パークホームズ練馬中村橋クリアコート

この物件の評価はいかがですか？

0.00

(0 票)

ファイル:テキスト.jpg

テキスト

物件概要

• 所在地：東京都練馬区貫井1丁目364番2、11（地番）
• 交通：西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩5分
• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年5月竣工済
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：内野建設株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ練馬中村橋クリアコート（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予想】

• 価格はどのぐらいなんでしょうね？近隣だと、中村橋駅徒歩7分のリビオが単価250ぐらい。おとなり富士見台徒歩3分のクリオも同じ250ぐらい。富士見台徒歩4分のパークハウスは280ぐらいだったけど、大規模だからやや例外？で、中村橋駅徒歩5分（ただし、南はやや大きい道路）＋三井ブランドと考えると坪260万～270万ってところではないでしょうか？狭めの部屋が多そうだから、もうちょっと強気で来るのかもしれませんが、280万円だとこの近辺は新築マンションが昨年から多かったので、やや苦しそうな気がします。
• 美術館隣のパークハウスと同価格帯になるのでしょうか。内覧会が楽しみです。
• 高騰とはいえ、さすがに中村橋で7000は無いですが6000くらいは妥当ですね！千川通りと電車音が気になりますが、検討できる範囲の物件かもしれません。

【価格】

• 同じカテゴリーで階数が上がるごとに＋100万円ほど
• ホームズに価格帯が書かれていましたね。4500万円台から8400万円台なのだそうです。5000万円弱ね、と買えそうな気がしますが、広いところだと8400万円。ちょっとお高い気もしてしまいますが。池袋まで9分のアクセスなど利便性を買うのでしょうね。スーパー、商店街も近いです。

【販売時状況】

• 5月に完成して10月入居って結構長いですね。
  • ここは竣工後販売になるんですか？だとしたら今時珍しく良心的な売り方だと感じます。今はほとんどが販売先行で立地環境、周辺の建物、部屋からの眺めなど 全て想像・想定だけで購入に踏み切らざるを得ずでよくよく考えてみるとギャンブルのようなものだと感じます。

【モデルルーム】

• 見学して参りました。モデルルームとなっているのは2戸ですが、全部屋閲覧可能です。南向きと東向きで大きく分かれますが、南向きはまあまあ強気な値段設定になっています(坪単300超)。それに比べ、東側はもう少し抑えられています。南側の桜並木をどう取るか、で4階以上にするかどうかが分かれるところだと思いますが、個人的には2,3階が良いかなと。東側もうまくつくっており、北東でも日照に問題ありませんが、東側物件は線路が近くなるため、高層階は音が抜けてきます。
• 南側を中心に見学しましたが、ベランダが広いのは利点だなと思いました。桜の季節は特に良さそうです。南は全て6000万以上でしたね。
• 小さいことですが、エントランスにあるソファは今だけのもので、モデルルーム後は撤去、あのスペースには何も置かれないそうです。家族を待ったりするのに、ちょっと座れるソファなどあればいいなと思っていたので、残念です。

【検討者】

• 価格次第では考えたいと思っている人が多いように思います。この立地、悪くはないと思いますから。ただ５０００万円台とかになると、考えてしまうかもしれません。
• 坪260位だったら前向きに検討したいです。
• 上層下層であまり差は無いです。階数が上がれば値段が上がる、の妥当な設定かと。
• Cタイプ、窓が多くて家中が明るいのがイメージ出来て良いと思いました。空気の入れ替えもバッチリな感じです。売りとなっている駅に近いというのも良いのですが、価格がお高いのが悩むところです。パークホームだから仕方ないかなと思いつつ、価格が下がるのを待とうという方も多いのではないでしょうか?
  • 値段は大きくは下がらないと思いますよ。というか、売り物がそこまで出てこないでしょう。 例えば、プラウド練馬中村橋だと 全82戸、築7年の規模で中古の成約件数は12件しかありません。（住まいサーフィンより）この数年は不動産価格が上がって絶好の売り場だったにもかかわらず、この物件の倍以上の規模がありながら、年間にならすと2件あるかどうかの売り物しか出てないのです。中古で大量の数が出てくる湾岸のタワマンとはちがって、このあたりの中小規模の物件が売りに出ることは稀です。そんな希少な物件の中古を狙っても、大きく下がった価格で買えることは難しいと思いますよ。
• 南向きと東向きでは大分価格が違うんですね。南向きは桜並木がありますから、春は景色がよさそうと予想。設備仕様に関して、ユーティリティシンクは使いやすそうですし、ワイド型になっていることが魅力があります。ただ、一つ気になったのがリビングからキッチンが見えてしまうことでしょう。キッチンい段差がないことから、水はね等も気になるかな

