ファインフラッツ 中京西院

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物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区壬生淵田町7番、右京区西院東淳和院町22番1（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「西院」駅 徒歩4分
2. 京福電気鉄道嵐山本線 「西院」駅 徒歩4分
3. 京都市営地下鉄東西線 「西大路御池」駅 徒歩9分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社
• 施工：大末建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 4LDK角部屋は5000万弱くらいが妥当価格ではないでしょうか？
• 軽く坪単価200万は超えてくる感じですかね。。 高すぎるなぁ。
• もしそうだとしたら、京都のマンションの値上がりもすごいレベルまで来ましたね。 この辺りだと建て売り一戸建てで、建物面積100平米超えでも5000万円あればお釣が来るイメージです。
• ここ、3LDKが4200万円台～ ということで妥当では？

【価格】

• 販売価格は3LDKで3900～5000みたいですね。外観の見え方(電柱が見える)や階数で100程の差があるみたいです。

【比較・検討】

• 1期の戸数が5戸って少ないですね。 価格も価格だし、あまり要望が入らなかったのかしら。
• 結局1期の1,2次で全39戸中のほぼ半数が売れたみたいですね。
• 都心までの移動が自転車で十分可能なこと、商業施設がそれなりにあること、大阪へのアクセスを考慮すると阪急沿線では河原町でなければ着席できず烏丸も大宮も変わらないこと、 立地を考慮して価格に妥当性を感じて契約しました。
• 西院の中古の相場は2500万ですね。 築年数同じ、広さも同じで、 二条まで行けば3800万くらいまであがります。
• 利便性を重視してみると、良い物件なんですよね。 もう完売している間取り、残り少ない間取りが出てきています。 選択肢は少なくなってきている状態。 粛々と販売は進んでいるという感じなのでしょう。
• どうして、この価格帯になってしまったのかしらという感じです。 西大路通り沿いであれば、車両は多いけど見晴らしも良くて見栄えもしますが ここは狭いし、あまり良い立地とは言えません。 阪急や嵐電に乗れると言っても、ここまでの価格出すなら もっと市内で他の物件を購入出来るかなと思いました。
• ここは実家の近くで、主人の通勤的にも良く場所を考えるととても良い立地です。若干、電車の音と値段が思ってたより高いなーとは思いますが・・・

【コスト】

• 駐車場代が1ヶ月3万円くらいなので、外の方が安いようだと言ってました。 案内会前だったので、確定ではないので確認した方が良いと思いますが。
• 駐車場代が1ヶ月あたり３万円もするんですか。 まあ東京でも５万とかするところがあるとか聞きますが、それにしても高いですね。
  • 3万円の区画は平面の一台だけみたいですよ。他は2万5000円からだったような・・・
• 管理費修繕積立金は相場より1万高いですが10年で100万。個数が少ないから仕方ないでしょう。

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交通

• 改札ができればさらに便利になりそうなのは利点かな
• やはり駅近は魅力ですね～。一本で、梅田・河原町まで行けるってかなり便利かと。
• 西院駅のバリアフリー計画に期待！
• 新改札口に徒歩３分で行ける立地は、阪急で通勤している人は好立地だと思うと思います。

構造・建物

• 敷地面積：1,456.46㎡
• 建築面積：628.67㎡
• この辺りではかなり映えるマンションになりそうですね。

共用施設

• 駐車場：15台(平面1台、機械式2段12台：平面式1台来客用、1台サービス用)
• 自転車置場：75台(屋内スライドラック式56台、屋外平面式4台、屋外ラック式15台)
• バイク置場：4台(屋外平面式)
• 駐車台数が少ないので気がかりです。

設備・仕様

• 今時のマンションらしく、設備としてはごく普通ですね。ハンズフリー鍵はいいですが、共用部だけだと結局玄関前で鍵を取り出さなきゃならん…
• ディスポーザーなし

　http://www.saiin.jp/equipment/

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.77m2～84.32m2
• モデルルームがスタンダードの間取りの変形すぎて、購入検討の間取りの感じがいまいち分かりにくかったですがちょっと収納が少ないのが難点かな。
• 92平米で3面バルコニーはいいですね。
• ワイド型の広めのリビングは家族が集まるスペースとしては使いやすそうです。ワイドなのでリビングに光が入ってくるという点では明るいリビングになりそう。バルコニーの広さも魅力的です。
• ４ＬＤＫは狭うえに、北東向き

育児・教育

• 周辺地図には朱雀第七小が載っているので、小学校はここで決まり。四条通をはさんだ南側。 もう一方の右京・西院東淳和院町の所在なら西院小学校だったが・・・・・

http://www.saiin.jp/access/

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、20M第3種高度地区、市街地型美観形成地区、遠景デザイン保全区域、埋蔵文化財地区(平安京)
• 西院に長く住んでいる者ですが、私は結構この場所気に入っています。生活施設も整ってるし、中心部へもすぐに行けますし。
  • 駅チカはやっぱり後になってよかったと思えるし そもそも西院は住みやすいしね。
• 個人的に大通りに面した立地はマイナスポイントだと思っているので、この物件の一本中に入った立地は良いと思います。
• 西院はコリアタウンと呼ばれる旧朝鮮籍系の住民や店が多い地区です。近年開発が進んで便利な場所ですが国際色豊かな分、治安が悪いといわれることもあります。知ってて買われる方はいいのですが、知らない方は念頭にいれておいてください。
  • 西院も広いので、気にされている地域は少ないと思われたほうが良いでしょう。 治安も昔に比べたら悪くなくなってきています。 阪急の駅も変わることによって、ますます活性化されていくと思います。
• 阪急西院駅がリニューアルされることによって、 この周辺がもっと便利にというのか、雰囲気は変わっていくと思います。 店も増えたり便利になることでしょう。嵐電も利用しやすいはずです。 でも、このまマンションの位置がイマイチと感じてしまいます。 子育て世代には、ちょっと不向きな場所だと思いました。

【嵐電脇】

• 線路沿いは気になりますが、西院駅近物件は出にくいから良いのではないでしょうか。
• スピードが出ている箇所でもないのですが実際建物内での感じ方はどうなのかなと思いました。 あと踏切の音。
• 駅の近くというか、線路の近くに立地している点が不安です。時刻表をチェックしてみましたが、朝は5時半、夜は0時まで 運行しているようでよほど遮音性能の高いサッシでないと キツイだろうと想像します。新しく改札ができて駅から近くなるのはいいんですけど。
• 大通り沿いに比べたら嵐電はかわいいものです

• 

  現地案内図

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