら現地で確認するってのはありだけど、日影図は冬至、夏至で作ってある。

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共用施設

• 駐車場：22台（平置き3台、身障者用駐車場1台、機械式駐車場18台）
• 駐輪場：142台（スライドラック式137台、2段式5台）
• バイク置場：5台
• 駐車場は他の方も書いてありますが、全戸入れるわけではないみたいです。マンションの駐車場は月額2万円。管理費も2万円。
• 面駐車場は抜きにして、機械式駐車場も高いですね。周辺の駐車場より高いのはどうかと思っております。
  • 駐車場の料金が月額使用料／16,000円～20,000円になっていますが、機械式は16,000円ですか？ 周辺の相場はどれくらいか月極駐車場を検索するサイトで調べてみますと、1丁目の平置が14,000円で貸し出されているようです。 マンション駐車場の料金は周辺相場に合わせると聞きますが、ここは割高にしてしまったのですね。

設備・仕様

• モデルルームも見に行きましたが、食洗機やディスポーザー、ミストサウナなどが標準設備なのは良いですね。 ただ収納は通常のだと物足りない気もします（モデルルームのはあえて広くカスタマイズしていたような…）
• モデルルームはほぼオプションを入れていて、かなり豪華に見えましたが実際はどうか？
• ベランダにシンクはありますか？
  • シンクはありませんよ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.54m2～90.35m2
• しっかりと収納スペースが設計されているので どのお部屋も広く使えて良いかなと思いました。
• アウトフレームの部屋も多く広く感じるし家具の配置も楽だなと感じます。
• ドアの前にポーチがあるのはよさそう
• ウォークインクローゼットはありますが 全体的に収納スペースは少し狭めな感じがします。 でも、窓が多くて光が沢山入る間取りはなかなか良いと思います。
• 間取りが１９もあるのですか。 パターンが少ない物件が多いので、それはいいなと思います。 希望の間取りと角部屋とが合致すればいいなと思います。
• どのプランもほぼ角住居とのこと。 お隣が少ないと生活音もお互いに気兼ねせずに暮らせて良いかもと思います。 特に子供がいると気になるので、いいな～と思いました。
• 天井は2重天井ですが床は直床です。階下への音は問題ないのでしょうかね。 収納を売り文句に謳っている割には、スペース少なめの印象を受けました。 部屋のドアは開き戸中心でしたが、引き戸の方が広く使えて良いのですが…。(好みの問題かも)
• 収納はかなり少ないですね。
• ３ＬＤＫの間取りが大半を占める中、モデルルームの84m2は参考になりませんでした。3LＤＫのモデルルームにしなかったことも、見栄え重視なのがわかります。 価格的に手がとどきそうな南向き3ＬＤＫ70m2を検討していましたが、4人家族では無理があるような
• 間取りタイプが１９もあって、選べるのがとても良いと思います。 特に、窓が多くあるＫタイプが気になっています。 玄関も広く設計されていて、プライベートがしっかり守られている感じがしました。 日当たりがどんな感じなのにもよりますが、 風通しも良くて、日中は電気を使用せず過ごせるのかなと想像しています。
• 角住戸だと通風もいいし日当たりや開放感もありますね。外の音とか、鉄粉が降るなどの情報が無ければですけど。こちらはCタイプが好みです。キッチンなど窓もたくさんあり、共有廊下側には窓はないし、ポーチ付きというのも戸建感あります。

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買い物・食事

• 向かいにマツキヨとアコレがありますが、もう少し規模の大きいスーパーが欲しいところ。そごうやペリチカだとやや物価は高めですし
• 向かいのスーパーも確認しましたが、うーん、品も微妙です。 あるだけマシですが行くことはなさそう。
• この立地からそごうに行くのに駅を跨がなくてはならないのですが、千葉駅が工事中ということもあり、 非常に面倒くさいです。 それと、このマンションに駐車場が出来ると、この道は車通りが多いので変に渋滞する恐れがあります.というか、絶対するでしょうね。

