ピアッツァタワー上本町

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3.63

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町5-16-1（地番）
• 交通：

1. 近鉄大阪線｢大阪上本町」駅より徒歩2分
2. 近鉄奈良線｢大阪上本町」駅より徒歩2分

• 総戸数：127戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年9月中旬
• 売主：株式会社フクダ不動産
• 設計・監理：Ryo設計室
• 施工：株式会社森本組　大阪支店
• 公式URL：http://www.fukuda-r.co.jp/piazzatower/uehonmachi/

価格・コスト・販売時状況

【価格はネームバリューの割りには高め】

• 高層階は、標準仕様が、他のマンションのオプションなみにいいものだったので、高いのもわかりますが、ちょっと悲しい。大手ではない分、控えめ価格を期待していましたので。
• 一番小さいお部屋で、約57㎡、最安で3000万台前半でした。75㎡で3000万台後半でした。80㎡台は6000万越え。
• 75と80平米台の価格差が大きい。
  • 価格差もさることながら、広さの格差も大きいんですよ。85㎡の次が、90をすっとばして、いきなり100㎡超えるんです。ただ、100㎡超えてくると、価格は他のマンションと比較して妥当な感じがしました。ものつくりを自負する奈良の会社の良心を垣間見た気がしました。
• 100㎡台は8000万台のようですね。110以上が欲しい場合は最上階の億ションになりますね。
• 最上階は億超えでしたよ。駅近など条件はいいけれど、仕様というかデザインがいまいち。8千万超えが多い割りに部屋の高級感が少ない気がします。
  • 私は逆に、値段の割に仕様は良いと感じました。悪い点は不動産が無名（大阪では）なことぐらいでしょうか。
• 正直価格と仕様が見合わない感じがしたので見送ります。何も知らない人がここを見て、そんな高いとは絶対思わないと思いました。コンシェルジュもいない、ゲストルームもスカイラウンジも無い、部屋の内装も極めて普通。これにこの価格は出せません。
  • ここは利便性とタワーにしては割安というのが命。高級感、コンシュ、ディスポーザー、免震、住環境とバーター。全て兼ね備えているなら億近くはいくでしょう。
• 高層階の広めの部屋で坪270〜300万ぐらいですね。立地の割りにはまぁまぁの価格ではないでしょうか。
• ７２平米、東向き、１８階で５０００万ほど・・との事でした。う〜ん？ええ値するなぁ〜・・。

【フクダ不動産 】

• 立地はいいからあとは建物の仕様やクオリティしだいですね。デベにとって初のタワーマンションみたいだし。
  • フクダは奈良の地場デベロッパみたいだね。
  • 奈良では割と有名なんですが…大阪ではあまり知名度無いみたいですね(笑) 一戸建てもマンションも他の物件よりも1グレード高めを行ってますね。実際ちょっと高いんですが… 設計も自社で行っているため安いのがウリって話なんですが・・・。
• 売主の不動産屋さんが、大手でないわりには、建設業者とか、管理会社が準大手ですよね。よほど人脈が広いんでしょうか。管理会社が、デベと丸紅の二つということで、安心感があります。

【森本組 施工】

• タワーでも南側の眺望かなり厳しい。
• モデルルームを見に行きました。丁寧に作ろうという、意気込みが感じられました。職人魂というのかな。建て倒れの奈良で、鍛えられただけあるな、という印象でした。 設計もデザインも全て自社で行っているということで、会社の設計士団がこだわりぬいているらしく、間取りも朝令暮改状態で、先週のお客様には申し訳ないですが、昨日これに変わりました、とおっしゃっていて、なんか、面白かったです。
• 関西ではありませんが、建設関連の者です。この建物は、施行会社が森本組というのが、大変重要です。ホームページをみていただくとお分かりになると思われますが、実績のある固い会社です。昨今、名のある建設会社は軒並みつかまえにくくなっている現状です。ここの不動産会社が、この場所でこれだけの広さの土地を取得できたこと、（大手が鵜（う）の目鷹の目でねらっているで）この時期に、森本組が全面的に協力すること、不動産会社が(フクダ不動産）が信頼されている証左と思われます。

