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ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

提供: すてき空間
2018年7月31日 (火) 09:32時点におけるIshiya (トーク | 投稿記録)による版

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    この物件の評価はいかがですか？
    4.50
    (2 票)

    物件概要

    1. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    2. 東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    3. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    4. 総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
    5. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
    6. 東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    7. 東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    8. 都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    • 総戸数：139戸
    • 構造、建物階数：地上7階 地下2階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2016年10月中旬予定
    • 入居可能時期：2017年04月上旬予定
    • 売主：住友不動産株式会社
    • 施工：住友不動産建物サービス株式会社
    • 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
    • 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/


    掲示板・口コミ

    価格・コスト・販売時状況

    【価格】

    • 価格：1億2,880万円～4億4,980万円。（坪単価562万円）
    • 3F・82m2で13,880万円
      • 80平米の鰻の寝床に1.6億。。。
    • 最高価格は４億４９８０万ですか。驚きです。西新宿のタワーのプレミアム住戸よりも高いですね。新宿区内ではおそらく今世紀に入り最高価格でしょう。
      • 値段、高すぎますね。異常です。
    • 価格が未定になりましたね。見直す可能性があるっていうことですかね。
      • 時価でしょう。売れ行きに合わせて値段が変わっていく住友の売り方は嫌ですね。

    【販売時状況】

    • 最上階は、すでに10倍近く倍率がついているらしい。いろいろ意見はあるのだろうが、人気があるのは間違いないと思う。
    • 角部屋はオークション形式と言われました。で、いくら出せますか？と…。そんな売り方あるんですね、びっくり。
    • １期１次の先着順が１１戸。もともと何戸出していたのかはわかりませんが…ただ１期１次って完売を目標とすることが多いのでしょうから、思っていたよりも反応が薄かったということなのかしら。となると、場所はニーズがありそうなことを考えると、純粋に価格の問題になってくるのかなと思いました。
      • 一応今は先着順が７戸になっているので少しずつは販売は進んでいるとは思います。戸数がとても多いので、１期１次からこれだと価格がかなりミスマッチだった可能性も？住友のマンションだと高めだなぁということは多いのですが、さすがに高すぎたとか？
      • こんな場所でこの価格はありえない。だから希望者が少なく１期販売が11戸なんでしょう。普通ではありえない販売戸数。
    • 御所前のA棟四ツ谷駅寄りは予定販売分が完売、今は面積が狭く西側のC棟の販売をはじめてます。人気が無いわけではなく購買層を見て丁寧に売っている感じです。

    【購入層】

    • 地方のお医者さんが東京出張のためにセカンドハスとして購入したり、弁護士等の士業の方が多いいと聞きましたよ。千代田区と比べている方も、そこそこ居るとか。
      • 東京を知らない地方の金持ちと中国人がターゲット。２年くらいかけてそういう奴に売り切るんだろう。

    【資産性】

    • オリンピック効果でゆくゆく手放すことになっても売れそうな立地でもあると思います。
      • ここはリセールバリューが無いから買うなら永住のつもりで購入するしかないな。

