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THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）

提供: すてき空間
2016年9月23日 (金) 00:08時点におけるCRYCH (トーク | 投稿記録)による版 (→‎構造・建物)

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    この物件の評価はいかがですか？
    4.67
    (9 票)

    物件概要

    THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE外観
    1. 西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分
    2. 山手線 「池袋」駅 徒歩6分
    3. 山手線 「目白」駅 徒歩9分
    4. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩6分
    5. 丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩6分
    6. 有楽町線 「池袋」駅 徒歩6分
    7. 副都心線 「池袋」駅 徒歩6分

    掲示板・口コミ

    価格・コスト・販売時状況

    【検討・比較】

    • もっとガラス張りの外観がほしかった。。なぜかっこいい名前なのに、もっとかっこよく作らないんだろう。惜しい。。。
      • 外観を見る限り、逆梁アウトフレームで居住空間はかなりすっきりしていると思う。豊洲や大崎にあるようなガラス張りだと、外観は良くても中は梁や柱だらけでいまいち。
    • 池袋駅に近いので投資用に買う人は多いと思う。
    • このグレードのマンションにこの値段はちとないなと思います。これから下がる一方と予測される不動産市場の中でのこの価格は売れ残り必至なのでは。
    • 池袋って最近、注目されているようですね。ただ、24時間活動しているエリアなので向き不向きがあるでしょう。この物件の建設される立地はそこまで賑わったエリアではないですけど。
      • 池袋って、何年か前までは、雑多な文化が混じった、ひと癖ありそうな雰囲気の町という感じでしたが、ここ何年かで、いろいろな建物が出来たりして、ずいぶん雰囲気が変わったんですよね。以前は、正直言って、ちょっと怖い雰囲気も、無きにしもあらずで、駅の周辺でも、細い道を通ると、あんまりきれいではなかったり、、、、、、そんなところがちょっと気になって、どちらかというと敬遠しがちな町ではありました。でも、最近知り合いから、池袋も結構いいよ、と聞いていたので、このTHE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITEに興味を持ちました。
    • 最上階とはいえ、池袋の分譲マンションで坪単価800万円は過去最高なのでは。そんな物件、ありましたっけ。
      • 去年、40平米台の低層階が6000オーバーだった記憶。
    • グレードの割りに高杉でしょ。もしゴージャスなタワマンでも高い。在庫抱えること必至だと思う。西口の再開発が発売されたら。。
      • でも西口は所詮山手線の外側だし、チャイナタウン近くだし、その頃の市況もわかりませんね…
    • 住友の場合、物件価格は時価に近い（しかも下がることはない）ですから 本当に欲しかったらなるだけ初期に買うべきですね。住友は物件ごとの割り切りが凄いというか、ここは管理費が特別安いという わけではないのに一般のタワマンに多い共用施設もなく、専有部の仕様も並、コンシェルジュも17:00まで&木・金不在ですよね。立地は良いと思いますがハード面がこうだと、坪500以上も出すなら他を・・・と思ってしまいますよね。

    【価格】

    • 価格表

    　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563043/

    【販売時状況】

    • 地権者住戸はゼロ。
    • 通常フロアの中住戸55平米で8980万円ですか。坪単価だと540万円。
    • 高層の広めの部屋を希望したところ、価格表をいただきました。高層部は１部屋を残して完売で24階の中住戸55平米の部屋（8980万円、坪単価540万円）しかない、あとは最上階のみで、南角が2億円、東西の角が1億6000万円、北角は販売済みとのことです。最上階は坪750万円～800万円とのことでちょっと手が出ません……。
      • 55平米の部屋が9000万円って、ブリリアタワーズ目黒より高いじゃないですか……この価格でよくぞここまで売り切ったなと正直驚きしかありません。
        • この価格でよく売り切ったっていうのは、余りこの物件を見ていない方ですね。そもそも一期は55平米の2LDKで5800万くらい、坪単価360でした。それでも富久やブリリア池袋と被ったせいで売れ行きはさほどでも有りませんでした。ただ確か南西の角部屋が坪400弱で出したら一期で中層階まで瞬殺しましたのでポテンシャルは高かったのでしょうね。その後、2014年の半ば辺りまで価格をあまり上げていない感じでしたが、後半あたりから低層でも坪400中盤、高層坪500まで上がり、今は完売見えているので超強気になっているのでしょう。2LDKは3000万の値上げということになりますが、あくまで最終局面の例外価格です。ここはライバル不在という好条件も重なりそれが顕著ですね。買い時は難しい

