ルフォンリブレ大塚 アリーナ

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ルフォンリブレ大塚 アリーナ 外観

物件概要

• 所在地：東京都豊島区南大塚3丁目36番1（地番）
• 交通：JR山手線 「大塚」駅 徒歩3分
• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月下旬予定
• 入居時期：2016年08月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル、東急リバブル株式会社
• 施工：木内建設株式会社　東京支店
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント
• 公式URL：http://www.lefond.jp/otsuka/

掲示板・口コミ

• ルフォンリブレ大塚 アリーナ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597894/

• 新築マンション価格MAPsでは、坪平均３２０万円と予想してますね。テラス（北口山手線外側）の方が環境は良さそうですが、やはり大塚駅近で新大塚も使用できるアリーナ（南口山手線内側）の方が高くなるんでしょうか・・・
• ２年前竣工のルフォン南大塚レジデンスが坪280位だったので、今回は300オーバーしますかね。しかし今回の立地は２年前のよりイマイチ(都電や隣に大きなマンション)なので、そこは加味されるといいですが。
• 駄目だ、推測より遥かに高すぎる。坪平均350。これが今の時勢だったら正常なのか？？
  • 買う気あったのにさすがに手がでないです！高騰してるとは知ってましたがいくらなんでも高すぎますね！
• まだ、正式な価格は出てませんがホントに平均坪単価が350万でした… 上層階だと400万弱で、さらに手が届かないです。 買いたいと思ってましたが、手が届かないです。
  • そ、そうなんですか…。山手線駅から徒歩３、４分という立地がそうさせてしまっているのか…。山手線駅とはいっても大塚で、カジュアルな駅だと思いますが。でももっと派手な駅だとこれだけじゃすまないのでしょう。となるとこれくらいになってしまうということですか
• 販売予定開始があと1ヶ月後なんですよね。 情報がほとんど新しいのがないというのが現状かな。 人気…どうなんでしょう。駅まで3分。商店街も近いということで 立地条件は良いと思いますが、問題は価格。本当にそれ次第と言ってもいいでしょう。
• どちらかというと単身者向きなのでしょうか。一番広い間取りでも６６平米程度ですからファミリーだと狭いかなという印象。山手線エリアということで単身者なら大塚は住みやすいでしょうね。池袋までもあるいていけるというのは利点
• 1LDK2980万円～の安さがいいですね。全てベランダ込みでも50m2はないので、住宅ローン減税は見込めないのかと思うと、現金一括で買うのが一番お得な方法でしょうか？
• 予感価格より少し下がったからそれなりに人気でそうな予感。それでも少し高いが、市況考えると仕方ないのかね。 元々利便性と仕様設備申し分なし。 アリーナは山手線内側、テラスは一種居住で住環境○というメリットあるし。
• 1期は37/98？竣工までにさばけるかな
  • 一期二次までで合計41／98。竣工まで５ヶ月～６ヶ月。まずまずのペースですね。
• 1LDK2900万円台、この価格なら安くて買えそうな気がしますね。2LDKは4200万円台になってしまい、ちょっと高いかな。
  • 1LDK2900万円台から、2LDK4200万円台から、ということで比較的スタート価格が良心的。坪単価も高くても365万円。もっともっと爆発的に売れていくのかしらという風に感じていました。先着順が出ているところを見ると、そこまでという程ではなかったのか。第１期でそもそもどれだけ出してきたのかというのはありますけれど
• これは素敵なマンションですね。販売期間が短かかったのもあり、竣工前に完売は難しいかもしれませんが、この外観なら売りやすいでしょう
• 販売はあと５戸ということです。 順調に来ているということなんでしょう。 3,450万円～5,720万円のお部屋の販売だ、ということです。 時間もそうかからないうちに 完売という運びになるのかな…とも思います あ、あとプラス先着順で１戸あるみたいです。 これらでラストと考えてもいいのですよね？
• いまはどれくらい成約されてるんでしょうね
  • 先日契約しましたが、アリーナはほぼ完売で、テラスはまだ幾つか残っている感じでした。どちらも上層階は完売状態でした。
    • やはり山手線内側のアリーナの方が売れ行きがいいんですね。テラスも素敵ですけどね。
      • 販売期間短かったけど直ぐに売れそうやね。ここは値段のわりに駅近でグレード高いからな。迷ってる人はモデルルームより実物をみさせてもらった方がイイ。エントランスや内廊下とかね、中々同値段の物件に無いですよ。
• 投資用物件としても十分すぎる立地ですから、将来的にも値が落ちるという心配も少ないのかなと思いました。
• 賃貸に出せば需要はありそうですが、物件価格自体が高いので、回収するのにすごく時間がかかってしまうのではないでしょうか…？ １LDKでテラス付きってどうなんだろう。 あまり見かけないから希少性はあるのでしょうか。 テラスって維持管理に面倒なことって特に無いですよね？
• 既に賃貸が出ているそうですが、地権者向けの住戸がない事を考えると はじめから運用目的で購入された方がいらっしゃるのでしょうか。

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交通

• 山手線圏内で駅から近く、場所は利便性が良くていいですね
• 大塚駅は普段、通り過ぎるだけなのですが、利便性はどうなんでしょう？山手線は便利な気がします
• 普通に山手線の駅に徒歩３，４分で…という条件はかなり良いのではないかなと思います