    【その他費用】

    • 管理費（月額）：17,467円～38,627円
    • 修繕積立金（月額）：4,260円～9,720円
    • 修繕積立基金（一括）：255,600円～583,300円
    • 80平米ならおいくらくらいでしょうか？
      • 13000くらいの記憶
    • ちょっと駅からは遠いかもしれませんが、車があれば十分に生活していく事が出来ますので個人的には許容範囲と言えますね。物件自体はそれなりに良いのである程度の駅からの遠さは問題ないと考えますね。
    • 価格は、確か初回の販売のみ出ていた記憶がある。 最高は４億超であったと思う。ここ最近では新宿区内では最高かな。
    • ここの最高額プレミアム住戸4.5億！
      • 4.５億の部屋は146ｍ2のプランですか？
      • そうです
    • 坪1000万の部屋があるんですね。ビックリです。
    • ここは緑に囲まれている分やはり風は心地良いです。 今だとこの辺は新緑の薫りがします。 虫は今のところいないですね。 落ち葉やゴミは毎日清掃スタッフの方がまめに掃除してくださってるので、綺麗です。 まだ全住戸入居してないのに、清掃スタッフの方は複数人体制です。
    • 現状で竣工している状態ですが、モデルルーム自体は棟内ではなくて新宿の総合マンションギャラリーの方で行われているということなのでしょうか。 竣工しているとのことだったので 実際の風や光、外からの音などが確認出来るかしら？なんて思っておりました。 今月末に第４期とのこと。 一番プレミアムっぽいお部屋があるそうですね。あとは１階住戸も。
    • ここは駅へのアクセスもさほど困らない環境にあり、周辺も穏やかな地域性になっているので、子育ての環境として暮らしやすい面があるのではないでしょうか。 間取りも広々としているのでファミリーとして暮らすのにも十分なほどだと思います。 まだ空き室があるのは、やはり学区が原因になっているのでしょうか…？
    • 2LDKの変形間取り見ました。テラス、専用庭があるものです。2LDKでも洋室1が7帖。ウォークスルークローゼットがあって洗面に直接行けるのがいいですね。洋室2にもウォークインクローゼットがあります。テラスと庭には階段があるので、区分けがされていいかなと思いました。
    • ここ、隠れ家的物件やな。割とマジで。
    • やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。 このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。 何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。
    • 賃貸出てます。 賃料は48万円。JR四ツ谷駅まで徒歩9分の立地でした。ここはペット可なんですね。2匹まで応相談だそうです。
    • 良い物件です。大変満足しています。ここで書かれている要素も確かに事実ですが、それを再解釈するに足る事実を知るにつれて、本当の魅力を感じ始めました。欠点は、高い。場所が場所だけに仕方ないですね。ただ、この条件で住所が青山や赤坂であれば、1億台ではなく2億台だったかなと。そう思える人にはお買い得で、そう思えない人には、眼中に入らない物件なんでしょうね。
    • 外廊下が問題って、寝室側が通路にあるこの間取りで、近隣の緑を考えたら、外廊下がベストかと。もっと空気の悪いところならまだしも、ここは逆に風通しがよくなって良いですね。谷底というのも気になって調べたら、赤坂御所に通じている地形で、逆に緑に囲まれた土地になっているので、必ずしも悪くなさそう。 ネックは価格。周辺に比べると高いのでキャピタルゲインは辛そう。ただ低層で土地の比率が大きいのと、ほかにありえない特徴的な立地なので、キャピタルロスはあまり大きくならなそう。c棟以外一億前半からと考えると販売はそこまで苦労してないかな。ブランド住所の街中を選ぶか、この都心の不思議な立地を選ぶか。好き嫌い分かれそう。悩みます。
    • 東宮御所の真横、特に来年から一年ぐらいは天皇陛下の御在所から直線距離100ｍのところに住めますよ。あとは、都心のど真ん中でこれほど人口密度の低い場所は珍しい
    • 公式サイトトップの写真、かっこいいなあ \借景って言う感じで、緑がとてもキレイに窓の向こうに見えていますね。立地とか眺望とかそういうことを思うと、このお値段もさもありなん、でしょうか。 良いマンションであると考えている人も多いのだと思いますが、その分のお値段ということにもなってくるのでしょう。
    • 竣工フォトギャラリーでパティオの写真を拝見しましたが、 建物と建物の間に設けられた空間を利用した中庭ですか？ 外にあるラウンジと言った雰囲気で、陽気のいい季節は 気持ちがよさそうですね。
    • 公園側の工事が終わってすごいきれいになっていてびっくりです。これは公園側の方が良いかも？
    • 3A」とは？ 東京を代表するブランド地区 「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。 この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。
    • 毎朝の通勤時間が皇族の方々と重なって少しウキウキしますよね。あの赤い棒を持った警察官の方々がいると、お、もうすぐかなと感じます。しかし、皇室の方々の住む地域を指して貧民街とは不遜な方々もいるものです。


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    交通

    • 4駅7路線利用可能、四ツ谷駅徒歩10分。山手線の内側から縦横無尽のアクセスを誇るポジション。
      • アクセス面は選択肢が多いですね。ただ、どの駅にも１０分以上歩かないといけないですが。
      • この物件、ちょっと気になって現地を見に行きました。記載されているJR四谷駅まで徒歩10分というのはムリとは思ってましたが、実際に歩いてみると、坂あり長い信号ありで20分以上かかってしまいました。
    • 信濃町は路地を通っていけば一番近いけど、四ッ谷まで行くのと1分しか違わないんだから、快速が止ったり地下鉄もある四ッ谷を使う場合が多いだろうね。
    • 仮に電車を使うとして、四ツ谷からはどの方向もわりと空いているので、通勤・通学は楽ですよ。

    • 路線図

    • カーアクセス


    【バス】

    【電車】

    • 通勤は駅まで徒歩10分？実際に歩くと12-13分といったところですか？
      • 駅までは実際12分ぐらいでしょうか。 青一までは17分ぐらいですかね

    構造・建物

    • 敷地面積：3,741.27m2　
    • 建築面積：2,448.22m2　　
    • 建築延床面積：15,564.77m2
    • 建ぺい率・容積率：60％(角地緩和による割増あり)・300％
    • 強固な地盤と基礎杭65本の杭を打設
      • 地盤:地下約11m～約15m以深、N値50以上の強固な地盤を支持層としています。
      • 基礎杭:既製コンクリート杭（杭径約600mm～約1,200mm）を65本打ち込んでいます。※N値とは:地盤の硬さ等を示す数値。重量63.5kgのハンマーを76cm自由落下させ、サンプラーと呼ばれる鋼管パイプを地中に30cm打ち込むのに、上から何回叩いたか、その回数を示すものです。N値50とは、30cm打ち込むために50回叩かねばならない強固な地盤であることを示します。
    • 構造強度を高めるダブル配筋：耐震壁の鉄筋は、コンクリートの中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用しています。
    • 結露の発生と省エネルギーに配慮した断熱構造：外気に面する柱・梁・壁の室内側に約25mm～約30mm厚、最下階住戸の床下に約30mm～約55mm厚の結露の発生を抑制する断熱材を施工。また、最上階の屋上には約50mm～約60mm厚の断熱材を施しています。
    • 隣戸との遮音性に配慮した戸境壁：住戸間の戸境壁は、鉄筋コンクリート造とし、厚さ約180mm～約200mmを基本としています。これは、日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。
    • 外観デザインもホテルを彷彿させるような高級感があり素敵。
      • 一部仮囲いが解体されましたね。ファサードのタイルが見えますが、安っぽいね。近くの三井の賃貸のタイルや、ライオンズ外苑の石張りに比べるとどうしても仕様のチープさは分かってしまう。