    • 価格表（2016-02-17撮影）

    【コスト】

    • 共用施設が無いというのは、固定資産財や修繕費が減るだけでなく、管理会社の人件費も削減でき、施設がなければ住民の苦情の要素も減るので、住民組合のボランティア作業も楽ということ。

    【投資・リセール】

    • 今回のこの「THE　GRAND　MILLNNIA　TOWER＆SUITE」。都会を満喫したい、富裕層向けの物件だと感じました。それか完全な投資目的の物件として購入するかですね。池袋は再開発真っ只中の地域で、まだまだこれから進化していきます。そこを見越して今のうちに池袋エリアでいい物件を購入しておき、後々売るといいですと、担当の方はおっしゃられていました。このような駅近、大手不動産の最規模マンションは購入後、気に入らないと思って売りに出したとしても売れますからご安心くださいとも言われました。
    • ここの賃貸が複数出ています。はじめから、そのつもりで買ったんでしょう。２ＬＤＫが７５００万。家賃月２６万で表面利回り４％、実質３％台といったところでしょうか。
      • 2LDK実際契約は25万円切ってるみたい。
      • 54.84㎡の2LDK、高い部屋だと28万円ですね。向きや階層に依るのかもしれません。

    【評価額】

    • マンションナビの「全国マンション価格まるわかりマップ」

    　https://t23m-navi.jp/maps/?utm_source=Mail&utm_medium=column_mailmagaz...

      • 周りの再開発が進めば、より安泰ですね。
      • 取引事例比較法で最近の成約価格から計算しているため誤差もありますが、一定の基準とはなりますね。池袋はもともとイメージが悪く割安だったせいもあって、ここ数年で相場がかなり上昇していることが分かります。駅周辺や区役所跡地などのさらなる再開発で、より一層の利便性向上を期待しましょう。
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    交通

    【電車】

    • 目白も池袋もJR改札からだとほぼ同じ距離かもね。ただ目白駅前に何もないから池袋しか利用しないと思われ。以前目白徒歩6分に住んでいたが買い物は池袋だった。
    • 通勤通学どこへ行くにも最高に便利です。医者や官僚の方は丸ノ内線始発一本です。

    【池袋駅】

    • 徒歩６分と書いてありますが、南池袋一丁目の交差点やら信号待ちの時間を考えると自分は歩いて約１０分はかかりました。徒歩６分というのはあくまでも信号待ちがなくそのままスイスイ歩いてかかる時間。
    • 池袋駅はメガターミナルな駅のようで、ＪＲをはじめとする山の手線や東武東上線、丸の内線に西武池袋線や有楽町線などの路線が走っています。ＪＲ湘南新宿ラインからは直通で５分、丸の内線では東京駅まで約１６分、銀座駅まで１８分と交通網も便利です。

    【改札口】

    • メトロポリタン改札と南改札どっちが近いだろうか。普通に南改札が無難かな。
      • 雨が降っていなければ断然メトロポリタン改札です。
      • メトロポリタン口利用のほうが近くなるのは「南池袋西武ビル」の建て替え工事（2014～）が終わった時の場合です。マンションの北側から西武ビルに設けられる公開空地を経由してデッキへ抜けるルートです。おそらく実際の歩数は同じくらいだと思いますが、ジュンク堂前の五叉路も、百貨店駐車場入口の交通整理員も、長い地下道も関係なく歩けるようになるので、ＪＲ利用なら断然こちらになります。
    • 西武本社が立つと南デッキも作られるのでJR改札までの距離は一気に短縮。これは魅力的です。