【販売時状況】

• 公式HPで、いつまでたってもcoming　soonな、お部屋モデルは、何か理由があるのでしょうか。IタイプとMﾀｲﾌﾟに興味があるので待っているのですが、なかなか見られません。まだ決まっていないのでしょうか。この時期まで決まっていないなんて、あるのでしょうか。
  • 100m2超えのプランですね。完売したのでは？
• 価格設定が失敗でしょう。今どき、ひとつ階が上がるごとに、100万円も上がるとかありえないし(笑)タワーマンションなら、ひとつ階が上がるごとに、30～40万ぐらいでしょ。もっとリサーチするべきだったのでは？

【比較・検討】

• 間取りが悪すぎたんです。。。どれもこれも一つも私達が購入検討していた5000万～6000万で良い間取りの部屋がなく、まだマシな角住戸のAタイプでさえ外に面してる部屋に窓がない始末です。(ただし上層階の7000万以上の部屋は良かったかもです)しかも一階上がる度に100万円上がります。タワーマンションの値段は散々見て来ましたが、初めて見た値段の付け方でした。設備は良かっただけに本当に本当に本心から残念です。
• 階によって仕様に差がありすぎます。下層階はミストカワック付いてないなんて…。

【コスト】

• 電力自由化に乗って、関西電力より安い。
• ガス水道は一般的。
• 駐車場費用は高め。ただしタワー式なので雨露ホコリからは守られる。
• 修繕積立金は安くもなく高くもない。今後に注目。

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交通

【電車】

• 上本町駅まで2分 谷町九丁目駅も徒歩3分で利用可能

【バス】

• お向かいのシェラトンホテルから、あべのハルカスまで、１００円（！）バスが、出てます。よく利用させてもらってます！車要らんですよ、ここ。近鉄バス、空港にも行ってます！
• 関西空港バス乗り場2分
• 伊丹空港バス乗り場4分

• 

  電車_路線図

構造・建物

【外観・デザイン】

• 明るいイメージのマンションだと思いました。どなたかも、おっしゃっていましたが、歳とってもここでなら、暮らしていけそうです。
• エントランスが高級感あふれて素晴らしい。

【構造】

• 構造は制震です。
  • 免震構造でない事はあまりデメリットになりませんか？
  • 耐震よりは良い
    • むしろこの高さでは制振の方がいいのでは？
• 天井が高いんですね。

【眺望・日当り】

• 東向きって日当たりと眺望はどうなんでしょうね？？

【入居者】

• 理由はわからないが、上の階の住人の足音が丸聞こえ。どこからどこに移動してるのかがわかる。バタバタ走るのはもちろん、歩いている音も、普通の生活音でも響いてる。さらに、内廊下ですが、この廊下の音が部屋に筒抜け。ご近所さんの玄関のドアの開け閉めの音も聞こえてきます。
• アジア系外国人も多い
  • 異国の方が住まわれているのは事実だが、迷惑な方などいらっしゃいません。言葉が通じない方もおられる様ですが、困ることは無い。
• 千日前通りの騒音は気にならず。
• 風通し良し。
• 上層階ではないが、設備に不満なし。
• 自身この1年、ご近所付き合いは無し。ゆったり暮らしたい方にはオススメ。管理組合は委託会社を含め十分機能している。

共用施設

• 駐車場　85台［屋内平面：1台・屋内機械式：84台］
• 自転車置場　254台［平面：26台・スライド式：156台・傾斜式：17台・垂直昇降式：55台］
• バイク置場　3台
• ミニバイク置場　28台
• エレベーターは３基

【24時間ゴミ出し可】

• 各階にゴミステーション有りますか？有るならディスポーザー不要ですね。自分でいいメーカー選べれるわけでも無いし、一律にマンションで付くのは故障も多くてメンテ費用もかかる、、、
  • 各階ゴミステーションあるようです。ディスポーザーや食洗機が備え付けられている場合はふつう一律の製品だと思いますよ。ディスポーザーは施設がないと後付けできません。
• 各階のゴミステーションがとても便利。ディスポーザーがないのは残念だが、ゴミ捨てにかかる時間が短縮。