    【景観】

    • 南側が赤坂御用地なので、このような立地は東京の都心では「超」貴重です。
      • 南向きのリビングから緑が広がった眺望がほぼ永遠に得られると言っていいでしょう。
    • 3階以下は電線が視界に入るため、4階以上でないと全く買う価値はないように思いました。
    • 景観が良いと売り主は言いますが、現地を観ると谷のしたで、しかもマイナス1階位の高さに建ててましたから、低い階からは御所の緑を見上げる感じでは？
    • ジョギングで前を通りますが、迎賓館向きでも５階以上じゃないと良くないですね。1階は半地下みたいだし、３階までは前の道路を走る車で全然落ち着かない。

    • 外観(2)

    • 外観(3)

    • 外観(4)

    • 外観(5)

    • 外観(中央)

    • バルコニーイメージイラスト

    • 構造

    • プライバシー

    • 現地状況（2015年4月12日撮影）

    • 現地状況（2015年4月15日撮影）

    • 現地状況（2015年9月23日撮影）

    • 近隣にすむ建築士だが、 1階住戸の目隠しのやり方はうまいと思った。
    • 外廊下の住み心地は如何でしょうか？ ゲストを招いても恥ずかしく無いでしょうか？
      • ここや神宮北参道の外廊下は内側にだけしか接してないのでプライバシー面は問題なしで、一般的にイメージされる外廊下とは雰囲気も全く違います。特に迎賓の杜のデザイン性の高い中庭の優雅さには癒されます。
    • 某間取りブログの悪影響で外廊下だと無条件に否定される傾向にあるけど 団地やペンシルマンションの外廊下と陽光が注ぎ植栽があしらわれたインナーコートは全然別物でしょ アパホテルみたいな色気も品位もないなんちゃって内廊下より、敷地形状を生かしたインナーコートの方が遥かに良い
    • 1997年の法改正までは内廊下は容積率に算入され供給床面積に影響を与えていましたが法改正後は外廊下と同様、容積率不算入となり供給床面積を減らさずに内廊下を導入しやすくなりました。今、高額物件であえて外廊下を導入する意図は、ランドプラン上、ナロースパン住戸が多くなり、内廊下にすると、間取り上どうしても行灯部屋が多くなり(外廊下だと外廊下側の部屋に窓を設けられる行灯を回避できる)それを避ける手段として外廊下を採用しているということだと思います。本来は内廊下にしろ外廊下にしろ吹き抜けを多用することで行灯部屋や外廊下側に窓のある居室(プライバシー上避けたい)を少なくすることができるはずですが、建築費高騰の昨今、コスト削減されているということです。
    • ここの外廊下は最高ですよ。 木目の格子がいい具合のデザインで、下のパティオと空は望めるようになってるけど対面の住居や住人は見えにくいように作られてます。 実際入ってみると分かります。 それと外廊下側の窓を少し開けるだけでとても心地の良い風が入ってくるので、換気には最適です
    • 外廊下であることってあまりデメリットのように思わないのですが、 やはり高級感とかそういうのを出すには内廊下のほうが良いのでしょうか。資産価値を維持する、という意味合いでも…。 長い目で見ていくと、管理費が将来的には重くなってくる可能性もあります。内廊下の場合はどうしても光熱費が外廊下よりもかなりかかってくることを考えると、これはこれでありなのでは？
    • 実際に見に行ったら、この立地と構造だと外廊下がベストであるのがわかると思います。 できる限り赤坂御所に面した部屋を増やそうとしているので、部屋が縦長にならざるを得ず、廊下側に部屋を作らざるを得なくなっています。その廊下側を内廊下にしてしまうと、倉庫以外に使いにくいようになってしまいます。 逆に、外廊下とはいえ、面しているのは通気性の良いピロティで、苦辛の跡が見えます。確かに、外廊下の先は高速道路、みたいなのだとだめですが、外廊下側も落ち着いた雰囲気を作り出せており、苦肉の策としては上等です。たしかに、管理費も安くなりますしね。

    外観

    【眺望　採光】

    • 周りは公園や御用邸だし、高い建物ないから暗くはないと思いますよ。
    • ここは、是非とも買いたいマンションだが、高くて手がでない。 こんなロケーションは、中々無い。 目の前がグリーンビュー！
    • ヒルズABCとありますが、一番日当たりが良いのはAになるのかな
      • 一番日当たりがいいのはＡ棟。 次はＣ棟の端、Ａ棟寄りの部屋かな
    • １階はドライエリアに囲まれていますが、陽の光ははいるのでしょうか。
      • 棟内のモデルルームもあるので内見できると思いますよ。 １F住戸はC棟は完売しているので、 A棟ならまだあると思います。 陽の光は現地を見て確認してみた方が良いですね。
    • 神宮の花火が一望できます。
    • 公式HPに神宮外苑花火大会をUPしてるが、 http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/hanabi.html
    • ここから神宮外苑の花火大会が見えるということは、 夏場のスワローズの５階の裏が終わった後の花火も見ることができるということなんでしょうか。確か、神宮の第２球場から上げているというはなしをきいたことがあるのですが。 まあ、これを目的に買う人はいないと思いますが おまけとして考えるに悪くはないんじゃないでしょうか。
      • 部屋にもよりますが、うちからはばっちり見えますよ。 ほんの数分なので、5回が終わる19:40ぐらいにアラームをかけておいて、家にいるときは見ていました。
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    共用施設