【施工】

• 正直ベース、施工会社が気になるところです。
  • 練馬の地場の建設会社ですね（練馬駅にも広告を出してるぐらい）。地元中の地元で手抜きとかはないでしょうから、逆に安心なんでは？そんなに技術がいりそうな大規模や凝ったデザインでもないんですし、中小建設会社は仕方ないでしょう。

[PR] スポンサードリンク

交通

• 駅から徒歩５分は魅力的

構造・建物

• 敷地面積：987.95平米 私道部分105.31平米含む
• 建築面積：568.09平米
• さすがに新築だけあって、白さが目立ってます。
  • 白ってやっぱりシンプルで綺麗ですよね。黒っぽいとリッチな感じの高級感があるけど、白っぽい色はエレガントな印象があってまた良いと思います。
  • 白は10年すると汚れが目立ちそうですね… 。10年経ったくらいに壁の洗浄が入るんじゃないでしょうか。足場組んで大規模に。賃貸でもそういうのありました。
• 全体的に圧迫感がある(背が高いせいかもしれませんが。。)
• 南側の低層階は桜の木や電線が多少気になるものの、思っていたよりも景色、雰囲気が良かった

共用施設

• 駐車場：総戸数 34戸 に対して 敷地内平面 3台
• 駐輪場：総戸数 34戸 に対して68台
• バイク置場：総戸数 34戸 に対して2台
• エレベータ：1基

設備・仕様

• 分譲としては室内の設備が少し残念(お風呂の扉、収納扉など)

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：58.25m2～82.90m2
• バルコニー面積 9.92平米～14.13平米
• 余分なものを排除したコンパクトな造り
• 廊下側の洋室は変則的な形が多く、部屋によってはとても狭い
  • 共用通路側のお部屋は、柱が・・・なんでしょうか、おっしゃられるように部屋がキレイな四角じゃないところが多いかも。家具の置き方は工夫しないといけないでしょうし、もしかしたらサイズがぴったりなオプションの家具を選択したり…というようなことになってくるかもしれませんね。
• 70平米超の部屋は南側にしかない
• 南向きと東向きのプランだけど。東は隣接したマンションからの視線が気になり、南は電車からの視線が気になる。ベランダの手摺が擦りガラスなので、そこまでは見えないとは思うけど。
  • 南は電車じゃなくて、千川通りですよ。西武池袋線は北側を走ってます（しかも隣接じゃなくてちょっと距離がある）南の千川通りは幅が広くて交通量が結構あるから、静かという感じにはならないと思います。反面、広い道路があるから日照は十分でしょう。
• 収納する場所は少し少ない気がします。部屋も広いわけではないので、家具を置くとさらに狭くなりそう。どんな感じなのか、モデルルームで確認したいと思います。
• 間取り、私は2LDK＋Nが気になります。2LDKはLDKは10+3.5畳。洋室1クローク広め。6.2畳。納戸もあっていいかなと思います。浴室が1418だったり、下足入れ、物入れがあったり、ちょっとしたところに配慮がされていますね。

[PR] スポンサードリンク

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第１種住居地域
• やや騒々しいかもしれないけど、駅から近い。

【東側の駐車場】

• 東側の駐車場は第一種住居地域でしょうか。
  • 今後東側の駐車場にマンションが建ったら、東向きはかなり暗くなりますよね。南向きは交通量が多い千川通り。どちらが良いのか迷います。
  • 東側の駐車場はマンションが建つほど広くないとは思いますが、賃貸アパートぐらいなら建ってもおかしくないですね。日照だけを考えれば南がベスト。騒音も東と南でそんなに違うかな？？
• ここ数年で千川通り沿いは賃貸マンションが増えましたからね。1階がファミリーマートの建物や、その隣の建物など。東側の駐車場も油断できないでしょう。
• 東側の駐車場問題は、当方も気になるところでした。何かが建つことを想定すると、3階以下は日照など危険な印象ですね。駐車場の脇にポツンと戸建てが存在しておりますので、おそらくここが動かない限り、大きな動きは無いかと思いますが。

【千川通り沿い】

• 南向きは道路なので何も建つことがないのは安心です。
• 大通り沿いに住んだことが無いのですが、洗濯はベランダに干せないものでしょうか。排気ガスで真っ黒になるイメージです。
  • 大通り沿いをマンション見ながら歩いてみればわかりますがみんな洗濯物干してますよね。 階数にもよるんじゃないですかね。今時は洗濯乾燥機が普及してますし排ガス気になるなら外に干さなくても生活困らないです。
• 車通りは比較的少ない

その他

• 全戸で小型ペット可(エレベーターは一基、ペットボタン有)

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/593287/88