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設備・仕様

【ディスポーザーなし】

• タワーでディスポーザーなしは不便ですね。
• ディスポーザーはついていませんが、ごみ出しが自由なので、故障すると不便なディスポーザーは、必要ありません。台所は、本格的に料理する人には理想的な、つくりです。
  • 24時間ゴミ出し可は当然でしょう。使う使わないにかかわらず今時高層タワーにディスポーザーがないのはいかがなものか。ディスポーザーは浄化槽が必要なので建設コストの削減と思われても仕方がないのでは。

【キッチン】

• 食洗機はもちろん当然ありますがグリルのIH仕様変更はどうなんでしょう。選べるといいですね。

【トイレ】

• トイレの収納が良いのと、意外に良かったのがトイレの手洗い流し。これまで見たマンションの中で、一番しっかり手が洗えそうなつくりだった。深さとか表面積とかね。地味だが、つくりいいよ、ここ。

【ガラス】

• よくあるマンションだと低層だけは乳白色か壁、中層～高層は透明ガラスを起用しているようですが、ここは全てが透明ガラスなのですか？公式サイトのデザインを確認すると、2階から5階までは乳白色で目隠し効果のあるガラスを使っているようには見えますね。
  • ほんとですね。２～５階までは曇りガラスのようになってます。これなら見えにくいですね。
• 建築レポートの写真を見るとベランダスケルトンですよ。後から加工するんですかね？

間取り

• 間取り　2ＬＤＫ・4ＬＤＫ
• 住居専有面積　56.79m2〜154.54m2
• バルコニー面積　4.68m2〜32.11m2
• ルーフテラス面積　8.00m2
• サービスバルコニー面積　2.72m2〜5.49m2
• MB面積　1.20m2〜2.28m2
• 南東角部屋ベランダせまい…

【Aタイプ】

• Ａタイプはゴミステーションの前なので断念しました。ディスポーザーもそうですが80平米以上の低層階がないというのも厳しかったです。
• Aタイプだと、北西の窓から、ラブホが見えそうですね。
• 全体的に間取りが、悪いですね。もう少し独立した洋室があって、窓があればよかったのに…。少し古いマンションの間取りの感じがします。

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買い物・食事

• 近隣施設に不自由無し。逆に何でもある。 歌舞伎座、ユニクロ、マクド、ミスド、100均、ハイハイタウン、YUFURA・・・、少し駅から離れればおしゃれなお店がいっぱい。ベーカリー、喫茶、小料理屋、割烹、BARなどなど。 歩いて行ける範囲にスーパー4件+近鉄デパ地下。

【コンビニ】

• ローソン 上本町6丁目北店（徒歩1分・約10m）

【スーパー】

• ハーベス 上本町店（徒歩5分・約330m）
• コーヨー 上本町店（徒歩6分・約410m）

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  ハーベス_上本町店

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  コーヨー_上本町店

【ショッピングモール】

• うえほんまち ハイハイタウン（徒歩4分・約280m）
• 上本町 YUFURA（徒歩5分・約330m）

【デパート・その他】

• シェラトン都ホテル大阪（徒歩2分・約110m）
• 近鉄百貨店 上本町店（徒歩3分・約220m）

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  うえほんまち_ハイハイタウン

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  上本町_YUFURA

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  近鉄百貨店_上本町店

育児・教育

• 名門校が名を連ねる 屈指の文教地区
• 有名塾が近くに多く、有名私立中高、大学まで（大阪、奈良、兵庫、京都、果ては和歌山まで！）へのアクセスの最高さから、やはりここはファミリー向けだと思う。

【幼稚園・保育園】

• ピッコラ保育園（徒歩9分・約720m）
• 市立生魂幼稚園（徒歩9分・約720m）
• 市立真田山幼稚園（徒歩11分・約870m）
• 四天王寺夕陽ケ丘保育所（徒歩12分・約940m）
• パドマ幼稚園（徒歩12分・約940m）
• 大阪芸術大学附属 松ヶ鼻幼稚園（徒歩12分・約950m）