    • 駐車場総台数：60台(他、来客用1台)　
    • 自転車置場総台数：213台　
    • バイク置場総台数：10台
    • 2層吹抜けの車寄せ
    • 宅配ボックス：留守中に届いた荷物を、24時間いつでも受け取ることができます。宅配物発送料金・クリーニング料金はクレジットカードで決済することも可能。また、留守中に届いた荷物は住戸内のインターホン親機で着荷表示により確認できます。
    • 住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステムS-GUARD（エスガード）
    • 24時間有人管理
    • コンシェルジュサービス
      • コンシェが生協には玄関開けないそうです。
    • 防災備品
    • 共用部分はフィットネスジムがありますが、キッズルームなどはないんですね。
      • 共用施設もシンプルでいいです。子供がいないのでキッズルームがないマンションがいいと思っていたので。
    • 犬の足洗い場はない。
    • 外廊下なんですか。地上7階で20mと高さも無いし、意外とショボ仕様なのかな。
      • 虫が多い場所での外廊下は有り得ない。
    • 価格の割にはエレベーターが２基しかない、ゴミを1階まで持っていかなければならない、駐車場出入口が１ヶ所のみで､高級マンションとは言い難いです｡
    • ガーデンヒルズと言いながら、マンション自体にはガーデンはほとんど無い。センターの中庭も人工芝とかありえない。
    • ここは仕様そこそこ良さそうなのに、食材配達サービスや専用ボックスはないのですか。。。

    • エントランス

    • パティオ

    • 車寄せ

    • コンシェルジュサービス

    • 24時間オンラインセキュリティシステム『S-GUARD（エスガード）』

    • 24時間有人管理・防犯

    • エレベーター安全装置

    • 防災

    • 敷地配置図

    • 駐車場の数が少ないのに居住者さん車持ちの人が多いみたいで、抽選ですね。
      • 駐車場の抽選外れたら、どうするんですか？近くに駐車場ありましたか？
      • 近くに平置きの駐車場があるみたいですが月4万越えとお高めです。 抽選に外れてもそこなら確保できるそう。
    • 総戸数139戸で駐車場は60台、
    • ワンフロアに住戸が多そうなのでエレベーターは２基あると上下階スムーズに移動できそうですね
      • エレベーターは二基ありますよ。
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    設備・仕様

    • 24時間常時小風量換気システム：窓を閉めたままでも常に換気ができる、24時間常時小風量換気システムを採用しています。各室の自然給気口から外気を取り入れ、ドア下を経由して、バスルーム、パウダールーム、トイレの換気口から室内の空気を排出します。
    • ディスポーザーやタンクレストイレやミストサウナなど、ほかのマンションよりは良い設備がついているのと思います。
    • 設備仕様や共用設備などは特段珍しい物はないのかなと感じました。本当にふつうです。
    • マンションとしては収納は頑張っているなと思います。
    • 高価格なのに低仕様。
    • テラスから部屋まで、外から丸見えなんですよね。かと言ってカーテン閉めっぱなしもやだし。景色見たいし。ミッドタウンコンドも丸見えですよね。新宿通りで洗濯物モロ見えでちょっと…と思ってたのにまさかここもとは！何で丸見えガラスを採用するんだろう…。
      • 透明ガラスを採用しないと景色が見えないじゃん。不透明じゃ椅子に座ったら空しか見えないよ？

    • キッチン(1)

    • キッチン(2)

    • バスルーム(1)

    • バスルーム(2)

    • 洗面室

    • コンフォート

    • エコ仕様

    • ユニバーサルデザイン

    • 収納

    • 防犯

    • セキュリティ

    • マルチメディア

    • キッチンやサニタリーは無難な仕様かなと思います。 良いものが使われると価格帯も上がりますしね。 完成販売という売り方なんで実物を見られるのも良いかなあと。 ホーロー製のキッチンパネルは掃除する時は普通の洗剤（マジックリンとか）で いいんでしょうか。マグネット付けられるのは良いですね。
    • ここは携帯の電波も入らないし、Wi-Fiも遅い
      • Wi-Fiはホテルじゃないんだし自己責任でしょ
      • いや、Wi-Fiマンションに付いてるんです。 標準設備なので自分で申し込まなくていいと言われました。
      • Wi-Fiというより、管理費込みのプロバイダーサービスのこと？？ うちもそうですが各住戸で回線を分け合ってるので遅いことあります。ルーターの性能の問題ではないです。でも、HULUとかも普通に観られるし、そんなに不満はないです。
    • Wi-Fi遅くないですか？ みなさんどうしてますか？ SUISUI使ってますか？
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    間取り