育児・教育

• 通学指定校はどちらも北側にあるところですかね。 地図をざっと見てみましたが徒歩10分くらいで行けるでしょうか。 近くの所だと親も子も便利だったんですが。
• 弥生小学校も20分くらい中学校も20分ちょいかかるみたいですね .部活動や塾など忙しい中学生にとっては往復1時間弱かかるのは大変そう。 弥生小学校以外にも学区外指定として弁天小学校が近いみたいです。
• 学区外の小学校にも通えるということなんでしょうか。 中学生だったら、一番体力が人生の中でもある時期だから歩きな！って言いたくもなりますが 小学生だと登下校の時間が長くなるのは特に低学年だと心配。 弁天小学校に通えるならそちらを選択する人もここだと多く出てきそうです。
  • 弁天小学校は現状、一クラスしかない学年もある小規模校なので、行政側はむしろ弥生小より弁天小に行って欲しいくらいでしょう。 このマンションの子ども達が入ることによって適正規模校になるかどうかはわかりませんが。
• 近くの弁天小学校は学区外とありますが、通学指定校は別にあるのでしょうか?通学承認地域とありますが、申請をすれば、この小学校に通えるのかな？
  • 通学指定校は、小学校が弥生小で、中学校が轟中です。
• 千葉駅周辺でも落ち着いた地域ですよ。 弁天小は小規模ですが、学年を越えて生徒は仲良く過ごしています。環境としては良いと思いますよー。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• たしかに住宅地だけれど、ひったくり注意の看板もあるし、夜、駅からの道は暗く、怖い印象です。
  • 駅から7分と、微妙な距離。 夜は人けがなく、不気味です。住宅街なので仕方ありませんが。
• 松波は高級住宅街ではありません。 中堅層が多めだとは思いますが。
• 松波に20年以上暮らしていますが 松波は千葉なら十分高級住宅街に入ると思いますよ。 千葉公園が近いことも魅力ですし、図書館も近いです。治安もかなりいいです。

【再開発】

• 千葉駅前の再開発事業が完成してくると活気がでそうです。資産価値も上がるでしょうか？そこまで駅近ではないですが。
• このあたりの再開発事業ってまだ続くんですか？ マンションも増えるというなら買い時が難しいですね。
• 千葉駅の再開発はいいですけど、駅ビル新しくなって一番目立つ場所にパチンコ屋
  • ウェストリオは確かにガッカリですよね。パルコが潰れるくらいなら、西口に移転すればよかったのにと思います。 ルミネができるという噂もあったのに。

【建物周辺】

• ここの南側の駐車場が四階建てマンションになるそうですね。 こちらの日当たりにどの程度の影響があるかはわかりませんが。
  • 四階建てのマンションはいつ頃たつのでしょうか？また確実な話しなのでしょうか.…
  • 建設されますよ。届けが出されており、契約の書類にもその旨が記載されていました。
  • 確実に3階以下は陽当たりに影響がでると思います。
• マツキヨやアコレというスーパーがある方の1階はどうなんですかね。バルコニーに植栽があるみたいなのですが陽当たりとかはよいのでしょうか？
  • 東よりの南東なので、午後２時～夕方以降の日当たりにはあまり期待しない方が良いでしょう。 確かモデルルームで夏冬の日照時間の図を見せてくれたと思います。

周辺施設

【公園】

• ところで、千葉公園、行ったことないですが良さそうな公園ですね。 プールや体育館もあって、ボートに乗れる池もあるようで、 桜をはじめ季節の花も楽しめそうです。 気軽な散歩で自然が楽しめるのはいいなと思います。
• 目の前にある公園はかなり広大な敷地ですが、ハス池などもあるんですね！ 千葉市のホームページで調べてみると主な施設として ボート池、遊具広場、運動広場、スポーツ施設（体育館、プール、野球場）、ハス池（大賀ハス）、お花見広場、ボタン・シャクヤク園、蓮華亭、喫茶店、好日亭（茶室） など多様で子供から年配者まで季節を問わず楽しめそうです。
  • 千葉公園は確かに良い環境ですね！ ただ、実際にホームレスの方も割と多いこと、競輪場が隣接しているのは気になる点です。 今後、公園内が家族連れなどで賑わい、朝夕のお散歩をされる方も増えて、公園全体が明るい雰囲気になれば良いなぁと期待しています。

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