【小学校】

• 市立真田山小学校（徒歩14分・約1100m）
• 学区は真田山
  • 真田山小学校まで遠いのが気になります。

【中学校】

• 市立高津中学校（徒歩9分・約980m）
• 清風中学校 （徒歩10分・約780m）
• この地区の小学校は、落ち着いて雰囲気がいいということは、伺っておりますが、中学校は如何でしょう。
  • ここは高津中学ですね。
  • 個人的意見ですが 高津中学も良いですが、夕陽丘中学の方が更に良いと思います。有名私立や教育大付属を落ちた生徒がたくさんいますよ。距離も高津中学と同じくらいです。

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  パドマ幼稚園

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  市立真田山小学校

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  清風中学校・高校

【高等学校】

• 府立高津高校 （徒歩8分・約570m）
• 清風高校（徒歩10分・約780m）
• 明星高校（徒歩12分・約900m）
• 府立清水谷高校（徒歩13分・約1000m）

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  府立高津高校

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  明星高校

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  府立清水谷高校

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周辺環境・治安

【建物周辺】

• 南側のコインパーキングに近い将来どのような建物が建つかが重要ですね。
• 北側にお寺が多く、ファンタスティックな雰囲気。

【治安】

• このあたりの治安はいかがでしょうか。
  • 治安は悪くはないと思いますが、五条小の辺りと比べるとやや繁華街になりますね。
• 昼間は学生・たかつガーデン利用者が多いが、夜は人通りが少な目。ただし危なくはない。
• 駅近なので人通りは多く、逆に何も起きない。
• 近隣はファミリー層が多く、深夜に若者がたむろする町ではない。
• サラリーマン、学生が多い印象。
• 大人が遊ぶスポットは少ないので安心。
• ラブホは数件あるが全く気にならず。最近の訪日ブームでビジネスホテルに鞍替えしたところもある。

【上本町】

• 地盤が強固で、災害に強いエリア
• 天変地異があってもこの上町台地は揺るがない。
• 清濁併せのむ、という表現の地域ですね。落ち着いた街だと思います。
• 個人的には、この物件の最大の魅力の一つは「上本町」にあると感じます～。何でも揃っていて、かつ整然としている所がやっぱりイイなって思います☆ 普段、乗り換えでしか利用してない皆さん、ぜひ上本町駅の外へ出てみてください。ジュンク堂もあるし、楽しく過ごせますヨ♪どの年代でも、飽きない町ですね！
• この物件の一番の売りは　上本町駅近。但し、同じ駅近なら南東側の石ヶ辻町の方がはるかに良いです。少し駅から離れますが、その南側の上之宮町、北山町、松ケ鼻町、真法院町の方が住環境は良いですね。という事で、この物件は子供が高校生以上のファミリー又はＤＩＮＫＳ又は法人（名義上は個人含む）がターゲットとなりそうですね。
• 坂だらけなのとラブホが多いのが欠点かな。天王寺まで自転車で行けるのは良い。
• 市内でも天王寺区は道一本変わるだけで坪単価が倍近く変わる所です。住宅地で坪100万前後の所もあれば、坪250万の所もあります。面白いですよ。最強は駅の南側～南東側の夕陽丘地区なんだけど、、、この物件の強みは上本町駅近という事。需要はあるでしょうね。