    • 間取り：2LDK～3LDK
    • 専有面積：56.55m2～154.87m2
    • バルコニー面積 : 2.69m2～23.62m2

    【間取り】

    • A-70タイプ
      • 間取り：2LD·K+N+WIC+WTC
      • 専有面積：70.01m2
      • テラスバルコニー面積：14.15m2
      • サービスバルコニー面積：1.67m2
      • 奥行きのあるテラスバルコニーにリビング・ダイニングを配した角住戸プラン。
      • ２面の開口部を配した洋室（２）はリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
      • リビング・ダイニングの納戸やウォークインクロゼットなど豊富な収納をご用意。
      • パウダールームは洋室（１）のウォークスルークロゼットへの動線を採用した２ｗａｙ。
    • B-90Kr_menu2タイプ
      • 間取り：2LD·K+N+2WIC+SIC
      • 専有面積：90.29m2
      • ルーフバルコニー面積：28.96m2
    • B-P110Hr_menu1タイプ
      • 間取り：2LD·K+N+2WIC+SIC
      • 専有面積：111.95m2
      • バルコニー面積：23.62m2
      • ルーフバルコニー面積：31.49m2
    • C-55Aタイプ
      • 間取り：2LD·K+N+WIC
      • 専有面積：56.55m2
      • バルコニー面積：10.04m2
      • バルコニー面にリビング・ダイニングと洋室（２）を配したプラン。
      • ライフスタイルに合わせて洋室（１）（２）はリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
      • リビング・ダイニングの納戸やウォークインクロゼットなど随所に豊富な収納スペースをご用意。
      • キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる対面カウンターを採用。
    • C-60Bタイプ
      • 間取り：2LD·K+N+2WIC
      • 専有面積：60.97m2
      • バルコニー面積：12.00m2
      • 開放的なバルコニー面にリビング・ダイニングと洋室（２）を配したプラン。
      • 洋室（２）はライフシーンに合わせてリビング・ダイニングと一体で利用も可能。
      • リビング・ダイニングの納戸や２つのウォークインクロゼットなど随所に収納スペースをご用意。
      • キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる対面カウンターを採用。
    • A-85Jgタイプ
      • 間取り：3LD·K+N+WIC+SIC
      • 専有面積：86.67m2
      • サービスバルコニー面積：4.98m2
      • テラス面積：31.14m2
      • 専用庭面積：11.43m2
      • ２面のテラスと専用庭が開放的な暮らしを演出する角住戸プラン。
      • テラスへの動線を確保した開放的なリビング・ダイニング。
      • 納戸やウォークインクロゼット、シューズインクロゼットなど随所に収納をご用意。
      • テラスに面したキッチンは開放的な対面カウンターを採用。
    • A-P145Msタイプ
      • 間取り：3LD·K+N+3WIC+SIC
      • 専有面積：146.18m2
      • バルコニー面積：30.04m2
      • サービスバルコニー面積：5.05m2
      • スカイルーフテラス面積：24.69m2
      • 約31.3畳の大型リビング・ダイニングと上階のスカイルーフテラスがゆたかな暮らしを演出する最上階プラン。
      • ３面の開口部を設けた大型リビング・ダイニングを明るい南東・南西角に配置。
      • 玄関のシューズインクロゼットや洋室（１）の大型ウォークインクロゼットなど随所に豊富な収納をご用意。
      • 窓を設けた機能的なコの字型キッチンや1822サイズのバスルーム、２つのトイレなど水廻りも充実。
    • B-90Krタイプ
      • 間取り：3LD·K+N+2WIC+SIC
      • 専有面積：90.29m2
      • ルーフバルコニー面積：28.96m2
      • ２面のルーフバルコニーが豊かな開放感を演出する３面開口角住戸プラン。
      • 開放的なリビング・ダイニングは洋室（３)と一体で利用も可能。
      • 納戸やウォークインクロゼット、シューズインクロゼットなど随所に豊富な収納をご用意。
      • ルーフバルコニーに面した窓付キッチンは対面カウンターを採用。
    • B-P110Hrタイプ
      • 間取り：3LD·K+N+2WIC+SIC
      • 専有面積：111.95m2
      • バルコニー面積：23.62m2
      • ルーフバルコニー面積：31.49m2
      • ２面のバルコニー・ルーフバルコニーがゆたかな開放感を演出するプラン。
      • 約２０．７畳の大型リビング・ダイニングは２面の開口部に面した開放的な空間。
      • シューズインクロゼットをはじめ、２つのウォークインクロゼットや納戸をご用意。
      • 機能的なＬ字型キッチンはリビング・ダイニングを見渡せる配置。

    【短所】

    • 御所以外の方向が開口部の部屋は何のメリットも無い。
    • 150のplanはダイニングとリビングが分断されているのですね？こういった間取りは好みじゃないですね…。
    • 鰻の寝床のような間取りが微妙。

    • A-70タイプ

    • A-85Jgタイプ

    • A-P145Msタイプ

    • B-90Krタイプ

    • B-90Kr（menu2）タイプ

    • B-P110Hrタイプ

    • B-P110Hr（menu1）タイプ

    • C-55Aタイプ

    • C-60Bタイプ

    • ドラム式洗濯機入りますか？
      • 日立のビッグドラム以外なら設置できますよ
    • A-70gのタイプの間取りを見たのですが、ウォークインクローゼットにウォークスルークローゼットがあります。洗面からも洋室からもクローゼットに行くことができて、洋服も、洗剤のストック分も入れておけそうでいいなと思いました。それ以外に納戸もキッチン横にあって、収納は広いです。
    • 間取りを見ましたが、それぞれが求めるタイプに合わせられるのは嬉しい要素ですよね。 現在の家族構成や今後の人生設計も考えての選択ができると思います。
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    買い物・食事

