イニシア葛西

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区東葛西六丁目41番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩9分 （博物館口、利用時間:始発～23:00）
2. 東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩11分 （西口）

• 総戸数：32戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：大豊建設株式会社

掲示板・口コミ

• イニシア葛西（検討スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 部屋は南側に3つと北側2つで、北側の方が割安でした。予定価格ですが、南側は2階で5000万程度から、北側は5000万弱からで割安だったと思います。北側は価格的に魅力的ですが、北向の物件は日照に難ありなイメージあるので悩むところです。多少西？に向いていて完全に北向ではないから、日照は問題ないとのことでしたが。。

【コスト】

• 希望する部屋で違うと思いますが、営業の方と話していたら、管理費、修繕積立金でざっくり25000円程度、購入諸費用で250万程度との話でした。
  • 機械式駐車場もあるので、維持費が結構かさむかも？将来の修繕費の値上げの計画などもキチンと確認したほうが良さそうてすね。
• 小規模なのに、73平米で管理費13000円と安いなあと思ったら、修繕積み立て金が9400円と高いね。通常は、駐車場収入を管理費と修繕費の両方に補充して安く見せるけど、ここは管理費メインで補充してるのかな？で、修繕費には殆ど補充しないので、高めになってると。後になるほど修繕費の値上げが高額になりそうだなあ。やはり駐車場の稼働率想定、使用料の充当率が気になるなあ。
• 駐車場が機械式だと修繕や建て替えに莫大な費用がかかり、駐車場を借りていない住人にも大きな負担がかかってくると聞きますが、本当なのでしょうか。建て替え費用が修繕積み立て金ではとても足りないとなれば住民全員から臨時的に修繕費が徴収されるらしいです。
  • それはほんとです。ただ、ダイワ系の管理会社なら、そこは充分考慮して一時金が発生しない前提で、修繕費の引き上げ計画を作ってるのでは？もちろん、一時金が発生しないためには、早い段階で、修繕費が高額に引き上げられる計画になってると思いますが。

交通

• 全然歩けない距離では無いけど、ちょっと駅から遠いですね。実際に歩いて見るのが良いと思います。
• 葛西駅の構造上、下り電車を使用すると、改札が遠く、環七を渡る必要があります。

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構造・建物

• 敷地面積：823.09m2
• 建築面積：462.29m2
• 建築延床面積：2,865.42m2
• メインエントランスが駅側と逆なので実際は裏口が主なエントランスになりそう。
• 南向きは道路なので日当たりも問題なさそうです。
• 上層階ならディズニーの花火も見えるんじゃないでしょうか。方向と遮る建物が無ければですが…。

共用施設

• 駐車場：敷地内11台収容（平置2台、機械式9台）、身障者用1台含む 使用料：月額17000円～21000円
• 自転車置場：64台（上段：28台　下段：36台）使用料：月額100円～250円
• バイク置場：2台 使用料：月額1000円

間取り

• 間取り：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
• 専有面積：61.88m2～89.25m2
• バルコニー面積：8.35m2～14.26m2
• Cタイプなどは収納スペースが充実していて良いと思いました。居室もそれぞれ確立されていますからプライバシー感がありますし。無駄に廊下が長くないのも良い点ですね。
• リビングが広いこと、柱が出てこないので、部屋の角をスッキリ使用できることでとても勝手が良いように感じましたし、ベランダも広かったです。各部屋の収納も多そうです。

【ポケットベース】

• 個人的にはウリのポケットベース間取りより、ファミリークローゼット間取りの方が気になります。
  • ポケットベースなんて目新しさだけでしょう。ウォークスルーのファミリークローゼットかフトンクローゼットのほうが、無難に利便性が高いですよね。それってプラン選択で選べるのかな？
  • ポケットベース自体は、珍しいし、使い方によってはかなり便利だと思います。ただ使いこなせる人はあまり多くないのかなぁなんて気も。プランじゃなくて、もうそもそもそういうプランになっている住戸があるということなんじゃないかなと思いました。じっさいにはどうなんでしょう？？
  • ポケットベースの概要がつかめていないのですが、ポケットベースつきの間取りは一部住戸だけに限られるのですか？要は子供向けの遊び場兼収納スペースという認識でよろしいのでしょうか。大人が寝転べるような空間もありますが オプション扱いで変更可能なのでしょうか。
  • ポケットベース付きの部屋が全てではなく、全体の2/5程度です。オプションで変更というより、もともとの設定となるようです。見学したところ、収納、子供の遊び場、大人向けの書斎？のような使い方も出来そうです。ポケットベースがない部屋はというと、そのスペースがファミリークローゼットなど収納に変更された部屋となります。私自身はこちらの方が実用的な気がします。。。モデルルームは、ウリであるポケットベース備え付けの間取りのみでしたよ。
• ポケットベースはおそらく将来的な撤去は可能です。ただ、収納スペースにするには仕切りや扉を設けるなど、多少手間と費用はかかりそうです。
• 先日モデルルーム見てきました。皆さんおっしゃっているようにポケットベース？はイマイチなので、WICのパターンの部屋が良いと思います。ポケットベースは天井が低すぎて書斎にはなりません…

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買い物・食事

• 生活利便施設が少ない感じがします。
• 駅からの帰り道にはセブン-イレブンが2件、ミニストップが1件。クリーニング店もあります。ちょっと反対方向ですが、マルエツとフジマート。天気次第ですけど、駅周辺の駐輪場も利用出来ると思います。
• 駅からの道にコンビニはありますが、スーパーはないため、少し遠回りが必要です。
• ヨーカドーやホームズには、自転車があると便利です。スーパー銭湯にもよくいきます。

育児・教育

• 学校が近い

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域
• 個人的には駅からもそこまで距離はなさそうですし、学校が近いという点からファミリーには住みやすい立地だなと思います。このあたりはレジャースポットなどが充実している印象ですから、休日のお出かけは楽しそうです。

【騒音】

• 現地の一区画南に太い幹線道路があるので、高層階は思ったより音が聞こえるかもしれませんね。
• 南側は大通りですが、ホームズへ行く車が多いので土日以外は閑散としており、葛西橋通りと違って騒音は心配ないと思います。
  • ホームズへ行く車というよりは、浦安に葛西橋通り経由で行き来する場合のバイパスだよね。
• 南側にある大通りは、夜はほとんど通行量ないので静かです。
• 近くの賃貸に住んでいます。警察署が近くにあり、パトカーがうろついているので、治安は悪くないです。パトカーのサイレンが、たまにうるさい場合があります。

周辺施設

• 旧江戸川沿いはジョギングコースになっているため、運動できます。
• 敷地内の駐車場台数が少なく、意外と近隣(徒歩２分くらい)に月極めが無いので、車持ちの方は駐車場が確実に取れないと面倒くさいかも。近隣でも20000円程度なので高くはないんですけどね。
• 近くの公園は遊具もないし、芝の手入れもされていません。駅からは公園を突っ切ると近いけど…なんとも微妙。

【ディズニーランド】

• ディズニーランドまで葛西からなら電車で一駅かな？車で行くなら、ちょっと渋滞に巻き込まれて・・・
  • 土日でも渋滞なく10分、15分位でディズニーランド着きますよ。自転車でも電動なら20分ちょっとで行けます。
• ディズニーランドは、遮る建物がなければ、午後8:30の花火が見えます。また、葛西駅から直通バスがあるので、1本でいけるので、よくイクスピアリに映画みにいきます。

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