プレイズ御所南

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物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区二条通東洞院西入ル仁王門町21番2（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
2. 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
3. 京都市営地下鉄烏丸線 「丸太町」駅 徒歩4分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：未定
• 売主：三交不動産株式会社　大阪支店
• 販売代理：住友不動産販売
• 施工：未定

掲示板・口コミ

• プレイズ御所南（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表⇒https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585202/
• 1LDK+物置部屋+使わない屋上スペースで12500万円!!

【その他費用】

• 長期に住むことを考えると29戸はちと厳しいなぁ。管理費、修繕費の値上がりが怖い・・・
  • 修繕費の値上げについては計画書のようなものがあるとどこかで読んだ気がします。 営業さんに聞いたら見せてもらえるのではないでしょうか。 あくまでも計画だから実際の値上げについてはどうなるのかわからないかもしれませんが。 漠然と値上げされるかもしれないと思って暮らすのとある程度知っているのとでは気持ちの面で違ってきますよね。

【購入層】

• 投資向けでしょうか？小さい部屋が多いみたいですね。東京でも説明会するみたいですし
  • 「本宅として、別宅として・・・・・」と公式ホームページに書かれているし、 写真も観光や老舗を意識したものが多いように感じました。 狭い部屋がほとんどだし、東京でも説明会があるそうだから、 御所南小学校のファミリー狙いだけではなさそうです。 小規模マンションは、セカンドや投資用の人が多いと、 ちょっと住みにくいかなと思います。価格もきっと東京並でしょうね。
  • 東京でも説明会が開かれるという事は、オーナーが東京にいて 資産運用マンションとして購入する方がいらっしゃると考えるべきですか？ セカンドマンションとしての購入は、税金対策でとか？ どちらにしてもオーナー不在だと管理組合がややこしくなりそう？

【販売時状況】

• 一期で苦戦中みたいですね。 決め手がない割りには他と比べて値段が高めだったので候補からは外していました。
  • どこも苦戦中みたいだから、次からは中古マンションも値下げになるだろうし、焦って買うと損しそう。大手は値下げ出来ないだろうしね。京都のマンションバブルはいつの間にか終わっていたという話だね。流石に建てすぎ。そして高すぎ。

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交通

• 駅まで近いということもありますし、複数路線を利用することができるので便利。
  • 複線が利用できるといっても、地下鉄ですけどね。
    • 京都市内で生活する人なら地下鉄があれば十分だと思いますけど、阪急やJRが近くても、どうせ市外に行く時しか使わないし。

構造・建物

• 敷地面積：614.14m2
• この土地の広さで無理に作られるのか、総戸数が２９戸なのは、少し少なすぎる気がします。
• 景観に配慮してということで外観も普通のマンションとはずいぶん違うなと思いました。バルコニーも外から目立たない感じの狭い空間で洗濯物などは干せないのかなと思います。南側の日差しをたっぷり取り入れたいところですが少しもったいない感じがします。

共用施設

• 駐車場 : 平面式2台（内住戸専用駐車場1台、サービス兼来客用駐車場1台）
  • 駐車場も機械式で良いから設備できるようなもう少し広い土地であったら良かったかなと思います。
• 駐輪場 : 44台
• バイク置場 : 2台
• ミニバイク置場 : 2台

設備・仕様

• エントランス、玄関前にカメラがあるので安心できますね。
• トランクルームも完備されていますから、季節ものを収納できる利点があります。
• タンクレストイレはすっきりしていていいですね

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：38.15m2～108.49m2
• 間取りも30平米台から110平米まで10種類以上あり、狭い間取りが中心。売れているのは狭い住戸が多い。
• 2LDKの部屋が人気があるんですね。１LDKの38平米だとちょっと狭いかなといった印象。DINKSなら十分広い２LDKが住みやすそうでいいです。
• ポーチがあるのは魅力的です。
• プレミアムプランの玄関から階段を上るルーフバルコニーがユニークです。
  • プレミアム住戸が、最後の1邸ですね。住居専有面積が92.37㎡もあり、すごく魅力的なのですが、1LDK＋Fという間取りは、ちょっと使いにくそうですね。
    • 最上階ですが間取りが３LDKになっているようですが、改装したのでしょうか？価格も12000万に下がっていました。
• 1LDKの55.24㎡はきれいな間取りだと思います。これだけ広ければ快適に住めそうです。ウォークインクロゼットもたっぷりしていそうです。そこに窓？とサービスバルコニーがあるのが謎ですが。キッチンとトイレの窓とか、パウダールームのドアが二つなのもグッド。 アルコーブもあって、玄関が少し広めなのも嬉しい。主な窓が北と西なのと、バルコニーが小さいのが残念な点です。

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育児・教育

• 御所南校区
• このあたりの学区は本当に良いと評判です。子供がいるご家庭なら住みたいと思う方も多いはずですが、価格など総合的なもので考えると、即決めはできないです。
  • ファミリー向けには御所南学区ブランドがありますが、人が増えすぎてプレハブ教室、実際通わせている人の評価も落ちています。分校も出来るので、その価値もなくなってきそうです。
    • プレハブ教室は大変ですよ。私が小学生の頃、学校の工事とかでプレハブ教室を一時的に利用したことがありますが、夏は他の教室に比べて、すごく暑いですし、冬も当然すごく寒いです。夏は、毎日屋根に水を流して温度を下げていましたが、今は、エアコンが使えたりするので、そこまでの問題はないのかな？それでも、他の教室に比べて過ごしにくいと思います。
  • 確かに、御所南は校区としてとても人気だと聞きます。 学力などを見ると、下のほうに行けば行くほど下がると聞きますし。 プレハブ教室とか聞くと少し心配もしますが 教えてくださる先生方や指導方法などを考えると やっぱり地域は大切だと思うので、このあたりで検討する親御さんは多いかと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域

【立地】

• ここは、家族がごく普通に日常生活をする場所で、近隣は一軒家、小さなお店、駐車場などです。
• 御所に近いと言えば近いけれど、数分かかりますし、二条城も数分。 ただし、二条城は入場料が必要で、いつも観光バスがたくさん停まり、観光客でごった返しているので、しょっちゅう気軽に散歩する感じではありません。 だから、御所南と言っても、京都に住む者にとっては、ここをセカンドにするなら、ちょっと夢がないなぁという感じです。
• 閑静であるというのが一番の重要ポイントになるのかなぁという風にも思います。静かに暮らせるのは何気に貴重。 ただ「コレ」っていうのは確かになかなかないかも。 駅までは5分で行けるので、それはそれで交通の便的にはいいのかしら。 あと買物とか、何かいい事っていうのがあればいいのかなぁ。
  • 静かで地下鉄の駅が2駅使えるのはよいけれど、確かに、これという決め手がない。

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掲示板

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