    【買い物】

    • サンクス四谷若葉店（約350m・徒歩5分）
    • 丸正食品若葉店（約430m・徒歩6分）
    • アトレヴィ信濃町（約680m・徒歩9分）
    • 買い物は、自転車だと丸正か青山の成城石井、車だとミッドタウンのプレッセか青山のピーコック。電車か車で高島屋と伊勢丹といったところですね。
    • 一応、丸正は行ける範囲で安いですし、プレッセは面白いものがありますし、まあ何もないというほどでもないのかしら、というふうに思います。
    • 青山のピーコックにはよく行きます。 青山にあるだけあって、なかなか良いですよ。 食材の品質も良いと思います。
    • 駐車場の利便性・快適性を考えたら、高島屋が一番だと思う。ここからなら、信濃町を抜けてすぐです。
      • この辺にあるスーパーで大型車でも気兼ねなく駐車できるのは、高島屋かミッドタウンですね。
    • この辺ってスーパーってどこが近いのでしょう？
      • スーパーは歩いて3分の丸正が一番近いです。
      • 若葉の丸正は歩いて10分位かかりますよ。ホントに。品揃いみたら…ですよ。
      • 丸正ではなく、紀伊國屋、伊勢丹で買い物すれば事足りますよ。ほとんど赤坂の住所なので、最高です。
    • 飲食店やコンビニが近くにないですね。
      • コンビニはサンクス400mくらいが最寄ですね。
      • 最寄りの信濃町駅へ行けば飲食店たくさんありますね。

    • ショッピング施設

    • 普段の買い物は丸正まで徒歩５分かからないと思いますし、ここと東京電力病院跡ができると信濃町駅にスーパーが入るかもと期待しています。
    • スーパーは確かに若葉の丸正しかないですが、自転車で千駄ヶ谷のOKストアに買い物にいく人も多いです。昔から生協率は高いところです。
    • 生協にあまり良い印象がありませんが、今は品揃えも良くなったのでしょうか。 買い物環境は自転車があれば不自由はない立地ですか？
      • 今は生協だけではなく色んなネットスーパーがあるので選択肢はあるかと。 自転車だと丸正は近いです。 電動自転車だと楽勝です。あと切り替え付いてるやつとか？信濃町駅前の坂はかなり急ですが電動自転車の人達はスイスイ登って行ってました。
    • こちらはコンビニとかスーパーはどこに1番行きますか？ファミマ四谷若葉店はどうでしょうか
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    育児・教育

    【小学校・中学校】

    • 四谷第六小学校［通学区］（約120m・徒歩2分）
    • 四谷中学校［通学区］（約680m・徒歩9分）
    • 周りが坂ばっかりだから、小中学生とかかわいそうだな。
      • 子供の通学を考えると辛い立地ですね。隣の公園から若葉に向かう道など夜は怖いですね。迎賓かに接している道だけ警察官が多いですが。
    • 四谷地区在住です実体験からですが。。。就学予定のお子さんがいらっしゃるところは通学条件も検討に入れた方がいいと思います。こちらは小学校は四谷第六小学校（大京町）になります。四谷小学校への選択希望はほぼ不可能です。坂もあり通学は意外と大変かと思います。私学を選択される場合も駅やバス停までの距離など子供の目線で考えて検討した方がいいと思います。
      • 四六出身です。ここからは四六小も四谷小（旧四一）も辛いですよ。
    • 学校についての質問なのですが、公式ホームページのライフインフォメーションを 見ると、通学区の小学校は四谷第六小学校という事でよろしいのでしょうか。
      • 地元で四六出身です。四六小は信濃町駅の慶應義塾大学病院の裏なので２分ではいけないかと思います…近くにインターの幼稚園ができてます。

    【その他】

    • 慶応義塾大学信濃町キャンパス（約680m・徒歩9分）
    • 学習院初等科

    • 教育施設


    周辺環境・治安

    • 用途地域：第一種住居地域・第二種住居地域
    • 公立共済四谷ビルの跡地に建つようです。

    【再開発】

    • 神宮外苑地区地区計画：神宮外苑地区では、2020年に向けて国立霞ヶ浦競技場をはじめとする既存施設の建て替えや周辺基盤の整備が進められています。
    • 四谷駅前地区第一種市街地再開発事業：「四ツ谷」駅前では、オフィス・商業施設・住宅・教育施設などからなる複合施設の建設が進んでおり、完成は2019年度を予定。
      • 周辺を回りましたが、権田原から四ッ谷駅迄の通りがきれいでした。前の公園の工事がちょっと気になりますね。
    • 新宿駅南口地区基盤整備事業：「新宿駅」南口では、JRの線路上に人口地盤をつくり、歩行者広場やタクシー・一般車の乗降場を整備するプロジェクトが進行中。完成は2015年度を予定しています。
    • 渋谷駅地区駅街区開発計画：「渋谷」駅周辺では、オフィスと商業施設を併せ持つ高層ビルの建物や、駅前広場の整備・東西駅前広場をつなぐ自由通路の拡充などが予定されています。
    • 四ツ谷駅前再開発が楽しみです。 オリンピックのメイン会場まで歩いて行けるなんて素晴しいと思っています。
      • すでに商業ビルは一つ今年完成しますもんね。 信濃町、神宮外苑、国立競技場あたりもラグビーW杯までにどこまで開けるか楽しみです。

