ローレルコート新宿夏目坂

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都新宿区戸山1丁目35番10（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩4分
2. 都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩9分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年12月中旬予定
• 売主：近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
• 施工：合田工務店

掲示板・口コミ

• ローレルコート新宿夏目坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予想】

• @450なんて価格にはまずならないと思いますよ。
  • 私もそう思います。環境的にはかなり良いと思いますが、最寄り駅が東西線＆大江戸線と微妙ですからね。＠330～＠380といったところでしょうか。
• @420ぐらいでしょうね。8000から12000ぐらいかなぁ。
• @300半ばから@400程度でしょう。そこまで高値は付けられない立地です。@400超えるのはないかな。
• 住まいサーフィンで物件価格調べてましたが、平米単価118万だそうで、坪に換算すると@390くらいなら適正価格という感じですかね。なかなか高評価なので安心感はありますがお高い感じになりそうです。

【検討者】

• 大手町勤務としてはありがたい立地。朝の東西線、こちら方面だと混まないですしね。でも高い。近鉄のわりに。
• まぁこのエリアですと価格高いのは仕方がありませんよ。割と昔から評価の高いエリアですからね。。今の市況なら＠４００前後だとしても妥当です。
• 立地も仕様もデザインも悪くはないと思います。駅からも近いですしね。お値段もそれなりにしますが。
• 値段設定が強気すぎる。あの場所で神楽坂並みの値段設定はマズイでしょ。関西の会社だからなのか、いくら何でも相場を知らなすぎる。
  • 割と妥当な価格設定だと思ったけどな。近鉄はともかく仕様や立地は考えるとそれくらいすると思ってましたし。うちはそこまで広い部屋検討してないからかもしれませんが・・ 。
• 一意見ですが中々の高評価ではないでしょうか。単価も住まいサーフィンの評価と大体同じくらいですね。安くはないですが高くもないかなと思います。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4120.html

http://mansion-madori.com/blog-entry-4121.html

• 配水管の配置(寝室横を通ったり)、吹き抜けっていうのが、ちょっと微妙というか、ちょっとというか結構微妙だなとは思ったのですが、見たらそれ以上のものがあるかもと思いきや、吹き抜け付きのモデルルームはないんですね。。場所はすごくいいなと思っているんですが、、、そういうのは決められた方々あまり気にならないのでしょうか？
  • 配水管の配置は気づきませんでした！吹き抜けについては、微妙というか完成後の想像がつかなかったので、吹き抜けがない部屋を契約しました。
  • PSのことですか？もっと詳しい図面見たのかな？売り出し中の他のマンションの間取りも見てみましたが、PSの位置ってそんなに変わらない感じがします。だいたいはキッチンやふろ場など水回りのところだけれど、水回りの裏に部屋があるところは仕方ないかなと思う。

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交通

• ４分ですとそこそこの駅近ですがその割に静かな場所ですよね。
• 東西線と大江戸線が使えるのはワタシ的に非常にポイントが高いところですが、その気になれば徒歩で新宿まで出れる、帰宅できる点が最もよいと思います。

構造・建物

• 敷地面積：1,315.97㎡
• 建築面積：763.57㎡
• 内廊下だったりデザイン面はかなり良いですね。隣がお寺とのことですがそのおかげで将来的に眺望が生涯変わらないと思いますのでそのへんは考え方次第でしょうかね。
• デザイナーマンションみたいですからデザイン面では見所ありますね。内廊下のデザインも素敵でした。

【眺望・採光】

• この辺ですとあまり高い建物立たないので日当たりは良さそうですよね。低層のメリットかもしれませんが。３階くらいより上だと眺望も抜けてくる感じでしょうかね。
• 少し離れたところですが住んでいます。この地域が好きなので、家族が増えるタイミングで住み替えたいと思っているんですが、やっぱり傾斜が気になる。。

小さい子がいるので1階あたりが良かったんですが。日当たんないですよね。一階。

• ここの１階って、部屋にもよりますが半地下っぽいですね。周りの建物を見ると、陽当たりは３階以上ですね。

【外観】

• スタイリッシュな外観
• 立地はとても良いと思います。でも、外観デザインに拘られているようなのに、完成予想図は、会社のピルのような感じかなと思いました。
• 南西角部屋の南面が腰高ガラス窓でバルコニーがないこと、それと白い壁が事務所感を出してますね。この窓が床までの全面ガラスなら素敵なのに。 外壁もこのデザインなら（トレンドではないけど）レンガ調の重厚な色が合ってると思う。
  • バルコニーが目立つかどうかでマンションかビルかっていう違いはあるのかも。 でも悪いデザインじゃないとは思いますけれどね、、、。あまり生活感が出ないという点では判断が分かれると思います。