【周りにホテルが多い】

• 駅近はいいのですが、周りのホテルが気になります。
  • 現地に行ってみましたが、上本町駅からマンションまで、ラブホテルの前は通らず行けますよ。真向いは教育会館かな。
  • 少子化のせいか、ラブホテル、すこしずつ廃業して、取り壊されていますね。このマンションのすぐ隣も、なくなっていました。
• 周囲の環境は子育てにはイマイチかもしれませんね。
  • 建物、価格は魅力なのですが、周りのホテル街が子供の教育上気になります。
  • パチンコ屋や、ゲームセンターと同じで、近寄らなければ、別に害はない。
  • 純粋培養の教育を目指す人には、向かないね。だが、師・士業に就くなら、このくらいの環境で、たくましく育った人間の方が、いい仕事できるぞ。 そういうホテルでも、従業員はみんな黙々と、店の前の道路をきれいに掃除し、街燈をともし、街のインフラに貢献している。逆に、深夜に近所に起きている人たちがたくさんいる、っていうのは、いざというとき、特に災害時、非常に助けになる。一般の店や、駅も閉まっている時間に仕事をして起きている人たちは、貴重。
• 南側はシェラトンホテルかな？緑が豊かできれいなホテルだと思いました。道路も並木がきれいですね。
• 確かにラブホが隣や裏に5-6件くらいありますね。まあこれが大阪といえばそれまでだけど
  • しかし、、ここ立地ってラブホテル街ですよね、、、「ラブホテルの前通らなくても駅に行ける」って言われてもね。みなさん気にならないんですか？
    • 気になるに決まってるじゃないですか。それよりも利便性を取る人が買うのだと思っています。
    • 谷九から、上本町駅まで地下道を通って行って、成城石井がある場所から外へ出て、道を渡って「若草」という名前の和菓子屋さんの前を通って、マンションに着きます。ラブホの前なんて、一度も通ったことありません。とてもラブホ街とは言えません。
      • ラブホは裏側に点在してるのでだいじょうぶかと。新聞広告にも清濁云々とうたっていたのでなるほどなと思いました。
        • 谷町9丁目の西側はラブホ他気になりますが、近鉄上本町近辺はあまり気になりませんよ。気になる方は、上本町南側の夕陽丘地区か 玉造2丁目近辺で探しますが、駅から少し離れますし高いですよ。
• このマンション周囲に住む者です。子供はもう大きいので、ラブホがあっても気になりませんが、マンション周囲のラブホは段々潰れていってます。こんな駅前の広々とした人通りの多い場所のラブホって昭和ですよね・・・（笑）出入りする方の顔がいつもハッキリ見えます。あまりにも恥ずかしくて、リピーターは少ないでしょうから潰れていくのも納得ですね。

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  現地案内図

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  上町台地 地概念図

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周辺施設

【医療機関】

• 河村クリニック（徒歩1分・約20m）
• 中石医院（徒歩2分・約120m）
• 大住歯科（徒歩3分・約170m）
• かおる小児科（徒歩7分・約510m）
• 大阪赤十字病院（徒歩8分・約640m）
• 聖バルナバ病院（徒歩9分・約680m）

【公共機関】

• 大阪国際交流センター（徒歩9分・約710m）
• 天王寺図書館（徒歩11分・約820m）
• 天王寺消防署（徒歩12分・約910m）
• 天王寺区役所（徒歩15分・約1140m）
• 天王寺警察署（徒歩18分・約1400m）

【公園・レジャー・その他】

• 東高津宮（徒歩3分・約200m）
• 東高津公園（徒歩4分・約250m）
• 高津宮（徒歩8分・約620m）
• 真田山公園（徒歩10分・約800m）

【金融機関・郵便局】

• みずほ銀行 上六出張所（徒歩2分・約160m）
• 大阪上本町六郵便局（徒歩3分・約190m）
• 三菱東京UFJ銀行 上六支店（徒歩4分・約250m）
• 大阪信用金庫 本店営業部（徒歩13分・約980m）

• 

  大阪赤十字病院

• 

  東高津公園

• 

  大阪信用金庫_本店営業部

その他

• おそらく奈良の人は買わないでしょう。住環境が市内ではましとはいえ大阪は働き場所であって治安も悪く住む場所でない認識が強いので。郊外の利便性は整ってるし生駒を超えると空気が断然きれいでこっちは住めないとよく聞きます。よってここは利便性重視。利便性では奈良は比較に値しないし、市内でもトップクラスでしょう。デべが無名でも資産価値は高いでしょうね。メインは市内居住者のディンクスかシニア層、鶴橋に近いので中韓系の高所得者層といったところか。ただ値段は高めだし間取りも低層階が広いのがないので売れ行きは意外と厳しいかも。
  • 奈良に縁がある人以外は利便性悪いよねここ。利便性をとるなら梅田。
• 設備面で不満のないことはないけど近鉄沿線に縁の深い人なら検討に値する物件だと思います。奈良、三重、名古屋、それに三宮方面へも便利になりましたから。上本町周辺はデパートを中心に好きな場所ですが以前と比べて魅力は減ったかなあ。

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