    【自然】

    • 都心なのに緑が多くて閑静な環境って贅沢だと思います。
      • 現地は銀杏の木が綺麗みたいですよ。
    • 現地見てきました。一本道路を挟んで御用地なんですね。 御用地に直接面してたら、御用地の大木がバルコニーと近すぎて気になったかもしれませんが、道路を挟んでる事によって木との距離が適度に離れてて素敵な感じでした。
      • 閑静だが回りに何もなく寂しい場所。借景は良いが御所に入れるわけでもない。
      • 御所の前というのは稀少だが、住むには寂しい感じでした。
    • 現地は溜め池があるくらいの低地だからか蚊が多いね。
    • 隣の公園の水捌けが良くなくて湿度が高いです。

    【周辺の建物】

    • マンションの真ん前の公園側に、下水処理の防音ビルが建設中です。結構な高さで洒落た建物そうですね。
      • 夏場は臭うらしいです。
    • 周辺は古い民家がひしめき合っています。

    【騒音】

    • 南側は電車より前面の道路からの音が大きいと思う。電車はベランダに出なければ聞こえない。北側は高速と電車の音が聞こえるはずだが、窓を閉めれば問題ない。
      • 電車と高速の音は結構しますね。常時　窓を閉めて生活する人は気にならないでしょうけど。
        • 首都高・中央線の騒音は、全く気になりませんのでご安心を。
        • 騒音は家の中にいる分には一度も気にしたことないので大丈夫です。
      • 騒音は、首都高と中央線は気にならないことは自信をもって言えますが、御所ビュー真下の道路の騒音は正直わからないです。夜もまぁまぁ車走ってますからねあそこは。

    【道路】

    • 前面道路の交通量や、四ツ谷駅からの距離（坂）が気になります。
      • 坂下、駅から遠い、周りに店がない、不便な場所です。どこへ行くにも登り坂。
      • 坂と坂の間、底辺に当たる場所ですね。駅までの坂は難儀。駅まで歩くだけで汗でシャツが濡れます。夏の徒歩ははきついかも。
    • 全面の道路も交通量は少ないので問題なしです。
      • 御用地の目の前だけあって道路も綺麗に舗装されていますし、交通量も気になりませんでしたよ。

    【治安】

    • あまり人通りがない。
    • 特に高速下あたりは夜は怖そうです。
    • 夜御用地ぞいの道が暗いが、皇宮警察がパトロールしているので治安が良い。
      • このエリアは警察がずっと見回りしてるので、終電が終わって女性一人で歩いても全く平気です。ましてや、このマンションの真ん前は警察が２４時間監視していて、四ツ谷に向かう坂の途中には交番があります。
    • 夜道や治安を心配なさってますが、街灯もLEDなので明るいし、公○党の警備員さんは常にいるし、御所の所は警察もいるし、宗教団体の方がパトロールもしているので安心です。私は宗教やっていませんが、幼少期から大人の今まで特に不快な思いもしていません。
    • WIKIの「鮫河橋」を検索すれば出てきますが、このエリアは江戸時代の貧民窟。”低地で寂しいオーラ”は、その歴史に由来するものですから、今後も変わることはないでしょう。昼間は意外に交通量が多く、戸を開けておくとうるさそうです。いろいろ難点はありますが、御所を守る警察が常駐していて治安が良いこと、本マンションのエントランスの雰囲気が荘厳なこと、これはプラス要因ですね。

    【利便性】

    • まわりに何もなさ過ぎて日常生活が不便そう。

    【地歴】

    • 地歴をあまり気にしない人でも、「さすがにこの場所は」と思う場所で、東京の歴史を知る人はなかなか手を出さないと思いますが。。。
      • やはりそうですよね。地歴を読んでんるだけで気分が悪くなってしまいました。理由がなければここのような眺望が得られる場所はとっくに開発されていますよね。
      • 場所が陸の孤島&谷底でした。ガード沿いのふんいきなど歴史を引きずっていますね。
      • 土地のルーツを遡ると貧民窟だったそうな。
      • 過去の歴史について・・・「鮫河橋」で調べればわかりますが、これも現代では無関係で何の影響もありません。知っている人も少ない。気にする必要はありませんが、あえて触れる必要もありません。みなみもと町公園横の小さ祠、南元町の語源なども知って下さい。
    • 南元町～若葉2,3丁目は鮫河橋谷町という東京3大スラムのひとつで 今でもその名残りで、ボロアパートや長屋の密集地 御用地が目の前とはいえ、ここはスラムの一角でしかないことを 考えてから決めるべし
      • 3大のうちの残りは富久と浜松町だっけ？ どちらもタワマンあるけど、富久は即完売だったし、三井の浜離宮も調子いいみたいよ。 現代人はあんまり気にしないのかもね。
      • 浜松町と上野じゃなかったかな？ タワマンは周辺開発して40階レベルにすれば 暗い過去は忘れられるでしょ
      • 東京なんて元々下町だらけ、長屋やボロアパートなんて東京中たくさんありまするぞ
      • 浜松町と上野だったんだ。 どちらもタワマンあるよね、かなりの高価格で。 上野池之端は完売だけど、周辺環境はホームレスとラブホでイマイチなのになんであんなに人気あったのか不思議。 浜松町も線路脇でうるさいし、ここよりも低地。しかもネーミングは中央区の公園だしさ。いいところは駅近と港区にあるってだけでしょ。でも完売間近。 同じ元スラムなんだったら東宮御所の隣で現在は治安のいいこちらのほうがいいと思うよ。 価格帯も変わらないんだし。 少なくても酔っ払いの歩きタバコは皆無な地域でしょ。