    • 池袋駅東口（2014-08-12撮影）

    • 池袋駅及び駅周辺地区整備計画案（2013-05-22撮影）

    【車】

    • 反対車線に出る時は、駅のロータリーまで行くのか、びっくりガードで迂回するのかどっちが良いのでしょう？
    • 池袋側から車で帰ってきたとき、中央分離帯のせいで遠回りが要ることかな～。狭い道に入って信号のとこからかなり無理してターンしてる。
    • 池袋方面から明治通り無敵屋の交差点を右折、線路の立体交差手前を左折、それでマンションの南に出ますよ。
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    構造・建物

    • 敷地面積：4,974.71m2
    • 敷地面積：1,962.59m2
    • 延床面積：36,749.99m2（容積対象面積25,569.21m2）
    • ３１階建超高層ランドマークタワー
    • 高さ：116.4m
    • 外観かっこいいな
    • 現地を裏に回って見てきました。建物部分が四角く掘られてて、その周りの空地が広いこと広いこと。この辺りの建物はひしめきあってますが、入口の部分のゆったりしてることも含め、全周にわたって周辺との距離が大きくあって非常に好印象でした。でも、電車の音が周りの建物に反射して周辺に響き渡ってたのがマイナスです。
      • 明治通りからのある程度のアプローチがあるのと、少し奥まった感が気にいってます！
    • ここの売りはプライバシー重視。目白エリア近接。不特定多数を呼び込む公共施設や商業施設なし。そもそも公開空地すらなし。そしてマンション内にも共用施設一切なし。地権者ゼロというのも内陸部では珍しい。しがらみがない。

    【構造】

    • タワーレジデンスでかつ、ダイナミックパノラマウィンドウというものを取り入れている
    • すべての間取りに、開口部を広くとってあるので、とても開放的な間取りになっている
    • 免震構造設計
    • 共用廊下はホテルライクな内廊下

    • 模型（2014-08-12撮影）

    • 施工時１（2014-02-26撮影）

    • 明治通りから（2014-02-26撮影）

    • エントランスの桜（2015-03-30撮影）

    【眺望】

    • どの向きの住宅でも、大きな開口部が設けられているので、光や風を十二分に取り込むことができて、階数に関係なくワイドな眺望を楽しめるということなので、高層階なら、きっと、池袋の夜景を楽しめる部屋があるのでしょうね。 なかなか、こういう作りは、都心ではないそうですよ。
    • 南と東西は眺望いいんじゃない？近くに高層建築がないから 中層階なら学習院や徳川ビレジ、鬼子母神の緑がよく見えるかと。
    • 東はスカイツリー、南は新宿、西は富士山の眺望かな？西以外は中層階以上じゃないと見えないかもしれないけど。
    • ここ数日の寒さの間に、富士山も一段と雪化粧が進みましたね。このマンションから中野までの間に富士山が見えなくなるような超高層マンションが立つ可能性は低そうなので、しばらくはこの眺望が楽しめそうです。
    • スカイビューになっている角部屋は上層階ほど景観がすごそうですが、窓が多いので寒いというデメリットもありそうですね。
    • 南東からでも日差しがあって明るい感じです。低層階は周囲の建物の影になるのかと思っていたんですが，全然問題ない感じですね。
    • 眺望は、南西が最高だとある関係者から聞きました。いろんなものが見えるそうです。
    • すごい空が綺麗ですねー！眺望開けてて、これはこれで良いですね！1度タワマン住んだら、タワマンしか住めなくなりますね。