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共用施設

• 駐車場：10台（昇降横行地上4段式機械駐車9台、身障者用平置き1台）
• 自転車置場：47台(スライドラック式45台、平面傾斜式2台)
• ミニバイク置場：2台

【管理人】

• 管理人週3でしたっけ。結構な管理費の割に平日ですら毎日いないんですね。戸数が少ないとはいえ、何だかんだいてくれたら助かるんだけどな。掃除面では。
  • 今のマンションは週５だけど全部半日、それでも特に不自由はないです。
  • うちも平日は常に管理人が居るマンションですが、毎日掃除機かけたり、植栽の手入れしたりしています。毎日必要かな？と思うけど笑 。おかげですぐに汚れてても綺麗になっている。
  • 内廊下、ディスポーザー付きだからいい感じでバランス取ってるんじゃない。小規模マンションで付帯設備も多いから普通にしたら管理費がバカ高くなるし。

設備・仕様

• このへんだと希少な内廊下物件で良いですね。設備もディスポーザー付いてますし、廊下もフローリングやタイル貼りではなく天然石仕様でした。キッチンもアクリル系の人工大理石おｎ安物天板ではなく、フィオレストーンという天然大理石天板より高価な人工の石を使ったものです。
• キッチンにカップボードが標準でついているのは助かりますね。オプションは高いですし、キッチンにぴったりサイズを探すには意外に労力がかかります。写真のカップボードはオプションだそうで実物とイメージが異なるかもしれませんが…

間取り

• 間取り：1K～3LDK
• 専有面積：29.80m2～86.19m2
• ＨＰで見るとちょっと事務所のようなデザインですが、バルコニーがほとんどないせいでしょうか。間取り図から推察すると内廊下で吹き抜け多用という感じですね。かなりなお値段になりそうです。
• 半バルコニーは好き嫌いありますが、スタイリッシュでけっこう好きです。
• こちらは極端にバルコニーが狭いように思います。間取り図に物干し台を示すラインもないんですよね。

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買い物・食事

• 買い物するとしたらマルエツあたりになるのかな？もう1件くらいほしいけど。ドラッグストアもコンビニもあるし（もちろん通りに出ればだけど）、クリーニングもあった。
• 駅前に出れば、郵便局も銀行もスーパーもドラッグストアも近くにありますし、夜もマンション周りの道は明るいです。３０～４０分歩けば、新宿でも新大久保でも九段下でも行けちゃいますしね。ウォーキングも楽しいところだと思います。

育児・教育

• 早稲田小学校は評判いいのかな。教育環境はそこそこ良さそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 立地はいいですね。山手線内側の新宿区。駅近。超閑静。東側は墓地がありますが。
• うちは同じく早稲田で目白台寄りを購入しましたが、緑も多く静かで環境は良いです。
• 基本良い立地だと思うけどね。でも、あえて言うと、このエリアは、北斜面なんだよね。つまり南側が高台。ちょっと高い建物が建つと中・低層階は陽が入らなくなる。もともと、そういうエリア。目白まで行くか、市ヶ谷（若松河田駅から曙橋駅エリア）側へ出るか、南斜面側のエリアの方がずっと良いよね。（でも、価格がその分上がるから、何を我慢するのかだけどね。）
• 文教地区なので落ち着いていて住みやすいですよ。公園も豊富ですし。ミーハー受けはしませんけどね。駅も近いし東西線も丸の内に出るのは便利ですしね。
• 住んで分かりましたが早稲田良いところですね。この物件のある辺りより、大学や目白台寄りの方が静かで自然豊かで良い環境です。
  • そう、早稲田は住みやすいです。派手さはありませんが。この辺りもとても静かですよ。確かに神田川沿いに比べれば、自然は少ないかもしれません。周りのマンションもまだ植栽を熱心にする時代のものではないですし。でも、このマンションが完成して周りに木々が植栽されると、角地でオープンですから、いい感じになるのではないでしょうか。

【お寺】

• 寺が近辺にありますから地盤はしっかりしていそうという点はよさそうですね
• 東側一面、墓でした。東に窓/バルコニーの来る部屋が、70平米台の3LDKと、86平米の1番広い部屋ですけど、これいいの？

【治安】

• この立地じゃ仕方ないけれど、大学生が集まる街ってあまりいいイメージが湧かない、、。治安は良さそう？
  • 早稲田の学生は多そうだけど一日中大量にいるわけじゃないし、問題なし。
• 防犯マップでみると、とても安全なエリアですね。

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掲示板

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23ku/588926/177 http://www.nicovideo.jp/watch/sm30213277 １１０　１１０　もう被害届に差し替えなきゃ ま　そいうわけで後藤君　来週にも被告訴人　後藤　名不詳　　となるわけど 被害者の恨みわかるか？？近鉄不動産さｎ