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  路線図

構造・建物

• 綺麗な感じで仕上がってきてますね！
  • おおっ綺麗だ！ 目玉のロックウォールのエントランスも楽しみですね
    • ロックウォールが高級感があって、植樹も素敵でした^^
      • 植栽は植えたばかりで貧弱かと思えば、現時点でも十分な目隠し効果があり 綺麗に植えられていますね！ ロックウォールは想像していたものより落ち着いた雰囲気で素敵です。
• ぱっと見た感じ、外壁もキレイに作られていますし、外観面ではOKだなという感じです。 日当たりなどはどうなのでしょう。 悪くはないんじゃないかしら…なんて思ってしまいました。
• 場所は良いが、囲まれすぎ
• アップされている外観の画像を拝見させて頂きましたが、 綺麗で、清潔感のある印象がありますね。 テラスもいい感じなので、気に入っています。 間取りも十分な形なので、好印象です。
• ここのマンション（テラス）はエントランスの存在感がすごいですね。

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  外観工事状況（2016年4月30日撮影）

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  エントランス工事状況（2016年6月18日撮影）

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  工事状況（2016年6月18日撮影）

共用施設

• 駐車場 : 5台
• 駐輪場 : 60台
• 内廊下

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  エントランス

設備・仕様

• T2等級のサッシ採用しているみたいだけど効果どうなんだろ。窓締めとけば踏切音も通過音も許容範囲なものなんですかね？
  • 遮音性は高いといいますよね。 踏切の音とか緊急自動車の音がどの程度シャットアウトできるのでしょう。 一度テレビで新幹線の走行音は軽減されているのを見たことはあるのですが、 踏切の音ってそれとは違う種類の音ですので、予測できないですね。 MRで訊いてみるしか無いのかな。
• 設備仕様は十分くらいの仕様です。ディスポーザー、ミストサウナ、床暖房がそろっているのはうれしいでしょう

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：36.11m2～70.26m2
• バルコニー面積 : 9.00m2～27.89m2
• 間取りは1LDK?3LDKまで揃っているみたいですがそれぞれの割合はどれ位なのでしょうか。 １LDKや２LDKが多ければ賃貸も増えてくるだろうし、DINKS単身者も多くなってくると思います。 ３LDKでもここだとファミリーはあまり好むような場所ではないから、 この場合もDINKSなどかなと予想しています。 あまりに違う家族形態が混在してしまうと音の面で問題が出るかもしれないですが ある程度揃うのなら大丈夫なのかな？
• 洋室が4畳なので、もうちょっと広いといいのにと思ったりします。単身者用みたいですが、洋室が6～8畳あれば夫婦2人になっても住めそうな感じです。
• 低層階でも陽当たり良さそう。

• 

  Ｃタイプ

• 

  Ｅタイプ

買い物・食事

• サンモール大塚商店街（約70m・徒歩1分）
• シマダヤ大塚店（約110m・徒歩2分）
• アトレヴィ大塚（約180m・徒歩3分）
• よしや大塚（約470m・徒歩6分）
• マルエツプチ新大塚店（約580m・徒歩8分）
• サンシャインシティ（約1,120m・徒歩14分）
• WACCA IKEBUKURO（約1,380m）
• 西武池袋本店（約2,050m）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• アリーナ＆テラスどちらも線路沿いですね…。
  • 都電はかなりうるさそうですよね。ちょっと前に出てたレーベンより駅までは近くていいかなと思います。
    • 都電はそこまで騒音しませんよ。踏切も長い間なっているということもありませんから、騒音はしないんじゃないかな。
• どちらも囲まれ感の強い土地ですね。とくにアリーナは最上階でも眺望が全然抜けないし、中層以下だと一年中日が当たらなさそう。背後にもぴったりワンルームマンションがくっついてるし。
• 大塚北口は結構風俗の多い歓楽街ですので南のほうが環境はいいと思いますよ。南口も綺麗とはいいがたいですが、もうすぐ駅前広場も整備されますし、近所の大塚台公園はまずまずの広さです。桜並木もあります。
• 東池袋方面は結構再開発が予定されていて、向原から東池袋方面の都電沿いが25m幅の道路として整備されるほか、造幣局は移転後に大規模な公園になる予定です。
• 大塚に高級感は無いけど、利便性は抜群に良いよ。 大塚駅周辺に何でもある。 池袋までも少し頑張れば歩けるし。
• 開発余地とか将来性の面からみると、大塚てどうなんでしょう？
• 眺望は抜けなさそうだけど、利便性はバツグン。窓開けっ放しにしたら都電の音どれくらいきこえるんだろう。そもそも都電てどれくらい走ってるんだろう
  • ピーク時は５分に一本、それ以外は１０分に一本位

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周辺施設

• 天祖神社（約80m・徒歩1分）
• サンシャインシティ（約1,120m・徒歩14分）
• 豊島区新庁舎（約1,250m）
• 東京芸術劇場（約1,980m）

その他

• メリット

1. 駅近
2. 山手線内側
3. 東池袋の再開発の恩恵（東池袋駅までの補助81号整備、これによる徒歩時間も結構な短縮）
4. 大塚駅の駅前広場が工事中
5. 丸ノ内線新大塚駅も利用可能

• デメリット

1. 眺望悪し（囲まれすぎ、高台の意味なし）
2. 都電の騒音リスク
3. テラスより気持ち高め

アリーナとテラス、どっちかというと資産価値が保てそうなのはアリーナなのかなぁ。眺望わるかろうが、腐っても山手線内側

掲示板

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