    【地盤】

    • 南元町１番の低地で、地下溜池の公園隣ということで、地盤が心配です。
    • 新宿区の防災パンフでこの一帯の低地は揺れやすいと評価されていた
      • これがまた地盤は結構良いんだな。低地に見えるが、赤坂御用地に広がる平地の一部なのだ。
      • 低地で下水の集まる池が隣の公園にあっても、御所が近いから大丈夫なのですね。安心いたしました
      • その通りです。地下水管の工事が終わったので、そのまま赤坂の方に流れます。昔は大変だったんでしょうね。というか窪地でも低地でもないです。谷の底であることは事実ですが、御所の中を通じて赤坂に抜けている風の通り道の一部ですよ。

    【宗教】

    • 宗教色は濃いですね。
    • このエリアには創価学会本部、公明党本部の建物がすっぽり包摂されている。
    • 某団体の関連施設、若葉３丁目から新宿通りまでの電柱に掛けられた某新聞の広告でグッタリしました。 逆に云えば、そちらに親和性のある方ならいいんじゃ無いでしょうか。 とにかく、一度二度は現地を見て購入される事をおすすめします。
    • この地域に住むなら、宗教団体・某政党の批判をしないことです。（その方々にとってここは聖地です）お子さんが小中学校に入れば、3割以上が関係者。PTA役員を独占したりもします。商店街も3色旗を出しているぐらいです。家で批判することを言い、お子さんが外で言ってしまうと最悪。子供同士は関係ありませんが家の中での発言も気を付けてください。特に選挙の時期なども。
    • 10年以上前に信濃町に住んでいました。某宗教団体さんとはご近所トラブルも無く、嫌な思いもした事はありませんでした。あの団体さんは私設のガードマン？みたいな人達がいて、夜中でも一帯を見廻りしていたので、女性の一人暮らしでも安心して住む事が出来ました。
    • 夜は人気はないよ。 夜の現地を確認しよう！
    • １０００人近くの人が毎日通るんですよ。 マンションの灯りで明るくもなります。
    • 近くで皇室の出入りや通学などがあるから、人通りは少なくて良いのではないか？
    • 地元民です。 坂は多いですが、住んでいて都心なのに緑も多いし、とても好きな地元です
    • 信濃町はいいところです。都心なのに外苑があるから落ち着きます。都心ぽい便利さはあまりないですが、静かでいいところです。
    • 周辺を散策するとわかるけど、都心部の中ではかなり異質なエリアだと思う （都道414、新宿通り、外苑東通りに挟まれたエリア） 江戸時代の大火で焼失した麹町の寺社が集団移転したことで、ともかく神社、仏閣が多い。 以外は、昭和にタイムスリップしたのかと思う位、狭小な坂道に狭小で古い家屋が並ぶ。 要は超下町風情、
    • この辺は昔お屋敷町で とってもいい土地柄だよ 古地図見たらお屋敷がたくさん載ってるよ
    • ここは最高、こんなに緑が、こんなど真ん中で あり得ない、フィトンチッド満載という感じです
    • 坂が嫌なら買わなければいい、ただそれだけ。 自分は普段から運動するしあまり気にならんから買った。


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    周辺施設

    【公園・神社】

    • みなみもと町公園（約50m・徒歩1分）
    • 明治神宮外苑（約640m・徒歩8分）
    • 新宿御苑（約1,800m・徒歩23分）
    • 代々木公園（約3.0km）
    • 日比谷公園（約3.4km）

    【金融機関】

    • みずほ銀行信濃町出張所（約680m・徒歩9分）
    • 四谷郵便局（約710m・徒歩9分）

    【病院】

    • 尾崎クリニック（内・胃）（約290m・徒歩4分）
    • 菊池歯科医院（歯）（約630m・徒歩8分）

    【その他】

    • 赤坂御用地（約100m・徒歩2分）
    • 迎賓館赤坂離宮（約670m・徒歩9分）
    • 明治記念館（約690m・徒歩9分）
    • 皇居（約2.2km）

    • 公園・レジャー施設

    • 医療施設

    • 公共施設・金融機関

    • 文化施設

    • 周辺施設

    【公共施設】

    • 自転車があれば最高の立地ですね。近隣住民ですが、四谷駅前の自転車置き場も、１日１００円だし、使っています。四谷って、電動自転車があると、かなり行動範囲が広がります。

    掲示板

    23ku/587871/194 23ku/587871/195-593

    resident_tokyo/613244/1-10

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    ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

    物件概要
    所在地 東京都新宿区南元町20番3他（地番）
    交通 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
    総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
    都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
    東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
    総戸数 139戸
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