    • 富士山（2015-11-27撮影）

    • 雲海に聳える霊峰（2016-01-18撮影）

    • 東側はやっぱりスカイツリーが目立っています（2015-04-01撮影）

    • 北西側の眺望（2015-04-01撮影）

    • 25階程度からの北東方向の眺望（2015-03-29撮影）

    • 南西側 西新宿の高層ビル群（2015-03-29撮影）

    【音】

    • 上の階の足音がとても気になります。両脇はとても静か。
    • うちは逆に静か過ぎるくらいで、お隣さんからも、上階からも、音が聞こえてきたことがありません。余裕のある階高とスラブ厚のおかげと思っていました。
    • 我が家もたいへん迷惑しており、何度もグランドマネージャー経由で苦情を伝えてもらっています。普通に歩けば音も振動も伝わってくるはずは無いそうですが…‥。我が家の上階は賃貸の入居者で、訳わからんですよ。
      • 同じく我が家も足音やドスンという音が上階から聞こえます。ハズレを引いたのは自分だけかと思いましたが、意外に多いことに驚いています。表隣（入居済）からは一切音が聞こえない事を考えると、上下の防音は弱いかと思います。以前もタワーマンションに住んでいましたが、上階からの音は一切聞こえなかったので、何か構造的に問題があるのではないかと思い、住友不動産に問い合わせたところ、そのような苦情は今の所ありませんとの回答でした。納得がいかなかったので、未販売の部屋で音のチェックをさせてもらったところ、普通に歩けば聞こえませんが、かかとから落とす歩き方だと聞こえました。かかとから落とす歩き方だと聞こえるレベルのマンションだと思い残念な気持ちになりました。その他の設備や利便性については大変満足していますので、その一点さえ解決出来れば良いと思います。
    • ここは31階建てで軒高が111mあることからも分かるように、一般的なタワーマンションには珍しいくらいの大変余裕のある階高とスラブ厚で造られています。内覧時に同行したプロの業者も、防音レベルの高さや造りの良さに感心していました。それでもかかとからドシンドシンと落とすような歩き方をされると、多少は聞こえてしまうものなのでしょうか。我が家にはどの方向からも音が聞こえてきたことがないので、どうにも信じられません。。。
    • うちも上の階の足音は聞こえますよ。もちろん、寝室で非常に静かにしている時しか気づきませんし、苦情を言う程うるさいわけでもないですが。特にドタバタしている感じでもないので、普通に歩いているのだと思います。所詮は「共同住宅」、マンションなんてこんなものじゃないですかね。

    【入居者】

    • かなり快適に過ごしております(^^)。リビングの天井が高いので解放感があるところ、キッチンの収納がよく利便性に優れているところが特に気に入っております。あと、床暖房がすぐ暖かくなってくれる！
      • 同じく、快適ですね～。床暖房はほんとすごいです。お風呂のミストも暖かくて、この時期は特に有難いです。フロアのごみステーションも、いつも綺麗にして戴いていて気持ちよいです。コンシェルジュもいますしね。
    • 皆さん、部屋の乾燥にはどう対処されていますか。ここ数日の乾燥が凄いのですが、加湿器使うといいのでしょうが結露が嫌で、まだ踏み切れてません。ちなみな中層階です。もし良ければご意見聞かせて下さい。
      • 加湿器使いだしましたよ。湿度設定できる機種の気化式ですが、今のところ結露出来ないですよ。快適です。
      • 以前のマンションより間違いなく乾燥が酷いように思えます。立地もあるでしょうが、構造のせいかもしれません。加湿器あってもなかなか湿度が上がりません。何かいい方法ありませんかね。
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    共用施設

    設備・仕様

    間取り

    • 間取り：1LDK～3LDK
    • 専有面積：42.50m2～82.01m2


    買い物・食事

    • ドラッグストアも隣にあるし24時間営業で便利ですね。クィーンズ伊勢丹が目白駅前にできたし、目白アドレスではなくても、徒歩9分なら目白5丁目より近くて便利。
    • ジュンク堂書店も目と鼻の先にあって、駅直結のリブロまで徒歩3分。
    • 業務用スーパーで24時間営業のハナマサが向かいにある。

    育児・教育

    周辺環境・治安

    • 低層西側を希望しているのですが、電車の音うるさいですかね？？


    周辺施設

    その他

    掲示板

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    THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）

    物件概要
    所在地 東京都豊島区南池袋一丁目32番1他（地番）
    交通 山手線 「池袋」駅 徒歩6分
    山手線 「目白」駅 徒歩9分
    西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （西武南口（7:00～22:30））
    埼京線 「池袋」駅 徒歩6分
    東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩9分
    都電荒川線 「都電雑司ケ谷」駅 徒歩10分
    東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩11分
    都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩15分
    総戸数 410戸
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